华泰证券-房地产行业：环比下跌城市数增加，整体上涨趋势延续

市场传言存在过份解读，资金链及地产基本面不存在明显恶化风险。

投资要点：

事件：国家统计局24日公布了1月份70个大中城市住宅价格指数的情况。与去年1月份相比，上涨的城市有69个，下跌的城市仅1个，同比最大涨幅为20.9%。

环比上涨的城市有62个，持平城市有2个，下跌城市有6个。

新建住宅环比下跌城市数虽有所增加，但降幅却在收窄。1月环比下跌的城市比去年12月增加了4个，下跌的6个城市中包含杭州哈尔滨及几个三线城市，最大跌幅为1.5%，不过平均跌幅仅为0.35%，比上月进一步收窄。涨幅扩大的城市数也比上月增加了8个。上涨城市平均涨幅由去年12月份的0.46%微升至0.49%，一线城市涨幅均在平均涨幅附近，最大涨幅的城市为厦门1.2%。二手房环比价格下降的城市有13个，持平的城市有9个，上涨的城市有48个。环比价格变动中，最高涨幅为1.0%，最低为下降1.9%。同比价格下降的城市有1个，上涨的城市有69个。1月份，同比价格变动中，最高涨幅为18.4%，最低为下降8.6%。1月份上总体延续了去年以来的房价上涨态势，但幅度有所放缓，主要是因为节日将近，成交量价均受到影响及开发商推盘节奏放缓所致。

节后土地市场成交回升，高库存去化进行中。根据我们周度跟踪的成交及库存数据情况来看，一月底二月初受春节因素的影响，土地市场推出量和成交量均出现下滑。

春节后两会之前，许多开发商积极拿地，成交面积明显放大，成交价格也出现了上涨。

根据测算，1月份全国300个城市成交楼面均价为1649元/平方米，环比上涨43%，同比上涨64%。住宅用地成交楼面均价2033元/平方米，环比上涨16%，同比上涨45%。土地市场的火爆侧面反应了开发商对楼市后市的态度并不悲观。近一两周我们测算的3个月平均去化月数都在9个月以上，表明目前库存正处高位。而监测的新房成交量环比已转正并在逐步放大的过程中。

市场传言存在过份解读，资金链及地产基本面不存在明显恶化风险。上个周末市场多处流传银行叫停地产融资业务，及杭州楼盘降价销售的传言，昨日地产银行股闻风大跌。我们认为这场传言对市场情绪的影响大于实质。银行暂停的并非广义上的开发贷和房贷，而杭州房地产市场也属个别的高库存城市。降价行为应属于个案，并不具备代表性。由于地产价格的大幅上扬，银行接收的各行各业的抵押物质量都在下降，比如厂房、融资平台的土地、乃至个人客户的信用评级等等。比如，在银行的信用体系中，有个人住房的客户要比无房户信用等级高不少。所以地产泡沫一旦破裂，拖垮银行的往往是这些瘾君子而不是开发商。在利率不变的情况下，银行即使进行窗口调整，压缩地产行业信贷额度，也不会对地产行业有实质性影响。我们重申一直以来的观点：在通胀到来、央行进入加息通道之前，地产基本面不会出现实质性恶化的风险。

风险提示：行业调控政策收紧影响需求释放

华泰证券-房地产行业：环比下跌城市数增加，整体上涨趋势延续