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黎明楷:政策和2014房地产市场走势分析
作者:     时间: 2014-03-12 11:24:22    来源: [ 观点地产网 ]

  3月12日,观点地产新媒体主办的2014观点年度论坛在广州正式开幕,论坛主题为“模式与革新”。

  中原集团主席黎明楷在论坛上发表了题为《政策和2014房地产市场走势分析》的演讲,以下为现场的演讲实录。

  黎明楷:我带来的是更普通的普通话,所以请大家忍耐一下。因为时间不多了,我就简单讲讲关于2014年政策的一些导向。

  从政策面来讲,宏观的经济目标,我们还没有看到政府想大力把房地产压下去的动作。这么多年来,现在的经济是在往下行的阶段,以前我们的目标都是GDP增长8%,现在已经降到7.5%了,这个经济增长率在世界范围来讲还是比较高的,但是在中国来讲还是说明增速在放缓了。另一方面政府要保证通胀率不要过高。在经济发展方面,政府不容忍房地产市场有太大的波动,如果出现了调控过急,使房地产出现一个明显的下调,对整体的保经济也是不利的事。

  对房地产有影响的政策,首先是双向调控,这一届政府在这方面比以前更现实了,以前的政府是不管不同区域的差别,都是一刀切的方式。双向调控是根据当地的实际情况,如果你的房价比较高,供求关系还是比较紧张的,在调控方面,地方政府可以紧一点。但是如果在已经下滑了,中央政府不会太多的要求调控政策不能松,未来应该有一个差别化的对待。第二,长远来讲,城镇化的过程中,对房地产有一个比较大的推动作用,就是三个一亿人。这三个一亿人包括原来已经进入城市的,但是还没有城市户口的,另外一个就是棚户区,这也是未来发展的重点,另外就是中西部地区的城镇化发展。第三个方面是房产税现在已经改名了,叫做房地产税。现在要先从法理上解决这个问题。我觉得搞立法应该稀有一个过程,从房产税变成房地产税以后,以后从落实到征收,这个过程会有一定时间,我估计在今年内完成的可能性并不是很大。第四是住房保障会继续加强。从政府的政策上来讲,未来我们看到比较清晰的就是有可能会分成三个层面,一个是保障房的供应量会增加,解决中低收入人群的借助问题,另外从去年开始,北京推出一个自住型商品房的概念,我想在未来有可能在全国很多地方都会有这样的做法。这是共有产权住房供应,所谓共有产权就包括私人的,也包括政府的,因为你自住型商品房,你就是低价买回来,以后卖出去的房价,有一部分是要给到政府,这就是有共有产权的概念。这就是为了保障一些中产阶级,你没有资格去买到保障房,但是如果你需要置业,从政府的角度上来讲,也可以有一个帮助给到你。但如果解决了这两部分之后,再往上的一些纯商品房,政府就有机会交给市场了。如果最低收入和中层收入的人的问题不解决,你想卖得多贵,我想政府也不会同意。

  从信贷来讲,过去这几年,除了2009年和2010年适度宽松的情况下,其它时间基本上都是稳健的信贷的态度。今年信贷是适度收紧的,我感觉今年是稳中偏紧的。这个感觉是怎么来的呢?从今年年初我们就明显感觉到,银行的放贷的力度相比往年是比较紧一点的,有些城市首贷基本上都是基准利率了,还有基准利率往上浮的。以前最好的时间是打7折的,现在已经完全没有了。从银行的放贷方面,这个时间也很长,我们的房子卖出去之后,要等银行批这个款还要等比较长的时间,所以从银根方面,我认为今年还是比较紧张的。

  总结了一些政策之后,我再讲讲今年的情况。今年头两个月,我们统计了40个城市,新房的成交面积相比去年有所下跌。整体房地产的形势,我并不是太乐观的,但我也并不悲观,只是从整体的成交量来讲,预期会有所调整,从今年前两个月的成交情况我们看到,比2013年的头两个月已经跌了15%。过去这么多年,3月份是一个比较特别的月份,3月份对于全年的成交量是有一个预兆作用的,这个表上红色的部分是3月份的成交量,黑色这个点是年度的均值,从2009年到2012年,我们看到3月份的成交量跟全年的均值的关联度是非常大的,除了2013年,因为2013年3月份出台了国五条,使得3月份的成交量暴涨,所以2013年3月份的成交量很高,但是均值并不是很高。从今年3月份这一周的情况来推断,3月份整体应该比去年的均值下降17%左右。这跟头两个月和去年相比整体成交跌15%,这个幅度是差不多的。从这个角度来看,我们统计的这40个城市,应该它的成交均值也会降低,所以今年的情况并不乐观,因为成交量下跌对于开发商跑量、现金流方面都会带来一些影响。整体来讲,3月份的供应量、成交预期应该会和去年持平甚至下降。所以我们看到2014年的开局并不是很好。

  从销售目标来讲,很多开发商基本上还是偏乐观的,大部分的开发商都预期了它有一个下手额的增幅,有一些增幅还是比较大的,今年都想有百分之三四十的突破。那能不能做到呢?这要看开发商有多少货量要推出来,但是有多少货量也不代表市场能够完全消化。开发商是乐观的,但是市场表现并不是那么乐观。

  我们给房企的策略,我们建议开发商要加速周转,今年的现金是比较偏紧的,所以这一块非常重要。另外从投资的布局来讲,中长期来看,一些中小城市因为有城镇化的因素,它还是会有所上涨,但是短期来讲,高库存的一些城市还是比较紧张的。另外要抓住棚户区改造这个方向,未来这一块应该是房地产商要关注的,怎么去配合政府在棚户区的改造,因为这也是政策的一个配套。从户型方面,从长远来讲,现在计划生育政策的改变,单独二胎的政策放开,未来户型要做一些改变,可能家庭结构会从三口之家转变为四口,所以他的需求会从两房转变为三房。随着人口政策的放开,这种户型的选择方面也会有所改变。

  对购房者来讲,也要谨慎一点,因为最近二三线城市也有一些供大于求的情况,当然最终买不买房还是要看购房者自己的决定。购房者如果能力足够的话,有可能他会选择一步到位,就是三房的量需求会增加。对于一线城市来讲,我们基本上还是看好的,我们觉得对于一些一线城市,购房者还是适当的可以考虑入市,从整体的需求量和人口迁移的角度来讲,我很难看到一线城市的楼价会下调的势头。所以有钱的如果想入市,现在也是一个考虑的时间。



(审校:劳蓉蓉)
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