博鳌之夜 精英对话:房地产没暴利了 转变时期谁会先死?

来源: [观点地产网]      时间: 2015-08-12 23:28

中国的房地产商到现在为止还没有出现过暴利,2010年经济普查,在29个行业中房地产业利润率排在第18位,是暴利吗?

主持人:接下来我们将为大家宣布地产精英、博鳌论剑的第二场,主题为“转变时期的中国房地产”。接下来让我们掌声有请主持嘉宾:

香港恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗先生

中国农业银行首席经济学家向松祚先生

接下来掌声有请参与本场对话的嘉宾,他们是:

中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任陈淮先生

首创置业股份有限公司原董事长刘晓光先生

中国房地产业协会副会长任志强先生

保利地产副总经理兼华中华南董事长余英先生

花样年集团中国有限公司董事局主席兼首席执行官潘军先生

五矿地产控股有限公司总经理何剑波先生

中银国际控股有限公司董事总经理、投资银行部副主席程雁女士

同样要提醒我们场下嘉宾的是,我们本场对话环节过后依然会有微信互动问答的环节,也请各位将你们想提出的问题通过我们的手机微信发送到观点地产新媒体的公众号,并且@您想要提问的嘉宾。

接下来正式开启今天的地产精英、博鳌论剑的第二场,有请陈启宗先生和向松祚先生为我们开启本场对话。

陈启宗:我先发一两个问题,请各位专家们回答,任志强永远是谁都不给面子的,你说一他就说二,你说东他就说西,陈淮先生就比较正派一点,他同意的他就说,不同意的他就不同意。对潘军我也有一个问题,你到底还是不是房地产人,我搞不清楚。我前几天在这里听了潘军的讲话以后,给我印象非常深刻,我就把他请到恒隆的总部,给我的20多位高管做了一个讲演,讲完之后,我的同事对他印象非常深刻,不过我还不知道你到底是不是搞房地产的。

我先发问第一个问题,等一下向先生再继续。

今天早上好几位演讲者都说暴利的时代已经过去了,但是基本上大家也不认为市场就此结束,反而觉得可能在往前的路上是比较平稳健康的发展,不会再大升大落,当然房地产本身一定是有上上下下,所以赚钱还是有机会的。请你们在座各位就着我刚才说的几句话,同意还是不同意,我看任志强很难不同意我刚才说的话,不过任总总是有办法不同意的,所以你先发言。

任志强:从房地产上市公司的报表来看,中国房地产从来没有暴利过,比如说你今天说你的房子100万港币一平米,中国房地产商没卖过这么贵的房子,肯定没你暴利,和你一比,中国房地产哪叫暴利?所以中国房地产没出现过暴利。

之所以老百姓都认为中国房地产出现暴利,是因为把土地的暴利部分加到房地产手上了。你们可以从万科的第一份上市公司年报开始查起,那时候的平均利润率年化只有8%左右,2004年全国经济普查,所有的房地产公司,全国的全算上,利润是6.4%,是暴利吗?

所以严格地说中国的房地产商到现在为止还没有出现过暴利,2010年经济普查,在29个行业中房地产业利润率排在第18位,你说它是暴利吗?不是。我看中国一般暴利都是电信、银行等,这些才是暴利,房地产商从来没有出现过暴利。

陈启宗:香港有暴利的可能性,内地没有,余英怎么看?

余英:现在大家说黄金时代、白银时代,以前都是金色池塘,现在都是污泥浊水。刚才说暴利,我举个例子,我们2006年珠江新城拿地的楼面地价是2000元,当时卖的写字楼是6000多元一平米,那时候是黄金时代吗?

房地产从开始到今天就没过上多少好日子,一是经济规律,二是政府调控。以前没有过黄金时代,今天又说白银时代,我不太同意这个观点。我觉得其实是差不多,以前好的公司做的产品好,现在继续好,现在如果不敬畏这块土地,不认真对待设计单位,不好好做产品,危险性还是很大的。

以前我也见过,零几年的时候有些开发商把控能力不是很专业的,听设计院的忽悠,把户型做大了,卖不出去。怎么办?后来把房子一分为二,改小才能卖出去,那是2003年的事。

还有一个问题,我并没有觉得10年前和今天房地产的形势有多大变化,我认为依然还是很艰苦,我们还是依然需要很努力来做我们的产品。

陈启宗:我听懂了,房地产的黄金时期其实还没来,要不要来就不知道了,更不用说白银时期,总而言之就是一个盈利还可以的行业,当然有上有下,好的时候就好,不好的时候就不好。

潘军是从房地产中介到房地产开发,然后到了现在,是用科技来做房地产有关的一些服务性行业,你的经验是最丰富的,上游、下游都做过,你怎么看?黄金时期来过没有,会不会来?

潘军:黄金时期我认为指的是我们卖楼一天就卖完的那个时代,在座的肯定有过这个体会,几乎不问价。

我们深圳最近刚发生了这个情况,我有几个朋友跟我说,他去一个楼盘,400套房子,大概5000人进去,我的朋友进去还没抽上号,他认识那个项目的老总,然后里面的人说给他留两套房子,这时候他才想到问价格是多少,当时的价格是8万5,而去年的价格是4万多。

单个楼盘的暴利是有的,但是不能论行业,这一把挣了钱,下一把也许亏进去。从行业角度来讲,我们其实进入到了一个平稳发展期。

像今天任志强先生讲的,今年行业发展可能是5%的增长,如果5%的增长,在前几年来说,这是很平淡的发展,互联网肯定不能是这样的速度,如果互联网只有5%的增长,没有人会做。

在这个点上来讲,未来我们要跟这个新的时代结合的是,我们要通过这个已有的产业来进行转型,所谓的转型不是我们不做了,是要寻找到更高的增长空间,这个增长空间不能依赖于我们过往的商业模式来寻找,要和我们已经形成的资源结合。

一个行业成熟了以后一定是地域化、小型化、个性化的市场,像我们现在的标准化、大规模的方式,这个时代肯定会逐渐向我们告别。

前两天我看吴晓波写了一篇文章,说他的一个朋友被他女儿颠覆了,他朋友开了一个制衣厂,开了30年,都是在百货商场卖的,都是标准的,大码、小码、中码,但是他的女儿接班以后,搞了一个互联网转型,每天接3000多单,根本不在商场卖了,就在网上卖,根据每个人个性化定制,一周交货,而且价格比原来在百货商场卖得还便宜,流水化的、个性化的,同时定制化,这就是颠覆了传统。

未来我们对于房屋的制造业也一定会走出一条路来,因为在未来的时代一定我们的用户希望自己是有个性的,尤其是90后、00后以后,所以我们未来能跟上的一定会得到另外一块空间,这块空间是建立在我们现在的平稳增长的市场之上的。

陈启宗:要是任总的绰号是任大炮的话,潘军的绰号应该是颠覆,就把现有的商业模式颠覆掉,所以大家要小心潘军这个人。

何剑波:要说暴利,我觉得三年五年前咱们这个论坛上说暴利的话题可能大家还可以去讨论,今天我们其实一直在说的这个市场的一个转变,行业的转变,其实暴利早已不存在,我也仔细想了想五矿地产这么多年,我们有过暴利吗?好像特别好的项目有过毛利40%多的情况,但是和这个行业一样,这几年下来,基本上也就是20%多、30%多。

这种情况是在一个特殊的阶段,其实对很多行业来说,每个行业在它快速成长期,供不应求的时候,它的利润率都是比较高的,但是进入一个平稳发展阶段,或者说供大于求的时候,利润肯定很快就下来,而且进入平稳阶段。

所以这也是为什么今天我们房地产行业的很多企业大家在一起,讨论转型,讨论今后的发展,如果说还是很轻松地挣这个钱的话,大家根本不用在这里讨论这个问题。另外企业在经营的过程中肯定是有赚有赔的,市场好的时候有赚,市场不好的时候有赔的,综合下来不见得是暴利,我觉得只要它是一个独立决策的市场主体的话,不能够因为它的某一个阶段或者某一个项目利润高称之为暴利,或者把整个行业抹黑了。

就像我们股市一样,从2000多点涨到5000点的时候,很多人赚到钱,没有人说它暴利,因为谁都知道,在股市里面,你只要没有出来,有一天你还会跌回去,你赚的钱还会赔进去,这个应该从行业发展的长周期来看。

陈启宗:刘晓光你是行业里的君子,现在退休了可以更坦白,你对房地产市场怎么看?

刘晓光:我觉得现在的暴利已经很少了,现在什么样的是暴利呢?同样的土地,我们拿的地楼面价是1万7,他拿的地是6000,利润肯定是不一样的。

地产这一块多数是在16%左右的净资产收益率,也就是说做一个项目40%多的利润,三年多做完,16%的利润率并不是暴利。

下一步市场经营策略越来越炉火纯青,越来越规范,大规模、专业化,要想取得暴利的机会也越来越少。

陈启宗:陈淮先生不是做房地产的,但是你是这方面的专家,你比较客观,你怎么看?

陈淮:看什么?

陈启宗:中国房地产往后的发展是怎么样。

陈淮:三毛钱的萝卜到小区卖到6毛,利润是百分之百,日化收益。但是夫妻俩一年工作365天,每天工作十几个小时,一年下来挣三五万,这算暴利吗?暴利这个词已经说了十多年了,在经济学上来说,这并不是一个科学的东西。

我刚才举了一个卖菜的例子,咱们再举一个开发商的例子,如果我们把过去开发商卖的10年的成交价和今天的这些房子的总市值比较一下,开发商卖出去的那个成交价加权销售额和今天的总市值,谁拿的是大头?是刘晓光吗?这是第二层意思。当然我们不说消费者不应该得到城市发展的好处,我们的目的就是让他们通过买房子,持有资产,分享中国城市进步的好处。

其实真正挣钱不是来自于利润,马云挣过多少钱利润?阿里巴巴盈利了吗?他是中国首富,亚洲首富。

实际上在21世纪资产溢价是最大的财富来源,如果谁还盯着开饭馆能够卖得贵一点,我估计他一辈子就是一个小老板。我希望我们以后不要再炒这种在经济学上已经很清楚的事,把它拿出来当冷饭在这里生炒。

当然开发商在这些年挣了钱了,挣了钱有几个原因,第一是他挣了城市发展的好处,两年前这个城市5000块钱的楼面价,政府不再投入,两年之后这个城市资产已经质量大为改善了,他卖出去的时候地价已经是8000、1万了,他按照这个重置价格来卖,挣的是这个城市发展的钱。

第二个方面挣的是加杠杆的钱,和股民炒股加杠杆是一样的道理,利润率不一定很高,但是资金利润率很高,因为加杠杆。

刚才我们有老总说这些年开发商没过多少好日子,依我看也不确切,按说开发商换老婆的在中国各个群体里比例是最高的,比贪官污吏还高,怎么没过好日子呢?再说我们今年股市的暴涨、暴跌,加杠杆的股民被血洗了一次,这么多年加杠杆的开发商有多少被血洗过?

因为经济的持续发展为他们提供了这个加杠杆情况下的低风险和高收益,我们受益于这个时代,收益于社会的发展,他们的确是挣了钱了,不能否认开发商整个群体挣了钱了。但是由此就说这是一个狼心狗肺的过程,我相信也不尽然。

我们说这个市场,简单说房地产市场就像汽车市场,中国老百姓有私家车,是从2002年第一次私人购车的规模超过商业用车和公务用车,那一年我们称为中国汽车进家庭的元年。但是老百姓从2002年起又经历几个阶段,第一个阶段买夏利、桑塔纳、捷达,以后多样化的,两厢、三厢的,欧系、美系、日系的,现在又有很多多元化的SUV、MPV,我看现在的房地产提供的产品,老百姓的需求阶段刚刚走过桑塔纳阶段。

形象的比喻,就像老百姓私人买车,我们刚刚走过桑塔纳阶段。多元、多样、多层的结构过程还远没实现。比如全世界千万人口的大城市,中产阶级是要郊区化的,我们现在大家还集中买高层的房子。再比如说刚才我们说的做服装可以个性化,其实在国外的开发商他更多的是买一块地,然后大家合伙,我要维多利亚式的,我要地中海式的,然后在那里盖一个房子。

再比如说,两年前陈启宗总在这里讲中国的商业地产恐怕是太过了,今年他的话已经有一半应验了。但是也有我们发展程度不够的,我们到现在为止包括中国最大的做城市综合体的开发商,还有不知道多少个做城市中心的,其实国外很少,几乎没有这个大型商业综合体是面对一个个散户卖商铺的,都是大投资机构、REITs,或者是投资基金来持有,我们还在一个初级阶段,我们不论从行业、企业的群体素质,产品的档次、规模,还有消费者对市场的认知,也包括我们刚才讨论暴利不暴利这样的问题,反映出中国的房地产市场刚刚走过初中,还没上高中。

陈启宗:谢谢陈淮,把暴利还是没有暴利这个问题解决了,希望在中国内地以后不要再争这个事,反而大家有兴趣知道的长远从这里开始往下走,是不是比较平稳的一个房地产市场,这个倒是大家很有兴趣的。程雁是银行家,也是这个环节最后一位发言嘉宾,你给我们讲讲房地产市场前面的路会比较平稳吗?

程雁:其实在这么多老师面前,我是一个门外汉,对房地产的开发没有什么发言权,我就从资本市场和金融投资这个角度来看这个市场的发展。

在我的记忆中,从2003年到去年是资本市场的黄金十年,在这十年中我也没有记忆哪个公司在IPO发行的时候是超额认购,像矿业、IT这么的热门,股票想买都买不到,没有这样的现象。

花样年也是我们做的,当时也是很艰难卖出去的,现在房地产公司上市仍然是非常艰难的。我记得万科在20年以前就上市了,当时也是独树一帜,到现在万科仍然是被人尊重、被人喜欢。

所以我觉得房地产这个行业在香港和内地,都是一个最基础的行业,而且在投资者的资产配置里面都是不可或缺的,所以并没有什么暴利或者是特别的市场的特殊期。只是刚才所说的暴利,我们在看某些企业的时候是有一些企业拿地或者是财务成本有一些特殊的渠道。

在过去这个市场的资源并不是均衡分配的,可能某些企业或者某些项目是有暴利的,但从这个行业来讲,它不是一个暴利的行业,是一个长期的,看是刚性需求还是看经营过程中是不是能够持续发展的。

未来我也不认为中国房地产有一个巨大的危机就停止发展了,但是现在投资者或者是消费者不是在一次性消费,是在选产品,在选作品。

我记得王石以前说过一句话,说我们有的房地产公司是在卖白菜式开发,有的是在做品牌、作品,所以这就是不同的企业。现在我们的消费者在选择,在性价比方面做一个特别的选择,来进行量体裁衣。

从估值方面我们也可以看到,还有在资本市场的使用方面,现在看到最好的地产公司,在香港市场比较完全,最高的是16倍到18倍PE,一般的公司是4到5倍,这个PE其实是反映了它的偿债能力。

我们过去在估值的时候,看到一个公司的土地储备,再一个是公司长期的财务成本,还有它的净利润水平。但是我们现在更多的要看资产回报率,就并不是看ROE,要看ROA,陈启宗先生的恒隆地产在这方面的表现是最漂亮的。

在中国房地产融资问题是比较大的,有的企业能获得比较好的资金支持,成本率低一点,所以净利润率水平高一些,有些企业融资成本比较差,它的成本高,利润率水平低。

现在在这个市场基本上完全市场的情况下,大家在这方面的差异不是特别大了,就要靠附加值。要在房地产的开发、土地开发,还有项目开发过程中的成本控制,在销售过程中的利润形成,以及将来在物业管理,还有在企业数据化或者是资源配置方面的综合营运水平。

陈启宗:我曾经写过一篇文章,叫做《为什么香港的房地产企业在内地赚不了大钱》,不要说暴利,赚钱都不容易,香港的大地产商在内地基本上没有赚到太多的利润,到底为什么,值得我们深思。

我把下面的时间交给向松祚先生。

向松祚:谢谢陈启宗先生,本来您主持就可以了,但是安排了两个人主持,正好给我一个学习的机会。各位都是房地产的精英、领袖,我其实对房地产是没有任何系统深刻研究的。我今年是第二次参加博鳌房地产论坛,刚才陈启宗先生引导大家谈了房地产未来的路,包括是否暴利这个问题,我大体上听明白了。

下一轮的问题,我要请陈启宗先生参与辩论,这个问题我相信也是我们今天在座的台下很多听众想知道的,就是转型,我们这次的主题是转型。

我这边有三个问题,想请各位非常简短的,而且非常直截了当的回答,最好用量化的办法回答。

为什么提三个问题呢?因为我在前几场论坛里面,至少听到你们三位谈过这个问题,比如说陈启宗先生在去年的论坛上讲,中国的商业地产40%是要被淘汰的,完全没有市场需求。但是今天你在主题演讲的时候讲得比这个还要严重,而且你今天有一句话说,富的会大富,穷的会大穷,这个话我印象非常深刻,我相信在座各位也印象非常深刻,那就说明中国的房地产会进入一个非常麻烦的过程。

任老总的很多观点,特别是你对地产的观点我是比较关注的,绝大部分我是同意的,个别我不同意。好像是你去年说的,你说现在中国还有3万多家房地产企业,在3到5年之内要死掉一半。

陈淮教授是我的大师兄,他的观点我就更加熟悉了,我记得好像在10年以前差不多你就在说转型,今天你用了一个很形象的比喻说,中国房地产商现在还在中学,还没到高中,能不能从初中考到高中还是一个问题。

结合你们三位的观点,我有三个问题。第一,我想请在座各位,你们最好用量化的办法回答一下,在这个转型的时期,中国的房地产公司在5年以内会有多大的比例死掉,会退出市场?第二,这个死法是怎么死?是暴毙还是安乐死?是被兼并收购,还是关门破产?兼并收购就是投靠大佬,关门破产就是直接拿点钱回去,拿不出来就算了,还是转到别的行业里面去,转到互联网,转到O2O?第三,刚才陈淮先生提的这个问题,我也很有感触,中国盖了这么多房子,搞了旅游地产、商业地产,但是很多人认为我们的管理水平总是跟不上,所以第三个问题就是,中国房地产从初中到高中,我们房地产业的中考能不能考得上?就这三个问题,我想请在座各位领袖准确地回答一下。我们还是请任总先开始。估计你对我这个问题已经有所准备了。

任志强:在中国算不出开发商的准确数字,原来开发商的数字我们可以从注册登记的家数算出来,最高的时候大概是8万多家,一家股东平均下来有30到50个企业,这样除一下就大概能知道了。

现在一个公司投一块地得注册一个公司,比如说北京有18个区县,每个区县都说你得把税放到我这里,现在已经到了镇了,你在我镇的土地上,你必须把公司注册到我的镇上,这个公司数猛涨。你说是公司多了还了公司少了?不知道。

我们只能从销售额占总份额的比例来看,这个集中度在略有加大,比如说5年以前万科大概只占1%左右,现在大概占2.5%左右,但是万科底下有多少公司呢?它大概有57个城市,加上合作的这些,合并报表合并到万科,万科所谓的2000多亿里头,将近70%是合并报表的。但是那边没合并报表的公司在那里还有一个,所以我们算不出来了。自从为了纳税而在单个项目当地注册这个现象出现以后,这个数就算不了,我们永远也算不出来到底多少公司垮了,多少公司被兼并了,多少公司新注册。

还有一个情况,公司过去都是买地,你这个公司垮了,我把你的地收购了,现在不行了,还得交税,干脆你把股权给我,所以在兼并过程中,这个公司还在这里,这又没法算这个公司有多少。

向松祚:有什么指标判断我们的公司现在破产退出的?

任志强:看不出来,现在搞不清楚了,过去是填报制,现在是计算机网络制,这个公司改了股东,它的工商编码都没换,还是原来的,所以你还得接着干。接着干的时候,最后它的统计报表还是那样的,所以没法算了,越来越稀里糊涂。

过去很容易,一个公司在一个城市注册一个,比如说保利进了三亚,注册一个公司就够了,我干10个项目、20个项目都只用这一个公司。现在干10个项目得设立10个公司,20个项目得设立20个公司。

向松祚:我估计大多数今天在座的房地产企业都希望听你说,现在转型的过程中,中小的房地产商或者实力不太强的房地产开发商怎么办,活不活得下去?

任志强:别的行业中小企业可能活不下去,只有房地产的中小企业能活下去。这毛病哪儿你知道吗?毛病它得从大城市往下退,或者从中小城市再往下退,它就活下去了。房地产的不动产特性,大企业不到中小城市去,比如说保利到了几十个城市,再往下就不去了,小公司可以往下走,这样可以活得挺好。

向松祚:最近我们了解到有几个城市,里面有一些中小房地产公司跑路了,也有停止运营的,还有一些就是完蛋了的。这个完蛋我可以告诉你一个指标,银行要核销贷款的时候,那肯定就是完蛋了,所以还是有办法弄明白的,这事统计局可以稀里糊涂,但是银行不行,银行要对它核销。

任志强:这些小企业因为他们比较黑,不愿意跟别人合作。比如说在陵水,你跑到哪个大山沟里买了一块地,那死了活该。没有地段,你那个项目能好得了?

向松祚:这个事我觉得你这样说是说不清的,我们时间也不多了,下面请保利的余总给我们说说,这三个问题你有什么样的答案?

余英:我觉得开发商分好多种,有些小城市的开发商,当时是帮政府修了一条路,最后给了他一块地,没交钱,没付出成本,如果房地产形势不好,他也死不了。只有那个中等的、不大不小的企业,也去拍地,不太专业,拍了一块地贵了,真金白银把钱付出去了,市场有危机了,这样的企业才风险。

大企业有时候疯狂,但还是有一个机构来选择土地的,在调控阶段东边不亮西边亮,这边差一点,其它地方补一补也还能运转过来的。

你说死的比例,我觉得小的死不了,大的死不了,可能半大不大的有危险。当然也可以不死,找一家大的合作,卖股权,又可以活过来。而且中央还在救市,一救也活了。这么多年下来,包括潘石屹先生曾经有一年说有一些开发商要死,结果还是没死,所以我觉得开发商是小强,它死不了。

向松祚:陈启宗先生回应一下他们的问题,他们说开发商死不了。

陈启宗:小地产商是死不了,但是问题在于他们如果追大地产商太猛,贷款太多,肯定会死的。

一般地产价格是不会往下掉的,只要经济还是在往上,唯一死掉的原因就是现金流转不过来,小的就是这样死的。

大的企业绝对可以死,你看看世界各地大的房地产商死的多得是。比如说有一家很大的开发企业,在香港的,曾经比新鸿基的土地储备还大,贷款是贷了瑞士法郎,瑞士法郎一升,港币和美金挂钩,美金下降,港币就下降,它就完蛋了,所以说这个大的也会死。

这里我讲一个概念,从技术上来说,基本上房地产没有兼并这回事。所谓的兼并只不过是把公司吞掉就是了,看到的是里面的土地,或者里面的房地产。说房地产兼并这个事是不大对的,其实是买资产。

以往那么多年,国家好像怕房地产商破产,中国房地产市场是唯一一个发展了二三十年,而没有太多大的破产例子的一个地方,这是很独特的,因为国家怕这个行业受影响。

但是我认为这是不合理的,因为房地产商破产是最无所谓的,对经济、对社会无所谓,因为它破产之后,资产还在那里,大的公司把它买过来了,其实就是把那个资产买过来了,不需要撤掉一个人,不要一个人下岗,把资产拿过来了就行了。所以我就不明白,为什么没有房地产商破产,破产不是坏事,你做了错事你应该负责任。

向松祚:今天听了三位发言以后,我觉得房地产真是全世界最好的行业,第一,有暴利,第二,不会死,他们两个都说房地产企业不会死。

任志强:你说的小企业一般都是饿死的,房地产商一般都是撑死的,跑得快的才会死。

向松祚:潘总你说说这个转型该怎么转?

潘军:去年也有一些中小地产商倒闭的,确实就像任总说的,就是撑死的,借钱太多。我认为未来几年可能会出现地产商倒闭的情况,所谓倒闭就是被兼并,或者资产重组,换老板了,我认为就是倒闭了。

在海外也是这样,破产重组是很正常的,那就是企业倒了。陈启宗先生说,企业倒了不是什么坏事,总得有人认输,如果说这个赌场没有人认输,那就不正常。像我们说只能做多,不能做空,那就叫恶意做多。

未来可能大部分死亡的原因是因为负债,我们这个行业最大的风险是负债太高。如果说有一天银行说坚决收贷,我相信可能70%的地产商都会完蛋,因为没有一个地产商敢像陈启宗先生这样说“我没负债,我根本不怕银行”。只要银行一收贷,银行一个指头,地产商就倒下了。

向松祚:我现在亲自参与分析过的案例,本来不是搞房地产的,参与房地产拿银行贷款,不仅那个房地产完蛋,把他原来那个企业也拖死。

任志强:这就是撑死的。

向松祚:我不知道房地产行业的担保链严不严重,如果担保链严重的话,我很同意潘总的判断,那死一个就是死一串。

潘军:有些时候中小的基本上相互都有融资担保,从这个来讲,如果2014年的这个,我们形势再危急一点,银行只要轻轻地收一下资金链,肯定很多大的会倒下去,因为企业越大,负债越大,只要它没有输血的能力。

现在政府这些手段是延续了的。未来很多小的开发商都是卖地了,卖完以后,本来准备去年套现干点别的,现在又被股票套进去了,我身边有几个十几亿的,跑去炒股,这把又被股市洗白了。所以地产商的退出基本上是卖地卖项目,一部分人是炒炒股票,买买债,打打高尔夫。

其实我们可以借鉴一下,目前我们研究东莞台商的转变,东莞过去10年台商有18000家,我有一个同学是他的律师,5年前他为台商而较上,因为他是总的大律师。今年我再问他台商状态怎么样,唉声叹气,六七千家都是老板跑路了,还有千家把工厂很多都要送给员工。因为我们劳动法规定,要炒员工,他算了算,他那点东西还不够送的,他干脆全部送给员工,我来给你订单,你也不要找我,我们相互都能挣点钱,你保证就业。还有30%是咬着牙在亏钱。可能10%是盈利。

未来如果我们的经济再往下滑,我们都看到了,六七月份的时候销售是下滑的,我相信这个是受到了股市影响的。我们至少有10%左右的退房,因为他交不起首付。现在的销售整体跟上个月比有所下降。所以从这个点来讲,我们下半年的房地产我认为是面临压力的,因为现在整个经济没有亮底,而作为服务业来讲,如果经济没有亮底,我们能独善其身的时代已经过去了,所以可能还得控制好风险,控制好负债率,打通融资渠道也得靠银行支持。我们转型很重要的一点是什么?确实我没看到再往上走的机会。如果你这个人做的事是平的,就预示着未来一定是往下走,所以转型我认为是必须要做的一件事情,其实发展商是有这个能力的。

向松祚:其实我特别希望听各位谈得更长一点,但是我们的时间有限,所以下面的两位嘉宾,来自五矿的何剑波先生和首创的刘晓光先生,你们都是来自国企。是不是国有地产商的日子好过得多?有一句话说搞好房地产就要搞好两个关系,和政府关系好,拿地,和银行关系好,拿钱。在转型的阶段,国企的房地产商是什么样的打算?是不是准备大规模收购,吃小鱼?

何剑波:我觉得国企有国企的优势,民企有民企的优势,有时候国企还不如民企,当然国企有政府的支持。但是在过去这么多年,我们发现国企很多事情还是搞不过民企,民企的手段会我多一点。当然国企有它的规模优势,也有品牌优势,在这方面来说也是它的长项。

我还是在想你刚才提的问题,未来3到5年房地产企业会减少百分之多少,我觉得这是很有趣的问题,因为现在房地产企业如果说在工商局登记的企业来说,如果以这个定义来说,我觉得这个企业不会减少,而是会增加,因为按照现在我们的体制来说是买一块地,你就要注册一个公司,而且现在这个地是切得很小,你可能买一块大的地,要做成好几家公司,如果在工商局来说,你这个公司肯定越来越多。而现在这个项目公司,注册容易,最后你要把它注销非常难,因为我们有很多企业可能项目早都卖完了,开发完了,但是注销起来非常难,你要做审计,做税务的清算。总而言之,政府部门找了很多理由,最后让你做不下去。做不下去的结果就是每年可能税务检查都到你这里再来收点税。我觉得这样的情况下,这个企业的数量如果单从工商注册来说,不管是3万家也好,8万家也好,可能还会增加。

在这种情况下,是不是就没有房地产企业会倒闭呢?我觉得是两个概念,其实在行业里面,只要是经济一紧缩,金融一紧缩,房地产企业现在普遍的负债率都高,基本在A股上市的房地产公司负债率要达到80%左右甚至更高,这种情况下销售不畅,银根再一收紧,马上面临很多问题。比如在2013年、2014年,其实有很多房企,包括南方的一些地产公司,尤其是民营的地产公司,这里面都面临很大的问题,如果说稍微处理不当,肯定会发生连锁反应。现在看来,并没有出现大面积的倒闭的风潮,但是我们最近一两年确实也有一个很明显的感受,就是很多地方的民企,他们在纷纷的出售项目,他们自己在有意识的主动的退出这个行业,因为觉得这个行业再往下干没有暴利了,没有太多的利润,而且资金也非常紧,压力很大。总体来讲,将来做房地产的企业还是会越来越少。另外我觉得行业应该有一些研究,怎样衡量这个,还是一个市场集中度,我们现在研究了有前50、前100的市场集中度,将来可以研究前1000名、前2000名,这就很有代表性。

向松祚:我看差不多这个观点都很接近了。刘晓光老总现在退休了,退休了应该看得更清楚了。

刘晓光:你说5年以内有多少倒闭的,这个事很难说,但是提出一个问题,地产商只有时代的地产商,没有永远的地产商,今天你是大哥大,也许明天就不是了。

另外我隐隐约约感觉到,可能我们要研究房地产的周期,又到了国家和企业研究发展模式的时代了,过去的模式,一个是国家的双轨制,经济适用房,再加上商品房,后来又加了一个限价房。第二个自己持有还是开发销售的模式。现在我想随着时代的变化,可能要催生下一步房地产开发的新模式,包括国家的模式和企业的模式,包括政策体系的转变,这都是我们企业家们应该注意的各种各样的变化。

向松祚:你一下把这个问题拔得太高了,上升到国家体制都要转变的方面了。陈淮先生,请你讲讲这个中不考得过,怎么考过?

陈淮:其实没有什么考过考不过的事情,作为具体的个人,学习只要努力是可以考得过的。美国的中餐馆每年死1/3,但是每年中餐馆的总数量都是增加的。也就是说生生不息,有死有生。这是第一层意思。

第二,市场经济下有它的规律,死的是资源支配者,不是资源本身,对于房地产业来说,它最重要的一个特点就是它的资产几乎都是优质的,要么是土地,要么是现金,要么是在建工程,什么样的资产才是烂资产呢?一个是技术过时的,比如说钢铁业,大量的添置设备,等它用到第五年技术就过时了,那它非倒闭不可。再比如走错技术路线了,比如说柯达,人家都用数字化的相机,谁还用胶片的呢?当年苏联在电子管上坚决不用晶体管,走错路线了,最后它死定了。房地产业基本是没有这种技术性的淘汰。

那么会不会破产呢?会。只是破产的是那个低效率的资源支配者,而不是资源本身。刚才任总讲了一个非常重要的道理,你坚持不下去的时候,本来是可以寻求合作,把资产卖掉、转让、发行债券等多种方式,你偏不,一开始你就喜欢一个人,到最后还是喜欢一个人,那你就一个人吧。如果说有开发商死了,我认为只是市场淘汰这个日益增加的庞大的城市资源的低效率的支配者的过程,而不是死企业的过程,是你不行,人家就换人了。至于刚才说到银行收贷,那是因为你非得要娶银行白富美,你本事又不大,早晚让丈母娘赶出来。就是这么回事。刚才也有台上的嘉宾说房地产企业认购的时候超额倍数不大,房地产企业不适合股权融资,它没有多少固定资产,包括它拿的地都是流动性资产,真正你要清算,它没有什么可清算的,都是流动性资产,都是负债。它不像钢铁、石油、石化、铁路、船舶,它有大量的固定资产,所以它适合股权融资。房地产企业适合的是债权融资,如果借给他的不是银行,而是他发的项目债,他的债权人如果觉得他不可靠,他完全可以在市场中卖掉的,不必他持有到底,也不必找陈启宗,或者找刘晓光去逼债。实际上是我们这个体制,政府和市场的不发育,导致了银行今天可能面对向教授说的,银行一收贷房地产企业都得死。中纪委要一收紧,估计官员也得死一大批,道理是一样的。我们其实不要把这个企业死多少当做一个行业有没有前景的指标,这没有意义。就是我们没有新生的企业,每年死1/3也永远死不光。

向松祚:程雁总是搞银行的,我觉得你在回答问题的时候,你要特别跟各位老总讲一下,第一,银行在什么时候会稍微收贷,跟放风筝一样,收收就死了,放放就活了。第二,你怕不怕房地产出现大的麻烦?

程雁:因为房地产对银行的依赖度是最强的一个行业,但是它是两个融资,一个是项目融资,就是这个资本金和项目开发的配套问题,现在我担心的其实是资本金,在开发的资本金都过度的依赖于债券市场。所以特别我们看到前几年房地产的融资达到17%、18%,现在利润率可能就ROE达不到这么高的情况下,特别是房子卖不出去,因为现在房子开发的没有这么好,现金流回不来,它的这个地产,特别是商业地产,我觉得这里面最大的风险是商业地产。原来大家认为商业地产出租会有一个稳定的现金流,所以都把这个现金流卖出去了,我们用NPV估值以后卖出去大概3年或者5年,现在房地产如果你租不出去,银行就要收。收了以后,有些二三线的商业地产你买回来也没有用处,所以在这个情况下,我觉得这个企业真的是要倒闭。现在关键是银行收了这个东西,银行拿这个东西怎么办。在国外是有要求的,你在规定的时间内没有用途的话,你必须把它推倒,要恢复土地原来的原样,在中国没有,这就成了烂尾楼,现在最大的问题是很多银行在跟我说,能不能帮我们做个资产重组。现在我们在这方面有一个问题,因为中国还是外汇管理的,特别是资产质押跨境是不可以做的,所以我们国内的资金还没有这么多的可以用很长时间的钱去做基金的。要破产的企业其实是蛮多的,但是能不能让它破产,银行还是要用钱去支持它,让它存续下来,我觉得事实的破产和名义上的破产可能还是有一个差距。但是确确实实我看到房地产的融资是在前5年在发债的过程中是最多的,最高的债期都到17%到18%。现在要重新评级的话,我认为已经到了破产的边缘。

向松祚:讨论到现在,大家的观点都很接近了,也很清楚了,下面请陈先生总结,你来决定是不是还要问问题。

陈启宗:时间关系,我们今天的讨论已经差不多了。刚才各位专家们谈得非常好,有很多新的见解,对你们可能不新,但是对在座的朋友们可能是很新的。谢谢台上的各位嘉宾。

主持人:感谢所有的讨论嘉宾,请各位观看一下我们身后的大屏幕,还有一个微信互动环节。请两位选一个问题问在座的嘉宾。

向松祚:我选一个问陈淮老师的问题,文旅地产大热,您对目前这个现状怎么看?

陈淮:文化旅游,包括旅游业,是这两三年国务院力推扩大消费的一个方面,最近在应对2015年经济下行的时候也多次提出。

把它和地产联系起来,实际上它也不过是一个卖房子,我不看好什么旅游地产,旅游就是旅游,地产就是地产,卖房子就是卖房子,至于旅游中又分为休闲旅游、观光旅游、专题旅游等等多个方面,那是另外的不同目标的问题。不要觉得旅游热了,好像房子就卖得好了,别把这件事联系在一块儿,我根本不认可旅游地产这个概念,我根本没听说过国外有旅游地产这一说。

陈启宗:有一个问题是问任总的,你现在退休了,冷眼旁观,最近在思考房地产的哪些方面,请你给大家报告一下。

任志强:我退休了就不思考房地产了。

陈淮:问这问题的人都不看任志强微博,他每天发30条以上的心灵鸡汤。

任志强:我们的任务就是让大家的心灵变得更美,我们的阿拉善读书会一个是净化心灵,一个是净化环境。

阿拉善就是净化环境,全国最大的NGO组织,我今年大概用200多天的时间跑阿拉善的事,治理荒漠化,那不就是让环境更好吗?心灵鸡汤就是净化人的心灵的,看了微博的人大家都知道,不看微博的人才问这个问题,连我的粉丝都不是,你还问我问题?

房地产报告那都是业余的活,主业是公益。

陈启宗:有一个问题是问陈淮的,四次降息,三次降准,你说政府下半年还要从工具箱里拿出什么?

陈淮:这个问题就属于是没看过病的,说你打过四回针,吃了三回药了,下回还给我吃什么药?我都不知道你下回得什么病呢。

陈启宗:这里有一个问题是问向博士的,这一轮股市危机,金融危机是否已经过去了?请你来回答一下。

向松祚:刚才陈淮先生说前面那个问题是不知道你下次得什么病,我觉得这个问题就是说这个病有没有办法好,还是请陈淮先生帮我回答一下。

陈淮:经济永远是冷和热的被动过程中,四次降息就把你吓成这样?2004年7月到2006年6月,每年17次升息,听说过吗?我们以2011年城乡居民储蓄为基准的话,我们离最低点还有25个点的降息,美联储从2008年到现在维持0.25的最低利率,到现在都还没变。

我们并不是货币政策一个政策,因为今年中国的通货紧缩,我们从下午的论坛上就提到过,实际上很大程度是被通缩,人民币贬值是有对抗被通缩的含义。当然这个问题,我们和向教授下面再讨论,本来今天我是做好了准备巴教授主持的,我正准备问他,股市都闹崩盘了,人民币都闹大跌了,金融专家就来主持房地产论坛了。

向松祚:这个话说得好,这个问题我也不回答了,明天上午我有一个演讲就谈这个事的,问这个事的人如果不走的话,明天上午我会回答你。

审校:徐耀辉

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