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借道中信启航 苏宁云商40亿门店资产REITs化

来源: [ 观点地产网 ]      时间: 14-10-16 03:24

由于存在诸多不确定因素,该案例对苏宁云商而言只能算是探索的个例,尚不足以推及整体模式转型。

  观点地产网 苏宁云商10月14日发布公告,拟以不低于40.11亿元的价格将11家全资子公司的全部相关权益转让给中信金石基金管理有限公司,并将发起设立的私募投资基金以开展相关创新型资产运作模式。

  苏宁云商披露上述创新型资产运作模式,将作为中信证券旗下“中信启航”的一款REITs产品进行运作。

  “中信启航”是中信证券今年5月上市的国内首个内房地产投资基金产品(REITs)。在市场人士看来,国内运作REITs环境依然不成熟,苏宁云商此次动作显得略为激进,所承担的风险也相对较高。

  不过该人士同时也指出,苏宁云商做这个动作最直接的效果是有13亿元的净利润可以确认。

  据公告,上述交易苏宁云商将实现超过13亿元的税后净收益。“相对于它现在的亏损状况来讲,有13亿的利润,基本上能够将已有的亏损抵充掉。或许这才是促成交易的关键。”上述市场人士补充称。

  40亿门店资产

  公告显示,此次交易的11家全资子公司分别为北京通州世纪联华店、北京刘家窑店物业、常州南大街店、武汉唐家墩店、重庆观音桥店、重庆解放碑店、昆明小花园店、成都春熙路店、成都万年场旗舰店、成都西大街店和西安金花路店。

  截至2014年7月31日,上述资产净值合计为16.96亿元,评估值为40.11亿元。

  据苏宁云商介绍,创新资产运作模式方面将分为两个部分,其一是按照市场公允价值确定交易对价,可获得优质门店增值收益和现金回笼;其二是以稳定的租赁价格和长期租约获得门店物业的长期使用权。

  同时门店物业的租金收入及该私募投资基金未来处置全资子公司股权及门店物业,或以全资子公司股权及门店物业上市的增值收益将成为其收益分配来源,以满足其投资者获取长期稳定回报的投资需求。

  换言之,合作的金石私募投资基金作为中间方,面对私募投资者同时也对接标的物业,完成整个地产投资基金产品闭环。

  另据了解,该项交易也将是2014年5月中信证券在国内率先上市“中信启航”产品以来,作为其推出的又一款REITs产品。

  然而在市场人士看来,国内运作REITs环境依然不成熟,苏宁云商此次动作显得略为激进。上述人士并指出,苏宁云商该动作更多是看重交易可预期的13亿售后净利润。

  据海通证券最新研报,苏宁旗下易购由于推进全渠道战略下的组织结构、物流和信息系统调整,导致2013第三季度至2014年第二季度连续四个季度亏损。

  相关数据显示,苏宁今年上半年收入增速放缓,实现收入511.5亿,同比下降7.89%;归母净利润-7.55亿,同比下降202.93%。

  故而上述市场人士称,“相对于它现在的亏损状况来讲,有13亿的利润,基本上能够将已有的亏损给抵充掉的。或许这才是促成交易的关键。”

  不过值得注意的是,苏宁云商此次交易中的最终标的资产为北京通州世纪联华店等11家自有物业门店产权,均位于一二线城市优质商圈。

  “这些都是(苏宁云商旗下)相对而言最好的门店物业,从标的资产评估总之达到40.1亿元就可以看出。”有市场人士指出,“苏宁云商(旗下超过1600家线下门店)并非都是这般优质(资产),想以这种方式大规模实现轻资产模式转型,想法还是太过美好。”

  同时他还指出,从苏宁云商的独立资源讲,其在门店之外还拥有一些物流基地等。未来在轻资产这条路上如何发展还说不好。

  中信启航REITs个案

  有业内人士称,中信此次瞄准苏宁云商的O2O门店,可以看作是中信证券REITs模式向商业化迈出的重要一步。

  事实上,市场对REITs模式未来发展还是比较看好。在2014博鳌房地产论坛现场,住建部政策研究中心主任秦虹演讲时表示,资产证券化代表了我国商业地产融资创新的方向。

  秦虹表示,从长期看,随着房地产市场和证券市场的逐步成熟,未来商业地产的发展,资产证券化的竞争方式、融资方式会和国际上接轨。

  然而秦虹也指出,在当前情况下,我国发展商业地产的资产证券化还有一定的推广、普及的难度。

  据了解,在5月上市时“中信启航”只是一个私募版本,到此次跟苏宁云商合作,依然是以金石私募投资为平台的私募版本。这就意味着,对于投资人会做出一定要求,并非面向大众的公募型产品。

  北京贝塔咨询中心合伙人杜丽虹认为,从国际上来看,REITs最后发展的目标肯定是公募型的,但目前中国还没有放开这一点。

  市场分析人士表示,内地版REITs已在多方面有所创新,但税收问题仍是中信启航将要面对的一个软肋。

  REITs在国内推进一直面临的政策障碍,直至目前尚未得到实质性解决,首先就是征税问题。

  分析指出,国内的税收征收体系还不成熟,目前尚未开征资本利得税。因而REITs在收到租金后应缴纳营业税,而分配剩余收益时,发起人或须缴纳剩余收益的营业税,这就会出现“双重”纳税。

  相较于境外成熟市场已形成比较完善的税收征收体系,国内“现在没有推出真正意义上REITs相关的东西,因此也谈不上财政部给不给REITs一个税收优惠的问题。”

  杜丽虹介绍指出,“(当然)公募版本的募集范围会更大、流通性也会更好。但中信启航不是公募版本的产品,不过它的意义则在于尝试向公募的REITs过渡。”

  对苏宁云商此次交易,其良好的发展未来均是基于较为成熟的市场环境予以预测。有市场人士指出,由于存在诸多不确定因素,该案例对苏宁云商而言只能算是探索的个例,尚不足以推及整体模式转型。

  而对中信来说可能意义更实在些,上述人士补充,是其在私募REITs发展上又一次进步。

发稿:鲁鹏审校:杨晓敏

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