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观点时评:一线城市是否做好放松限购的准备?

来源: [ 观点地产网 ]      时间: 14-09-01 03:06

房价是政府的心病,也是普罗大众的痛。一线城市的高房价使得住房问题变成了民生问题、社会问题、政治问题,也是舆论极为关注的焦点问题。

  欧阳捷 京沪穗多地政府近日来接连重申了坚持限购政策的态度。

  但是,成交量的下滑,使得限购政策面临松动的巨大压力,北京市对高档住宅的放行,显示了一线城市已经开始对楼市调控政策进行“技术性调整”。

  据统计,四个一线城市1~7月的商品住宅成交面积同比下滑35%,其中北京同比下滑47%。今年上半年,北京商品住宅共成交4466套,创下自2006年以来的同期最低值。北京市新房库量为80844套,比月初的76760又增加4000余套。

  截至8月10日,上海全市新房库存达1243.44万平方米,以近3月平均销量计算,去化周期为18.5个月,其中,140平方米以上大户型占比61.9%。

  高档住宅的库存是一线城市最大的痛点。

  数据显示,北上广深等十大城市7月住宅均价集体环比下跌,且跌幅达到0.97%,较上月扩大0.52个百分点,超过全国平均水平。房价下跌,销售萎缩、土地出让受阻、土地出让金锐减。

  近年来上海土地指标已经突破极限,建设用地极为稀缺,2020年起新增建设用地将是“零指标”。土地供应正转向盘活市区存量土地、旧城改造,而城市更新的土地成本和动迁成本越来越高,地方融资平台普遍收紧,资金来源已经不济。

  如何筹集资金推动城市更新?

  吸引社会资本是这些城市的共同愿望,但目前社会资进入房地产开发领域难以保证住房销售,住房销售不畅又影响土地出让,很多市区的旧改项目,算下来土地成本已达到数万元/平方米,高昂的土地成本又难以支持普通商品房和保障房的建设。

  高档住宅放开限购的讨论已有多时,让有钱人通过购买高档住宅的方式,向政府缴纳更多的税费,政府可以有更多的钱改善民生、“劫富济贫”,富人还乐意把资本和资产留在国内,增加国内投资和消费,岂不是大好事吗?

  那为什么高档住宅不能放开限购呢?房价。

  房价是政府的心病,也是普罗大众的痛。一线城市的高房价使得住房问题变成了民生问题、社会问题、政治问题,也是舆论极为关注的焦点问题,还是海外资本市场的窗口导向,一线城市的高房价对中国房地产市场祈祷风向标的作用,房价涨幅如果不能控制住,带来的负面影响可见一斑。

  其实,一线城市政府只要做一件事,就是改变一下统计口径,呈现给社会的房价就大大不一样了。

  首先,统计部门把高档住宅、普通商品房、保障性住宅的房价分开统计、分别公布,比如说独立式住房、花园式住房、高面积段住房、高总价住房,统统纳入高档住宅范畴,这样的高档住宅价格越高越好,完全可以放开限购,更不必限价,真正走向市场化的方向。

  其次,普通商品房则继续按照行政管制与市场导向共存的方式,控制需求、加大供应,直到供求关系逐步平衡后再去行政化。普通商品房的房价不但会比现在的房价低很多,也更符合大众的现场心理感受。

  再次,应当取消保障房概念,全面实行保障人群住房租赁制,今后不再由政府建设保障房,以往的保障房可以由政府出租或出售,商品房也可以出租,符合条件的租赁户可以自由选择住房和小区,由政府给予住房补贴,政府只要按照规定标准,结合社保、税收情况等定期审核租赁户条件,对符合条件的承租户全额发放补贴或差额补贴,即可以做到“居者有其所”,政府工作人员也完全不必兴师动众去清理保障房住户,对经济条件改善、不再符合条件的租赁户只要停止补贴就可以了,政府的行政管理成本也可以大大降低,同时又可以避免开着宝马住保障房的现象。

  欧阳捷 观点地产新媒体专栏作者

审校:劳蓉蓉

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