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连平:未来银行业对于房地产的融资只会加强
时间: 2014-08-08 10:32:50    来源: [ 观点地产网 ]

从国外的经验,从香港的例子可以看出来,未来银行业对于房地产的融资只会加强,不会减弱,这个比重会逐步上升。

  连平:各位专家,各位朋友,大家上午好!我发言的内容按照会议的安排,主要是谈房地产金融。我想大家也都清楚,至少到现在为止,金融对房地产的支持,或者说房地产金融还是以银行业为主。昨天晚上讨论的时候说了一个数据,主要是从开发贷和按揭贷款来看,从整个房地产从外部获得的融资来看,它占的比重接近30%,其它的融资占的比重很小。昨天任志强先生有些不同意见,说这个不能算在房企的头上,这个话没说错。今天他不在,我就多说两句。从整个房地产融资来看,这个账还得算上,虽然不是房企的融资、借款,但是是个人作为主体借款,整个来说这笔资金是从银行获得的,实际上是进入了房地产行业。所以我们统计整个信贷,以及从整个宏观货币政策的角度去看,肯定是算作房地产行业的融资。短期来看,现在大家都感到很紧,融资有点难,有的还觉得非常困难。个人按揭贷款、开发贷款都是如此。

  我想谈一点我对市场目前情况的观察,因为现在各种说法都有,我们从银行业的角度去看这个问题,说这样四点:

  第一,当前的总体环境来说,整个银行业风险偏好是在下降的。经济下行的压力比较大,房地产也显现出了调整的态势,而且短期来看,恐怕这个态势还改变不了。在这种情况下,商业银行对房地产信贷采取比较谨慎的态度,担心出问题,担心一脚下去踩到一个地雷,甚至担心别人踩到了地雷然后炸到了他。作为商业银行来说,有这样一个谨慎的心态是很正常的。在这个谨慎心态之下,风险偏好明显下降,贷款的利率湿度有所调高,这实际是一种风险溢价,这很很长。

  第二,我们如果去看今年上半年的开发贷,总量是比去年明显增加的,但是它的结构有很大的不同,增加的主要是棚户区改造和保障房,就是保障性的安居工程的开发贷,整个上半年投入的量是比较大的,所以导致上半年的开发贷是超过了去年上半年。但是如果说我们把它切成两半,安居工程贷款拿掉之外,今年上半年的其它开发贷是比去年明显减少的。这个也就是目前为什么很多开发商感到非常紧的原因,不像去年,还相对有些宽松。

  第三,银行出于成本的考虑。这个问题我昨天也说到,因为现在银行的成本上升非常快,主要是因为存款紧张,所以负债成本大幅上升。在这一点上,可能很多人不一定很清楚,做银行的比较清楚,中国商业银行的负债成本跟国外商业银行的负债成本有很大的不同,国外商业银行存款的量非常少,做股票的人都很清楚,美国老百姓没什么储蓄,甚至储蓄是富的,那么银行的资金来自什么地方?来自货币基金。货币市场的资金就是银行资金的来源,货币市场资金的价格基本上就是银行的负债成本。这个成本上面再加一些各种营运费用,最终作为贷款的定价。可是在中国不一样,中国现在货币政策是相对宽松的,比去年来说是偏松的。

  今年上半年的M2增长不低,到月份达到14.7%,而且在6月份曾经有一段达到了15%以上,这个数字相对来说是比较宽松的。在这个宽松的情况下,虽然货币市场的利率也在下降,但是银行的存款价格没有下降,而且明显的上升,这个主要是因为现在有一个存贷比的监管,对商业银行来说,它的负债当中总体分为两大块,一块叫做一般性存款,一块叫做同业或者其它的存款。同业或者其它的存款理论上来讲是不能用来放贷的,按照75%的存贷比,你放75块钱的贷款,就必须拉到100块的存款。

  存款的市场怎么样呢?跟贷款完全不一样,贷款增长是比较稳定的,现在大概14%左右的增速,有几个月份还比较高,但是存款的增速,去年底以来持续的下降。最重要的原因就是利率市场化以及互联网金融带来的存款的优势。银行过去整个存款的结构来看,定期存款的比例持续在上升,活期存款的比例持续在下降。这个下降不是说越来越多的人存了定期存款,而是活期存款的比例下降非常快。资金、证券公司、基金公司,甚至银联都在开发很多软件,起到的作用就是使得很多商户、企业把它平时存在银行的活期存款都挖走了。所以在这种情况下,存款很紧。但是贷款又必须放出去,国民经济增长有这个需要,企业也需要,房地产要贷款,各方面都要贷款,需求很大,银行也希望能够投放贷款。

  为什么呢?到现在为止,商业银行贷款仍然是它盈利的主要来源,所以贷款增速有一定的刚性,是下不来的。如果下来了,国务院会找银行。但是存款的增速明显的慢于贷款。今年6月末的时候,贷款的增速是14%左右,但是存款的增速已经降到了10%左右,这两者之间已经有3%左右的差距。过去10来年的情况是什么样的?贷款增长多少,存款也增长多少。目前这个趋势还在进一步恶化。

  最近监管部门调整了存贷比,把外汇在整个存贷比里基本剔除出去了,使得存贷比在目前的情况下下降了3到4个百分点,短期对银行业来说还是有积极作用的,降低它的存贷比还是有好处。但是从重要和长期来看,作用不会很大,我们看下半年,看一两个季度之后到底是什么样的运行情况。我的判断是,情况会依然像过去那样恶化。所以我认为存贷比最终取消的时间不会太长,这是由于互联网金融带来的银行业的负债结构的重大变化。这个变化就导致整个负债的成本迅速上升,在这种情况下,商业银行利差明显的收窄,肯定对它的贷款客户要调整,希望放出去的贷款利率不要下降,甚至于还能有所提升,使得它的利差收窄能够放缓一些。

  今天我们看了上半年以来存款利率上升几十个基点,但是贷款利率只是稍稍有所上升,最近按照国务院的要求,要降低融资成本,贷款利率是有所下降的,看央行两季度末的货币政策的季度报告,已经有这个数据,是有所回落的,但是回落的幅度也不大。我的看法,不可能出现大幅度的回落。所以在这种情况下,银行按揭贷款肯定不会是它非常积极的一个选项。开发贷还能做,利率稳定在原来的水平上,或者是稍有提高,这还可以做,但是按揭贷款现在还有可能下降。按揭贷款的风险不是最主要的因素,而成本是最主要的因素,成本迅速上升之后,使得它对这一块贷款的定价,对他来讲不是很看重的,好处不多的这些贷款,他肯定不会那么积极,尤其是今年以来贷款的增量还是比较有限的。所以对于各个分支机构来讲,它也有更多的动力去寻找那些贷款定价高一点的。

  第四,今年以来政策规范对信托、直投等业务做了很大的规范。其实信托和直投中间有很大一部分都是进了房地产,今年信托增量急剧减少,信托也是增加的,但是和去年上半年相比,少增了7000多亿,而其中相当大的一块都要进入房地产,所以整个房地产觉得融资偏紧了,我觉得这也就不奇怪。它有总量的因素,也有结构的因素,也有成本推动的因素。

  最后怎么看?我觉得上半年的情况,确实相对是比较紧的,但是下半年是不是有很大的好转,我认为可能也难以做到。因为整个格局都摆在那里,前面我们讲了风险偏好,整个经济的运行,下行压力还是在,而房地产目前调整的状况,可能下半年还不会出现明显的好转。可能还是继续调整,甚至有些数据比现在的情况还要进一步走低,这个过程还没有结束。所以在这种情况下,要商业银行改变它的比较谨慎的策略,迅速提高风险的容忍度,很难做到。但是我觉得从按揭贷款来说,在监管的导向上,最近有些指导性的意见,另外我们还关注到,按揭贷款今年以来的利率是有小幅度上升的,这对银行适当地加快一些投放,这两方面的因素都会产生一些影响,所以我想这个相对来说可能下半年还会稍微宽松一点。

  但是反过来说,我们要考虑的是,下半年按揭贷款的需求没了。如果需求上不去,由于市场迅速的调整,银行想放可能也没有太多投放的客户,所以还得看供求关系,从供给这一块来看可能稍有放松,但是从需求来看,我觉得下半年要迅速释放出来比较难。当然如果说房价有明显的进一步的回落,成交量就可能会上升。成交量上升其实就意味着需求的释放和银行贷款的投放,这两者之间的结合。我觉得还有必要进一步观察。但总的来说,我对下半年的总体状况来看,不会像有些说法,认为下半年可能货币政策要收紧,银行信贷也要收紧,我认为不可能,在今年经济下行压力仍然比较大,这种货币政策稳健宽松的基调不会改变。但是从结构上来说,有可能在下半年在棚户区改造、保障房方面投入的比例适当减少一些,腾出来一些到其它的地产开发领域。

  第二个问题就是利率市场化,前面我也提到一些,我们总的观点是,在利率市场化进一步推进,看一个中期和长期,比如未来5年到10年,银行业对房地产这个行业的金融支持不会减弱,只会加强。还是两个角度,一个是风险的角度,一个是收益的角度,商业银行有动力对房地产行业加大金融的支持。

  为什么说从风险的角度来看,银行会加大对房地产的支持呢?房地产这个行业从长期来看,我们的基本观点,还是会有一个稳健的发展,在这种情况下,随着经济运行增长速度从一个高速增长,现在到了一个中高速增长,未来还有可能慢慢进入一个中速的增长,整个风险环境对商业银行来说压力可能比过去要大。所以它一定会选择那些能够很好地控制风险的行业和客户。房地产其实就是一个很好的对象。因为它能带来抵押,它有抵押物。很多信用的贷款,比如说随着国企改革,越来越多的国企可能更多的股份制、混合所有制改革向前推进,这些客户将来的信用贷款继续按照老路这样放下去的话,风险是很大的。所以我们现在担心的就是民营和小微企业不要出问题,一出问题,它的损失非常大。贷款是按照等级来分类的,最差的就是损失类型的。

  现在钢贸的贷款,通常说它是不良资产,我们必须要讲清楚的是,这个不良资产出现的时候,基本上90%左右是损失型的。对于银行业来说,如果说这个行业比较稳定,盈利也不错,如果说它的资产负债控制得比较合理,同时还能够带来抵押,这个当然是它需要认真考虑选择的客户,这是一点,就是从长期的风险角度来看,能够带来抵押,收益比较好的公司和项目,当然是商业银行信贷所青睐的。

  第二个是收益的角度,前面我已经分析过了,对商业银行来说,放给房地产的贷款的定价显然要高于整个平均水平,这个大家都清楚,因为房地产行业能够承受相对高一点的利率。所以对这一块的信贷,对商业银行来说,带来的收益是很好的。利率市场化的趋势下,成本进一步大幅度上升,而贷款上升的幅度赶不上成本上升的幅度,所以商业银行一定要选择能够带来相对较高收益的客户、行业和项目。所以从这一点来看,未来商业银行会持续关注像房地产这样的行业,尤其是在中国,我很同意最近两天很多房地产大佬们的一些观点,这个行业还是国民经济当中的一个支柱性的行业。

  中国十几亿人口,现在的人均GDP还这么低,未来人均GDP不断地往上,达到1万美元、15000美元,这样的人均GDP对住房改善性的需求不断会增长。所以这个行业对于中国来说,将来还是有非常牢靠的基础,是一个长久发展的行业。当然,阶段性出现一些调整,甚至有些时候出现一些局部性的风险,这个并不奇怪。对银行来说,将来对这个行业的信贷的投入,不知不觉地会增长。

  从国外相当多国家的经验来看,利率市场化以后的5年到10年,房地产贷款(包括开发贷款和按揭贷款),在整个银行业中间贷款的占比不是下降,而是上升的,总体来说是走了一个上升的趋势。现在中国的银行业开发也和按揭贷款占整个银行业贷款的比例大概是20%左右,大概7%到8%的开发贷款,按揭贷款是13%到14%,这个比例在国际上目前来看是明显偏低的。

  当然我们不能把它跟香港比,因为香港没有制造业,服务业这一块可能采取融资的方式好多都是贸易融资,有好多行业是不能放贷的。所以香港的银行业对房地产的贷款是高于40%的,这个不能简单的类比。但是我们从香港的情况也可以看出一些问题,这个比例比较高,不见得这个银行业就不正常,不见得这个银行业的风险就比较高。亚洲金融危机的时候,香港的地产跌幅很大,甚至大到百分之六七十,但是你看有哪一家商业银行是因为它放了比较多的房地产贷款,最终就倒闭的?没有。这说明整个风险管理的制度流程能够设计得非常好,运用先进工具控制得非常好,房地产行业的风险完全是可以控制的,不要简单地把房地产贷款同风险划上一个简单的等号。

  这是未来长期的一个话题。所以从国外的经验,从香港的例子可以看出来,未来银行业对于房地产的融资只会加强,不会减弱,这个比重会逐步上升,所以在这一点上,利率市场化对银行业来讲是一个重大的考验,使得银行业必须要不断地改进它的风险管理的模式,不断增强它这方面控制的能力,然后它才能够不断地增加对这一块的支持。因此,未来的比重不是下降,而是上升。当然,融资多元化在未来肯定也是一个趋势,包括股票、债权等等。但是我认为银行业在这一块依然是主要的,而且它在整个银行业的贷款中的占比是在上升的。


(审校:刘满桃)
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