深度报告 | “失落”的福星惠誉 大热武汉楼市中旧改模式成败

观点数据研究中心

2016-07-13 17:57

  • 充满不可预见性、拆迁难度大、开发周期长、进度不可控的旧改项目背后,无形中也成为了拖累福星惠誉前行速度的桎梏。

    观点指数 随着武汉市场竞争加大,以旧改起家的武汉本土企业福星惠誉发展脚步逐渐变慢。

    成立于2001年的福星惠誉,近几年依托着武汉城市更新项目而发展起来,一直以来的重点业务就是城中村改造项目。

    数据显示,截至2015年9月30日,福星惠誉旧改项目储备面积为194.62万平方米,占总土地储备41.32%。

    虽然城中村改造项目给福星惠誉带来了不少土地储备,使其规模逐步增大,但从另一方面来说,充满不可预见性、拆迁难度大、开发周期长、进度不可控的旧改项目背后,无形中也成为了拖累福星惠誉前行速度的桎梏。

    外来房企争相涌入武汉,不管是公开市场还是旧改、并购,获取土地的门槛一再被提高,福星惠誉这一本土标杆企业扩张的步伐,也逐渐显露出了发展受到限制的无奈。

    本土大佬失落

    7月8日,武汉出让7宗地块,备受关注的三宗主城区优质地块在华发、碧桂园、旭辉、北大资源、新城、北辰、正荣二十多家房企的争夺下纷纷成为新地王。

    一个多月前刚以9.72亿元拿下汉阳区四新北路一宗宅地而首次进入武汉的正荣,此次再掷45.9亿元,溢价442%夺下了光谷单价新地王,成交楼面地价达15966.31元/平方米。

    随着近两年楼市的旺盛成交,武汉土地市场的热度也一路上扬,众多房企齐聚抢地挤入江城扩张的场景已屡见不鲜。

    2015年全年,武汉累计成交139宗土地,虽然数量较前年下降了19.5%,但土地总成交金额却与前年持平,达607.9亿元,平均楼面地价为3036元/平米,同比涨幅达37.6%,武汉地价已被迅速拉高。

    有分析指出,楼面地价大增的主要原因在于,随着房企的涌入,市场竞争加大,去年下半年开始武汉优质地块高频成交,“地王”不断涌现,仅去年武汉就出现了八大“地王”。

    据观点指数统计,截至2016年6月30日,今年上半年武汉成交了79宗地块,同比涨幅超40%,共收金约292.56亿元,成交总建筑面积约542.22万平方米。

    除了公开市场比拼财力,旧改合作、收购、入股等方式也逐渐成为房企抢地的重要选择。融创、万科、绿城、葛洲坝、华润置地、金地商置等房企,纷纷通过并购或合作的方式实现在武汉市场的发展和扩张。

    去年8月通过收购美联地产首入武汉的融创,今年1月便再次宣布与武汉本土房企星海集团合作开发星悦城部分地块,该地块6月以“融创融公馆”案名正式入市。

    6月24日消息,融创还低调替代中航地产,成为华中金融城九方城项目的大股东,并宣布将落地高端豪宅产品“壹号院”。

    2004年就进入武汉的华润置地,今年以28.04亿底价拿下的台北路万象城旧改地块,并借此落地在武汉的首个商业项目万象城。为拿下该地块,早在2013年华润置地就与政府合作,协助该地块的拆迁、还建房筹建工作。

    但是观点指数研究发现,在热火朝天的“圈地运动”中,武汉本土房企却鲜有出现,尤其是近年依靠旧改获取了大量土地的本土标杆企业福星惠誉。

    从2014年、2015年到2016年上半年,除了入股白沙洲烽火村C地块以及收购福星股份旗下的福星银湖控股,福星惠誉在武汉公开市场及旧改方面没有新增项目储备。

    对于为何缺席土地市场,业内人士分析表示,外来房企争相涌入武汉市场,使得武汉地价也随之上涨,拿地的门槛也都越来越高,因此,一般的房企已经很难在与央企、国企或者品牌房企等竞争下顺利获得土地。

    再者,作为一直以旧改项目为主的房企,福星惠誉需要在此类项目中投入的时间、资金等成本比一般项目更多,压力也更大,“因此,在拿地竞争越来越大、成本也越来越高的情况下,福星惠誉的发展其实也受到了一定的限制。”

    福星旧改之痒

    今年3月发布的一份福星惠誉房地产有限公司公司债券募集说明书显示,截至2015年9月30日,福星惠誉“城中村改造”、“旧城改造”项目储备面积(指已取得土地证规划可售面积减除已销售结转面积)为194.62万平方米,占其项目储备面积的比例已达41.32%。

    湖北合富相关分析人士告诉观点指数,相比公开市场的地块,旧改方式唯一的好处就是可以拿到地。

    “但在拿到地之后,旧改项目不可预见性太大,而且开发周期长,有时付出的整体成本会比一般的地块更贵。”殷一戌指出,通过城中村及旧城改造拿地虽然容易,但是要付出的时间、开发资金、拆迁补偿费用等实际成本往往也更高。

    以柴林头村综合改造项目为例,2010年12月23日,经过协商之后,福星惠誉于武汉武昌区柴林头村村民委员会等正式签订《柴林头村“城中村”综合改造项目合作协议书》。

    据此,福星惠誉将向柴林头村村委会支付总额为30.74亿元的拆迁安置补偿价款,以获得柴林头村片区内综合改造建设项目的全部用地。

    协议正式签订后,福星惠誉需先向柴林头村委会支付5000万元履约定金和5000万元拆迁补偿安置费,并在未来竞得项目地块开发资格后分期支付余下的拆迁安置补偿价款。如若某一方单方面违约,则需按30.74亿元拆迁安置补偿价款总额的30%支付违约金,即9.21亿元。

    福星惠誉在公告中表示,该项目取得后,将为公司新增土地储备约25.06公顷,规划总建筑面积约116万平方米。

    此后,福星惠誉开始了该旧改项目的拆迁工作。然而,据2012年7月21日武汉国土局挂牌的柴林头村改造项目2宗地块的公告显示,经过一年多的准备,整个柴林头村城中村改造项目可以达到出让条件的土地面积仅有一半多。

    为减缓获取地块后的开发资金压力,福星惠誉还在地块正式出让前与深圳市创东方瑞地投资企业就柴林头村“城中村”改造项目签订合作协议,约定在福星惠誉拿下该项目地块后,引入创东方的10亿元增资,同时双方将按持股比例继续为项目建设提供资金,承担股东义务。

    虽然拉来了合作伙伴,但在柴林头村城中村改造项目地块将于2012年8月24日正式出让的前一天,福星惠誉却公布了与柴林头村村委会签署《解除〈柴林头村“城中村”综合改 造项目合作协议书〉之协议书》的消息,并向柴林头村村委会收回其前期投入的1.5亿元。

    据福星惠誉方面透露,由于柴林头村村集体方面的要求增加致使拆迁成本过高,才不得不选择放弃该项目,哪怕已经付出了一年多的时间以及人员、资金成本。

    实际上,福星惠誉的不少项目其实也都因拆迁补偿等问题,历经数年才实现项目的开工和入市销售。

    如汉阳城于2007年9月12.25亿元拿地,直到2013年才进入开工阶段,2014年初一期才入市,前后历时9年;红桥城项目,2009年就于红桥村村委签订了旧改合作协议,后于2013年1月顺利以40.03亿元竞得地块,但在2015年上半年才入市,前后历经6年。

    此外,由于2012年12月红桥城项目建设总规模由110.6万平方米被调整为171万平方米,福星惠誉在该项目的土地拆迁安置补偿总价款亦相应被提高到了53.12亿元。

    前行扩张难题

    从福星惠誉的模式来看,旧改项目前期都必须投入更多时间、资金等,而且还不能完全保证最终一定能够拿到地块,又或者会不会因拆迁等问题导致成本增加。

    虽然城中村旧改项目给福星惠誉带来了不少土地储备,使得规模逐步增大,但从另一方面来说,此类前期充满不可预见性、后期拆迁难度大、开发周期长、进度不可控的旧改项目背后,似乎无形中也成了拖累福星惠誉前行的难题。

    福星惠誉也在其今年3月份发布的面向投资者的债券募集说明书中表示,由于开发项目类型以“城中村改造”与“旧城改造”为主,而此类项目运营过程中,因拆迁安置、土地平整等需公司预付较多的资金。报告期内公司预付款项规模较大,主要系支付的预付土地价款、土地拆迁安置补偿款与预付工程款等。

    2012年-2014年,福星惠誉在项目开发过程中预付账款分别约为56.27亿元、60.25亿元、70.32亿元,截至2015年9月30日为86.73亿元,占总资产的比重分别为26.21%、26.59%、27.39%、27.39%。

    截至2015年9月30日,福星惠誉土地储备中,因宗地未能拆迁完毕暂时不能申请办理土地证的土地储备合计达321.71万平方米。如果上述项目的后续拆迁工作及拆迁进度受到影响,进而影响公司的资金周转,将使得公司房地产项目的持续开发和经营面临一定风险。

    为了减缓开发和经营的风险,福星惠誉不得不频频寻求融资,以致近几年来公司资产负债率不断上升。

    据福星惠誉公告披露,截至2012年12月31日、2013年12月31日、2014年12月31日、2015年9月30日,资产负债率分别为67.55%、65.33%、71.58%、76.75%,剔除预收账款后,资产负债率分别为40.24%、43.71%、56.40%、59.71%。

    近几个月,为筹措资金促进项目顺利推进,福星惠誉还先后将控股孙公司和子公司1.5亿元、7.02亿元的债券都转让给了信达资产。

    此前有业内人士坦言,作为武汉城中村改造的“受益者”,囤了大量土地的福星惠誉本应前景大好,但由于项目所需资金压力大,且此前融资成本居高,借款利率最高甚至达12%,实质上已经错过了从地方性房企向全国性房企发展的最佳时机。

    湖北合富分析人士亦表示,对于福星惠誉这类以开发旧改项目为主的房企,发展速度确实较慢,但因城市更新时间漫长,在本土的可持续性发展还是比较大的,只是要实现对外扩张却比较难。

    “毕竟城市旧改项目需要和当地政府及村委保持良好的合作关系,去到外地就很难有这样的优势了。”

    观点指数了解到,福星惠誉在建、拟建以及已完工项目主要还是分布在武汉地区,收入来源也主要还是依托武汉地区的房地产项目销售。

    “公司作为武汉市区域房地产企业,存在着业务集中度较高的风险。”福星惠誉在其公告中曾自述道。

    撰文:黄冬艳

    审校:欧阳颖

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