博鳌演讲 高炜:产业地产如何起飞?

来源: [观点地产网]      时间: 2015-08-12 15:11

“真正作为一个产业地产和产业园区,将来收入中的一半或者一半以上的利润,来自于对园内核心企业的投入和投资获得的收益。”

主持人:我们首先请出这场主题论坛的第一位演讲嘉宾:亿达中国执行董事、大连软件园股份有限公司总裁高炜先生。高炜先生的演讲题目是“互联网+”风口产业地产如何起飞?有请高炜先生。

高炜:今天发言的题目是按照组委会的要求,希望能够谈谈互联网跟产业园的关系,我更多的想,下一步我们更多在面对转型,因为今年的博鳌地产论坛主题就是转变中的房地产。

产业地产跟我们通常所说的房地产住宅地产过去的30年经历是一样的,过去我们经历了从短缺到现在供大于求或者供求平衡的阶段。按照过去的实践,亿达非常有幸或者碰巧进入这个领域,所以近二十年的经历,使得我们有更多的面向未来的我们自己的思考,所以我也想把我们的想法或者是经历跟大家分享,从我们来做产业地产这样一个时间跨度来说,我们大概把我们所做的分成了昨天、今天、明天。

昨天我们更多是在一个没有非常好的产业园区能够适应我们企业发展的阶段下,更多的我们还是做了比较基础的工作,所以我们叫做空间提供商。今天更多的企业在产业地产上都是把他们的专注力转向了运营和服务,我想未来希望我们的角色能够成为我们园区入驻企业他们的合伙人。

亿达有幸进入这个产业地产是从大连软件园开始,有非常特殊的产业背景,这个产业背景就是软件和服务外包。

在中国大体上也是在上个世纪末经历了一个快速发展的阶段,这个快速发展阶段跟全球产业的分工布局,特别是软件外包,大量的这种业务从Y2K开始,全球的分工开始,大连有幸是在这样的领域中,由于它的多元的服务能力加上比较好的人居的环境,配合上我们做了一个很好的园区,所以有幸在这个领域中得到了快速发展。

产业地产实际核心还是产业,我们通常说来看居住,看住宅产业,今天大家更关注的是人口的导入,实际上产业地产的核心是产业,如果再放到一个城市中,未来的城市的发展实际是产业的竞争,城市的竞争也是一个产业的竞争,这个产业的核心才能够导致未来的每一个城市的核心的竞争力都是跟它相关的。

由于有这样的机会,我们来做这样一件事情,在中国的产业地产领域中,也是非常特殊的。

第一,这个领域不是市场充分竞争的领域,因为这个领域至今政府仍然还是占据着非常大的主导地位。所以很多的产业园区、开发区都是结合在一起的,而这里面大部分有政府投资和国有企业来投资管理,至今我们看到很多这样的成功园区也都有这样一个大的背景。第二,它的特殊性在于它还是小众,相对来说每个地区的产业特征不同,所以它不具有完全的跨区域之后的可复制性。

作为亿达来说,在过去我们做的由于在这个领域中的特殊性,我们得到了大连市当时非常好的政策支持,叫做关注民办,所以我们也有机会,由一个民营企业自主来从事的科技园区、软件园区,从投资、开发到运营的角色。按照这样的角色,由于做得比较早,所以有幸做了很多中国的第一。

从案例来看,无论是大连软件园,还是我们走出大连之后,在武汉、天津、苏州,我们做的其他园区,都按照这样的模式在过去我叫短缺时代,就是没有跟相匹配的适合于这些企业的工作、生活、居住、教育、交流相关联的,所以我们更多实际做了一个产业新城,做了一个产城一体化的开发。通过这个时间,经过20年的时间也积累了一批优秀的客户,不仅是在大连武汉,在全国很多园区。

产业地产发展的第二个阶段,在空间上越来越多的已经具备了这样的载体,由短缺应该走向供求平衡,甚至今天一定程度上说已经供大于求了。所以园区之间的竞争更多的要依赖于服务和运营能力的提升,这个也是自然而然的发展过程,所以在这个发展的过程中,我们作为一个企业自身要去蜕变我们的服务能力,我们能够为客户提供更多的端到端的服务,这种服务能力有B2B,也有B2C的服务。

特别是软件企业,大量基于人的,所以像教育、培训、一些公共的技术研发平台、一些政策的支持都有效的实施,通过市场化的方式来做。亿达也是通过过去这么多年的积累,我们把我们的能力也是做了一个提升,就像今天中午午饭欧派讲的,他从原来做家居产品,今天做家居一体化的服务提供商一样,他能够更多的为客户提供解决方案。

我们也是希望能够直接服务我们的客户,甚至可以服务于政府,服务于其他的开发商,做轻产的输出和轻产的合作,所以从产业的定位、到规划、到建设、到企业的服务,各个方面招商的领域都形成了我们服务的能力,在这个实践的过程中,我们也有很多的一些经典案例,包括大连,我们从IBM12年前从一个人开始到现在发展到八千人的规模,我们也是从IBM的解决方案中做了很多服务的创新,我想更多讲讲因为大家都在看转型。

未来的转型第一个对中国经济来说就是产业升级,怎么淘汰过去制造业过剩的产能,第二个就是城市的升级,今天我们即使是在一线城市的主城区以及边缘地带,实际还有很多工业化时期遗留的遗址,工业化园区已经不再适应今天的载体,所以工业再造也是一个重要环节。

在这个新的形势下,产业地产也好,产业园区也好,都面临着一个新的挑战。怎么样面对这样一个新的挑战,我们也做了我们的思考和实践,我们正在朝着这个方向进行转型,未来可能有多种途径来做,我想在做好我们提供硬件载体之上,更多的要做入园企业的他们的合伙人,能够跟我们入驻的企业进行深度的联姻,这种深度的联姻是包括方方面面的。

我们希望能够从初创企业,创业型企业的1到15个人,我们给他提供这种创客的空间,到15人,到200人,我们通过多样化的园区和park,企业成长到一定程度了,他需要一定载体,我们提供CT级的产品,在每一个类型的产品中,都能够满足我们的客户需求。过去像大连软件的成功更多依赖于跨国公司,我们做好服务就可以了。

但是面向中国未来成长和转型,我们将把更多的注意力转向快速成长型的科技型企业,对这类型的科技型企业,我们就需要不仅仅是做一般性的服务,所以我们希望能够把投资的功能嫁接上去,能够把天使基金、风险投资到包括小额信贷各种类型的金融服务、创业服务都嫁接在我们入园企业深度的合作中,只有这样才能够解决我们的入园企业成长中面对的问题。

从另外一个角度来说,我们将来收到的房租和服务性的收入,我觉得这个可能不是将来利润的主要来源,真正作为一个产业地产和产业园区,将来收入中的一半或者一半以上的利润来自于对园内核心企业的投入和投资获得的收益。

因为这种收益对投资者来说,我们的成功的概率会更大,我们在营造着这样一个场景,营造着这样一个环境,而且在每一个城市、每一个区域中,我们可能会细分一些行业,把产业链进行深度的连接,这样的话使得我们入驻的企业本身也能提高他们的成功率。

事实上这些年我们也是这样做的,只不过还没有完全形成一个系统,希望通过这样一个过程,能够使得我们企业的发展成长有更好的,不仅仅是空间、不仅仅是一般性的服务,而是能跟他们紧密的联合。

现在我们已经对我们的一些企业做了这样的投资,有的也已经是在新三板,有的在主板已经做了主板的申报。

通过这样的过程,我们完成这样的转型,希望创业者或者说快速成长型的科技型的企业能够给我们提供更多转型的机会,我们也希望能够未来更多的同行包括金融界的还有开发商来进行合作。

审校:徐耀辉

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