博鳌演讲 欧阳捷:新一轮房价上涨周期已来临?

来源: [观点地产网]      时间: 2015-08-12 18:22

新一轮的房价上涨周期将打破平稳发展,干扰客户的购买预期,但是这个事情我们认为是不可避免的,也不可回避的。

欧阳捷:非常感谢大家能够在这个时候还留下来聆听我们的心得。以前我们有个观点叫做与身份无关,以数据说话。

在我们的分析当中,包括今天上午我们听了很多报告,大家谈论的东西谈过去得多,谈到的东西,谈宏观的多。但是跟我们切身相关的、微观的、前瞻的东西还不多,这里我们再给大家分析一下我们自己的一些研究思路。

我们认为,尽管高增长的时代已经过去了,尽管去年的市场阴影还没散去,尽管有些城市的房价已经很高,但是新一轮的房价上涨周期已经来临了。为什么这么说?因为今年上半年房地产销售业绩增长了3.9%,销售额增加10%,就意味着房价已经在上涨。

根据统计,上海的房价在往上走,上海的房价已经很高,控制房价上涨是上海调控房地产市场平稳健康发展的重要目标。注意,回顾到上一届政府曾经反反复复强调的调控两个字,又出现在了这里。不仅是上海还有其他城市,还有北京在往上走,北京筑建委主任徐贱云说,北京的上升是在去年下降的基础上的恢复性上涨。你们认为北京的房价是恢复性上涨吗?我认为不是。如果是恢复性上涨,就意味着他已经认可了过去的上涨,而且现在北京房价已经创了新高。深圳就不说了,广州房价也在继续上涨,所以一线城市在上涨,而且销售面积只占了5.79%。

光一线城市上涨是带不动全国的,因此二线也在上涨,我们看到南京、南昌、杭州都在上涨,去年杭州是全国库存量最大的城市之一,库存周期超过了30个月,但是今年量价提升。武汉上涨,天津上涨,合肥上涨,济南上涨,福州是为数不多下跌的二线城市,但是我们也看到了有的二线城市甚至三线城市也有下降的,但是我们看到更多的是上涨,长沙也是恢复性上涨,常州大家都知道,鄂尔多斯之后列为又一个鬼城的城市,它的房价和销售量也在恢复。宜昌也在上涨,所以我们认为三四线城市已经走出了市场的底部,绝大多数城市房价已经停止下跌,正因为三四线城市房价的下跌,才支撑了全国的房价的上涨,当然我们认为房价是缓慢的,差异化的。

右边一张图是我们2013年做的图,非常巧合的是,这张图里2015年的这个点可能比2013年略高一点点。今年的整个形势,我们上半年形势来看,销售面积增长了3.9%,如果下半年根据我们的市场的发展趋势,很可能今年的增长会超过5%到6%,如果超过这个数,就意味着超过2013年。为什么会出现这种情况?什么原因推动了房价的上涨?在2013年8月的时候,通过新浪个人微博说过,2014年会有城市放开限购,而且我们认为真正对房地产市场影响的是限贷,不是限购。所以到今年年初又讲过,如果有政策刺激市场会更加好,如果没有,2015不会比2014年更好,但是2015年一定有政策刺激,这是我们在观点地产上的演讲,紧跟着就出现了“330”,“330出来之后,基本上解除了除了一线城市的限购措施,鼓励地方政府推出各种各样的降息措施。

过去我们讲,投资性需求除了一线城市之后已经比较少了,特别是住房上的,当然商业上的还有一些,改善性需求在明显下降。因为我们的面积性的改善需求已经接近顶峰,全国的人均住房面积已经到了43平方米,我们的改善需求中间还有一部分是属于品质性的改善需求。另外我们的城镇化需求也在下降,我们统计了全国76个城市,其中62个城市常住人口的净增长在下降。市场在向着弱平衡的方向在趋于发展。

所以我们看到全国的施工面积同比在下降,而且同比下降目前来看已经接近了4%,4%意味着什么?我们2013年做过一个分析,如果我们的施工总面积在过去几年是逐年递升的,在去年年底超过了70亿平方米,70亿平方米意味着什么?按照每年的销售面积,意味着从开工到竣工需要五六年的时间,而我们在2005年的时候发现,这个时间其实只要两年半,这是我们正常的开发周期,所以施工面积增长之后,会把整个周期拉长。

如果把施工面积降下来,然后我们的销售面积增长上去,最后使得整个施工面积保持一个平衡,保持平衡的时候,库存量不再增加,恢复到五年左右的时间,我们看这条线正好是往这个方向在走。因此我们也看到新开工面积从去年一直处于负增长区间,最低的时候达到了负增长,接近26%,现在还在负的15%。同时看到住宅用地在大幅度下降,2014年比2013年下降了接近一半。住宅土地供应量的大幅飙升,使得目前出现了一个供不应求的状态,这个状态到目前还没有得到明显的缓解。

随着土地面积的下降,土地出让金也在下降,但是房企购地的成交量也在下降,都是负增长,都超过了13%,最低的达到了35%。因此我们看到现在房地产投资还在持续下滑,已经跌到了10%以下,之所以还有一点点的增长,是因为我们的在建面积过大,而在建面积还在投入。因此供应和潜在供应已经在缩减了,库存最大的时期已经过去了,而土地储备也不再像以前一样越多越好,这是因为政策的设施。

房地产成本的刚性约束制约房价下降。国土资源部统计数据大家都懂得,虽然只有上涨不到3%,但是这个数据大家其实都是懂得。虽然一线城市的地价上涨比较快,产生拉动作用。我们看到2015年的这条粉红的线,房地产企业的资金来源已经超过了2014年,也超过了2013年为历史最高点,所以房企不差钱,那他为什么要降房价呢?海外上市公司发行的债券已经超过了375亿,这么多的钱发进来之后,企业不缺这个钱了。

需求也不用担心,三年之后人口还要增长2.2亿。另外,421的家庭是不会多出房子,我们现在房子的建筑寿命是50年,那时候我们的年纪是75到85岁,房子死了人还没死,所以这个房子是不能留下来的,就算人不在了,房子的功能配套等等都不符合年轻人的需求。

房价上涨是不是昙花一现?不是,因为后面还有更多的货币出来,现在货币宽松已经到了很恐怖的时候,多余的资金还有很多,一定会进入流通的渠道,所以我们看到的牛肉、鸡蛋、钢材等等已经出现上涨的苗头,这些苗头是趋势性的东西,我们不知道趋势就不能未雨绸缪。

土地财政还会成为地方政府的救命稻草,地价还会继续上涨,买房人会加快入市,所以我们认为新一轮的房价上涨周期将打破平稳发展,干扰客户的购买预期,但是这个事情我们认为是不可避免的,也不可回避的,最后的结果我们相信,市场可能不会以我们的意愿为转移。我们曾经做了一个微信公众号上做了测试,其中76%的人认为房价还会继续上涨,同时大家认为房价上涨的周期可能会在三年时间,这个人数占到了36%,所以我们认为未来的房价还会继续上涨。

但是有两个疑问没有想明白,第一个是这一轮房价上涨周期何时结束?第二个是人民币贬值会引发怎样的通胀?谢谢大家。

审校:徐耀辉

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