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特写 蔡云:过剩的商业发展方向何在?

来源: [ 观点地产网 ]      时间: 14-11-25 19:31

“在过剩当中怎样寻找出路,这才是地产商和商业零售企业的共同所要肩负的责任。”

  2014观点商业年会•特写     回首即将过去的2014,电商来袭颠覆了传统商业运营模式,却无法阻挡商业地产的风潮涌起。伴随商业地产的蓬勃,购物中心的过剩,则渐成开发商不可回避的现实。

  面对此现状,在2014观点商业年会上,中国房地产业协会商业地产专业委员会秘书长蔡云围绕“过剩的MALL商业地产大发展机遇何在?”发表了演讲,她表示:“打眼望去,购物中心过剩了,怎样寻找出路才是地产商和商业零售企业需共同肩负的责任。”

  蔡云指出,从百货大楼开始,中国购物中心的发展已经历了50年。截至目前,全球10个购物中心面积最多的城市有8个在中国,恰恰证明中国已成为目前全球购物中心最多的国家。“但是这种多不一定是绝对的,而是相对的数字。”

  蔡云指出,现在市场的问题首先是购物中心总量过剩,同时在吸收量减少或不成熟的情况下出现的过剩,其中,包括我们已建的购物中心出现了招商难、空置率高及城市其它综合体密集带来的过剩。

  “同时,我们发现,购物中心甚至出现了追随西方国家或发达国家的生活形态方式,在城市的发展过程当中,真正的购物中心出现是一种新消费模式的出现,从这种模式看,中国三四线城市购物中心是总量过剩,但结构不合理。”

  在蔡云看来,一边是开发商盲目拿地,大量建设购物中心,可另一边却是零售市场增长放缓,购物中心空置率高企不下,经营难度增大,同质化增加,开发商与零售业出现极不相称。而在行业的同质化、电商冲击及百货业的利润下滑形势下,商业地产出现过剩也就不言而喻。

  从具体区域来看,相比上海等一线城市,据蔡云介绍,成都、武汉、沈阳等二三线城市购物中心过剩则更为严重。“二线城市的体量比一线城市高出了18%,首先是因为二线城市住宅配套服务业的飞速发展,而新型城镇化的建设也催生了购物中心整体业态的发展和形成,并最终导致购物中心供过于求。”

  在商业地产已经作为一个不可逃避的业态形式时,面对上述问题,蔡云在去年提出“不能坐以待毙”,在今年则提出“应该主动地、积极地与房地产企业或者商业地产企业密切配合,去主动改变形势、主动服务,共同的打造商业。”

  蔡云表示,在“起步晚,发展快”情况下,二三四线城市的百货业态仍然有其发展前景,因此商业地产需要跟他们去合作。另外,随着环境的优化,在商业地产需要进行差异化经营,保证租金上升,同时还需尝试体验营销。“我们要认清这个形势,要明确商业地产或不动产的差异化经营,这才是我们的方向。”

  此外,蔡云还强调商业业态的多元化,“是建立在差异化上的多元,不要固守着一个地方多元”。商业地产应根据当前的市场状况,根据电商、体验式消费的市场状况来定我们的产品,“多种经营形式的出现是商业地产最大的契机,如果REITs出现了,如果资产证券化了,我们将面临的是商业地产的春天”。

  因此,面对着商业地产发展的现状,蔡云总结了商业地产发展的机遇的六大方向:第一,优质的商品,使商业站稳市场;第二,克服结构不合理;第三,主动、广泛结合互联网技术,开拓O2O市场;第四,丰富体验式消费产品,赢得市场份额;第五,进入社区商业的蓝海,改变经营方式;第六,创新金融模式,从租售转向持有运营,使商业物业真正成为金融产品。

  在城市骨架不断拉大背景下,商业地产长期走高是不可能的,但机遇和挑战并存,“百货、专业市场、超市在变革中寻求新的发展模式,在新的模式中达到和商业物业更好的契合,这就是我们的发展方向。”   

发稿:见习编辑 付庆荣审校:徐耀辉

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