富力地产回归旧改与A股

观点杂志

2016-07-26 16:33

  • 平静之下暗藏汹涌,低调示人的富力地产一直在默默部署,这或将成为其突破500亿瓶颈的助力。

    2015年,是富力地产上市第十年。1月4日,富力地产公布,2015年全年总合约销售金额约为544亿元,合约销售总面积约411.04万平方米。按富力地产下调的550亿元全年目标计算,还差6亿元方能达标。

    自2013年大规模购地之后,富力地产在土地市场表现也愈发低调。据观点地产新媒体不完全统计,过去2015年,富力仅在莆田、杭州、广州、西安低价拿下4宗地块。

    李思廉曾明确指出,富力未来的业务重点将更集中于一二线城市。但面对着一二线城市高居不下的地价,富力似乎想回归到成本更低且最熟悉的领域——旧改。

    李思廉透露,富力深圳在谈的旧改项目占地数十万平方米。此外,广州市场传出富力将收购全球最大皮具城的消息。

    若富力将这些项目收入囊中,旧改在富力的版图中比重将进一步加大。与此同时,富力的酒店业务也有大动作,2015年一口气连开四家酒店。

    平静之下暗藏汹涌,低调示人的富力地产一直在默默部署,这或将成为其突破500亿瓶颈的助力。

    旧改与酒店

    素有“旧厂改造之王”的富力地产,在2015年期间,在多个城市都传出了插足旧改的声音。

    据观点地产新媒体了解,2015年11月李思廉在接受媒体访问时公开称,富力地产正在国内一些主要城市就土地进行谈判,包括深圳在内。

    在一线城市中,深圳的旧城改造是走在最前面的。深圳政府允许“生地熟拍”,这种政策非常有利于开发商参与。

    李思廉透露,富力地产一直在谋求进入深圳市场,目前有三四个项目在谈,有一些是中小开发商已经运作比较成熟的项目,另外还包括旧城改造项目,占地面积达数十万平方米。

    据其预计,富力地产会在2016年推出第一个深圳核心地段的项目。还有消息透露,富力地产已经基本确定获得位于罗湖区的某旧改项目。

    在大本营广州,也有市场消息透露,富力地产将高价收购本地圣地集团的狮岭(国际)皮革皮具城,圣地皮具城的物业公司已经作好移交管理权的准备。而富力地产之所以高价收购狮岭(国际)皮革皮具城,是因为看中了圣地手上数百亩的狮岭板块商住用地。

    同年12月29日,太原龙保社区城中村改造项目签约仪式举行,这意味着富力地产携手龙保城中村改造全面启动。据悉,该项目用地面积约418亩,规划分为“安置用地”“发展用地”,用地性质规划为居住、商业、教育用地,总建筑面积约115万平方米。

    在选择回归“老本行”的同时,富力地产还在进一步扩张酒店业务的版图。

    2015年,富力地产一口气开业了广州富力空港假日酒店、海口澄迈富力希尔顿逸林度假酒店、太原富力铂尔曼大酒店、广州柏悦酒店4家五星级酒店。截至2015年底,富力旗下开业的酒店数量达12家。

    富力地产称,近年来酒店营运分部业绩录得增长,为集团提供了可靠现金流。为支持集团酒店项目的战略发展,公司专门成立酒店指挥中心,负责酒店项目的设计、建造、装饰、机电等工程,通过健全的管理体系缩短建设周期。

    “未来,富力旗下还将有多个酒店项目陆续开业。”

    回A、发债之路

    国内融资环境的宽松,让债券市场不断升温,各大开发商藉此获得了发债融资的最佳窗口期。相关统计数据显示,仅2015年9月-10月期间,上市房企拟发或已发公司债总额已超1200亿,这两月的公司发债金额已是2014全年的三倍多。据悉,2014年全年,上市房企公司债拟融资规模仅354.9亿元。

    在蜂拥进入债券市场的房企队伍中,自然少不了富力地产的身影。据观点地产新媒体了解,富力已于2015年7月发行了5年期65亿元公司债,票面利率4.95%;随后12月29日,富力再宣布获批可发行本金总额不超过人民币125亿元(含本数)的公司债。

    2015年11月13日,富力地产在证监会官网上披露其招股说明书申报稿,回归A股计划正式实施。毫无疑问,打通新的融资渠道是富力地产重启回A股的终极目的。

    招股书显示,富力地产本次拟公开发行不超过10.7亿股新股票,每股面值0.25元,约占发行后总股本的24.93%,募集资金总额为不超过350亿元。

    富力地产称,本次募集资金项目将投向北京富力新城、天津富力新城、上海虹桥项目、梅州富力城、哈尔滨富力城、北京富力通州运河十号、南京富力尚悦居、无锡富力十号以及佛山富力广场9个项目。

    长久以来,债台高筑是市场质疑富力地产的重要原因。在富力地产一系列融资动作之前,穆迪宣布将富力地产的公司家族评级从Ba2下调至Ba3、富力香港的公司家族评级从Ba3下调至B1。

    穆迪称,评级下调还反映了预计未来1-2年该公司的负债杠杆率将居高不下,因而会限制其融资灵活性。

    但随着富力地产近200亿公司债获批发行以及回A计划的重启,市场对其债务评级开始改变。

    有权威报告指出,若富力A股上市后资产负债表将得以修复,富力地产或将重新进入土地市场,若再加上回A后融资成本下降,现金流压力缓解,其前期土储将加速转变为项目逐步入市,富力地产将有望在2017年打开成长空间。

    德意志银行3月9日发表研究报告则强调,富力地产发行在岸人民币债,可纾缓财务上的问题,降低融资成本,提高纯利率,并可能增派股息。

    另外,由于富力地产业务集中在广州,而广州楼市平均成交价稳定,成交量高,并且短期内或有更多利好政策,例如放宽部分地区的按揭限制等。德银认为,这些都将有助于提高富力地产的销售额及毛利率。

    审校:劳蓉蓉

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