博鳌演讲 蓬钢:从安泰到信泰 海外投资分享

来源: [观点地产网]      时间: 2015-08-13 16:19

2011年以后,我们所做的事是自己创立了一个平台,叫安泰投资,安泰投资做的事是募集人民币资金在中国投房地产的项目。

蓬钢:大家好,现在是下午5点了,大家都非常累了,所以我尽量简短,也尽量轻松一点。我是蓬钢,我来自信泰资本,我们主要做的是海外投资。

我在2001年到2010年这10年主要是拿着海外的资本到中国市场投资,我们当时投了十几亿美金,也是正好赶上中国房地产市场的黄金十年,效果非常好。

2011年以后,我们所做的事是自己创立了一个平台,叫安泰投资,安泰投资做的事是募集人民币资金在中国投房地产的项目,也做了一些项目,但是我们总觉得,作为一种有限合伙的形式,在中国的资本市场,在房地产领域不太容易作为一个主流,和信托公司、基金子公司,还有银行等等都没有太大的优势竞争。

2013年开始我们看到一些国内市场上的问题,有一些供大于求的现象,有一些滞销、产能过剩的问题。再加上海外的市场,正好经过了金融危机以后,有了一个很明显的价格上的调整、严重的价格下跌。所以到了2013年开始,很明显的在复苏了,尤其是在美国这样的市场,有很明确的复苏迹象。

再加上当时人民币的汇率有点高,我们分析是人为的高,因为从资产价格、生活水平、服务质量等等方面,都觉得人民币不应该这么高。但当时很高,我们分析觉得有很大的是我们的外汇储备这么大的规模等等的因素造成的结果。

还有就是国内的经济开始有一些下滑的迹象,这些因素加在一起都导致中国的资金有很强烈的去海外做配置的愿望。

2013年我们开始到海外市场寻找机会,正好有一些国内的机构,比如说后来和我们一起合作的信达资产管理公司,碰到我们就表示了很强烈的愿望说,我们想到海外投资已经想了七八年了,但是一直都很难动手,每次到最后要投资的时候,都是因为对海外市场的不了解,所以没敢下手。

后来跟我们这个平台结合了以后,我们做了大量的投资,除此之外,我们也跟其它的一些金融机构,包括泰康人寿、长城资产管理公司等等中国的金融机构有了广泛的合作。

今天我就把我们海外投资的一些项目给大家看一下,海外的项目是什么样的,利润率有多大,有什么样的风险。

2011年我创建这个平台的时候叫安泰投资,现在我们用的名字是叫信泰资本,这是信达和安泰再加上CGO在香港联合成立的一个公司。

目前我们在北京有办公室,在纽约有一个分部,主要投资的策略就是在全球的热门市场,包括纽约、旧金山、芝加哥、波士顿、洛杉矶、伦敦、悉尼等地寻找投资机会,而且是一些比较成熟的开发项目。

所谓成熟就是我们不太碰没有得到审批的项目,我们基本上是在一个项目获得了审批,设计已经基本完成,造价也比较确定,银行贷款也已经落实的情况下,很快就要开工的情况下介入。

还有就是合作伙伴,我们通过这几年的实践,我们不和一线的全国范围内做开发的大的品牌合作,我们找的合作方都是在当地的市场非常有经验,但是只专注于当地的市场,同时只做两三个项目,不是同时做十几个项目的开发商。同时我们要求他们在这个项目里面有相当的自有资金的投资规模,这样的开发商是我们的一个比较理想的合作伙伴。

从2013年年底我们做了第一个项目以来,到现在不到两年的时间里,我们已经完成了9个项目的投资,投资金额6.6亿美元,有5个项目在纽约,两个项目在芝加哥,一个项目在悉尼,一个项目在伦敦,都是非常核心的位置。这些项目的总的开发价值加在一起有36亿美元。

在短短的不到两年的时间里,我们和众多的国内外的机构建立了合作关系,每个项目都涉及到很多的合作方,有律师、建筑师、开发商、施工单位等等,所以到现在也是建立了一个不小的合作关系网,这些关系网都在不断地给我们提供新的合作机会,也在给我们提供市场信息,这样就进入了良性循环的阶段。

下面就是一些项目,时间有限,我就尽快的给大家讲一下。这个是我们在纽约的第一个项目,在纽约的下城,也就是在华尔街附近,是一个老的办公楼,我们把它买下来,再加上旁边的一块地。这是纽约第一个有电梯的建筑,所以它是一个历史性的地标性的建筑,我们把它改成一个酒店,后面这个塔楼做成一个公寓。

这个项目我们2013年介入,2014年5月开工,现在即将封顶,也已经进行了销售,我们的成本是按呎来算,一呎是1400美元,我们的销售是2400美元一呎,基本上有70%的利润,也就是销售的价值除以成本,大概能达到1.7倍,这样的项目在国内来讲也比较难找了。在美国这样的市场,很成熟的成熟区反而有这样的机会。这个项目的市场表现超出了我们的预期。

第二个项目是我们在芝加哥买的一栋写字楼,这个楼位于著名的西尔斯大厦旁边,一共14万平方米,入住率80%,这样一栋楼我们花什么样的价格买的呢?大概是一万五六千块钱人民币一平米,当时80%的入住率,我们的租金回报率是6.8%,这样的机会在国内也是不可能找到的,我们的计划就是买过来以后通过更主动的去经营它,把入住率提升到了90%,最后再把它出售,第一年我们就获得了10%的回报,到最后出售,我们希望年回报率能达到百分之十七八。

第三个项目是纽约的中城的一个项目,这是万科在纽约的项目,后来万科通过融资,大部分资金也是由信泰支付的。这个项目是在世贸中心区域的一个很显著的住宅,它的销售和投资价格比起来有1.3倍到1.4倍,这个表现也是非常不错的。这个建筑的位置非常明显,从自由女神像看过去可以很清楚的看到它。

还有芝加哥的一个项目,它现在是芝加哥卖得最贵的一个公寓项目,位于最核心的区域。

最后这个是伦敦的项目,位于伦敦最贵的住宅区,这个项目我们的预计销售价格在每平方呎5000英镑,这些项目从身体上,从建筑的限制上都有很严格的要求,也是中国的资本头一次进到这样的区域。这个项目总投资是4.8亿美元,只建33套公寓,平均每套公寓1500到2000万。

审校:徐耀辉

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