观点指数 | 倾力发布:2016上半年中国房地产企业销售金额TOP20

观点地产网

2016-07-01 00:38

  • 值此半年节点,充分分析和总结上半年的房企表现和行业规律,对下半年如何走得更好,会有更多启示与帮助。

    观点指数(2016年7月1日)时间如白驹过隙,无迹可寻。房地产人尚未来得及停下匆忙的脚步,仔细品味和反思这半年来的得与失,就已经走到了年中节点。

    这半年来,一直萦绕在我们耳边的是地王迭出,是房价飞涨,似乎所有有能力的企业都奔忙于热点城市举牌圈地,销售仿佛已经不再是困扰企业的问题。

    怎样才能更直接地观察这半年的房地产行业表现?通过企业销售、通过热点城市楼市盘点分析,这些都是我们常用的,也一直不会过时的选择。

    7月1日,观点指数长期跟踪房地产企业表现,捕捉到精准而全面的市场数据,并在此基础上发布“2016上半年中国房地产企业销售金额TOP20”。

    这半年,中国房地产在供给侧改革节奏下“去库存”道路上大步前行,从一线城市到二线城市,楼市成交、土地出让都呈现许多供不应求的状况。即便是政策从宽松转向收紧,去杠杆化开始成为楼市的主题,仍然没有改变上半年中国房地产的一片“红火”。

    当然,火热的市场并不是所在皆是,而是仅仅存在于最大型、最受重视的一批城市,对于数量众多的三四线城市而言,这半年仍然在“去库存”的征途上跋涉。

    值此半年节点,充分分析和总结上半年的房企表现和行业规律,对下半年如何走得更好,会有更多启示与帮助。

    企业观察:“万恒碧”抢头条 五房企半年超千亿

    当“2016上半年中国房地产企业销售金额TOP20”榜单呈现出来,几乎会让人们认为这份榜单与往年全年榜单没有多少差别。

    一共有5家房企仅用半年时间就完成了千亿销售,加上一家接近完成千亿的房企,与往年7家房企全年销售超千亿的表现似乎没有多少差别。

    1、万科重组“案”

    对于一直占据榜首的万科而言,虽然业绩表现没有回落,但这半年是万科管理团队非常“艰难”的日子。肇始于2015年底宝能举牌的“万宝之争”,经过半年的持续演变,剧情之曲折离奇,堪称行业首屈一指。

    3月份深圳地铁重组方案出来之后,人们以为“万宝之争”即将尘埃落定,但很快万科大股东华润就发出了不同的声音。6月份,万科两大股东华润、宝能联合否决了万科与深圳地铁的重组方案,并提出了对董事会管理层的罢免议案。

    “天要下雨、娘要改嫁”,在股东周年大会召开前一天,万科董事会主席王石发布了这样一条意味深长的博客。是宣战还是穷途末路?万科重组案下一步会如何?万科这一“事变”,对于中国房地产企业群体的影响又是什么?

    观察这半年的房地产行业,万科重组是我们无论如何都无法绕开的事件,最终结果如何必然会对行业产生深远的影响。最直接的影响,则是万科下半年的销售业绩与团队表现,我们将继续跟踪和观察。

    2、恒大的野望

    紧随万科之后的是恒大,这是一家拥有着“大雄心”的民企。虽然资本市场和机构并不看好恒大,甚至有的说“看不懂”恒大,但恒大这半年销售依然突飞猛进,并购扩张与公开市场拿地齐头并进,以令人吃惊的速度发展成为中国房地产企业群体中实际上的“第二强”。

    以恒大投资足球的风格来看,“要做就做到第一”,肯定是许家印最想做的事情,再加上万科受重组事件的影响,也许年底的时候,我们会发现更多的意外。

    特别值得注意的是,恒大地产在6月份的股东周年大会上,通过了将公司名称改为“中国恒大集团”特别议案,其中所蕴含的意义众人皆知。正所谓,有句话这样说的:梦想总是要有的,万一实现了呢?

    3、“黑马”碧桂园

    说碧桂园是“黑马”肯定很多人会感到奇怪,但碧桂园确实是“黑马”:从2015年七家千亿房企中“垫底”的位置,仅用半年时间就上升到了第三。

    这种爆发式增长,碧桂园是有“前科”的,最初也是在所有人都没有注意的情况下,一举进入千亿俱乐部,并一直数年在七家千亿企业中占据一席之位。

    2016年,碧桂园凭借众人印象中“去库存艰难”的三四线城市大量项目去化,在6月第一周就公告宣布录得千亿销售金额,半年业绩距离去年全年1401亿也已不远,同比增长率则超过160%。

    看起来,碧桂园这大半年虽然都在拼命地叫卖马来西亚的超级大盘森林城市,但国内的业务也没有耽误多少。基于这样的业绩表现,碧桂园在6月6日公布,2016年全年销售规模有望突破2000亿元。

    碧桂园今年已为销售业绩定下递进的“奋斗目标”与“尖叫目标”,在1680亿元的保底任务完成之后,将冲刺“奋斗目标”和“尖叫目标”。至于“尖叫目标”是什么?也许不用到年底就会揭开谜底。

    4、绿地“夜雨”

    千亿企业中,万科或许也没有想到,原来全年销售曾经超过自己的绿地会跌落到第四,受困于商业与三四线高库存,绿地仍然在调整转型。

    而且,所谓“屋漏偏逢连夜雨”,云峰事件让绿地不得不费力应对,再加上300亿规模定向增发要被腰斩,绿地这半年在资本市场上过得也并非一帆风顺。

    虽然绿地的雄心仍然十分充足,但年度销售目标3000亿似乎还遥不可及,能否实现就要看下半年有哪些突破性的表现。

    5、央企在行动

    保利在5家千亿房企中显得比较“低调”,但其实不然,这半年从一线到二线各个热点城市的土地市场,都有保利活跃的身影。6月23日,保利宣布增发90亿元并引入泰康人寿为第二大股东,为其后续发展准备了充足的能量。

    与保利比较相似的还有中海,千亿房企中也只有这两家有央企背景。虽然中海不像保利在土地市场上活跃异常,但与中信之间已流传大半年的重组在6月30日终于披露交易细节。

    中海310亿元向中信泰富、中信公司和中信股份收购121个物业项目的大动作,可以预见,虽然上半年中海已经在千亿房企中落后一步,但后续发展能量可能更加惊人。

    榜单点评:分化在加剧 前20强企业差距扩大

    纵观榜单,中海800亿之后房企销售金额出现断崖式下跌,排名第7-9位的华夏幸福、融创、华润置地等企业,半年销售规模都在500亿左右。

    1、是谁在坠落?

    不难发现,分化中的房地产行业,在销售前20强中也出现了“强者恒强”的分化趋势。占得先机的千亿房企群体,经过连续数年的经营之后,很轻易就将第八家之后的房企抛离越来越远。

    唯一的例外是万达商业,正如观点指数在“2016年第一季度中国房地产企业销售金额20强”中所述,万达商业在2015年度销售增长就已乏力,销售继续回落早已在意料之中,此前该公司已将2016年销售目标调至2015年销售金额之下。

    这半年,万达商业或许已经将重新爆发的希望寄托在私有化回归A股上,但从3月30日宣布私有化起,万达商业就一直在质疑声中度过。最新消息显示,万达商业第六大股东荷兰养老基金公司(APG Groep NV)认为私有化报价过低。

    2、强弱仍有别

    第10位的排名与万达商业七家千亿企业的身份并不相符,也许王健林在大造文化旅游城并抽空和迪士尼叫板之余,也需要关注一下企业现金流的根基之所在。

    万达商业之后10家企业中,半年销售金额在400亿之上的仅有两家,300亿规模的企业有5家,200亿规模的是3家。

    怎么样可以更加生动地形容行业的分化趋势?5家八年300亿规模的企业销售之和,也没有超过万科1家的半年销售。此外,5家半年千亿规模房企的总销售额,比其他15家企业的总销售额更高。

    万科半年1800亿的销售,也是第20名企业鲁能销售额的6倍多。

    3、规模化之争

    通过半年的观察也可以发现,在各大城市争夺土地资源的房企中,也不乏这20家企业的身影。“规模化”虽然已经被认为是“落后”和应该“摒弃”的模式,但房地产行业实际上从来就没有脱离规模化发展的藩篱。

    5家半年千亿房企如果不通过大量拿地和并购扩张,怎么可能维持如此庞大的规模以更快的速度增长?

    500亿、300亿级的房企,也正是这半年中拿地(并购)较为激进的企业群体,如果没有足够的资源进行开发,怎么才能进一步扩大企业规模?

    虽然房地产行业最著名的“博鳌房地产论坛”上,曾经有过关于“后规模化”的争论,但毫无疑问,在没有找到其他路径与模式之前,规模化仍然是各家房企必须落实的发展模式。

    4、商业正黄昏

    从20强榜单中可以发现,受累于商业和三四线库存的万达商业、绿地等企业,在榜单中的成绩每况愈下。

    强如千亿房企,仍然会因为策略选择与判断失误受到严重的影响,可以想象,其他未入榜企业如果受到相同的影响,对企业的发展会是沉重的打击。

    2014博鳌房地产论坛上,恒隆地产陈启宗先生就已经警示内地房地产企业,前些年商业地产大热的时候开发建设了那么多商业物业,最后“除了养老鼠之外,想不出还有什么用”。

    作为中国商业地产领域举足轻重的代表性人物,陈启宗先生的一再警示似乎没有起到多少效果,而今,商业正黄昏。

    5、下半年会怎样?

    2016下半年,对于中国房地产行业而言更加关键。

    供给侧改革不断深入,房地产去库存化形势开始发生改变,一线和重点二线城市不断收紧房地产政策,上半年一窝蜂涌入这些城市抢下大量地王的企业,后市会不会受到政策影响?

    当一线和重点二线城市开始调控,三四线高库存城市仍然是深水雷区,房企将从何处突围?更为关键的是,“去杠杆化”已经成为悬在行业上空的最锋利一把利剑,谁都不能忽视“去杠杆化”对于行业深刻影响。

    下半年,房地产行业的主题仍然是“改变”,在这样的时代潮流中,在一直不断调整的新经济节奏中,房地产企业需要抓住不断涌现与瞬间消失的各种机遇,以奠定未来长期的发展根基。

    附:何为观点指数?

    观点地产新媒体数据研究部门长期跟踪房地产企业表现、行业动态、经济走势,并在此基础上捕捉到精准而全面的市场数据。观点指数将实时、准确的数据与深度的分析相结合,采用实地调研、问卷访问、企业访谈、资料检索、历史研究、数量统计构建独特的观点指数数据分析模型体系。

    我们的分析始于基本面数据,同时结合房地产及相关资本金融、土地、商业市场的产业动态、结构、信息以及复杂的市场和交易数据,并于全年在不同的时点、不同的方向、不间断推出各种专业研究报告。

    为了最全面的分析,我们还会融合介于两者的市场、土地公告、新闻资讯、交易建议、研究报告和交易资料以提供领先的市场预测来预判市场走向,并识别潜在的交易策略,分享房地产市场增长的红利与发展。

    审校:杨晓敏

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