金地集团600亿规模之路

观点杂志

2016-07-26 15:59

  • “在仅有的13家‘500亿+’房企中,金地超过25%的签约金额增幅也位居前列,是去年同期增幅的近3倍。”

    在进行一系列产品结构和经营策略变化调整之后,金地集团销售规模实现了快速增长,并创下历史新高。

    据金地集团披露的销售数据显示,2015年,公司累计签约金额达616.7亿元,较上年同期490.4亿元增长25.75%;签约面积445.5万平方米,较上年同期389.0万平方米增长14.52%。

    616.7亿元的销售业绩,使金地进入“500亿+”房企梯队。对外宣传推广时,这家华南房企踌躇满志:“在仅有的13家‘500亿+’房企中,金地超过25%的签约金额增幅也位居前列,是去年同期增幅的近3倍。”

    陡然提升的业绩增长曲线正是金地集团策略调整的写照,该公司董事长凌克曾对观点地产新媒体描述,2015年公司的主要工作,一是做好投资、管理,二是获取更多的土地,三是要实现投资区域国际化、投资产品多元化、融资渠道多样化。

    除了住宅业务,金地集团在商业地产方面也开始探索WeWork式共享公寓,这被视为“未来的强增长点”。此外,该公司还计划投入高达20亿美元进入美国市场,配合建筑贷款,将达成总价100亿美元资产的投入。

    三年战略调整期

    加强公司管理机制、回归一二线的经营思路,几乎贯穿了金地集团过去三年的发展。

    在金地集团的发展历程中,2009-2010年高价拿地以及2012年调价换量等事件,一度导致其盈利能力出现下滑。资料显示,2012年、2013年、2014年,该公司整体毛利率为32.2%、26.9%、28.9%。

    在2014年股东大会上,凌克曾强调,过去金地一直在努力推行的一项工作就是加强公司管理机制,未来将进一步节制管理费用,“房地产行业从早前高速增长,进入了增速放缓的阶段,这就更考验房地产的管理水平。”

    在“节制管理费用”的口号下,金地集团开始了一系列调整。该公司表示,具体举措包括根据现金流情况动态调整投资节奏,改善各项经营指标,进一步加强组织运营体系建设和成本管控等。

    金地集团披露的数据也显示,2015年上半年,公司的房地产开发成本为52.59亿元,同比下降19.84%,主要由于各在建项目动态成本显著下降,新获取项目严格执行城市限额标准;房地产结算毛利率为26.26%,同比则增加4.91个百分点。

    “节流”的做法奏效,但也只能起到缓解盈利能力下降的作用。市场人士在接受观点地产新媒体采访时认为,金地集团解决盈利能力问题,首要办法是“力促销售”。

    对此凌克也回应称,公司近两年一直在加大各项投资,其中包括更多地参与区域城市建设获取更多土地,2014年投资总净额约153亿元。“基本所在区域70%-80%的招标项目,公司都不会落下。”

    对于此前较高比例的高端物业拖累整体销售一事,金地集团相关人士此前曾表示,经过2014年一年的消化后,公司早期的高端库存已有所好转。

    据观点地产新媒体不完全统计,进入2015年,金地集团共计获得36块土地,同比增长近一倍,并探索创新合作模式拿地;累计获取项目总地价271.34亿元,拿地金额占同期销售金额616.7亿元比重为44%;获取项目总建面400.23万平方米,略小于同期销售面积445.5万平方米。

    在获得的土地中,有5块位于上海,2块位于北京,其它大多数位于天津、杭州、南京、沈阳、武汉、长沙、苏州、青岛、大连、宁波等重点二线城市。

    金地集团解释称,期内公司通过加快开发节奏与提升项目价值,促使大批新增土地在短时间内转化为可售产品,最终实现了616.7亿元的销售突破。

    以青岛为例,该公司于1月29日首次在青岛拿地,9个月后,在这块土地上打造出的“金地悦峰”项目已投入市场,并实现销售10亿元。

    快周转策略背后,隐藏的是金地集团对于系列管理机制的设置。中信证券指,金地在投资在投资方面量入为出,到2015年9月经营性活动现金流净额仍然保持正数。同时截至三季度末,公司有息负债率31.2%,净负债率56.8%,比年中小幅下降。

    突围与多元探索

    在库存可售货值充足的基础上,金地集团得以在600亿的基础上展望稳定的增长。据观点地产新媒体查阅公告,2016年1-2月,该公司累计实现签约面积66.7万平方米,签约金额105.6亿元,同比分别增长199.1%、304.6%。

    金地集团相关人士介绍称,公司向来强调“地产专业主义”,目前旗下格林、名仕、世家、天境、格林、未来系、风华系及社区商业系列等,具备完整覆盖全社会消费群体的能力,因此对未来发展持乐观态度。

    在金地集团提出的“一体两翼”战略中,除了住宅业务,作为两翼的商业、金融业务在过去一年里规模也持续增加,这给金地集团在商业地产投资开发及运营管理方面提供了基础。

    金地集团高级副总裁、金地商置行政总裁徐家俊曾在哈佛大学演讲中如是表述:“前三十年,我们一直在发展住宅,未来,发展商业地产将更加重要。”

    数据显示,2015年,金地集团旗下金地商置实现收入42.41亿元,同比增长95.53%;除税后溢利为13.75亿元,公司持有人应占溢利为10.56亿元。

    同时,金地商置显著加大了投资力度,年内通过招拍挂及合作开发等方式取得16宗土地,并协议收购广电地产76%股权,获得广州等地项目。截至2016年1月22日,该公司土地储备总建筑面积约517万平方米,其中约34%位于北京、上海及深圳3个一线城市。

    徐家俊在接受观点地产新媒体采访时表示,早在一两年前,金地集团便已开始布局商业地产新业态,未来将有很多新概念业态陆续面市。

    截至目前,公司已经在北京、上海、深圳布局4个“IBASE”联合办公项目,主要为初创型及中小企业提供办公场地及增值服务;在杭州、成都、南京等地,探索白领公寓业态;此外,公司还计划将“深圳威新科技园”的产业园区模式拓展至全国各地。

    在上海,金地集团于去年12月斥资10.05亿获得普陀区长寿社区地块,由此首度涉足当地的商业地产。据其披露,公司将会“积极介入”上海商业市场,并将瞄准近两年逐步热起来的长租公寓。

    徐家俊透露,除深耕原有城市外,金地集团已开始着眼国际化。“集团在美国洛杉矶、波士顿等地已经投资一部分项目。包括写字楼、公寓、联合办公等业务,如果有机会都愿意做,美国如此,英国也如此。”

    按照他此前的说法,未来金地集团将有高达20亿美金的资本进入美国市场,配合建筑贷款,将达成总价100亿美金资产的投入。

    此外,为了顺应“互联网+”的趋势,金地集团也在进行产品多样化的探索。据介绍,2015年,公司相继与小米、中兴、腾讯、UBER等企业合作,将其引入旗下部分项目,尝试全方位购房生态链的可行性。

    金地集团还披露,期内公司在金融创新方面也进行了相应探索,包括2月成立金诚小贷公司,10月成立旧改基金,12月成立互联网金融公司等,将金融渠道下沉至购房客户层面。

    不过该公司也坦承,探索“地产+金融”新模式,主要为设法降低资金成本,并希冀金融工具成为“促进销售增长的利器”,并成为金融板块新的利润增长点。

    审校:劳蓉蓉

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