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地产精英 博鳌论剑之三:“钱荒”了吗
时间: 2014-08-08 14:50:10    来源: [ 观点地产网 ]

  主持人:谢谢贾康先生的演讲,我们今天演讲环节到此也全部结束。接下来进行的是本届博鳌房地产论坛第三场也是最后一场“地产精英博鳌论剑”。

  与资本结合日益密切的房地产行业,仍然寻找着更多的途径,以获得资本的输血。在下行调整期,钱从哪里来?谁能在资本市场如鱼得水?本次“地产精英博鳌论剑”的主题是:“钱荒”了吗?

  下面有请精英对话的主持嘉宾上台就坐,有请:中国银河证券股份有限公司研究部执行总经理、房地产行业首席分析师赵强先生。

  有请我们的对话嘉宾上台就坐:

  住建部住房政策专家委副主任顾云昌先生

  著名财经专家、财政部财政科学研究所所长贾康先生

  住建部政策研究中心主任秦虹女士

  瑞穗证券亚洲有限公司董事总经理、首席经济学家沈建光先生

  沿海绿色创投有限公司总裁夏向龙先生

  歌斐资产管理有限公司CEO、诺亚财富创始合伙人殷哲先生

  赵强:各位专家、学者、老总,上午好!刚才我听了两个专题演讲,咱们这个部分有三个主题,关于金融、商业地产和税收。关于这三个方面咱们展开一些讨论,我们先从房地产税这个问题开始讨论。

  我经常也被投资者问到房地产税的问题,我也答不上来,刚才贾所长已经把这个问题讲得比较清楚了,但是大家还是有一些关心的问题,比如说在房地产税环节当中,从投资到卖房子,到二手房的持有环节,整个环节的税负好像是不低的,我们税收改革有句话是叫有增有减,增了房产税,我们会减哪些税的?这是我关心的第一个问题。第二个问题是税收的使用问题,老百姓其实对征税没有意见,如果这些税征来以后,真的能提高社区的品质,提高社区的学校、医疗,像美国那样的话,我觉得大家还是能够接受的,所以我想就这两个问题,请贾所长再展开跟我们谈一谈。

  贾康:主持人提的两个问题都很重要。对于你的第一个问题,我认为房地产税除了立法有一个落实之外,和房地产相关的所有的税和费应该有一个通盘的整合。从土地批复开始,开发环节、交易环节,保有环节,现在我们看到的那些税和费,正税部分是体现着前面偏重,而保有环节缺失,住房保有环节无税可征,而费是偏多的,甚至在有些情况下有过多、过滥的情况,要整合这些所有的税和费。当然更重要的一点是土地出让金的地租也应该形成一个对应的关系,把它放在一起考虑。理顺地租、税收方面的关系,这都应该纳入立法里面。

  您说的第二个问题,我们认为比较理想的是结合房地产立法的推动,在地方靠近基层的层面上,首先进入房地产税保有环节上的税收实征的状态以后,就要有非常有细心、细致的把钱从哪里来用到哪里去最大化的透明。美国的方式是非常值得借鉴的,一个地方政府,大到一千多万人的纽约市,小到只有几千人的镇,他们的税基每年都是由当地居民决定的。他们由当地的人选出他们认为品质上有公信力的人士,当然这种人也要有奉献精神,基本没有工资,他们要入户一一核对数据,不是按咱们理解的一大堆干部去做,是社区的贤达,先把数据搞清楚以后,然后把全套资料摆在全体社区居民面前,告诉大家我们今年要做这个事情,还有多少资金的缺口,这一块需要我们用财产税把它填上,这样算出每年的负担数,每个年度是可以有变化的。如果你觉得这个税率你不认同的话,你可以搬离这个地方,到一个公共服务不那么高,但我觉得过得去的地方,这叫用脚投票。

  赵强:贾所长对税收非常有研究,我还想问你两个问题,第一个是税收改革下一步推进的时间点怎么办?第二点和海南有关的,海南的房子是季节性和度假的房子,它如果将来纳入房地产税的征收体系,它会不会课到一个比较高的税?对海南旅游岛的兴建和发展是不是不利的?我们国家有没有特殊的制度安排?

  贾康:对于前面一个问题,政府已经明确提出,2016年作为全面改革重头戏,现在已经马上就要拉开帷幕,一步一步去出手往前推的财税配套改革,要在重点层面上建立。在这个问题上,房地产税是重点之一。我们认为无论如何,2016年以前加快立法应该会实现,到2016年以后,各个方面会更加考虑尽可能取得一些一致的共识,2016年年底之前把房地产税加快立法的事定下来,在2017年实施,这是可以推测的大致时间点。这里面出现什么不确定因素就不是我现在能看到的。我认为按照中央的意图,给我们剩下的时间就是两年,今年年底以前有望听到消息,国务院把文本交到全国人大那里。

  你说的第二个问题,关于海南的问题,房地产税在通盘的框架下,因为是地方税,应该给海南留出比较弹性的空间,可以针对性地研究海南的房地产税应该是什么样的,总体来说不会产生太大的问题,因为实际上拿到这样的物业的主体,他不会因为一年1%的税完全改变它的经营模式。

  赵强:谢谢贾所长给我们分享这么多非常专业的房产税的信息。下面我想请教秦主任,关于资产证券化的主题您的演讲也很精彩,我们看到国外的一些基金都是上市的房地产信托,我们现在这一块,后面有没有可能在交易所这一块推进上市的房地产信托?现在这一块有没有什么障碍,或者监管有什么说法?

  秦虹:我们房地产企业这个传统的行业过去发展很快,赚钱相对比较容易,未来面临新的格局一定要往前看。国内目前还没有真正的公开市场发行的REITs,但是我们有一个大胆的预判,我们认为这一定是一个方向,值得开发企业关注、学习、准备。一旦我们这个制度成熟,马上就能够见效,因为到香港上,毕竟境内、境外差别很大,只要国内有这个市场,对庞大的商业资产的盘活,提升它的商业价值意义是非常重大的,我们也很希望作为商业地产的投资人,包括资本市场共同推动这个既有前瞻性,又符合实际,在国外非常有成熟经验的项目往前发展。

  赵强:实际上是大好事,事在人为,关键靠我们来做。

  秦虹:这是一个新事情,对很多决策者来讲,他可能一无所知,他不知道你说的是什么。对房地产融资,他们觉得风险是巨大的,所以不会理会。我觉得要把这个道理讲清楚,对房地产到底是有好处、有坏处,要把道理给他们分析清楚,这是我们这个行业内的责任。你自己行业都搞不清楚,你都不明白,你让监管层就方市场,让你来做,我觉得这也是不现实的,所以这就是我今天想研究的一个目的,就是看看方向,大家共同努力,推动这个事情发展。

  赵强:下一个问题我想请教来自诺亚财富的殷总,您能不能简单给我们介绍一下你们公司现在正在做的一些事情,尤其是在房地产的投融资领域在做哪些有意义的创新。

  殷哲:我们是做另类投资为主的,在房地产领域我们也是跟随中国地产的行业发展应运而生的。过去有了钱之后到底采用什么样的投资方式,其实中国的金融工具并不发达,所以我们在2009年的时候开始做这一块的业务,我们总体来说是为高净值的客户进行另类资产的投资选择。

  赵强:在今年楼市有点调整的态势下,你们的客户或者你们的产品,无论是兑现到期收益还是发行,这一块有什么变化吗?

  殷哲:从结构来说,我们主要是分为两种结构,一个是股权性的投资,这是真正的股权性的投资,我们跟很多开发商都有很多项目合作,都是股权性的投资,还有一种是债权性的融资,有很多地产融资的项目。总体来说,因为我们在这几年看到房地产市场开发商的并购格局其实是非常大的包括前面说6万多家到3万多家,未来可能只有几千家房地产企业,现在出现大的开发商越来越整合,越来越聚焦,从这个角度来说,中国的房地产市场也在集中。从股权性的投资来说,住宅市场确实有点下滑,尤其在部分区域,它的直接的影响因素就是销售和回款的周期变长了,进而会影响到一些项目。但是总体来说我们也可以看到,如果这个项目的定位是比较符合现阶段的市场发展,比如说建筑以刚需或者首改为主,能够有降价空间的,本身这个城市的价格是比较健康的,这种类型的产品我们整体的收益率还不错,尤其是在某些局部的地区,像福州、厦门、上海等地的项目,收益率还是非常不错的。

  赵强:下一位我想请教顾主任,您是行业内非常资深的专家,您对这个行业有哪些新的看法和观点?

  顾云昌:总的来看这个行业是下行和分化,去年是分化,今年是下行。我觉得房地产现在已经进入了一个新的常态。今天大家关心的一个是财税政策问题,一个是金融,当然今天没有讨论土地的问题,其实这三个方面是影响到房地产市场发展的主要因素。也就是说房地产发展到今天,基本面没有改变,我讲的基本面不是好的基本面,而是坏的基本面,这些体制性的障碍还是这样的。当前房价高的背后主要是地价高,今年上半年土地的价格和土地的交易量是下降的,土地交易量同比下降了5.8%,但是土地的交易价格同比上升了9%。房价开始在回落,地价没有回落,也许下半年会改变。

  赵强:开发商说政府定的地价是只升不降的,所以它是阻碍了市场去库存的因素。

  顾云昌:土地市场是垄断的,市场化的程度在一级市场没有体现,房地产市场一半放开,一半没放开,从市场经济来说,我们这方面还有很长的路要走。当然金融方面的改革,在房地产方面也是滞后的。我们要改变这些方面,才能真正实现房地产的不断发展。

  赵强:我再问一个实际的问题,昨天恒隆的主席陈启宗问了一个问题,就是说那个70年产权到了以后怎么办?现在已经过了20多年了,有些期限短的物业,只有40年的,马上迫在眉睫了,恒隆做的商业地产、写字楼比较多,如果到期了再交出让金的话,对他来说损失很大,所以他很关心这个问题,他昨天问了两次,所以我想请问您,住宅70年到期之后,老百姓是不是还要续交这个出让金?商业地产的出让金要不要再交?政府怎么解决这个问题?

  顾云昌:据我所知,到期以后要续,只要是政府没有特殊要求的话,就要续交,但是交多少还没有定。

  赵强:可能续交一个比较低的地租的可能性比较大,大家象征性地交一点,但是这个金额很低。相当于土地使用费。

  贾康:我插一句话,现在物权法里已经明确的不动产的使用权是用益物权,在它的相关土地使用到期之后,可以做暂期处置。我觉得现在是应该促进有关部门赶快给社会一个信息,省得这个东西扯到最后越来越紧张,就是没有得到官方的确定的消息。

  赵强:下面我们讨论一个金融方面的话题,我想先听听来自企业的夏总的看法,您现在是做沿海创投的总裁,您跟我们分享一下,在您的工作实践当中对钱荒的感受。

  夏向龙:钱慌的问题,我的感受是这样的,要从企业来看,觉得有两个钱荒,一个是投资大幅下降了,另外一个是从业人员减少了,今年上半年我看到钱没有投资减少很多,从业人员也没有减少,所以我觉得不存在钱荒这个概念,但是钱比较紧,这是房地产行业一直以来都有的事情。我做了很多的项目,我觉得好项目是不差钱的。

  殷哲:我们感受到的其实不是钱荒,而是项目荒,就是真正的好的项目少,所以投资者的投资就有点收缩。

  赵强:在房地产融资当中,资金的拥有者和项目的开发者当中的环节还是比较多的,在这个过程当中,怎么样打通这个渠道是一个关键。今天秦主任讲的REITs是一个方式,我想再请教各位,还有没有什么新的方式?除了REITs以外,还有什么新的方式能够降低这个交易的环节和降低交易成本?殷总你们做了一些结构化的产品是吧?

  殷哲:我觉得现在是由间接融资向直接融资转变的过程。间接融资的资金成本比较低,传统的就是银行的贷款,但是它的风险也很大。直接融资就是用基金的方式,我们看到很多海外的模式跟中国现在发展直接融资的需求很大,它让投资者真正去承担风险,但是它的收益率跟这个风险对应。对于被投资企业或者融资企业来说,它的资产负债率没有那么高,它的整个风险降低,但是他可能会让出一些收益率,从这个角度来说,也是一种融资结构的补充和平衡。我觉得这是一个可用的方式。

  赵强:你们的客户都是一些高净值人士,过去几年你给他们提供的房地产理财产品的收益在多少?能不能透露一下?

  夏向龙:钱荒的问题,我的感受是这样的,要从企业来看,觉得有两个钱荒,一个是投资大幅下降了,另外一个是从业人员减少了,今年上半年我看到钱没有投资减少很多,从业人员也没有减少,所以我觉得不存在钱荒这个概念,但是钱比较紧,这是房地产行业一直以来都有的事情。我做了很多的项目,我觉得好项目是不差钱的。

  殷哲:我们感受到的其实不是钱荒,而是项目荒,就是真正的好的项目少,所以投资者的投资就有点收缩。

  赵强:在房地产融资当中,资金的拥有者和项目的开发者当中的环节还是比较多的,在这个过程当中,怎么样打通这个渠道是一个关键。今天秦主任讲的REITs是一个方式,我想再请教各位,还有没有什么新的方式?除了REITs以外,还有什么新的方式能够降低这个交易的环节和降低交易成本?殷总你们做了一些结构化的产品是吧?

  殷哲:我觉得现在是由间接融资向直接融资转变的过程。间接融资的资金成本比较低,传统的就是银行的贷款,但是它的风险也很大。直接融资就是用基金的方式,我们看到很多海外的模式跟中国现在发展直接融资的需求很大,它让投资者真正去承担风险,但是它的收益率跟这个风险对应。对于被投资企业或者融资企业来说,它的资产负债率没有那么高,它的整个风险降低,但是他可能会让出一些收益率,从这个角度来说,也是一种融资结构的补充和平衡。我觉得这是一个可用的方式。

  赵强:你们的客户都是一些高净值人士,过去几年你给他们提供的房地产理财产品的收益在多少?能不能透露一下?

  殷哲:如果说直接融资的股权性投资,一般的投资期限,短期的开发项目是3到5年,长期的可能更长,从这个角度平均一个项目,刚刚结束的几个基金,收益率都超过30%,但是未来几年,我觉得能够有百分之十几的收益率应该是很满意的了,这是股权性的投资。海外的情况也是差不多,很多的地产基金,它可能也能够获得大概12%到15%的收益。

  赵强:我看一些数据,国外的房产长期收益率也就6%到9%,看来中国的收益还是非常高的,所以全球资金会不会再流到中国来投房地产呢?关于这个问题我想请沈首席讲讲,你说国外的钱流入到房地产,他们会投股市,还是投房地产项目,还是有其他的考虑?

  沈建光:年初的时候中国的钱还在往外流,我看国家外管局出来的报告,年初是大幅的外出。但是现在为什么一下子改变了预期呢?就是大家对现在的判断改变了,当时投资者担心房地产崩盘,现在出现一些好转的迹象,我认为这是宏观政策的变化对这个改革的预期非常重要。我觉得海外的基金经理和国内的基金经理相比,国内的相对更悲观,这里可以看到估值还是有差距的。万科在香港上市的估值要远远高于在A股上市的估值。为什么那么多钱现在囤在香港呢?就是等10月份的沪港通。很多海外的基金经理都跟我反映,他说QD的额度没有,表面上我们大放QD,但是对每家投资者来说,你想增加QD也增加不到。很多钱进来,我觉得它是准备一旦放开,它还是要投。那么投什么呢?海外的投资者一般都是投蓝筹股的,蓝筹股就是金融、地产,这是很关键的投资标的。还有一个因素就是全球资产配备问题。美国的一个股票投资基金就有上亿美元,那跟国内的规模不能比的,它对中国的投资增加一点点,对我们有很大的影响。

  赵强:现在看来我们对钱荒的事情也不用太担心,中国的房地产市场可能下行也不是一个确定性的结论,平行也好,振荡也好,都是有可能的。国外的钱又那么多,刚才殷总说,中国的地产收益即使没有过去那么高,但是也有两位数的回报,欧洲那边现在都负利率,我们通过这个讨论可以得出的结论就是对未来也不用过于悲观。由于时间关系,我们这场对话到此结束。

  主持人:谢谢赵强先生,也谢谢各位对话嘉宾的精彩发言。请台上的嘉宾留步,工作人员邀请其他嘉宾上台,我们一起合影留念,谢谢!



(审校:劳蓉蓉)
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