海亮地产新命题

观点杂志

2016-07-26 16:51

  • 回归一二线的经营思路贯穿了海亮地产过去两年的发展。在周迪永看来,海亮地产增速放缓并非增长乏力使然,而是公司希望在规模之外追求未来发展的布局。

    连续三年实现销售额100%增长曾是海亮地产“黑马”角色的最好诠释,但市场的风云突变在行业内外引发了关于规模的重新思考,这家以“跑得快”著称的开发商也慢慢褪下曾经的市场标签,提出了百亿规模后的新命题。

    2015年,海亮地产实现全年销售171亿元,这已经是其连续三年位居百亿行列:2013年153亿元,2014年168亿元,略显平稳的业绩增长曲线正是海亮地产现时稳健经营策略的写照。

    “从2014年开始,海亮地产对城市选择策略、项目选择策略以及与之对应的管理策略都做了很大的调整。比如我们现在会更倾向于进入一些一二线城市,把三四线城市慢慢收掉。”在此前接受观点地产新媒体采访时,海亮地产总裁周迪永曾如是提及。

    回归一二线的经营思路贯穿了海亮地产过去两年的发展。在周迪永看来,海亮地产增速放缓并非增长乏力使然,而是公司希望在规模之外追求未来发展的布局。

    回顾海亮地产过去一年在土地市场的斩获不难发现,这家百亿规模的开发商基本上把“火力”集中在郑州、苏州、成都这样更具市场增长空间的二线城市。

    “在市场供应量很大的情况,海亮现在拿地也很谨慎。当然也不绝对,首先是区域聚焦,要么在供应量比较少的核心区,要么在核心城市。”

    二线收割

    2015年7月,海亮地产以总价30.6亿元竞得苏州园区02号儿童医院地块,15992元/平方米的成交楼板价,刷新旭辉此前保持的10948元/平方米湖东单价地王,成为该片区的“新贵”。

    不管是单价还是总价,该次苏州拍地对海亮地产而言都具有突破性意味。在秉持高周转快速扩张战略那几年来,海亮地产在土地市场多是瞄准“小而美”并适合高周转的地块。

    “在之前所进入的城市基础上,海亮会更集聚于像郑州、成都、苏州这样的省会城市以及中心城市。虽然之前海亮在地级市做得不错,但这些城市供应量比较大,不具有可持续性。”海亮地产江苏区域总经理黄征指出。

    鉴于相对较高的土地成本,海亮地产计划将该项目打造成公司旗下的标杆。据观点地产新媒体了解,去年11月这个项目已经开始动工,在4个月内,海亮地产完成了拿地、动工、出户型规划等动作。公开信息显示,项目预计将在今年3月底公开售楼处,6月中旬迎来首次开盘。

    苏州的“斩获”仅仅是海亮地产去年二线收割的一个缩影。2015年1月21日,海亮地产3.21亿元夺得郑州市金水区高皇寨商业地块,首次将全国化扩张的旗帜插在中原重镇郑州。至今为止,海亮地产已进驻上海、重庆、杭州、苏州、合肥、南昌、济南、郑州、成都、西安、呼和浩特、银川、兰州、西宁、拉萨等26座城市。

    随后,海亮地产又相继在郑州、成都、银川等地接连拿下多个项目,实现在二三线重点城市的加码布局。不难看出,海亮地产这两年重点布局的城市都是当前楼市的热点。以苏州为例,截至1月底的库存为450万平方米,如果按照1月份121万平方米的去化速度计算,去库存周期不到四个月。

    除了拿地策略偏向核心城市、核心区外,海亮地产也开始寻求与其他房企的合作。去年4月,海亮就与世茂联手斥资4.2亿元竞得宁夏一宗商住地。黄征表示,今后类似的合作拿地会越来越多,以前海亮更多是和浙江企业合作,但今后将侧重于和知名开发商以及金融机构合作,加大拿地力度。

    重金拿地的同时,海亮地产也利用当前的融资窗口期积极“补血”。去年10月,海亮地产成功申请发行30亿元公司债,并在随后的11月获得东方资产50亿元的授信额度。

    海亮地产方面表示,将继续加强与金融机构的联系,深化合作,不断拓宽融资渠道及合作方式,促进其稳健快速发展。

    海亮新命题

    从注重规模到偏向有质量的增长,海亮地产在主动选择调整的同时,也面临着行业给予的新命题。

    周迪永曾向观点地产新媒体透露,海亮地产的商业货值已经达到了150亿左右,其中社区商业占据了绝大部分。

    对于以住宅为主业的海亮地产来说,这已经成为了不得不做的一项业务。

    “海亮以前的商业团队主要是由当地项目开发总经理为主导,但现在想从总部成立商业公司。”周迪永透露,海亮地产也有意将社区商业打造成一条产品线。

    “我们现在已经完全具备做一条产品线的规模,在全国好几个城市都拥有五万平米左右的社区型商业,包括商业街;其次,未来纯住宅用地会越来越少,考虑到后续的发展,这也是一个难以避免的业态。所以我想无论是基于现在的货值还是未来的发展,都要做这一条产品线。”

    在周迪永看来,现在的社区商业一定要跟移动互联网电商相结合,一方面会带来更强的体验,同时也会加大购物便捷的程度。

    “商业地产对互联网的应用是最紧迫的,而且我认为是必需的。现在我们希望持有型物业都能够给商户提供很好的‘互联网+’工具,包括电商以及物流,希望他们单店的销量借助互联网思路能得到很大提升。”

    为了顺应“互联网+”的趋势,海亮地产也在进行多样化的探索。据周迪永介绍,从整个公司的组织架构来讲,为了鼓励创新落地,海亮专门从集团层面成立了一个研究互联网的团队。从海亮地产本身而言,“互联网+”应用除了商业地产,还包括物业管理以及住宅销售。

    周迪永称,在物业层面,海亮地产也在加大对“互联网+”的探索,尝试一些社区O2O的研究。不过,他表示,在这方面海亮的规模并不是很大。

    “住宅这一块,其实我们最核心的还是希望最前端的产品定位能够借助‘互联网+’,利用大数据让定位更加精准。同时,希望后期在营销售楼上,能够通过‘互联网+’真正降低购房者的交易成本。”

    除此之外,由于地缘策略的调整,导致海亮地产现在组织管控也有很大的调整,“原来是三级管控,现在会走向更加高效的两级管控模式。”

    周迪永表示,在业绩的调整稳定期,海亮地产将加大研究创新的力度,同时在国际化的道路上也会走得更加坚定,加大国际投资力度。

    审校:劳蓉蓉

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