艰难一年 | 恒大狂野并购 204亿爆买、122亿爆卖中能否算对资本赢面?

来源: [观点地产网]      时间: 2015-12-29 23:54

在行业大变局的大幕掀起前,恒大已亮出了销售与收购的牌面,但最终的胜算或许仍然要系于其资本筹码。

编者按:2015年,在中国经济调整转型与改革持续深入的时代背景下,中国房地产行业陷入了一段短暂的迷惘,但在这迷惘之间,我们仍然奋力追逐着一个又一个时代的风口。

互联网+、智慧城市、创客空间、海外投资、社区O2O、文旅地产、养老地产等模式与概念层出不穷,开发商们不再认为自己是“开发商”。但洗尽铅华、回归本初,房地产行业的深层次问题仍然需要面对和化解。

归根结底,这是“艰难的一年”。无论是地价和房价屡创新高的一二线城市,还是库存居高不下的三四线城市,在全国范围内,“库存”已如悬湖。“化解房地产库存”上升到国策高度之后,面对即将到来的2016年,我们可能看到怎样的前景?

前事之不忘,观点地产新媒体倾力策划年度重磅报道“艰难的一年”,回顾并总结2015年房地产行业的标杆性企业得与失,深度剖析有代表性地位城市房地产行业的真实情况。

观点地产网 有的人说,是时候该撤退了;但也有人认为,现在正是向前的好机会。全年冲刺在2015年房地产市场的并购者恒大地产,更像是后者。

12月29日,海花岛122亿的销售“爆卖”记录刚刚过手,恒大立马就宣布了一项204亿“爆买”式的收购。

恒大地产公告,以73亿元对价收购新世界位于成都、贵阳的2个项目,同时以131亿元对价收购周大福位于北京、上海、青岛的3个项目。5个项目合计总建筑面积851万平米,收购总对价204亿元。

加上12月2日,恒大地产以总代价135亿元向新世界收购的武汉、海口及惠阳项目。短短一月内,其已接盘郑裕彤旗下9个项目,总建面逾1200万平方米,总金额339亿元。

其实,观点地产新媒体了解到,恒大与新世界的交易还不仅止于项目买卖。12月29日,其同时披露完成发行本金额15亿美元,分派率为9%的永久证券,而主要认购人就是分别出资9亿美元和1.7亿美元的新世界及中渝置地。

2015年1-11月,恒大地产销售金额同比增长42.8%。许家印掌舵下的千亿机器,依然在快速销售、并购扩张和资本腾挪中高速轰鸣着狂野向前。

全年超600亿元“爆买”

2015年6月以来,恒大先后公布6笔收购事项,包括收购中渝置地、华人置业、信合置业旗下的重庆和成都物业、香港万通大厦以及新世界内地物业。

据观点地产新媒体统计,恒大上述披露的收购累计代价为611亿元(港元以0.836汇率折算人民币统计)。而这一数字还不包括恒大向中冶、武汉三江航天房产等国内企业收购项目和股权的对价。

在浮出水面的交易之前,恒大的并购策略早已启动。2015年3月,恒大总裁夏海均在业绩上表示,恒大年初发行的10亿美元12%优先票据主要为寻找并购地产业务做准备。

因为这一目的,恒大认为12%的融资息率虽然略高,“但跟整个大战略决策来说,这个成本也能承受”。

2015年4月,有消息称许家印在恒大内部工作会议上,定下了48天必须上马100个项目的军令状。在行业以去库存为主旋律时,拥有1.47亿平方米的恒大依然选择了规模扩张。

2015年8月,许家印明确表达了增加恒大市占率的目标。他信奉的机遇,在于房地产行业集中度不断提高,企业将在优胜劣汰中分化,“恒大销售额在增长,但是市场份额只有2%左右。未来10年、15年甚至20年,我们有信心市场份额能够逐年增加。”

观点地产新媒体发现,如果将恒大的2015年表态与2014年做个对比,可以发现许家印思路的变化。

2014年8月,许家印在业绩会上曾表示,恒大已经基本完成了在全国一二三线城市的项目布局战略,“换句话说,我们今后会大幅减少土地购买”。

现在,或许可以合理的推测就是,在某个时间区间中,许家印改变了自己的想法。2015年上半年,恒大开始了规模化加速扩张,其累计在27个城市新增土储35幅,规划建面约1028.4万平方米。

虽然,恒大这样的规模化策略并没有获得资本市场观察者们的更多理解,包括摩根、德意志等外资投行在上半年纷纷表达了其疑虑。

但恒大以资本融资为支撑的高速扩张通道已经打造成型。12月29日,恒大公告显示其在73亿元收购新世界成都、贵阳项目的交易中,先期仅需支付15亿元,剩余款项皆通过新世界认购恒大地产永续债提供资金。

这样的规模化大跃进能够为恒大带来什么?销售业绩或许最易关联的答案。从今年狂飙的销售业绩来看,2015年的恒大地产,已经在大规模发展诉求下驶入了高周转高增长的轨道。

海花岛122亿后的“爆卖”

12月28日,位于海南儋州市的恒大海花岛正式开盘,现场吸引了上万名购房者到场摇号选房。恒大方面公布的数据显示,截至最后选房结束,海花岛此次开盘总成交金额为122.05亿元。

2015年1-11月,恒大累计合约销售金额约为1723.9亿元,完成上调后年度合约销售目标1800亿元的95.8%,较去年同期增长42.8%。海花岛之前,恒大锁定1800亿元已无悬念,海花岛之后,市场的关注点在于恒大是否能突破2000亿。

而观点地产新媒体亦观察到,在海花岛的高调开盘背后,不应被忽略的是恒大地产在2015年持续全年的销售冲刺。

3月份初,一份被媒体曝光的恒大内部政策文件显示,恒大全国所有在售商铺和车位开展了为其一周的额外5.5折和额外6.2折的促销优惠。

4月15日,恒大发布“无理由退房”,自4月16日在全国所有楼盘住宅中实施无理由退房。而进入第四季度,包括恒大湖北公司、广西公司在内的区域都推出开盘85折的优惠措施。

国信证券12月研报就指出,恒大1800亿元全年目标完成无虞,并有望冲击 2000亿;其断言,2000亿大关若达成,恒大地产将会成为2015年“增速最高的千亿级房企”。

从2009年的308亿销售至2015年的超1800亿,恒大在规模上完成了数量级的飞跃。按照许家印公开表示的30%年增长目标,恒大地产2017年销售规模将超过3000亿元,2020年将超过5000亿元。

因此,对于恒大为何敢于大量接盘港资企业出售内地项目,国信证券的分析就告诉观点地产新媒体,答案根本在于其运营能力。恒大的销售业绩证明了其开发、销售能力能够比别人更好地实现快速去化。

现在,2015年全年业绩揭晓的时刻近在眼前,继“老大哥”万科之后,恒大2000亿元线上的抢位身影已越来越清晰可见。

许家印的资本赢面

不过,在行业大变局的大幕掀起前,恒大已亮出了销售与收购的牌面,但最终的胜算或许仍然要系于其资本筹码。

2015年,对于恒大地产而言可谓融资大年。2月恒大地产完成10亿美元优先票据发行,并于5月完成配股融资46亿港元。

2015 年6 月,恒大地产200 亿元的境内公司债发行申请获批,首期50亿元债券利率5.38%。10月15日,恒大公布成功发行200亿元非公开公司债,其中175亿元的“3+2”年期债券利率7.38%,25亿元的5年期债券利率7.88%。

据观点地产新媒体了解,自境内债券市场打开后,恒大已发行了 400 亿元公司债。海通证券12月研报指出,恒大地产2014年平均融资成本在9%左右,境内公司债、私募债、配股工作均将有助于其优化财务成本。

不过,市场也有较保守的看法,中金公司的分析就认为,恒大对购地、并购以及股票回购等方面的持续高投入所产生的影响仍然不能忽略,且过往高成本永续债的消化亦需要时间。

目前,据标普数据显示,2013年恒大发行的244亿元永续债券本金将在2015年迎来首次实际到期日,如出现延迟偿还,这些债券的利率可能会大幅上调,从最初7.75-12%的利率开始逐步升高,最终可能达到15-18%。

实际上,据观点地产新媒体不完全统计,除去在今年到期244亿元,恒大2014年增加的另一部分永续债将在2016年实际到期。

据2015年中报,截至6月30日恒大地产永续债规模为523.7亿元,而永续债持有人应占溢利为26.11亿元。

截至2015年上半年,恒大地产总资产达5398.5亿元,但其有息总负债(包括永续债)也从2014年底的2089 亿增加至2376亿。

现在,在资本市场目光的打量中,恒大尚未实现投产平衡的多元业务仍是对其未来考察重点。2015年,恒大淘宝足球俱乐部和恒大文化先后在新三板上市。而恒腾网络及恒大人寿,则瞄准了社区O2O业务与金融平台。

也许,当恒大集团现有业务和品牌已延伸到地产、消费、金融、体育和文化产业之时。许家印的500强目标,依然有长路要走。

撰文:罗舒晗审校:劳蓉蓉

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