深度报告 | 融信半年百亿重仓华东 闽系房企为何热衷高负债扩张?

观点数据研究中心

2016-07-02 16:26

  • 面对着市场持续不断的债务质疑之声,融信想要证明自己尚需时日,如何拿捏财务风险与规模增长之间的平衡也是亟需面对的问题。

    观点指数 在中国房地产市场上,闽系房企是一支无法忽视的力量,继泰禾、正荣、阳光城、旭辉、禹洲等强势扩张之后,融信也通过“怒刷地王”的姿态向市场彰显着存在感。

    2016年,一直谋求上市的融信成功登陆港交所,打通资本市场融资通道后,融信便开启了快速扩张模式。据观点指数了解,今年上半年,融信连续在上海、杭州、福州、厦门通过招拍挂9宗地块,耗资136.75亿元,其中在杭州刷新不少地王纪录,还通过收购方式拿下了福州两地块。

    创立于2003年的融信,在2014年一篇官方新闻稿中曾如此提出:进入发展的新十年,融信集团正以超过6000亩的土地储备,超1000亿的投资总额,稳健跨越发展。

    不过,与一众闽系房企相似,融信也摆脱不了高杠杆扩张的帽子。面对着市场持续不断的债务质疑之声,融信想要证明自己尚需时日,如何拿捏财务风险与规模增长之间的平衡也是亟需面对的问题。

    重仓华东

    在融信超1000亿投资版图中,华东区域无疑是绝对重仓。年初上市不久,融信迅速完成“迁都”上海便是其中一个印证。

    在谈及今年融信的发展布局时,融信集团副总裁、华东区域总经理林峻岭也曾明确表示,:“今年融信在布局上会以海西经济区域和长三角区域为主,长三角地区上海和杭州是重点。”

    据观点指数统计,今年上半年融信拿下的11宗地块中,有6宗位于杭州、1宗位于上海,总占比达63.6%。尤其在杭州市场,融信更是不惜高价抢下地王。

    2月17日,融信以5739.46元/平方米单价竞得良渚新城商住地,创下了良渚新城新的楼面价纪录;4月5日,融信以17亿元总价竞得杭发厂地块,成为萧山新地王;5月20日,融信再以23.61亿元总价、31404元/平方米楼面价斩获热电厂地块,刷新拱墅区最高楼面价。

    2016年并不是融信在华东“大展拳脚”的第一年,自2013年走出福建布局全国开始,华东就一直被融信视为重点加仓区。

    历史资料显示,2013年,融信连拿上海核心区域3宗地后,转战杭州,夺下蓝孔雀地块2宗住宅用地。2014年,融信联手绿地集团,在上海一口气拿下4宗商办地块,随后又以33.84亿高价拿下杭州杭师大地块。

    截至2016年6月30日,融信在华东区域已经落下17子。

    推动融信不惜重金加码的原因,是因为尝到了“甜头”。2015年,在杭州楼市不温不火的大环境下,融信凭融信·蓝孔雀、融信·杭州公馆两盘突破了20亿元销售大关。

    进入2016年,融信凭借着旗下三盘热销成功杀入杭州销售前十强,而且排名一路攀升,从2月份的第十升至4月份的第五,三年时间迈入在杭房企第一阵营。

    截至5月底,融信在杭州录得销售总额27.29亿,几乎相当于2015年28.95亿的销售总额。目前,融信杭州在售的三个项目有两个已经将近售罄。其中,融信·蓝孔雀共901套房源中可售数量为37套,而学院府963套房源中可售的为209套,杭州公馆824套房源中可售的为376套。

    来源:观点指数

    规模追逐

    尽管市场一直强调单方面的规模增长不再重要,但对于开发商自身来说,事情显然不是那么简单,毕竟规模代表着品牌影响力,代表着市场占有率,代表着融资能力……

    2014年一篇官方新闻稿中,融信也透露出其对规模的渴求:“进入发展的新十年,融信集团正以超过6000亩的土地储备,超1000亿的投资总额,稳健跨越发展。”

    创立于2003年的融信,在发展的第一个十年里,布局一直集中在福州、漳州两地。2012年,融信在福州市场以68.02亿销售总额、33.56万平方米登顶之后,开始考虑进行全国化扩张。

    2013年4月27日是融信全国化扩张的第一个起点,当日,融信以11405元/平方米单价竞得上海赵巷特色居住区0号地块1居住用地。

    “本次成功拍地,宣告了集团正式进军上海,初步实现集团‘扎根榕城、立足海西、迈向全国’的发展战略。”对于该次拿地,融信如此描述。

    打响第一炮后,融信又陆续在上海、平潭、福州、漳州、杭州、厦门攻城略地。

    据观点指数统计,2013年全年,融信斩获了14宗地块,2014年又拿下了8宗。对于融信来说,这样的布局节奏堪称神速,在此之前,融信保持一年新增2-4个项目的节奏。

    融信官方公布,2013-2014年间新增土地储备总价值逾260亿,加上今年上半年的137亿,距离千亿投资还有一段很大的距离,这也意味着融信“疯狂”拿地模式短时间内不会停止。

    随着手中筹码越来越多,融信近几年销售规模也出现较大幅度增长。年报数据显示,2014年融信实现订约销售89.49亿,2015年实现119.17亿,环比增长33.15%,2016年销售目标为160亿,环比增长34.26%。

    从区域来看,上海、杭州的贡献已经基本与福州大本营持平。2015年119.17亿销售总额中,上海、杭州、福州占比分别为11.40%、28.88%、39.47%,订约总建筑面积的对应比例为7.07%、16.78%、43.46%。

    另外,融信于上海的平均售价为29614.11元/平方米,杭州为31611.81元/平方米,而福州仅16681.01元/平方米。

    换言之,在售价高出一截且大手笔重仓的前提下,融信在华东的可售货值也将水涨船高,若顺利出售,将对融信后续销售规模的增长将起到至关重要的作用。

    来源:观点指数

    债务难题

    无可否认,高速扩张是规模高速增长的必要前提,但一时拿捏不好财务风险与规模增长之间平衡,对于企业来说,影响将是致命的。

    2013-2014年两年时间内,融信投入了260亿巨资完成全国化布局,但对于一家年销售不足200亿的开发商来说,这无疑是一个重压。

    这样的压力在财务数据上表露无疑。据融信2016年初披露的招股书显示,截至2015年3月,融信的短期有息负债达到114.49亿元,但账面现金仅有16.06亿元,公司资产负债率94%,净负债率更是高达1601.9%。

    此后,融信更新过的第二版招股书中可观察到,2012年、2013年、2014年以及截至2015年6月30日止的六个月,融信中国的资产负债比率分别为1.7、5.0、15.4及6.4。

    虽然截至去年年中的资产净负债率已由2014的15.4倍降至6.4倍,但融信的高杠杆负债扩张之路着实让市场为之感到惊讶。

    债台高筑也导致融信2015年的扩张完全停滞,公开资料显示,2015年全年融信并无收购任何新土地。

    不过,借助资本市场的力量,融信的压力得到了一定改善。融信财务总监曾飞燕在上市仪式上曾表示,将通过“大股东的10亿注资、引入策略投资者、更多的地产结转收入及资本市场融资”调整债务结构。

    观点指数获悉,年初成功上市融信成功筹得17.7亿港元,今年3月份公布的年报显示,负债出现较明显改善。截至2015年底,融信的资产负债比率为2.47倍(2014年:15.41倍)。

    资金压力得到一定缓解之后,融信似乎无意改变强扩张、高周转、高杠杆的发展模式。

    年初上市以来,融信连续在上海、杭州、福州、厦门通过招拍挂9宗地块,耗资136.75亿元。此外,融信还通过收购方式以8.4亿拿下了福州两地块。

    与此同时,融信的融资动作也没有停止过。据不完全统计,截至目前,融信已经先后完成六笔公司债的发行,融资超60亿元。通过资本市场补血之余,融信还通过出售福州·白宫项目11%予合作方获取现金流。

    此外,保险资金也成为融信的目标,4月25日,融信宣布与京东方科技、平潭国有资产、平潭投资及北京旋极成立合营公司经营保险业务,并出资4亿占股20%。

    对于融信上市后的大手笔拿地,融信财务总监曾飞燕曾解释,公司要继续拿地,毕竟一个房地产公司不拿地就相当于没有了原材料,同时怎么样平衡好负债和增长的矛盾,会有一个非常审慎的考虑,会进行平衡。未来公司一定会关注在这方面的花费,在不断的降低负债率的同时保持公司的生存发展。

    撰文:黄银桥

    审校:欧阳颖

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