广发证券-房地产行业周报：以价换量进行时

2014年第27周，一线四大城市房地产成交面积72.69万平米，环比增5%，我们跟踪的部分二线城市房地产成交256.53万平米，环比增9%。成交延续了前三周的上升趋势。

核心观点：

整体成交情况：环比持续、缓慢改善

2014年第27周，一线四大城市房地产成交面积72.69万平米，环比增5%，我们跟踪的部分二线城市房地产成交256.53万平米，环比增9%。成交延续了前三周的上升趋势。一线城市成交环比增5%，四城中除北京环比降3%外，其余三城增速均为正；二线城市环比增9%，其中变动较大的城市有青岛，环比增133%，主要是由于前一周较大幅度下滑导致基数较低。从分区的数据看，三个地区的成交均上升，且均呈现前半周增幅较大而后半周小幅回落的走势。长三角地区上升最为明显，样本城市中除南京外环比均上升；环渤海地区中济南和青岛增速较大，分别为34%和133%；珠三角地区的三个样本城市环比均上升。

整体库存情况：推盘显著萎缩，去化有所好转

上周成交环比上升，其中一线城市增5%，二线城市增9%。步入七月后开发商推盘出现了较大幅度的环比收缩，去化速度亦略有回升，推盘量出现较为明显的回落，12城市去化速度前半周仍在低位，后半周有所回升。但从我们跟踪的库存指数来看，库存水平仍无明显改善，全国15城市的库存水平继续走高，并再创近期新高。北京库存指数先回落后上升，上海库存指数亦在后半周出现上升。

　　本周观点：按揭贷款成本终将下降

整体上，随着开发商上半年后两月“以价换量”的推进，去库存将在未来逐步加深。资金面上，首套房贷似有松动迹象，民生和招商银行重启房贷业务,个别银行再现85折利率。政策面上的利好仍集中在地方政策和棚改。北京和蚌埠在公积金和二套房方面略有放松，济南积极推进取消限购，无锡和武汉亦有相关谣传，宁夏放宽进城农民住房政策，河北和山东在城中村和棚改方面有所支持。我们认为13年的刚需释放经过上半年的回调，将逐渐走出底部，地方限购松绑更趋明朗，而按揭贷也终于在央行喊话近两月后，出现一定放松迹象，这两方面将推动基本面缓步回升。板块上周在万科等龙头股的带领下，价格已有所表现，未来随着各项预期的逐步改善和转好，超额收益将会进一步扩大。

　　本周组合：保持不变

上周广发地产组合包括万科A、保利地产/阳光城、泰禾集团、冠城大通。本周广发地产组合不变。

风险提示

降价风险扩大化；成交恢复慢于预期。

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