观点指数 | 深圳半年报:地王对冲调控 半年房价大涨82%再破纪录

观点数据研究中心

2016-07-06 17:04

  • 环顾2016年上半年的深圳楼市,宏观调控从传言到坐实,每个阶段都对整体成交带来立竿见影的影响。

    观点指数 深圳楼市处于调整阶段已是不争的事实,供应持续低位,豪宅与刚需产品分化进一步加剧,导致全市出现量跌价升的现象。

    据深圳市规土委监测数据,刚过去的2016年上半年,全市新房住宅成交2.32万套,同比下跌27.1%;成交面积242.95万平方米,同比下跌22.8%;成交均价5.10万元/平方米,同比上涨81.9%。

    成交套数、面积持续下行,主要由于新政让火热的深圳楼市急速降温。尤其是二季度,新房成交量在新政施行后近乎腰斩。与此相对,全市明显出现“豪宅化”倾向,半岛城邦、前海时代广场、新天鹅堡、鸿荣源壹方中心等项目集中成交,是拉动均价结构性上涨的主要原因。

    6月份,深圳全市新房成交3253套,环比上涨44.0%,同比下跌56.6%;成交面积34.65万平方米,环比上涨41.0%,同比下跌54.9%;成交均价6.17万元/平方米,环比上涨10.6%,同比上涨101.1%。这也是深圳继5月份后,房价再度创下历史新高。

    市场人士指,由于前期房价与成交量均被透支,客户对价格保持高敏感度,市场全面回暖仍需要较长时间。现阶段大多数开发商现金流充裕,定价较坚挺,而客户对价格保持高敏感度,因此两方的博弈在未来一段时间仍会继续。

    在这波调整浪潮中,拥有优质项目的深圳开发商仍牢牢地巩固着已有的市场地位,万科、华润、深业稳居深圳销售排行第一梯队。

    尽管市场回暖仍有待时日,深圳释放的发展潜力仍吸引大批外来开发商扎堆入驻,包括金茂联合体82.8亿元竞夺龙华新区地王,碧桂园密集签约土地,而半年前入驻的泰禾已开始组建团队。

    万科华润保持领先 深业首进三甲

    在深圳销售排行榜上,能长期霸屏的基本是资金实力相对雄厚、资源相对丰富的开发商。事实上,本土开发商的确占据有利位置。

    2016年上半年,深圳万科销售突破百亿,以绝对优势坐上深圳楼市头把交椅。依靠旗下各区域项目“多点开花”的发展战略,一直是支撑万科销售的最主要动力。目前万科在售项目达7个,是前十开发商中最多的一家。

    据观点指数了解,万科一季度销售金额仅37.7亿元,二季度突然发力冲高业绩接近70亿元。之所以出现这种情况,除了自身资源优势,还与4月以来的促销有关。此前该公司曾宣布推出公寓产品促销活动,对于万科云城等项目也在做大量推广。

    下半年,万科计划推出香蜜湖·瑧山府、兰江山第·瑧山道和瑧湾汇三大豪宅项目,货值逾400亿元。6月底,万科与深圳地铁合作的北站项目也正式开放,这被视为万科冲高业绩的主要战略。有消息指,万科年内在深圳的销售任务高达400亿元。

    基于华润城、深圳湾悦府、银湖蓝山三大项目的支撑,华润依然以销售额92.3亿元排名第二。随着项目推货逐渐放慢,华润在二季度单月成交有下降趋势。不过,近期华润陆续获得龙岗大浪片区地块,笋岗旧改项目也举行奠基仪式,后者总建筑面积达到29.47万平方米。

    深业集团跃升至全市第三位,录得销售金额90.2亿元。一季度未能进入前十的深业此番逆袭,主要归功于二季度在住宅、写字楼的持续销售。

    3月份,深业通过大宗交易方式预售深业中城写字楼,录得合同销售11.68亿元;4月17日,位于黄贝岭地铁站的深业东岭首次开盘,定价6.51万元/平方米,当天去化达九成。

    鸿荣源则继续凭借壹方中心、壹城中心两大项目的持续推售,最终录得销售86.5亿元,排名全市第四位;深圳地铁异军突起,锦荟PARK、前海时代、山海韵、塘朗城等轨道交通项目进入收获期,以81.4亿元紧随其后。

    宝能、卓越、恒裕实业、信义、招商等开发商依靠现有在售资源,分别入榜。其中恒裕实业、信义在上半年有过成功的推盘,助推踏入前十。

    值得一提的是,京基、星河、中海等主流开发商在这份榜单里集体消失,究其原因是进入断货期。京基主要在运营滨河时代项目,中海则基本剩下中海天钻项目作为主要发力点。

    豪宅另类繁荣 外来房企扎堆入驻

    环顾2016年上半年的深圳楼市,宏观调控从传言到坐实,每个阶段都对整体成交带来立竿见影的影响。

    据深圳规土委统计,1-3月,深圳新房住宅成交1.53万套,成交面积158.44万平方米,环比下降14.5%;成交均价4.81万元/平方米,环比增长18.4%,同比则增长79.3%。受调控传言影响,开发商放缓入市脚步,全市在两个月内仅4个项目取得预售许可证。

    受“325新政”及4月1日二手评估价上调的影响,深圳市场调整信号强烈,单季度成交不足8000套,数个礼拜都创下成交新低纪录。其中,5月份新房住宅成交2259套,环比下降3.5%,也是上半年最低水平。

    即便在开发商冲半年业绩的关键节点,市场热度仍较低。深圳中原披露,在客户入市积极性不足的情况下,很多项目由于蓄客不足而不断推后入市时间或改为顺卖。6月份公开发售的项目仅6个,约1823套新房入市,涉及25万平方米,环比下滑27%。

    尽管二季度成交量较一季度几近腰斩,豪宅却成为调整阶段最亮眼的部分。

    据深圳中原统计,上半年深圳豪宅总供应量为52.9万平方米,仅为2015年供应量的1/3,并以平层为主;豪宅成交量却达57.1万平方米,同比上涨25.9%,二季度的豪宅成交甚至跑赢了新房。

    其中,千万级豪宅在新房成交中占比为8.3%,这个数据在2015年仅为3.83%;3000万以上顶豪占比则由2015年的0.31%升至0.74%。同时,顶豪还在继续增加,在售主力户型超10万项目由2015年的2个上升至14个。

    从具体项目看,4月9日,位于后海的半岛城邦三期开盘,均价10.5万元/平方米,当天录得销售57亿元,创下“325新政”后新高;华侨城新天鹅堡6月开盘,当日销售率尽管只有4成,销售额却突破60亿元;其它包括前海时代、海上世界双玺、恒裕滨城花园等项目销售额也在40亿元以上。

    豪宅集中入市推高了深圳房价上涨预期,短期内也会加剧与刚需产品间的进一步分化。观点指数发现,5月份新入市项目诸如宝能城、前海丹华、星河传奇铂寓等刚需、改善性项目定价均趋于合理,最终去化率均在七成以上。

    从土地市场看,上半年联想、碧桂园、融创、恒大、泰禾、金茂等开发商均通过收购旧改项目或招拍挂等方式,加大在深圳市场的扩张力度。

    仅5、6月便有多宗土地交易,包括恒大以20.04亿元收购龙华新区大浪街道建滔工业园城市更新单元,融创接盘莱蒙国际旗下龙华创智谷项目。

    5月20日,泰禾以总价57.2亿元竞得坪山新区商业用地,溢价率74.23%;6月2日,金茂电建联合体以招标价82.8亿元竞得龙华新区商住用地,同时楼面价5.68万元/平方米刷新区域单价纪录。

    6月2日,碧桂园公布在深圳龙岗获得约260万平方米建面项目,初步估算货值达1000亿元。在增长预期的推动下,6月8日,本土房企龙光也按捺不住,以140.6亿元从碧桂园、平安手中夺下光明新区地块,溢价率159.79%,刷新2016年全国总价地王纪录。

    分析指,地王频出主要原因为很多品牌开发商逐渐回归热点二线城市和一线城市,推升了热点城市的投资价值。同时,房企现金流充裕,且资金成本较低,不惜巨资购买地王。

    统计数据显示,上半年深圳土地出让金额高达364亿元,楼面价2.40万元/平方米,是2015年的近3倍。

    审校:欧阳颖

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