华泰证券:关于个税抵扣房贷的思考

华泰证券

2016-07-27 16:06

  • 个税改革属于房地产税制改革,但存量税推行难度继续加大,发展租赁市场是突破口该类个税改革最终会提高购买力,进一步推动房价上涨。

    事件:媒体报道,个税抵扣房贷已经确认

    7月22日,根据凤凰房产的报道,贾康称,“个人所得税可抵扣房贷已明确,会支付月供的利息。至于进展,要看个税改革的时间,中央要求的时间是1年左右,但今年可能赶不上了。可以确定的是,这种方案会在全国推广。”考虑到,今年3月10日,有媒体报道,楼继伟称,“个税改革方案已经上报国务院”,“新体系下房贷利息、教育和抚养子女费用将可抵税”。得到代表官方的两位人士确认,我们推测个税改革提上日程基本确定,从贾康的表态可看出,个税改革推出时点可能在明年。

    房贷利息税前扣除属于收入分配改革,是影响长远的大事件

    我们可以将影响分为两类。1)短期购买力将提升,在中国个税的超高等级税率体制下,工资越高、房贷越多、抵扣越多,所以该政策显著的偏向于高收入人群;2)住房的投资属性继续提升,特别是如果全国推行,会继续加速二线城市房价,因为一线限购,所以购买力会溢出,按基准利率测算相当于5次降息,会极大的带动一线高收入人群向二线城市做投资性买房。

    个税改革属于房地产税制改革,但存量税推行难度继续加大,发展租赁市场是突破口该类个税改革最终会提高购买力,进一步推动房价上涨,考虑到存量税支付能力和收入挂钩、和房价不挂钩,高房价收入比继续提升会增加存量税推行难度。我们认为,发展租赁市场是突破口,特别是一线城市,具备高收入、但不具备首付能力的工薪阶层,以租房为主,在租赁市场进一步规范的基础上,征收存量税可以让不具备支付能力的房东通过租赁市场向租客转嫁。

    个税改革今年推出除了贾康称的“今年可能赶不上”,今年一定不能赶

    从上半年楼市来看,4月份商品房开始补库存(这是好事,因为去化快了),6月份土地开始补库存(这不是好事,因为去库存其实不是去房子,而是去土地),因为全社会投资回报率下行,目前上市非银企业平均ROE为9%,而房企仍在12%,所以一旦出现价格继续上行,去库存的政策将开始受到冲击。目前,市场对于明年的判断均为较今年量价会有下降,我们此前也提出,一旦出现房价下跌,则去库存任务一定无法完成。所以,如果明年市场有下行压力,那么在明年推出个税抵扣就是更好的时机。

    市场需要上修对楼市下半年和明年的看法,继续看好地产板块

    我们继续推荐两条主线,一是下半年无风险利率继续下行、叠加保险收入大幅增加带来的资产荒,选择高股息率和高ROA,以持有高股息率和物业公司为主,代表公司有金融街、北辰实业等,二是房价上涨逻辑的NAV上修,一线城市和准一线将在半年报后有一个统一上修,幅度在20%~30%,关注只有一线和准一线布局的公司,代表公司有招商蛇口等。

    风险提示:货币化手段去库存,一定会导致新一轮补库存。

    审校:刘满桃

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