融创中国的选择和判断

观点杂志

2016-07-26 15:53

  • 人们常说,在人的一生中“选择和判断大于一味努力”,这个道理置于企业的发展中依然适用,融创的成长过程就是最好的案例。

    进入2016年,伴随多轮刺激和监管政策的出台,房地产市场行情也在发生着明显的变化,这也迫使企业不得不重新研判局势并适时调整策略。

    有一家企业因为管理层一直以来坚持的判断,正在成为这种变化的受益者,这家企业就是孙宏斌领导的融创。

    记得在2013年的全年业绩发布会上,诸多媒体围着老孙提问:“现在房地产市场刚需产品空间很大,融创未来有没有考虑进行定位的转型?”

    观点地产新媒体依然清晰地记得彼时老孙的答复:“我认为下一步刚需市场会出问题,改善和高端型的项目需求会更大一点。”

    两年后,市场给出的反应是一线城市豪宅风劲吹,北京刚性需求甚至受到了挤压,而高端项目成交单价、总价和套数都在不断刷出新纪录。

    孙宏斌另一个今天看起来无比正确的判断是对于城市的选择。早在两年前,老孙即指出,同行们都想往一线城市转,但他们来的时候地已经很贵了,而融创早已储备了足够的项目。

    今年初,面对近五百家媒体,老孙又总结称:“我们在一线城市,他们在三四线城市欢呼雀跃;他们进一线城市,我们躲开他们。”

    人们常说,在人的一生中“选择和判断大于一味努力”,这个道理置于企业的发展中依然适用,融创的成长过程就是最好的案例。

    千亿征程

    根据融创公布的业绩,2015年集团实现销售金额为734.6亿元,销售面积约350.2万平方米,销售均价约2.10万元/平方米;归属于集团的权益销售金额为467.0亿元,权益合同销售金额为435.4亿元,同比增长10%。

    年初的媒体发布会上,融创行政总裁汪孟德透露,公司2016年目标是800亿元,到2017年预计可以实现1000亿,跻身千亿俱乐部。

    汪孟德表示,融创聚焦四个直辖市以及12个核心二线城市,其中有8个是2015年完成布局的,包括成都、南京、武汉、西安、济南等城市,“二线核心城市发展空间非常大,会为融创带来非常好的基础。”

    观点地产新媒体于现场获悉,融创总土储为4427亿,其中1576亿为公开市场获得,另外2851亿为并购收购而来。另一方面,在总土储中,核心直辖市占三分之二,其他城市占比三分之一。

    充足的土地储备,一流的产品设计,如果再遇到强有力的营销团队,目标上的销售数字似乎是手到擒来。

    老孙总挂在嘴边的一句话是,“2014年和2015年都在原地踏步,这两年都是在帮别人开发。管理资源的一半和很多资金都不在融创,而在别处。这说明多了一半人,人太多了,有一半人没有了,也一样干活。但另外一方面也说明,我们再多一倍的工作,公司可以再发展一倍。”

    因为融创团队去年的优秀表现,让老孙的一番话无论怎样都不会流于孤芳自赏。一个让行业内人都颇为信服的案例是,在市场容量逊于一线城市的天津,融创2015年实现了170亿元的销售金额,以超出第二名近100亿的姿势蝉联销冠,这个数字甚至高于北京的销冠金额。

    融创天津的负责人还表态称:“以目前的库存情况来看,今明两年保持天津房地产市场销售老大的位置、实现200亿的销售目标是没问题的。”

    或许正是基于这种基因,在刚刚进入的西北重镇西安,融创已经放话2015年销售目标是40亿,并且三年内要做到100亿规模。

    事实上,西安近两年的销冠万科也不过是每年60亿的销售额,这家在全国多个城市都是优等生的企业已经深耕西安七年。

    2016年是我们新的开始,孙宏斌如是说。

    专于产品

    “不一于汝,而二于物”,只有专一的做一件事,才不至于被突然的事变所左右。多年来融创始终坚持高端精品路线,而非跟风市场热潮。潮水退去,真正的价值才会显现。

    曾经在刚需和高端哪个空间更大的辩论中,孙宏斌表示,过去30%的商品房里面开发商大幅度做的是刚需产品,高端产品占比很小。

    基于这种供求关系,老孙在几年前就认为,未来改善和高端产品会比刚需卖得好的判断。

    即使是在竞争对手越来越多的情况下,老孙也坚持认为高端市场的空间依然很大。“真正踏实做高端产品的公司其实并不多,好多企业并没有操作这种产品的能力。”

    经过多年来的持续耕耘,融创逐渐成为行业内高端精品住宅的标杆企业。在北京,孙宏斌拥有北京壹号院和使馆壹号院两个顶豪项目,同时还保持着目前最高的成交单价纪录。

    2015年12月24日,融创中国旗下豪宅北京壹号院签约2套四居,签约价212856元/平方米,单套总价7958.5万元,打破了万柳书院此前创下的20.3万元/平方米的成交单价纪录。

    融创北京公司董事长荆宏曾表示,北京壹号院的产品跟一般住宅不一样,位置景观资源差距非常大,所以一期产品售价15万-20万/平米,而临湖的房源,预计大概40万/平米。项目总价在4700万到7000万之间。

    与之距离颇近的另一个顶豪项目使馆壹號院,总价则在2000万到4000万之间,二者保持互补关系。根据北京市住建委预售信息,使馆壹号院2#住宅楼售价最高,为176594元/平米;3#住宅楼售价最低,为133029元/平米;1#住宅楼的售价居于二者中间,为153965元/平米。

    在大本营天津,融创也是城市最顶级项目的操盘手。天津复康路十一号为融创在手表厂地块打造的高端项目,目前价格为天津最高,达6万元/平方米,而天津市区的均价也才2万元/平方米。

    至于公司一直非常重视的华东区域,2015年12月至2016年1月,上海、苏州、无锡、常州4座城市,融创6大项目完成交付,3700户业主完成入伙。其中千万级客户11000户,亿万级客户1200户。

    随着“壹号院”产品系列南下入沪,融创高端产品的疆域实现了又一次飞跃。

    审校:劳蓉蓉

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