深度报告 | 京城国资地产群像:除了地王还有什么?

观点数据研究中心

2016-06-24 17:25

  • 单独的事件或许不能够描绘这样一支规模和能量都不容小觑的队伍,观点指数试图通过剖析京城几家以地产为主业的重点国企,勾勒这个群体的画像。

    观点指数 国企和地王一直以来的关系,在最近一段时期再次成为让行业深思的爆点话题。单独的事件或许不能够描绘这样一支规模和能量都不容小觑的队伍,观点指数试图通过剖析京城几家以地产为主业的重点国企,勾勒这个群体的画像。

    在北京市国资委下属14家房企中,首创置业、首开股份、北京城建、京投发展、金隅股份以及北辰实业等企业,或因其特殊的模式,或因管理层的进取心态,而进入观点指数的关注范围。

    其中,首创置业和首开股份是北京地产国企中全国化表现最好的两家企业,也是未来最有希望完成向大中型房企蜕变的企业。这种成长性不仅仅局限于销售规模的增长,无论是首创置业的第三次回A努力,还是首开股份结伴龙湖全国扩张以及战略入股亿达,都是基于公司战略层面的长远考虑。

    北辰实业也是近两年开始苏醒,进行全国化扩张,并有意识地强化自身优势、梳理产品规划。但鉴于公司此前规模化程度不够,近期释放的信号并未在市场引起太多关注。

    北京城建、金隅股份和京投银泰则是更彻底地运用本地国企身份的代表。几家企业的资源获取,更多依赖北京市土地盘活、旧城改造以及地铁上盖发展。虽然会有周期长、周转慢等原因,但得天独厚地资源足以维持企业作为“地头蛇”的规模。

    首开股份:“面子”与“里子”

    ——比起“面子”,首开股份在全国化扩张中更注重“里子”,是“闷声发大财”的典型。

    截至今年一季度,首开股份在北京本地市场占有率已经由2015年的8%进一步攀升至11%。这家号称“一部首开史 半座北京城”的老牌国企,无疑已经是北京市国资委旗下的地产头牌。

    观点指数了解到,2016年1-5月,首开股份共实现签约面积135.61万平方米(含地下车库等),同比上升134.21%;签约金额284.03亿元,同比上升194.94%。按照这种增长速度,首开股份今年完成全年360亿目标绰绰有余,甚至有可能冲击600亿销售,一跃进入大中型房企阵营。

    销售方面的突飞猛进,得益于首开股份在扩张方面的积极进取,其手中亦不乏地王项目。就在不久前的6月3日,首开股份还与央企地王专业户中国金茂联手,以总价64.1亿元拿下杭州拱墅区单价地王。

    据观点指数统计,首开股份2015年合计取得19个项目,对应建面336 万平米,同比增长290%,估算地价超386亿元,同比增长超429%,占比当期销售超117%,其中北京拿地金额超217亿元。截止2015年底,公司可供出售土地储备为1695万方,其中北京498万方,京津冀地区684万方,京外1197万方。

    首开股份的储备早已完成全国化,业务覆盖以北京为中心,扩散至天津、辽宁、山西、山东、江苏、浙江、湖北、福建、四川、贵州、海南等地区。

    比起“面子”,首开股份在全国化扩张中更注重“里子”,是“闷声发大财”的典型。观点指数了解到,首开股份并不要求独吞项目、甚至不强求操盘权力,与龙头房企龙湖地产达成战略合作,随着龙湖一路南下,在厦门、广州扩展项目,还曾出现在深圳6月的土拍市场。

    在一些券商机构看来,首开股份自2015年年初以来接连与北方泓泰、中信并购基金、途家网、文化中心建设发展基金和亿达中国等机构进行多方面的合作,包括房地产基金、产业并购基金、地产共享经济和产业园等,显示出公司以开放的心态多元化尝试、积极拥抱改革。

    首创置业:“做小”规模

    ——今年再次发起回A冲刺外,首创置业也开始着手整合旗下奥特莱斯产品线。

    首创置业是北京地产国企中唯一可与首开股份扳扳手腕的全国性企业。截至2016年5月底,首创置业累计实现签约面积约65.3万平方米,累计签约金额约106.1亿元,同比上升12.3%;累计签约均价1.6万元/平方米,同比上升57.3%。

    鉴于首创置业的销售节奏向来表现为前松后紧,前五月销售数据并不足以代表全年走势。

    事实上,首创置业一直意做大规模,公司在2013年与咨询顾问机构麦肯锡沟通后,做了战略结构调整,放弃了以往全面摊大饼式的发展模式,“主要是城市聚焦北京、天津、重庆、成都等五大城市,业务聚焦住宅开发、一级开发、奥莱商业等。”公司管理层也于2014年公布了一个五年计划,即到2018年实现600亿销售。

    这种调整已经开始奏效,“公司2013年之后买的地,今年在签约上已经开始有所体现,营收利润方面则要再等一两年。”

    公司的行动也够迅速,在今年再次发起回A冲刺外,首创置业也开始着手整合旗下奥特莱斯产品线。

    6月8日,首创置业和控股的港股上市平台首创钜大联合公告宣布,后者将以23.72亿元总代价收购首创置业持有的北京、昆山及湖州三个奥特莱斯项目。首创置业的拿地策略也从去年开始,向奥莱商业进行倾斜。

    需要指出的是,高速前进中的首创置业迫切需要一个功率更大的马达,某种程度上,A股上市是首创置业能否完成企业蜕变的重要门槛。

    北辰实业:全国化“征途”

    ——优质的二线城市是北辰实业的主要选择,主要会以长三角城市为主。

    虽然和首开股份、首创置业的规模不在一个量级上,但北辰实业的全国化努力也值得称赞。

    据观点指数统计,截至2015年期末,北辰实业已进入北京、长沙、武汉、杭州、成都、南京、苏州、合肥、廊坊等9个城市,初步形成了华北、华东、中部及西南等多板块格局,2015年实现新增土地储备12宗,总建筑面积约211万平方米,权益建筑面积约130万平方米。

    公司董事长贺江川在年初业绩会上谈到,未来北辰实业还将继续完善全国布局,预计2016年的拿地预算为60亿左右,会根据具体情况进行调整。优质的二线城市是北辰实业的主要选择,主要会以长三角城市为主。

    为了适应这种扩张,北辰实业正筹备调整公司组织架构。未来将有可能成立一个地产集团或地产总部,将南方区域中心与北方区域中心进行整合。

    北京城建:一二级联动

    ——望坛项目货值接近900亿元(仅地上部分),将成为北京城建优质资源补充。

    相比于前述三家企业的“远大前程”,北京城建、京投发展和金隅股份显然更愿意深耕北京,毕竟这里是全国房企都梦寐以求的“帝都”。

    金隅股份虽然也在寻求京外扩张,但其地产业务的优势和特点更多体现在北京业务中,也归于此类。

    北京城建的地产业务模式,是地方国企中较为常见的一二级联动。观点指数了解到,6月中旬,北京城建公告与集团公司(北京城建集团有限责任公司)合作开发北京东城区望坛棚户区改造项目,项目预计需投入自有资金50亿元,由集团与公司按照1亿元:49亿元(即2%:98%)的比例进行投资。

    望坛项目是北京市东城区2016年“棚改”计划中的重点项目,是东城最大的危改遗留项目。项目总用地面积约47公顷,项目规划总建筑面积约136万平米(地上81万平米,地下55万平米),预计总投资额约433亿元。

    值得注意的是,项目位于东城区南二环外,永定门桥东南侧,地理位置稀缺,参考周边楼盘售价未来均价约10万元/平米,整体项目货值接近900亿元(仅地上部分),将成为北京城建优质资源补充。

    2015年,北京城建销售116亿元,同比增60%。有券商机构预计,2016年公司年销售额将达130-150亿元。

    此外,北京城建还有4个一级开发项目128万平方米(不含望坛项目),未来有望继续在通州、顺义等区域获取新的一级开发项目。

    京投发展:轨道+物业

    ——地产业务的纳储手段主要包括土地一级开发和上盖物业、站点一体化等。

    从“京投银泰”更名后的京投发展,发展模式即是如今因万科重组而备受关注的“轨道+物业”模式。

    京投发展近来正式去掉“银泰系”标签,公司股权变更告一段落。公司原第二大股东银泰集团将所持上市公司20.78%股权转让于程少良,程少良成为上市公司第二大股东,中国银泰仅持有4.05%股权,且两者不再是一致行动人,第一大股东京投集团持有上市公司31.19%股权。

    这无疑为公司后续长远发展奠定了坚实的内部基础。观点指数了解到,大股东京投集团现承担着北京市轨道交通等基础设施项目的投融资、前期规划、资产管理、资本运营及相关资源开发管理等职能,未来不排除继续介入地铁建设和运营领域。

    京投发展地产业务的纳储手段主要包括土地一级开发和上盖物业、站点一体化等,公司已经多次在京投集团的协作和资金支持下获取开发项目。

    眼下京投发展承担着密云、平谷、大兴、丰台和门头沟等京郊630万平方米一级开发,此前潭柘寺项目一级土地开发后京投银泰顺利获取了开发权利,未来借势控股股东优势继续获取后续项目为大概率事件。

    观点指数了解到,京投发展2015年实现销售收入98亿元,同比增长38%,其中三个地铁上盖项目销售占比达到80%。模式优势一览无余。

    金隅股份:隐形“地主”

    ——在六环以内工业用地面积接近240万方,其中五环以内近180万方。

    对于金隅股份来说,虽然地产行业在一些苛刻的观点中已经是“夕阳产业”,但是比起水泥等传统业务则是集团的业绩亮点。

    作为北京市的隐形地主,在北京市自住型商品房政策出台后,金隅股份即被外界看好会成为北京市场的大赢家。

    金隅股份也积极响应北京市鼓励企业开发自有用地建设自住商品房之政策,有两个项目(总占地面积32.8 万平方米)成功实现工业用地转为住宅用地。正是借着这股东风,金隅股份的地产业绩在2014年得到释放,并成功挤入当年北京销售排行榜前三甲。

    这部分销售将陆续在这两年实现结转,由于是工业用地开发项目,综合毛利率远高于普通商品房。有机构保守预计2016年金隅股份地产板块贡献净利润超过25亿元。

    就目前而言,公司在北京的优势仍然是手中握有的存量工业用地。观点指数了解到,金隅股份目前在六环以内工业用地面积接近240万方,其中五环以内近180万方。

    有分析指出,随着非首都核心功能疏解,有望推动上述用地在未来五年内加速转型,其中海淀西三旗和怀柔雁栖湖或率先受益。

    有研究机构表示,存量低效用地再开发将是未来商品房开发用地的主要供应模式,北京市或继续出台政策加快工业用地转性进度。金隅股份手持工业用地740万平方米,其中北京市540万平方米,约250万平方米在五环以内,未来将显著受益,工业用地转性开发有望增厚公司价值约165亿元。

    撰文:王静

    审校:欧阳颖

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