　　回顾以往的周期，我们发现短期走势主要受到房地产相关政策和信贷环境的影响，上一轮周期也是始于降价传闻和地方政策的执行力度的降低，与近期的行业变动存在极强的相似性。从中长期来看，超额收益的走势和商品房销售同比表现和房价变化有较强的相关性，一般板块相对收益领先于基本面达到拐点，超额收益则出现于房价下跌中期，当房价同比转正后超额收益逐渐减少。行业在政策预期相对稳定的状态下，需求端的疲弱导致了目前成交水平的下滑，供过于求的现状和相对较高的房价水平使目前的成交陷入了非政策性萧条阶段。然而，目前对于需求抑制类政策的放松和退出的预期正在逐步兑现，当市场充分发挥对房地产行业调控作用的同时，行业基本面将会得到新的支撑。我们认为，成交在一季度见底之后，在供给端的和政策良性预期的推动下，环比市场表现将会逐步改善；而土地市场的逐步冷和价格增幅的不断收窄，也预示着短周期底部的到来。

　　公司——行走在变化之间

　　13年是房地产企业变化前的一年，行业基本面的走强使房企迎来了规模和投资的同步增长，行业集中度维持了过去几年的上升趋势，但龙头企业在顺境下并没有突出表现。业绩方面，板块整体营业收入由于结算规模的增长而提高，利润空间受到销售价格的影响而出现下降，成本端的上涨将会使未来房企进入不可逆的利润空间收窄通道。房企投资力度在拿地和开工两方面均体现出了明显的上涨，由于意识到优质资源的稀缺性和市场分化的趋势，企业纷纷加大了对于一二线城市核心资源的获取力度。企业的运营以及投资收益表现与12年相比小幅提高，成本控制，周转水平以及投资回报等方面龙头企业依旧具有较明显的优势。

　　行业投资观点

　　行业处于小周期的底部，在经济增长和房价下降的双重压力下，需求端的调控政策具备较强的淡出预期，从目前南宁等城市限购政策放松来看，正向着我们预期中的两限放松的方向逐步发展，政策面预期的改善对于板块和基本面都将是有力的支撑。地产企业经过13年的繁荣增长，我们认为未来能否获得更高的ROE将会成为短期衡量企业投资价值的重要标准。在目前这个时点，外部推动因素对于板块的影响逐步淡化，基本面见底将会成为未来板块行情的主要推动力，我们依旧维持看多行业的观点，给予万科A、阳光城、中南建设、建发股份和泰禾集团“买入评级”。

　　风险提示

　　政策面变化低于预期，行业基本面继续恶化。

　　广发证券-房地产行业：行走在变化之间

（审校：杨晓敏）