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2014观点年度论坛精英对话:自新与发展 全面深化改革中的房地产
作者:     时间: 2014-03-12 12:44:54    来源: [ 观点地产网 ]

后调控时期,政策转轨,全面深化改革命题下房地产长效机制拼图仍难窥全貌。2014年大幕已开,行业如何迈出关键一步?

  主持嘉宾:世联地产首席技术官黎振伟

  对话嘉宾:著名经济学家、中国城乡建设经济研究所所长陈淮先生;卓越置业集团有限公司执行总裁张远先生;五矿建设有限公司董事总经理何剑波先生;金科地产集团股份有限公司副总裁李战洪先生;泰禾集团副总裁兼商业地产公司总经理朱进康先生。

  黎振伟:欢迎在座的嘉宾,他们都是很有思想的,既能说又敢说,而且还会说。我们这个论题是讲房地产的深化改革,在这次的人大会议上,改革是最大的一个论题。我们确实看到房地产在这次的政府工作报告上没有提到太多。房地产确实需要改革,我昨天做了功课,我认为有三个现象比较有意思。第一,我看到我们公司的统计,今年1到2月份,一线城市的成交量减少了29%,二线城市减少了6.89%,三线城市成交同比减少7.73%,也就是说我们认为市场最好的一线城市今年并不那么乐观,原因在于我们的地没有了,我们的房子是有市场,但是供应跟不上,我们的开发商可能又回到二三线城市了,一线城市太紧了。第二,我们的改革要深化也不容易,商业地产过剩,我们的城镇化很多地方也过剩,还有我们进入国外也不容易。这次马来西亚的这个飞机现在还没找到,但是我们很多的开发商却扎堆的在马来西亚。可能这是一个偶然的事件,但是如果一个国家连飞机掉了都找不到,你有信心去买房子吗?第三,我们同样的一个大行业——汽车业,它很纠结,汽车尾气的影响非常严重。但是今年我们看到美国的特斯拉汽车推出的电动汽车不得了,它是零排放的,它的能量的消耗只需要我们普通汽车的30%。这也对我们的房地产行业提出创新的需求。

  首先第一个问题我问陈主任,改革是全方位的,陈主任参与制定政策,也经常给我们解读政策,您认为今天的房地产政策改革,政府最关注的是什么,房地产商最关注的是政府在哪个层面的改革?

  陈淮:政府要做的不止是改革。首先说改革,刚才你说飞机去哪儿了,这事得问央视,一天到晚问你爸爸去哪儿了,时间去哪儿了,这回飞机去哪儿了找不着了,所以老问也不好。改革非常明确的领域,一个是放开市场,既然我们叫房地产业,叫房地产市场,但是我们现在房子一头是市场化的,在要素一头是政府权力和垄断部门控制的,这样的价格扭曲是难以逆转的,所以政府退出,发挥土地与资金等要素市场,并且在直接融资上推出更多的改革措施,我想这是最重要的改革。但是政府要做的并不仅仅是改革,还包括引导人群在城镇化过程中的分布。如果不能够实现人群集聚的合理空间集聚的话,我们永远抑制不了房价,也解决不了人口的问题。

  交通基础设施、产城一体化以及城市建设,缩小城市发展差距,这是政府要做的,政府不要靠强化权力,要靠付出代价来引导城市化,这样就好了。刚才在私下我和小广老师讨论,他说了一句话,我觉得非常有启发,现在政府的权力不受约束,没什么事是有法律授权的,但法律授权的事它不好好干。在城市发展差距越来越大,城市产业发展不足方面做得很差。在房价定多少,每个月能卖多少套方面它管得太多。房地产今后的发展,我刚才已经说到了,我们不管政府改革还是没改革,我们在座的开发商和业内人士已经明显的感觉到,包括我们刚才几位演讲的都在讲市场,讲消费者,讲需求,讲技术进步,讲更多的功能改善等等,讲政策的已经是很少了。这本来就是一个变化。我希望咱们在2014年以及此后的一段时间,政策从我们这些论坛上基本退出,大家看到自己的生存压力来自对手,来自客户,来自我自己内部的管理水平,来自我科技创新能力的时候,每个人都对此忧心忡忡的时候,我们不再一上台就说政策的时候,我们这个市场就真的走到黄金期了。

  黎振伟:我觉得陈主任讲的最大的一点就是今后的改革少讲政策,多讲市场。其实我也是从开发商出来的,我之所以后来没做开发商了,就是因为开发商要搞定政府,这是很不容易的。当我们真正讲政策很少的时候,我们讲市场的时候,也是很不容易的,因为市场竞争更残酷。

  陈淮:遇到政策问题,你请市长吃饭,暗地里塞红包,甚至使个美人计就解决了,市场没那么简单,市场是翻脸无情的。

  黎振伟:我们企业听到了,我们的会以后要多讲市场。

  第二个问题,请问来自深圳的卓越集团的张总,深圳是中国改革的先行城市,从企业的角度,您觉得房地产企业改革最重要的是什么?

  张远:改革对一个企业来讲是永恒的主题,但也不用提到改革这么高的层次,对一个发展商来讲,他面临的东西是很简单的,政府、金融、购房者,就这么几个大的关系。我觉得改革的更多的是我们期望在这几个大的关系上对房地产发展有一些推动,我把它认识好了,我很好地利用它就行了。今年一二季度大家都把调子定得很低,我觉得就是一个现象造成的,就是和金融界的关系。今年年初以后,金融界是非常保守的,它保守不是说它经营的保守,是它对利率改革的期盼抬高,因为它觉得利率市场放开以后利率要上调,它要抱着它的资源去赚更多的钱,这是第一个。第二,通过表外的运作,它的利息会更高,所以它希望更多的表内的业务走到表外去,由于这两个因素,导致金融机构抱着一些资源在一季度,不像往年的一季度那么充裕的向市场上发放按揭的额度,在贷款利率上一卡住,对买房的人有很重大的影响。这两方面一卡,就把需求压制住了。但是金融界的朋友们,这样抱着会很危险。为什么?因为银行间的隔夜拆借利率已经俯冲式地下降到2%,去年最高的时候到了30%,正常是7%,而现在只到了2%,也就是说银行不缺钱,银行都把资源拿着等着赚更多的钱,我觉得这对房地产市场来讲肯定是影响很大,因为它大大地影响了需求。但是,我觉得如果说是只想一个行业赚钱,还是有点危险的。这就是我认识到的2014年企业要面临的一个大的变化,我觉得更多的来自于金融领域的变化。

  黎振伟:谢谢张总,我也回应一下,银行放贷给房地产是很高利润的,如果他不给房地产给谁呢?在流动性过剩的情况下,可以买房子等着升值,但是现在不行了,流动性再大,钱都堆到钢筋水泥里面去了,这就使得我们的企业思考,在今后流动性减少的情况下,我们的钱怎么用得更好,要出来利润。

  第三位嘉宾是来自五矿的何总,何总是年轻少帅,五矿在房地产方面很有创新,我们也有合作。央企在今年整个大环境下也面临压力,您的利润要多上缴了,您的很多优势可能也慢慢要市场化了,作为国企怎么思考这个改革?您怎么创新?请何总谈谈您的创新。

  何剑波:我觉得每个人都是站在自己的立场上来考虑,看的角度是不一样的,站在民企的立场上可能看到央企好像钱很多,政策支持很多,但是站在央企的角度,是觉得民企机制很灵活,创新力很强。我觉得各家都有难念的经。但是作为房地产企业来讲,我觉得我们也共同面临很多问题,我们今天一直在谈,在这个改革年代我们面临什么样的新情况。

  我觉得今天这个会其实也很好地展现了一个趋势。我们过去的主题谈论更多的是政策、调控,现在我们很少关心调控政策,而更多地关心市场和改革。所以我觉得,在2014年这么一种新的环境下,我们作为房地产企业,有几个方面的问题需要积极地考虑。一个是房地产行业的发展,进入了新的阶段,这个阶段由过去的市场全面短缺现在变化了局部过剩。过去我们这个市场是高歌猛进,可以说什么样的房子在什么样的城市都能卖,但是到现在,我们明确地感觉到这个市场的分化、产品的分化,包括一些细分的房地产行业的分化,这是很明显的。所以在这样的变化下,对企业的判断能力、投资决策,乃至于核心竞争能力等等,我们的要求会更高。

  第二个趋势是人口结构的变化,我们过去可能盖房子给的是60后、70后来住,现在是80后、90后,这样一些人的生活方式、居住方式、理念是不同的,而且包括人口的结构也是不一样的。同时,新的生育政策出台,放开了单独二胎,我估计很快也会全面放开,这样使得中国的家庭结构有很大的变化,可能过去是三口之家,将来是四口之家,再加上有保姆或者是父母住在一起,家庭会更大,这对房地产行业来说,应该有很多新的机会,也是一些新的挑战。另外一个,现在比较明显对行业造成影响的就是电子商务,房地产行业算是电商冲击的第二波行业,其它的行业早就受到了洗礼,房地产因为不动产的性质、实物经济的性质,所以在目前它还没有遭受很大的冲击,但是我们感觉到了危机,我们不知道这个电商从哪个环节,从哪个方向来对它进行冲击,所以我觉得这是房地产今后面临的很大的挑战。

  在这样的形势下,我也希望开发商保持警惕,我们也在深度研究这个市场和行业的发展趋势,争取能够应对这个挑战。

  黎振伟:刚才何总谈到这三点,有一点我非常关注,就是电商的冲击,我们世联也提出要转变互联网思维。我们也在想,不知道互联网要从哪里进攻,但是有一点我们要注意到,互联网的核心是在于资源的有效利用、点对点、精准。以前我们买房都赚钱,所以我们没有考虑互联网的问题,哪怕大量的房子空着也没关系,房子会升值,所以导致我们的很多决策很粗糙,可能这一点互联网给我们带来的思考,我们不是那么简单拿地就开发,在互联网时代,这一点是需要改变的。

  第四位嘉宾是来自金科地产的李总,李总也是研究的高手,也是企业家。今年很多大企业的目标都定得很高,我们刚才说了行业面临那多的危机,但是另一方面又提出么多的增量,那么怎么解决增量和质量的关系?请李总从大企业的角度谈谈你们的看法,是不是也面临改革?

  李战洪:今天我发现了一组数据,我们说改革和转型,其实是被夸大的,是用来吓人的。我有一组数据,从2010年到2013年,50强在市场的份额占的比例,2010年是26%,2011年是27%,前面的50强吓后面的50强,夸大市场的危机,在这种情况下2012年的时候,它的市场份额已经到了29%,一年增长了两个点。在2012年,发现下了两个点还不够,继续夸大转型的危机,什么叫转型?把你转出去,不要你做房地产了,你赶快出去做其它的事情,2013年的数据,我今天上午得到一组数据,50强占到32%,从29%一下跨到32%,所以从这组数据来看,吓你一下,它的市场份额每年增加1%,再吓厉害一点,一年增长2%,去年吓得比较厉害,吓得大家纷纷的外逃,现在50强的市场份额增长到了32%。所以2014年再把大家吓一吓,让你转型转出去,或者是不要做房地产,市场有很多危机,你会发现50强甚至20强中千亿级的会越来越多,所以我说这是被吓出来的,被夸大的转型。我认为只有正确的理解市场的趋势,才是正确的选择,包括我们自己企业也是,我们每一年都是30%以上在增长,我们也在吓别人,我们周边的企业我们就在吓他们。

  关于增量和质量的问题。自从2000年开始,品牌企业都全国化了,在全国各地产品之间的差异和质量的差异越来越少,只是你的专业含量、科技含量占的比例是否在提升,现在很少说房子产品质量存在很大的问题,这个全国化以后已经不存在了,所以现在比的不是质量,比的是科技含量,比的是你的规模。历史的经验告诉我们,一直认为房地产有泡沫的企业不具备可持续发展能力。

  黎振伟:量和质永远是有矛盾的,也是个话题,以后这方面可以再讨论,今后我们要多讲市场、多讲产品,怎么样使得我们在增量的时候同时也多增质。

  最后一位企业家是来自泰禾集团的,你们是2013年通过借壳在A股上市的房地产企业,而且你们进入了高端的氟化工行业。可能你们企业也在想,我不跟你们争那么大的量,我要做我的特质,我要做我的转型。你们是民企,你们怎么样面对这个改革,怎么样多元化?多元化有风险,你们做房地产,也做化工,这是不容易的。

  朱进康:2013年的房地产市场是中国房地产企业的黄金一年,各大企业都赚得盆满钵满,2014年大家都制定了宏大的目标,包括我们企业也是这样。不过我想2014年一定没有2013年这么顺利。如果所有的房地产企业目标都实现,中国的房地产可以说在全世界都创造了一个奇迹,去年的情况一定会有所转变。

  政府讲调控讲了这么多年,一直没调下来,很多人说政府说了不做,现在的政府从来没说要行政调控,但是有可能它是只做不说,今年的金融明显就收紧了,这个紧一方面是银行的原因,另一方面可能还是政策的内部因素在起作用。我们企业也在积极的应对这些变化,我们从去年开始,泰禾集团做的产品和大家做的可能不太一样,我们原来是做高端的,原来的发展速度比较慢,从去年开始我们就加快了发展的速度,今年可能还要继续加快,中高端的房子也要让它快起来,这是我们今年的一个课题。我们从去年开始,在房地产的布局方面也发生了一些转变,我们认为,在今后房地产的差异化时代会带来,不像以前谁都做房地产,中国的房地产企业不是太少,而是太多,企业在竞争的过程中原来不是比企业的实力,而是比谁抓住了中国房地产发展的大机会,只要你这个时间赶得到,都能赚钱。未来可能企业的竞争能力、差异化竞争的实力,包括你的产品是否能够跟其他的产品脱颖而出,可能就尤为重要了。所以我们今年在布局的时候就意识到这一点,我们在做差异化的产品,比如说我们的拿地政策,我们重点集中在北京、上海等一二线城市,还有我们熟悉的海西的市场,不熟悉的市场我们基本不碰。另外我们对郊区的一些大盘或者是三四线城市非常谨慎,这是我们应对大趋势的策略。同时,我们对整个产品的品质方面也做了很大的创新,比如说我们在北京的项目,大家看完以后就会感觉到我们的产品跟人家有很大的不一样,带来巨大的反差,这个反差就带来很好的市场反馈,所以说我们企业是加大了创新的。包括我们的商业项目泰禾广场,我们在一些城市开出来之后,我们的市场反响非常好。未来的竞争一定是从原来的抓机会转向抓自身的实力,当然机会也得继续抓。

  黎振伟:朱总提出从高端产品到中高端,同时让中高端产品快起来,希望下次你们能分享一下你们的经验。你也谈到了在二三线城市比较谨慎。但是现在国家政策也在把我们引向二三线城市。

  今天的对话还有10分钟,今年是改革元年,我想剩下的时间各位嘉宾能不能给我们讲讲今年他们看到的市场的变化情况,每个人讲一个将会发生变化的点,大家从这些看到的点里面看看怎么抓住机会。

  陈淮:刚才有一位企业家说到银行紧缩信贷,背后有没有政府的因素,就我个人看来,这是银行的行为,是企业的行为,这是第一。第二,银行自己的企业行为和政府的意愿引导没有多大的关系。今年的增长问题并不是一个可以放心睡大觉的事,很可能增长的下行压力比去年还大。请注意,李克强在政府工作报告上,回溯2013和讲到2014的时候,他对他的政策思路做过一个很好的描述,在我们今天会上居然没人提到,叫“上下线管理”。上线是通道,下线是增速。他强调只要在上下线区间,我就不出政策,特别是不出刺激性的政策,当然也不出紧缩性的政策,只要你孩子还没跑出屋里,在这个屋子里随便打滚都行。这也是我们对政策预期的一个很重要的方面。

  从目前看,下行压力比上行压力大,紧缩比通胀压力大,2013年末的中央经济工作会议,我们注意区分,别老把它和国务院合在一起说,这不是一回事。中央工作会议的时候有一个很有趣的事,它没有对2014年究竟主要风险来自哪个方向提出来,这是很罕见的。因为中央经济工作会议只管一年,通常会对下一年的主要经济风险提出判断,比如2008年的时候我们提出出手要快,出拳要重,世界经济危机了,我们要保增长。2011年说防止结构性通胀转为全局性通胀,2012年说房地产下行的压力和物价上行的压力,2013年没说,反而在总结当年和回顾下一年的时候都讲了一个国内外经济形势极其复杂,特别讲到大国货币政策方向不定,大宗国际商品的价格不定,这两句话实际上意味着我们在2014年是通胀还是通缩,往哪个方向还不知道,不是说它已经有一个主要的矛盾方向。

  通胀通缩不定,货币政策就不定,货币政策主要是对通胀、通缩的,不是对房价的。所以我不认为,政府乐于看到银行过分紧缩,这是第一个。第二,除了房地产,他还有别的更好的投向吗?进出口行不行,煤炭、石化行不行,制造业行不行,汽车行不行?零售业、服务业、旅游业行不行?能够容纳大量的资金,相对风险小的行业,没有风险的资金投向方向是没有的,两害相权取其轻,我认为银行最后还得和房地产有个妥协。这里面的竞争就和世界被足球是一样的,今年不是你摆平行长或者行长追着你,而是这里面有一个直接融资的途径可能要加入进来。大家刚才说电商,说的是卖房子,还有互联网金融可能要搅局,这是银行万万没有想到的,互联网金融,突如其来出来一个余额宝,那么多的银行柜台,那么多工作人员,租着房子,结果余额宝一间店面都没有,轻而易举地把银行的存款转过去,银行的店面等于白给余额宝服务,人家在银行存了钱,回头就转到余额宝上了,这对银行的打击非常大。这个金融的搅局,小三、小四都出来了,传统的老婆要小心了。

  张远:我同意陈主任的观点,就是银行是企业的行为,它想多赚钱,但是它不一定能多赚到,所以我认为两会之后,3月份下半个月银行会有所放松。我个人没有感觉到太害怕的事情,它还得和我们合作,还得在利率上有所考虑。

  对于2014年的看法,我没有感觉到整个需求面有什么大的变化,我觉得2013年如果说是分类年,房地产商在考虑做什么产品类别考虑得多一点,2014年可能是一个分化年,因为市场在分化,到了2014年年底或者明年这个时候我们来看,我们讨论的重点,可能是我们遗忘了二线城市的爆发,因为一线城市的土地确实涨得太高了,三线城市也需要谨慎的选择,但是二线城市还可以再发展,我们认为2014年在二线城市应该大有作为。

  何剑波:2014年,我认为其实就是一句话,应该是叫稳中趋紧。我认为这个市场应该在2014年好是好不到哪儿去,差也差不到哪儿去。这个市场我们不能寄希望于它像2013年这样实现百分之几十的增长,不管是房价还是销售量,这是太乐观了。但是你说它要崩盘,这也是天方夜谭。不单是我们从业者对市场的观察来看,它不具备崩盘的条件,从政策的决策来说,也不允许崩盘的情况出现。所以我认为,正如经济的增长有上线和下线这么一个区间,其实房地产的增长也是有一个上线和下线,在这个上下线之间,政府是倾向于不出手,不出政策。所以我认为2014年这个市场应该是一个比较健康的市场,有一个轻微的波动,我认为这都是正常的市场的自我调整。

  朱进康:我想说说关于今年的金融市场情况,为什么今年的按揭比较紧,我认为还是跟整个金融的形势有关系,余额宝出来之后,银行的资金成本拉高了,银行不做理财就拿不到钱了,我们去看理财的点数都是百分之五点多,如果他按揭给你7点多,那也赚不到什么钱。而且今年人大还说利率还要市场化,越市场化利率越高,所以今年的金融形势肯定是比较紧。但我也同意今年的房地产不会崩盘,现在出口和其他的工业都在往下行,如果地产再崩盘,中国的产业再往哪里去?2014年不会像去年那么暴涨,但是它还是会平稳发展。

  李战洪:我谈两点,第一,2014年房企要把握好房地产的周期规律,就像广东的荔枝、龙眼一样的,它都有大年、小年,你只要把握好了,房地产市场有一个大年、小年的规律,人们购买房子需要收入,需要家庭的资金的积累,所以它就形成了大年、小年,你只要把握好像那个龙眼、荔枝一样的大年小年,你把我好它的规律,你自己就能取胜。第二,房地产企业过去轻易的成功,或者巨大的成功可能成为2014年以及以后若干年的障碍,所以在2014年里面,你如何突破障碍,创新,这样才能让自己的企业获得一条生路。

  黎振伟:这个大小年,我是广州人,我很清楚,荔枝不可能每年都那么好,房地产业也是一样,我们要保持平常心。

  最后我用一句话总结:前程无忧,道路曲折,稳中求进。  



(审校:劳蓉蓉)
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