深度报告 | 今安在? 招商蛇口重组转型中淡出的地产“老人”们

观点数据研究中心

2016-08-04 17:36

  • 在一个越来越互相依赖的世界里,招商蛇口必须在渴望的发展和内部各板块需要的合作之间找到平衡。简言之,招商蛇口应该强化协同各板块业务,而不是“去地产化”。

    观点指数 距离上一次高管离职不足20天,招商蛇口再度发布一则人事变动公告。

    招商蛇口披露,杨志光由于“个人健康原因”辞任公司副总经理职务,辞任后不再担任公司其他职务。此前有资料显示,杨志光还兼任招商蛇口华南区域总经理。

    招商蛇口重组整合后的人事变动再一次引发市场关注。据观点指数不完全统计,过去一年间招商蛇口离职或被免职的高管包括贺建亚、冼耀强(招商局置地执行董事)、吴振勤(招商地产财务总监兼招商局置地董事会主席)、华北区域负责人孟才、华东区域负责人王晞、海外事业部负责人闫承大、华南区域负责人杨志光。

    上述离职或被免职的高管,无一例外都具有在招商地产系(重组前)长期工作的背景。随着这批高管的陆续淡出以及蛇口工业区的入主,地产业务在新组建的招商蛇口面临话语权式微的境地。

    尽管这家央企多次声称短期内更倾向于支持房地产业务发展,但关心的问题显然与传统开发商不同。招商蛇口认为,多元化并举比单一房地产开发更有利,寄望于园区、邮轮产业带来积极反响。在最新的企业口号中,象征综合运营内涵的“城市生长的力量”,已彻底取代原来的“家在情在”。

    在接受观点地产新媒体采访时,招商蛇口董秘刘宁否认了“公司存在人才流失”的说法,只是表示,公司业务转型的过程中,对于园区和邮轮的人才“需求很大”。

    “现有人员面对转型的挑战,面对发展速度、工作节奏的加快,的确也会有很大的压力。”

    淡出的地产“老人们”

    2015年4月13日,招商地产发布公司副总经理刘伟的工作调动通知,后者将赴招商局集团任职。刘伟曾出任招商局集团人力资源部部长,此番调回集团也被视为调整的信号。3天后的4月17日,招商地产首次确认“集团正筹划地产整合”事宜。

    同年6月23日,新创立的招商蛇口选举出首届董事会及监事会,当时招商地产总经理贺建亚、财务总监吴振勤仍获选为董事。不过这种情况并没有维持多久,此后的一系列公告变动显示,招商蛇口正处于人事地震的起始阶段。

    8月27日,招商地产宣布,根据“招商局集团的建议”,董事会决定免去贺建亚担任的公司总经理职务。招商局置地同时宣布,免去贺建亚担任公司非执行董事、董事会主席及公司提名委员会的职务。9月16日,招商地产股东会通过了免去贺建亚董事职务的议案。

    作为在招商局集团工作25年、在招商地产任职达15年之久的“老兵”,贺建亚被突然免职仍引起了业界的关注。他于2013年接掌招商地产帅印,凭借“精于管理、作风激进”的做法,通过大量拿地扩张规模,一年后实现了招商地产500亿元销售规模的突破。

    2015年9月至12月,招商地产的人事地震蔓延至其它高管,包括副总经理吕克俭、董事吴振勤工作变动,冼耀强则因“个人事业发展”辞任招商局置地执行董事。2016年3月,吴振勤一并辞任在招商局置地的董事会主席等所有职务。

    2015年12月底,招商蛇口正式确立经营管理层阵容,其中许永军为总经理,杨志光、闫承大、孟才、王晞入选10名副总经理(或常务副总经理)的名单,黄均隆、刘宁分别出任财务总监、董秘。

    自此起七个多月内,招商蛇口陆续有多名高管离职。5月9日,公司副总经理孟才、王晞“因个人原因”辞去职务;7月11日,公司副总经理闫承大因年龄原因辞职。

    观点指数了解,上述高管均是招商蛇口旗下几大地产板块的负责人。其中,孟才分管包括北京、天津、沈阳在内的华北区域,曾被视为贺建亚麾下积极拿地的代表。在离职前,他亲自坐镇督战,最终招商蛇口以62亿元竞夺北京两宗宅地,估算楼面价高于周边在售房价。

    王晞分管包括上海、南京、苏州、杭州、镇江等在内的华东区域,完成20个城市、40多个项目的开发管理工作,提出过被誉为广东“腾笼换鸟”典型项目的蛇口南海意库;闫承大则主管海外事业部。

    最新变动发生于7月29日,招商蛇口披露,杨志光由于“个人健康原因”辞任公司副总经理职务。履历表显示,杨志光历任招商局蛇口工业区房地产公司总经理助理、深圳招商地产副总经理等职务。

    杨志光还曾于2007年前后出任过招商地产上海管理总部总经理。这期间他罕见地接受过媒体采访,并为当时招商地产回归长三角市场做品牌背书。此后,他频频现身于镇江等地的政府拜访活动中。

    尽管个人色彩不如“拿地激进派”孟才般鲜明,但这并不妨碍杨志光在招商地产内部的地位。以2014年年报为例,招商地产公布的12名高管中,前董事总经理贺建亚、党委书记刘伟、前董事财务总监吴振勤排名前三,其后便是杨志光。

    经历人事调整后,招商蛇口剩余的副总经理(或常务副总)中,仅有朱文凯、张林、何飞具备房地产开发的背景,其它包括赵军、龚镭均来自蛇口工业区。

    职业天花板与目标责任制

    过去三个月,招商蛇口披露的四位高层离职理由主要有两种:“年龄”或“身体健康”。

    在5月17日举行的招商蛇口2015年股东大会上,董事长孙承铭曾公开回应高管离职的问题。他解释称,孟才的年龄已经到达58岁,按照国资委规定,58岁必须转为顾问,这同时也意味着薪酬有所降低。

    这也暴露出职业经理人所面临的天花板问题,尽管国有企业逐步走向市场,但这部分特殊性质的群体仍无法突破年龄带来的限制。在这一制度的影响下,孟才、闫承大做出了截然不同的选择,前者选择前往民企继续职业生涯,后者则服从安排担任招商蛇口高级顾问职务。

    与此同时,按照孙承铭的说法,王晞离职是由于身体原因,“因为公司工作量很大,他觉得没有办法好好休息,所以提出了暂时离职”。

    招商蛇口董秘刘宁也对观点指数回应表示,新离职的杨志光,“的确是因为健康原因”。

    这也被解读为招商蛇口内部工作机制的外在表现。观点指数获悉,招商局集团在组建招商蛇口经营班子时,便采取了“公开竞聘”的市场化方式。相关高层还曾表示,集团的关键岗位包括二级公司的一把手,都是面向全球招聘。

    最终,新公司的总经理一职由来自招商局物流的许永军竞得,外界认为这主要由于他在招商局中白项目合作中表现出色;“大热门”蛇口工业区总经理杨天平失之交臂,转而出任招商蛇口副董事长。

    对于招商蛇口,孙承铭还明确表示,要“施行任期目标责任制”,对招商蛇口领导班子施行“三年任职目标责任制”,新公司的业绩承诺一经向市场公布,要无条件地执行落实。

    市场分析指,“千亿规模、百亿利润”的目标,某种程度上对招商蛇口提出了更高要求,在这种情况下,旗下各区域负责人也有了更大的业绩压力,离职或许与此有联系。

    资料显示,招商蛇口2015年实现营业收入492.22亿元,同比增长8.21%;属于上市公司股东的净利润48.5亿元,同比增长51.36%,主要由于园区业务较成熟的蛇口区域经营性物业的出售,以及这批物业出售毛利率较高。

    2012年-2015年营业收入 来源:观点指数

    若按业务区分,以房地产开发销售业务为主的社区开发运营实现营收419.26亿元,同比增长2.09%,毛利率则下降4.02个百分点至23.57%。相反,以产业园开发运营为主的园区开发与运营的营收69.64亿元,同比增长69.62%,毛利率则上升27.55个百分点至47.04%。

    按地区划分,孟才、杨志光分管的华北、华南区域营收分别同比下降7.87%、16.13%,仅王晞分管的华东区域增长130.79%;毛利率中,华北区域则下降13.24个百分点,华东、华南区域则分别增长1.39个百分点、2.02个百分点。

    2014-2015年社区开发、园区开发业务毛利率 来源:观点指数

    蛇口工业区话语权增强

    招商蛇口旗下地产系高管的变动,背后除了地产开发销售业务的压力外,不断扩容的园区、邮轮产业也是重要原因。滑出黄金时代的房地产企业,则将更谨慎、更务实。

    据观点指数了解,在2011年-2013年间,招商地产销售额已分别突破200亿元、300亿元、400亿元大关。但与此形成鲜明对比却是,当年与之齐名的万科、保利,2013年销售额分别达到1700亿元、1200亿元,“招保万金”的差距逐步拉开。

    自李建红从中远集团空降招商局集团以来,招商地产过去多年间已数次调整,以便整合资源做大规模。最终,依托集团优质资源及平台取代了单纯高价拿地开发的增长方式,招商地产选择与蛇口工业区重组整合。

    招商局最新业务架构 来源:招商局官网

    在重组前,招商局集团的地产架构为三个独立公司,其中蛇口工业区、招商局漳州开发区有限公司,负责提供成片开发综合服务;招商地产则负责房地产开发业务。而在蛇口工业区、招商地产合并后,招商局的地产架构降至两个。

    招商局集团支持招商蛇口重组,这将使其在推进资源整合相关问题方面发挥特殊作用。首先,重组整合实现了招商局在自贸区、城市建设板块方面的整体上市,将各自为营的业务板块聚合为一体化管控。

    其次,对于央企而言,发展的质量很重要。相比于单一的房地产开发业务,招商局在园区、邮轮等领域的背景及资源都利于招商蛇口发展。数据显示,招商蛇口仅在深圳便拥有土储建面369万平方米,无形资产中的土地使用权多达551万平方米。

    随着未从事过房地产开发的许永军调任招商蛇口总经理,招商局便开始对新公司谋划转型。

    来源:观点指数整理

    这种转变首先体现于核心决策层。观点地产新媒体发现,目前招商蛇口新的董事会中,孙承铭、付刚峰、杨天平、胡勇人继续出任董事,其中孙、付、胡三人在招商局有职务,杨则来自蛇口工业区。

    而原董事贺建亚、吴振勤、陈钢三人悉数出局。新增董事中,褚宗生是招商局总经理助理,许永军来自招商局物流,刘伟则是招商局人力资源部部长。

    在经营目标上,招商蛇口也在有意淡化房地产开发。根据该公司对未来三到五年的规划,地产收入从70%左右降低到60%,园区从20%左右提升到30%-40%,邮轮产业从3%-5%提升到10%。

    在7月15日召开的2016年中期工作会议上,许永军在总结讲话中明确提出了“管理模式的转型”,这一表态不仅可以说明招商蛇口的转型意图,而且表明原有地产系团队正发现,自己在公司下一阶段发展中发挥着一种后房地产的角色。

    许永军强调,“唯有转变观念”,特别在各种社会资源的整合方面形成自己的核心竞争力,“公司才能在市场竞争中脱颖而出”。

    或许,在一个越来越互相依赖的世界里,招商蛇口需要在发展和合作之间找到新的平衡。简言之,招商蛇口应该强化协同各板块业务,而不是“去地产化”。

    在接受观点指数采访时,招商蛇口董秘刘宁回应称,房地产开发业务在很长一段时间内还是公司最重要的业务之一,对营收和业绩起到至关重要的作用,不存在人才流失的情况。

    她也承认,公司业务转型的过程中,对于园区和邮轮的人才“需求很大”。现有人员面对转型的挑战,面对发展速度、工作节奏的加快,的确也会有很大的压力。

    撰文:钟凯

    审校:欧阳颖

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