地产精英 博鳌论剑之一:调整周期房企最怕的事

来源: [观点地产网]      时间: 2014-08-07 14:06

在房地产行业调整期,中国政府要倍加保护中国房地产业,企业生死没关系,这个行业必须倍加保护。

每一年度,房地产都有不一样的风景。在改革大背景下,影响着中国经济的房地产行业同样也被经济发展影响着。地产精英、博鳌论剑,从不一样的视角,解读不一样的行业。

2014博鳌房地产论坛首场“地产精英 博鳌论剑”:大周期 繁荣年代的房地产暗影

主持嘉宾:中国农业银行首席经济学家向松祚先生

对话嘉宾:德意志银行亚太区投资银行执行主席蔡洪平先生

花样年控股集团有限公司主席兼首席执行官潘军先生

中原集团主席黎明楷先生

歌华中奥投资有限公司总裁吴振绵先生

协信地产控股有限公司CEO刘爱明先生

中交地产有限公司副总经理钟瑾女士

向松祚:谢谢各位参加讨论的嘉宾,各位参会的嘉宾,大家上午好!听了一上午,大家都已经非常疲劳了,但是这个环节我必须完成。我自己不是房地产的专家,但是我觉得房地产这个行业是立意、立场、观点最为分歧的一个行业,我不知道今天大家听了一上午,你们明白了没有,悲观的有,乐观的有,看好的有,看衰的有,说下行的有,说上行的也有,这个事我们永远达不成共识,不同的企业、不同的个人,处在不同的地方,处在不同的企业,都是不同的。

这个环节我们还是听听地产界资深的掌门人,大家对这个事到底怎么看。我不是房地产的专家,我的问题可能比较尖锐,同时也非常幼稚,希望各位用非常简洁的话语回答一下,首先有请中原集团的主席黎明楷先生,您非常简要给各位嘉宾讲讲,你觉得现在中国房地产市场最担心的是什么?你最怕的是什么?

黎明楷:最怕是没有钱。

向松祚:为什么没钱呢?房地产投资增速如此之快,中国人民银行统计的数据,2009年到2013年,整个中国银行的新增贷款,你知道有多少是进了房地产吗?超过24%进了房地产,为什么还缺钱?

黎明楷:因为你开发很多,钱这么多,分到每个头上,那钱就不够了。行业缺钱,市场就不好,企业缺钱就更惨,企业缺钱就会倒闭。

向松祚:现在你们公司有缺钱吗?

黎明楷:我们不是做开发的,我们只做销售,但是开发商缺钱,我们也缺钱。贷款能够宽松一点,整个行业就更滋润一点。

向松祚:下面想请问花样年的潘主席,我们知道花样年是非常大的一个房地产公司,在中国也有很多年,我也是问同样的问题,你现在对这个行业最担忧的是什么?因为我们这一节的题目就是讲繁荣时代的阴影,你现在最担忧的是什么?

潘军:我认为是过多的行政干预,因为本轮是一个调整,对行业来讲,经历了长期的繁荣,把很多其它行业带进来了,很多钱从其它行业涌入。如果又形成一次非市场化的话,导致这个行业没办法改变。中国的房地产行业其实进入到现在,所谓的下半场也好,白银时代也好,其实应该是行业回归服务的本质,研究怎么做好企业。如果企业天天是研究大势,就像散户炒股票一样。所以要减少行政干预,让行业恢复正常,把没有能力的人踢出去,最终这个行业回归本质,这是未来的正道。

向松祚:我再问得具体一点,因为你是自身的房地产的掌门人,现在大家都在说房地产在调整,你觉得调整的幅度会有多大?这是一个。第二,你觉得会有多少房地产企业会破产?

潘军:从这个市场所需要的开发能力来说,目前我们这个行业参与者有1万家应该差不多了,但是现在行业协会估计的数字,正常在运营的还有3万多家,我记得去年好像是35000家,所以未来3年,我认为要淘汰50%到60%投机性的地产企业,这是非常有必要的。

向松祚:今天在座的有很多房地产的企业掌门人,我想这个信息大家同不同意,总之这是非常严肃的判断。下面同样的问题我想请教歌华中奥投资的吴总,你同意刚才那两位的判断吗?我们这一节不谈好的展望,我们就谈问题。

吴振绵:我最担心是房子卖不出去,房子卖不出去也是因为缺钱,缺钱之后资金就转不起来,转不起来公司发展就会出现问题。我很赞同潘总的观点。

向松祚:你们公司面临卖不出去的问题吗?

吴振绵:有,我这十几个楼盘有一多半卖得不好。

向松祚:那你现在想了什么办法?卖不出去怎么办呢?是大幅降价,还是扛着?

吴振绵:这个当然每个城市都不一样,也有卖得好的,也有确实是卖得不好的,唯一的办法就是促销、降价,今天早餐的时候我也说了,巴教授问降多少合适,我说只要降到成本价左右,应该问题就不大了。

向松祚:下面请我们这一节唯一的女老板,中交地产的钟总,中交地产是国有企业吧?

钟瑾:对,我们是央企。

向松祚:以前央企进入房地产大家是颇多微词,在这个调整的格局下,作为地产央企,你们是怎么看的?

钟瑾:我们中交集团是国资委把中房集团的营业牌照拨给了中国交建之后,新成立了一个房地产公司,这个公司已经运营了三年多,目前我们在三四线的项目居多,我们三年多来,这个团队也是非常不容易的,因为它是结合主业来做的,中国交建是世界500强,在中国建筑企业里面盈利和营业额排在第二,比中国建筑盘子小一些,因为中国建筑职工很多,我们的职工控制在11万人左右。它的主业带动传统的基础设施、投资建设,带动的房地产目前确实是在三四线城市,也可以说不是一个纯市场化竞争的房地产企业。我在公司是负责市场和投资的,一个企业总是要盈利的,要加强团队建设,提升自己的核心竞争力。我最关心的问题就是要向行业里非常资深的企业学习,加强我们在一线城市的布局,提高公司的盈利能力。

向松祚:我有一个非常简要的问题,我今天听了一上午的演讲,包括今天早餐会上大家的讨论,好像有一个共识,就是三四线城市供给过剩比较严重,二三线城市有些供给过剩也比较严重。你刚才说你们主要是在三四线城市,这个观点你统一码?

钟瑾:我觉得这个是仁者见仁、智者见智。可能很多人不太了解中交地产,我们是做基础投资,带动土地的置换,有资源获取的优势,还有政策的倾斜。我们进入的比较有特点的就是四川的巴中,这个地方很偏僻,应该算是四线城市,当时我们基础设施投资带动,政府给了两块地,实际上我们也没有全部开发,把另一块地卖了。但是随着基础设施建设的成熟,还有新城镇建设的发展,我们投资建设的这个小区卖得还是很不错的,而且快速周转的能力还是挺强的。

向松祚:就是说三四线城市也是有差异的。

钟瑾:对。

向松祚:最后关于形势的判断,我想问一下协信地产的刘总,我知道你是重庆起家的房地产公司,好像现在也进军到长三角了,大家也很关注中西部,以重庆为代表的房地产情况大家都很关心,我也去过很多次,你现在对这个市场怎么判断,你有什么担忧?

刘爱明:重庆的市场跟全国没有什么特别的地方,我们也是一个全国化的企业。对于这个行业,我们觉得搞了20年,一直没有深度。我们现在这么大的交易量,几万亿一年,但是没有深度。从这一点来说,我觉得是这个行业里的悲哀,我们永远谈在上行或者下行,我相信这个问题一直会谈到这个行业没有为止,每年都会在谈,其实一个行业有倒闭的,有赚钱的,这是很正常的。房地产行业只有赚钱,没有亏钱的,那是不正常的,所以我说它没有深度就在这里。现在讲商业地产的问题,我觉得中国的商业地产供应量远远不够,它的问题就在于没有几家能经营到像恒隆这样的水平,这是问题。很多人根本不会搞商业地产。现在又在谈产业地产、旅游地产,我们只有广度,从来没有深度。在这样的环境下,我真正的担忧是这一点。在这样的情况下,市场越上越糟糕。

向松祚:你担心的是产业深层次的质量问题,或者是业界人士对这个问题的理解问题。

刘爱明:对,我觉得总体来说是我们的经营水平问题,实际上任何一个行业,即使在今天,都有大把的赚钱机会。

向松祚:我想很多房地产的从业人士,包括我们住房子的人对这个问题都有同感,等一下我再请教你。下面请问蔡主席,你刚才在上一节的讨论里有一个结论我印象很深,你说商业地产会死。前面是5位实操的老板,你是作为一个投资银行家,算是一个旁观者。为什么你说商业地产会死?死到什么程度?对住宅地产你怎么看?

蔡洪平:我说的商业地产会死是新建的商业地产,或者是过剩的商业地产,商业地产在过去三年投资过剩。这跟两个事情背道而驰,第一,跟目前的购物方式背道而驰,目前一般的标准消费都往家里送,体验性消费还可以,一般的标准购物都往电商那里发展。第二,被地方政府绑架,它们变成了死城,当地没有那么大的需求,他们这些投资根本不知道怎么办,这一块的功能很难改变。

向松祚:你说过剩的要死掉,你觉得过剩多少?

蔡洪平:光沈阳就有18个新建的购物中心,用得了吗?这个肯定是过剩的,我想至少有30%的过剩。还有很多城市在建摩天大楼,都是为了搞地标工程,这些都是有问题的,它们不是被市场拖着走的,是被地方政府拖着走的。

向松祚:对于住宅地产您怎么看呢?

蔡洪平:住宅我们反倒不害怕,目前我担心的是观望时间太长,真正的刚性需求有,持币观望是最可怕的,如果这个事情持续的时间越长,以后的麻烦越大。

向松祚:第一个问题大家都谈完了。第二个问题,我们在商言商,我在银行就谈银行,我们银行刚刚开过半年工作会议,每次会议上,风险是讨论的最主要的话题,可能各位也注意到最近银监会的副主席在公开发表的一篇文章上讲,现在银行体系的风险确实在上升。而且他讲这个风险来源主要是两个,一个是制造业产能过剩行业所带来的问题,第二个是房地产。在银行的年中工作会议上也传达了大致的信号,银行就采用9个字的办法:第一,控总量,无论对开发商的贷款还是按揭贷款,现在总量控制。第二,调结构。从农行来讲,我们已经达成一个共识,觉得三四线城市风险比较大,我们调整这一块的结构。第三,严管理。现在基本上二三线城市的房地产贷款权力全部上升到总行,各家做法有不同,但是大体上差不多。所以我下面有一个非常简单的问题,我想从潘主席开始,你觉得现在银行这种担心、这种做法有道理吗?还是反应过度?

潘军:在商言商,作为银行,本身你有你的考虑。从房地产行业来讲,未来房地产在调整期的时候,必然面对的是资产的问题,三四线城市在房地产行业,主要就是它的人口支撑能力问题,或者说它的人口收入上升的空间,如果这两个指标都不具备的话,我相信三四线城市面临的压力会更大。作为一个行业或者一个企业维持自己的利润,或者保证资产安全,我相信它是一个必然的防守性的动作,所以我认为在这个过程中银行的做法是无可后的。对于房地产企业来讲,如何来控制自己企业的风险,这是非常重要的。卖不掉的就有可能要降价销售,现在价格的推高,其实我们成本增加最快的是地价,在这一块政府应该做出让步,这样我们行业才能进入到一种稳定的状态。所以我认为银行的举措无可厚非,而应该反思的是行业内的企业。

向松祚:我前不久看到住建部的一个数据,上半年两个季度房地产的资金到位率下降得比较大,你觉得现在银行的反应是理性的还是过度的反应?

刘爱明:我觉得银行自身做出这样的判断是可以理解的,我讲一个细节,这个细节能反映出一些问题。我不提哪个城市,在这个城市,两年前我们从签约到银行按揭放款是一个半月,到现在是三个月,现在不是银行没有额度了,纯粹是效率问题。这对企业来说,一个半月回款和三个月回款,差别很大。再回到我刚才说的我们这个行业没有深度,我们如果能够提高效率的话,从三个月变成一个半月,可能银行发展了,企业也发展了。但是如果说三个月变成四个月,总量再加,他还过不去。现在效率低大家都不谈,永远在谈那个总量,最后效率低把总量吃掉了,这个效率低对谁都没有好处。

黎振伟:黎主席,你一开始说最大的担忧就是缺钱,现在缺钱缺到什么程度,怎么办?

黎明楷:我不能说银行是不对的,从大的方向来讲是绝对对的,因为银行要算自己的风险。但是我想处理问题不应该这么简单,我们可以说有些事情是错了,是已经发生了,你要把它纠正过来,不是一刀切这么简单的,中国不能以房地产作为支柱产业,我觉得是合理的,整个国家仅仅靠房地产支撑企业是不对的,包括银行也不应该把这么多的比例投在房地产。但是既然已经投了,你如果要解决这个问题,并不是立马全收回去,你全收了之后,原本是存在的风险,立马就变成暴露的风险,所以就更难处理。所以不应该是立马收,而是按部就班,有节奏地收。现在银行并不是不放钱了,只是没有以前那么大手笔的放,这是合理的。从银行的角度来讲,也不能一下就卡死,我就这个额度,多的不给了。如果你不给他,造成这个企业死了,它死了你也会很麻烦。

向松祚:银行有一个说法,不是你拖死我,就是我掐死你。所以又回到钟总那个三四线城市的问题,现在中交地产银行贷款多吗?有压力吗?

钟瑾:我也分享一下向总说的问题,我从两个方面解读。一个是外资的企业做过地产,90年代的时候,遇到过亚洲金融危机。第二个,我在民营企业做过地产,也受到过政策和银行的挤对。第三,我现在在央企,确实是有一定的话语权,银行或者其它方面的钱愿意到我这里来。现在央行出台的政策,央行跟商业银行要指标,商业银行的总部都是向支行要利润的,这个利润哪儿来?就是到盈利空间大的行业或者公司里来挖,就是这样一个逻辑。所以我觉得今天央行出了这个政策,说要调整政策,中国的政策永远都是滞后的,已经有了很多显现的。很多事情已经捂不住了,坏账捂不住了,风险扛不了了,央行一定要出手,这个不是今天才出现的,它是出现问题之后后置的。我认为当下房地产行业,首先是摆脱不了政策的限制,第二,作为一个企业,我们应该在分析企业能力、分析市场的同时,提高自身的能力。比如说花样年做了一些其它的服务业,这是中国房地产未来必然的趋势。像20年前这种做一块地拿钱走了,包括北京市都有政策性的房在商业地块里,应该说中国政府已经走在后面了,其实发达国家已经走过这个阶段了。我不认为现在是进入下行通道了,这个行业要走一定要会耐得住寂寞,抗得起压力。

向松祚:再问吴总这个问题,您觉得现在有资金的压力吗?

吴振绵:没有太大压力,因为钱基本上都是股东的。

向松祚:股东有给你压力吗?

吴振绵:股东的压力也有,但是现在卖不动还是扛着,实在扛不动再降价。

向松祚:你估计你什么时候会降价?

吴振绵:那要看情况,说不定行业好转,我还涨价了。

向松祚:以前人民银行有一位领导,在一个会上他讲了一句话我印象很深,他说过去你们这些年支持房地产,我认为你们全部都是疯子,有各种测算,中国的房地产平均价格如果下降25%,中国整个银行有可能全部亏损。现在中国的银行是赚很多钱,大家都很眼红。德意志银行也是一个大的商业银行,但是和中国的银行不一样,蔡总您觉得中国的银行承担房地产下行的压力能承受作用?

蔡洪平:我认为中国银行业的资产质量是好的,个人按揭贷款这一块的不良资产很低。即便是开发商倒闭以后,它的土地抵押了,也不会造成什么坏账。但是要警惕的是,银行业太过分保守之后,皮之不存毛将焉附。从西方的市场来看,我对中国银行的不良资产不担心,我们担心的事情就是很多人没有做实业了,全部来搞影子银行,这是最可怕的现象。他们这些贷款放出来很高的,昨天我向他们了解,现在都是1分的利率。

向松祚:你讲到高利率这个事,确实是很头疼的,我自己也做过一些调查研究,这真是一个很麻烦的事,国有大银行的利率并不是太高,但是市场的利率确实是很高。

最后几分钟,到了第三轮,我希望我们6位嘉宾就说一句话,现在政府也不希望房地产剧烈调整,银行当然也不希望房地产剧烈调整,各位更不希望房地产剧烈调整。你们假设今天提一条政策建议,你觉得最应该做的是什么?

潘军:给房地产行业一个比较稳定的市场环境。

刘爱明:希望政府能提高行政效率。

向松祚:两位都提得比较抽象,这个要落实也比较麻烦。

黎明楷:放宽按揭的限制。

钟瑾:我觉得政府对市场,一个是政策面,应该是持续稳定的,包括土地市场。再一个是让市场调节市场。

吴振绵:摸着自己的口袋,造有需求的好房子。

蔡洪平:在房地产行业调整期,中国政府要倍加保护中国房地产业,企业生死没关系,这个行业必须倍加保护。

向松祚:怎么保护呢?

蔡洪平:千万不要上某些人的当,天天讲捅破房地产泡沫,这是很危险的。我认为对这个行业一定要倍加保护。

向松祚:非常谢谢各位,我相信各位还有非常精彩的观点,但是为了不耽误大家享用午餐的时间,我们结束这一环节的讨论,谢谢5位嘉宾的观点。

发稿:博鳌房地产论坛审校:劳蓉蓉

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