世茂蔡雪梅:正研究地产与金融联合的模式
作者: 李雯露     时间: 2014-02-27 17:18:56    来源: [ 观点地产网 ]

世房希望地产和全新的金融模式有一些联合,这方面的方案正在实验中,希望在二季度可以对其销售带来有效的支持。

  编者按:过去的一年,新改革时代开局,在新城镇化号角声中,在调控与市场化交织的声浪中,中国房地产行业稳步前进。但这只是起点,中国房地产还需要更多的努力和更强的智慧,去适应全新形势,并取得更大的发展。

  新的一年,角逐市场的版图与新增长边界,谁将是卓越100的领军企业,中国房地产将更多的思考、总结与传承创新。

  2014年3月11-13日,观点地产新媒体继续盘点年度中国房地产行业与企业,展望2014年度机会与变化,推出“模式与革新”特别报道。

  观点地产网 李雯露 “去年年初我们制定的销售目标是550亿,实际上完成了670亿,增幅仅次于碧桂园,世房已经连续两年有约50%的复合增长。”

  上周,世茂集团副总裁蔡雪梅在接受观点地产新媒体采访时表示,相比去年,2014年来自市场层面的压力会较为明显。对于世房而言,今年抢占市场的机会非常重要,而不单纯是抢销售额。

  蔡雪梅直言,今年中国经济增速和去年相比不会有明显大幅的提升,会比较平稳缓慢,甚至和去年维持相同的增速水平。对应的国人收入水平、收入增幅和消费力而言,应该不会呈现出爆发式的增长。

  “另外,一二线城市和三四线城市具体市场会有区别,并不能一概而论的说所有三四线城市都不会好,同时一二线城市也不一定都会好。对于三四线城市,不仅从市场竞争环境、产品力、产业结构、城市经济收入情况和人口结构情况来考虑,财富结构也是相当重要的一个考虑因素,财富结构不同会带来不同的销售结果。”

  政策方面,她认为,今年政策层面最大的压力有可能会来自于银行贷款。

  “决策层应该不会再通过强硬的政策,或者一刀切的行政手段来干预市场,但很可能会通过对银行银根贷款额的调整,通过银行贷款利率的调整,影响客户首付比例,这都会达到政府控制房价的目的,而且会是一步步收紧。”

  面对未来可能的资金压力。蔡雪梅表示,地产和金融的结合会越来越紧密,尤其是移动互联网,包括支付宝、余额宝等,这些对传统金融行业冲击很大,会导致很多新的金融模式诞生。

  她指出,世房希望地产和这些全新的金融模式有一些联合,帮助客户完成更快速的资金积累。

  “这方面我们也已经开始在做。希望能够有效帮助客户在签约时完成资金的周转和积累。这方面的方案正在实验中,希望在二季度可以对我们的销售带来有效的支持。”

  以下为观点地产新媒体采访世茂集团副总裁蔡雪梅女士实录:

  观点地产新媒体:2013年度,楼市量价齐升,在这样的背景下,世茂房地产采取了什么样的策略和措施去角逐市场?2014年对于政策与市场形势有怎样的预期?

  蔡雪梅:首先,高周转、强去化、重利润是我们2013年初制定的公司发展战略。高周转、强去化强调了企业的运营效率,把业绩放在第一指标。因而,在考虑到市场环境条件的情况下,我们创新出了匹配性高的产品。除此之外,我们还认为,在强调规模和速度的同时注重利润,不要因此过多损失利润率。

  所以,去年我们是按照这个逻辑执行的,而且在这三个纬度上,我们基本达到预期的目标。年初我们制定的销售目标是550亿,实际上完成了670亿,增幅仅次于碧桂园,世茂已经连续两年有约50%的复合增长。

  与此同时,在利润率和项目的周转、运营方面,我们在2013年也取得了稳健的成长。如果对于世茂来说,2012年是变革的一年,那么2013年可以说是变革之后真正开始内部磨合、开始发力的一年。

  观点地产新媒体:您对于2014年的政策以及市场形势有怎样的预期?

  蔡雪梅:我们判断,今年在整个市场层面相对来讲会比去年有一定的压力,来自于几个纬度的观察。

  第一,今年中国经济增速和去年相比不会有明显大幅的提升,我们认为可能是比较平稳缓慢,甚至和去年维持相同的增速水平。对应的国人收入水平、收入增幅和消费力而言,应该不会呈现出爆发式的增长。

  第二,一二线城市和三四线城市具体市场会有区别,并不能一概而论的说所有三四线城市都不会好,同时一二线城市也不一定都会好。

  对于三四线城市,不仅从市场竞争环境、产品力、产业结构、城市经济收入情况和人口结构情况来考虑,财富结构也是相当重要的一个考虑因素,财富结构不同会带来不同的销售结果。

  观点地产新媒体:一二线城市和三四线城市分化趋势,对世茂房地产今年的拓展会有什么样的影响?

  蔡雪梅:今年,我们还是会有选择性的进入到一些有机会的三、四线城市,一线城市的压力相对会比较大,我们会持续关注合适的机会。

  在世茂一直以来的重点区域福建,我们在今年一季度有一系列的动作,世茂在福建深耕了很多年,对福建许多城市的特性非常了解,因此我们会结合城市的特性及土地的特点,打造出有特色的产品,把握市场机会。

  同时在另一战略重地长三角,类似张家港、江阴这样财富结构优良、竞争环境稳定的三线城市,世茂也会选择投入。

  观点地产新媒体:能否理解为公司今年拓展的重心会放在三四线城市?

  蔡雪梅:不会,重心不会放到三四线。在排名前十的开发商中,世茂对于城市的选择是最有特色的一家。我们不会完全集中在一二线城市,也不会特别集中在三四线城市。世茂的结构是一二线、三四线城市都有布局,而且比例基本持平。这样的布局应该是比较均衡的,防范各种风险的能力更强一些。

  今年世茂仍然会加大对几个一二线城市的投入,特别是机会较好的二线城市。有潜力的二线城市依然是世茂布局的重心。与此同时,我们也会关注三四线城市,有选择性进入有好的财富结构、符合现在市场经济发展趋势的三四线城市。

  观点地产新媒体:对于今年的政策有怎样的预期?

  蔡雪梅:我们认为,政策层面最大的压力有可能会来自于银行贷款。决策层应该不会再通过强硬的政策,或者一刀切的行政手段来干预市场,但很可能会通过对银行银根贷款额的调整,通过银行贷款利率的调整,影响客户首付比例,这都会达到政府控制房价的目的,而且会是一步步收紧。

  今年对世茂而言,抢占市场的机会非常重要,而不单纯是抢销售额。

  观点地产新媒体:新的一年,在行情看淡的情况下,公司在销售方面怎样保证?

  蔡雪梅:首先,从去年来看,我们严重受困于供货量,供货量一直是后滞的。因为我们在2012年没有怎么拿地,在2013年一季度集中纳储,这些土地必然要赶到三四季度入市,再加上预售证、限价等原因,对我们去年的销售带来了很多预料之外的干扰和影响。

  世茂的供销比在行业中是非常高的,同样卖1亿,别人可能有10亿甚至12亿的可售货值,但我们可能只有5、6亿,这是我们最大的销售压力部分。

  今年世茂在整体的产品力上会有提升,针对市场、针对目标客户群我们做了一批新产品。面对不同客户群,这些新产品的市场机率会比较高,我们避开了一些竞争的红海,找了相对有机会的产品线和客户群来做突破。

  比如,位于海南文昌的世茂·怒放海,去年12月中旬开放了示范区,在15天时间内销售了8亿。这种产品和周围竞品完全不同,面对的客户群也完全不同,避免了有限客群的红海竞争。类似这样的新产品,世茂今年会推出很多。

  第二,在运营效率方面,通过去年的磨合,今年世茂在运营效率上会得到有效提升。运营效率是指能够按照计划节点开工、完成示范区、样板间,以及拿到销售许可证。

  去年我们有部分示范区和样板区出现滞后,导致了产品的去化周期非常短,在今年我们提前做了安排,整个运营的效率会得到有效的提升,这样可以进一步巩固对销售方面的支持。

  第三,在资金层面,我们也提前在银行按揭贷款方面进行了安排,希望有一些机会。

  另外,在创新营销部分,今年世茂会做一些大胆的尝试,今年也会推出一些大的跨界资源的合作,通过这些合作使得世茂在资本和客户群方面有新的突破。

  观点地产新媒体:新一年越来越多房地产企业选择与银行等金融机构合作,或直接收购股权,您对此怎么看?与金融越走越近,对于房地产企业的影响会是什么?

  蔡雪梅:地产和金融的结合会越来越紧密,尤其是移动互联网,包括支付宝、余额宝等,这些对传统金融行业冲击很大,会导致很多新的金融模式诞生。

  我们也希望地产和这些全新的金融模式有一些联合,帮助我们的客户完成更快速的资金积累。这方面世茂也已经开始在做。

  希望能够有效帮助客户在签约时完成资金的周转和积累。这方面的方案正在实验中,希望在二季度可以对我们的销售带来有效的支持。

  观点地产新媒体:城市观点论坛2014年度论坛主题为“模式与革新”,新的一年,房地产企业模式会出现什么样的变化?在“革新”的命题下,您预测2014年房地产行业形势怎样发展?

  蔡雪梅:房地产行业已经进入到了后千亿时代,速度和规模已经成为企业发展的必然。在此之前,大家还在追求速度和规模,而进入到后千亿时代,仅仅有速度和规模是不够的,所以房地产的变革和模式的革新将是必然,这会是大的趋势。

  第二,整合各类跨界资源。因为受到移动互联网技术资源和思维的影响,实际上行业间的壁垒和板块间的壁垒一定会被打破。这也就意味着,会有很多全新的地产商业模式诞生。这一不再遥远,我们判断在未来2-3年之内一定会有全新的商业模式诞生。

  第三,2014年大家仍处于摸索阶段,还不会有成果性的东西出来。



(审校:刘满桃)
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