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观点时评:金九银十“降价潮”会真正来临

来源: [ 观点地产网 ]      时间: 14-09-06 00:30

对于上市房企来讲,能否真正降价到位是激活当前的楼市成交量的关键,也是实现房企年度销售业绩指标与当前市场“千方百计消化库存”较大的关键。

  张宏伟 数据显示,2014年8月,全国100个城市(新建)住宅平均价格为10771元/平方米,环比上月下跌0.59%,连续第4个月下跌,跌幅收窄0.22个百分点。从涨跌城市个数看,74个城市环比下跌,26个城市环比上涨。

  从数据层面来看,尽管与上月相比,8月价格环比上涨的城市数量较上月增加2个,其中涨幅在1%以上的有8个,较上月增加5个。但是,8月价格环比下跌的城市数量仍然有74个,其中跌幅在1%以上的有31个。

  从8月份100个城市新建商品住宅房价环比变化城市特征来看,同策咨询研究部总监张宏伟认为,总体来看,受银行信贷紧缩、市场存销比指标高企等因素影响,市场去化压力倍增,此时,部分开发企业由于资金面压力、业绩指标等因素开始采取“以价换量”策略,甚至部分项目采取大幅降价策略以尽快回笼资金,导致100个大中城市房价环比上月下跌0.59%,甚至仍然出现74个城市环比下跌,连续4个月环比下跌。

  从8月份100个大中城市新建商品住宅销售价格同比变化特征来看,最大的特征就是房价涨幅明显放缓,全国100个城市住宅均价与去年同月相比上涨3.15%,涨幅较上月缩小1.57个百分点,为连续第8个月缩小。按中位数计算,全国100个城市(新建)住宅价格中位数为7095元/平方米,环比下跌0.69%。

  从十大城市房价表现来看,即使是房价较为坚挺的一线城市等大中城市,市场形势也不容乐观。数据显示,8月份北京、上海等十大城市(新建)住宅均价为19226元/平方米,环比下跌0.53%,跌幅较上月收窄0.44个百分点,同比上涨7.58%,涨幅较上月缩小2.18个百分点。

  这反映限购政策调整以来尤其是8月份全国大中城市整体市场仍然不乐观。

  从短期内来看,今年4月份以后限购等调控政策出现定向宽松,46个限购城市当中至少38个开始调整限购政策,比如天津、南宁、无锡、海口、沈阳、昆明、福州、武汉、厦门、南昌、石家庄、杭州、宁波、温州、青岛等城市限购政策已经调整或取消;除了调整限购政策之外,福建、湖南、广西、成都、武汉等部分地方政府开始对楼市下“猛药”,新一轮的地方政府“救市”大戏正在拉开帷幕。但是,这样的“救市”措施这反而助长了开发企业博弈市场的决心,一定程度上也不利于大中城市市场成交量拉开节奏。从成交价格的角度来看,尽管第二季度开发企业定价更贴近市场,但降价幅度普遍不是很大,市场成交量的收效并不好。当前来看,买卖双方整体市场仍然处于博弈状态,尤其是对于房企来讲,仍然不肯有大范围大幅降价的动作,难以有大幅下跌的动力。

  而市场并不会止于此。事实证明,尽管有上述限购等调控政策的定向宽松措施,各个地方政府也在发布“救市”措施,但是,其对于市场成交量反弹的作用有限,甚至在部分存量偏大的城市几乎没有太大的效果。

  8月份以来,市场期待银行首套房贷利率放松的预期仍然落空,尽管上海、北京、深圳等城市少数银行出现房贷利率优惠的现象,但是优惠是有条件的,享受优惠贷款的门槛也相对比较高,享受到优惠的人群极其有限。事实上,房贷利率并没有出现实质性下调,从整体市场成交量表现来看同样也没有出现明显好转。从未来9-10月市场成交量预期来看,在房贷利率还没有实质性下调的市场背景下,如果还没有大幅降价的现象出现,“金九银十”市场销售量能否持续回升也值得担心,“金九银十”就有可能变为“铜九铁十”。

  从笔者与银行、信托等金融机构人士交流结果来看,当前金融机构对于开发贷款仍然会比较谨慎,仍然会比较谨慎地选择自己的交易对手(投资的开发商),对于中小企业来讲,由于金融机构偏好大型品牌企业的投资,仍然会面临比较大的资金面的压力,预计9-10月份甚至第四季度会有更多的中小企业面临债务违约的市场风险;对于房贷来讲,由于个人消费贷、小额贷款等利率明显高于首套房贷基准利率(当前首套房贷5年期基准利率是6.55%),即使首套房贷利率上浮5%,也难以超过个人消费贷、小额贷款的投资回报率,从这个角度来讲,即使银行等金融机构有贷款额度,也不会过多投放到个人住房贷款上来,即使个别城市商业银行房贷利率有局部松动,也是有条件的,整体来看大多数城市商业银行的个人按揭住房贷款政策仍然会偏紧。

  从上述分析来看,大多数城市商业银行信贷9-10月仍然偏紧,也不会立即下调首套房贷利率,房贷利率短期内还不会出现实质性下调。因此,如果房企还没有大范围启动“以价换量”的市场策略,9-10月房地产市场交易量仍然会维持当前比较低迷的状态,企业“去库存”的压力仍然会比较大,同时,企业的资金面的问题会更加突显,可能会有更多的房企尤其是中小房企面临债务违约的市场风险。

  从上述分析来看,预计在2014年9-10月,由于银行信贷持续紧缩还会影响市场成交放量,限购等救市政策出台也难以对低迷期市场起到比较大的刺激作用,房企势必会调整自己的推盘策略,在年终到来之际争取9-10月份最关键的一波行情,以尽可能缩小当前销售业绩与年度指标的差距。此时,开发企业势必还会坚持“跑量”的基本原则,“千方百计消化库存”,坚持以现金为王。

  尤其是对于上市房企来讲,在“金九银十”这个时间段里,在银行信贷紧缩的市场背景下,由于年报业绩压顶,企业资金面紧张等因素,房企势必会采取相对应的措施抢收“金九银十”的业绩,在9-10月加大推盘力度,使“以价换量”市场态势更加明朗化。同时,不可避免地,一些大型品牌开发企业的项目还会出现20-30%的大幅降价市场行为,并且大幅降价的楼盘会越来越多。

  因此,笔者预计在“金九银十”这个时间段里楼市“降价潮”会真正来临,甚至会一直持续到年底。同时,对于上市房企来讲,能否真正降价到位是激活当前的楼市成交量的关键,也是实现房企年度销售业绩指标与当前市场“千方百计消化库存”较大的关键。此时,适度的价格策略调整甚至大幅降价势必成为大多数房企“千方百计消化库存”的选择。

  张宏伟 观点地产媒体专栏作者

审校:劳蓉蓉

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