奥园去库存思路

观点杂志

2016-07-26 15:30

  • “我们认为中央政策甚至可能会进一步宽松,所以对全年目标有信心,而且奥园的项目多位于已布局区域,新项目也在顺利推进中。”

    2015年年初,奥园董事局主席郭梓文说了一句话:“当世界都在变你还不变,那是最大的风险。”

    在行业去库存的风口下,已成立20周年的奥园,正在不断调整中开拓新的业务。

    3月8日,中国奥园地产集团股份有限公司在香港发布2015年全年业绩,奥园集团主席郭梓文、副主席兼行政总裁郭梓宁、营运总裁马军、副总裁兼企业融资及投资者关系总监陈嘉扬以及财务中心总监陈志斌出席现场。

    去库存思路

    截至2015年12月31日,奥园完成合同销售总额达约151.7亿元,较2014年增长24.2%,全年合同销售面积约188.8万平方米,同比上升约40.6%,平均售价8037元/平方米,同比基本持平。

    奥园营运总裁马军表示,2016年奥园的销售目标是同比增长10-15%,而2016年公司总货量为298亿元,预计去化率可以达到60%,“我们对业绩目标充满信心”。

    对于国内房地产市场走向,奥园集团主席郭梓文表示依然看好一二线城市的市场前景:“一二线城市楼市表现活跃,原因是需求旺盛,刚需依然占主要比例。虽然深圳、上海等相对较热的城市可能会采取措施,但是中央政府对房地产主旋律还是去库存,这种调控应该还是在去库存前提下的适度调整。”

    郭梓文表示,奥园在一二线城市布局占比达到60%以上,将会利用现在形势推动销售,“三四线城市库存压力较大,但在去库存的利好措施下,相信三四线城市在未来三四年也会缓过来”。

    马军亦表示,公司对于一线城市的量价预期跟去年相仿,“我们认为中央政策甚至可能会进一步宽松,所以对全年目标有信心,而且奥园的项目多位于已布局区域,新项目也在顺利推进中”。

    截至2015年12月31日,奥园总土地储备约为1333万平方米,土地储备每平方米建筑面积的平均成本约为1556元,其中190万平方米为已竣工物业,508万平方米处于在建阶段,635万平方米为持续未来发展土地。

    2015年,奥园先后于澳洲悉尼、珠海、广州、佛山、南宁等地收购共13个商住项目,新增可开发建筑面积约为249万平方米。

    “截至目前,奥园57个项目分布在广州、重庆、江苏、湖南、安徽、浙江及澳洲悉尼等地,广州占比29%、广州以外的广东区域占比27%、非广东区域41%、澳洲占比3%”。

    奥园副总裁兼企业融资及投资者关系总监陈嘉扬介绍,奥园一二线土储占比已经超过60%,未来的土地投资也将继续以“一二线为主、三四线为辅”。

    从区域来看,大本营广州及广东省内市场也是奥园销售业绩的主要贡献区域。据介绍,2015年销售金额中,广州区域占比18%,广州以外的广东区域占比26%,非广东区域占比49%,海外项目贡献7%。

    出海与利润

    值得注意的是,奥园在2015年首次落子的澳洲市场,交出了一份不俗的成绩单。

    2015年3月,奥园收购悉尼海德公园130号70%股权,该项目自2015年8月预售,全年录得合同销售金额约10.2亿元。

    “目前来看,澳洲的布局是成功,我们的本土化策略也取得了成效。”陈嘉扬表示:“海德公园项目售价高达12.7万/平方米,而且打通了当地融资渠道,项目借贷成本不超过5%,项目的购房者以澳洲当地买家为主,占比达到80%,海外买家20%左右。”

    据陈嘉扬介绍,海德公园130号项目2016年还将有7-8亿元货量,奥园刚刚于2015年11月获得的独立开发项目马鲁布拉项目也将于2016年中入市,预计货量将有3亿元,“所以2016年我们在澳洲的销售目标大约在10亿元”。

    利润方面,截至2015年12月31日止年度,奥园确认收入约为95.72亿元,同比升37.2%。2015年毛利增长28.0%至26.46亿元,毛利率为27.6%;报告期内,净利润达约9.08亿元。

    针对毛利率同比下降2%的情况,奥园财务中心总监陈志斌则表示,产品区域和结构变化以及建筑成本上升是主要原因,但该幅度的下降在2015年初已有预期,因为整个行业的毛利率都有下行趋势。

    “27.6%的毛利率符合我们年初的预测,未来公司对毛利率的长期目标是控制在25%以上。”陈志斌表示。

    不过,由于人民币贬值导致的汇兑亏损也在影响奥园的利润表现。2015年,奥园录得汇兑亏损为2.8亿元。

    对此,陈志斌表示:“汇兑损失主要视乎人民币走势而定,但奥园的境外债务占比只有39%,境内债务占比为61%,公司会继续推动融资渠道的多元化,应用一些金融工具和手段来尽量降低汇率损失。”

    审校:劳蓉蓉

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