王天也:莱蒙国际--香港上市内房企业的经历分享
作者:     时间: 2013-08-15 11:51:46    来源: [ 观点地产网 ]

  王天也:各位来宾、大家好,非常荣幸受主办方的邀请代表莱蒙国际集团在这个论坛上做一个主题发言,今天涉及到我们这个板块是关于香港上市的情况,自然涉及到融资、资本市场的问题。但是由于台风的原因,香港的投行代表都被挡在香港,来不了。但是还是很荣幸地听到我们的投行代表,和贾所长、秦主任等专家向我们介绍了一些市场的最新情况。莱蒙作为已经在香港上市两年的一个上市公司,我们是今天这个板块的一个主体,讲去香港上市,我们已经上了,上市公司面对香港和内地市场这两个市场甜酸苦辣我们都有承受。我在香港16年做了三间香港主板上市的上市公司,其中两间是地产,是内房股,有很多在香港上市公司的经历,是看到香港和内地两地市市场的不同。今天我主要想介绍一下我们公司,另外想结合这两个市场面对的机遇和挑战,和大家进行一些分享。

  首先简单介绍一下莱蒙国际集团。我们公司在香港成立了20年,2001年进入国内的市场开始布局,现在我们以珠三角和长三角为主的10个城市有17个项目在运作,两年前我们在香港主板上市,主要的经营模式,我们叫做双轮驱动,一方面就是在住宅市场,在高端市场,我们在深圳的水榭品牌还是有一定的知名度。另外就是争取做中国的高端城市综合体优秀的开发和运营商。我们做城市综合体也好,商业地产也好,不是进行最近住房市场出现政策打压以后才做的,我们很早就开始做了,到目前为止,我们这17个项目里面有大概一半是城市综合体的项目。土地储备在一二线城市超过500万平方米,战略模式还是坚持高周转、扩规模,另外在一二线城市布局。

  几大业务板块,从房地产开发角度来讲,一个是高端住宅开发,一个是城市综合体的开发。刚才我已经简单做了一些介绍,另外一个就是在商业地产,或者是投资性的持有物业方面,我们也已经进入商业地产、酒店等等领域,目前我们持有经营的面积大概在23万平方米左右,加上商业的租金收入、酒店的经营收入、物业的收入,大概是在3亿左右。另外,我们在三年前开始尝试建立房地产基金,我们也是和专业的基金公司合作、合资,以我们为主,成立了房地产基金。到目前为止,我们也已经做了3个项目,我们所管理的资产和融资额在15亿左右。最后一个板块就是一些新的拓展业务,我们现在也已经开始进入旅游地产。另外,我们也研究关注养老地产。因为我们自己的合作伙伴,我们的股东有很多,包括英国的房地产基金,包括新加坡的房地产和商业地产运营商,这都是我们的股东和合作者,所以我们也关注一些海外市场。还有一个就是我们也在做一些房地产的资产买卖交易的活动。看看五年的增长,实际上我和我们的同行都是一样的,也是蛮健康和快的,我们的复合增长都在50%左右,毛利润和净利润的增长幅度更大,复合增长这几年是70%左右,去年我们的毛利率在50%以上。从我们经营的区域和土地储备的情况来看,大概40%左右在珠三角,30%左右在长三角,另外我们这两年进入了中部城市,我们进入了南昌,所以我们在中部的土地储备也达到了15%左右的规模,另外在天津和成都也有我们的楼盘和项目。今年上半年我们的合同销售同比增长了11%,在业界来讲,我们这个不算优秀的,但是我们完成了全年设定目标,做到了时间过半、任务过半,特别提醒大家留意的就是,房价还是涨得不错,我们的销售合同均价上升了40%。关于投资型的物业,就是我们的商业地产方面,这几年的租金收入复合增长大概在30%左右。从总的资产和净资产的规模来讲,也是在35%左右的复合增长,现在公司的总资产大概在250亿左右,净资产大概在45亿左右。商业地产刚才我已经讲过了,23万平方米的持有量,租金收入是大概1.3亿左右,加上酒店,还有其它的物业管理收入23亿左右,出租率比较高,都已经接近百分之百。我们的地产基金是在2010年成立的,管理的资金额有15亿,已经做了3个项目,作为房地产开发商,终究还是在房地产方面是我们的专业,在基金方面涉及到有点准金融的状态,我们就和深圳的一家比较优秀的基金公司合作,做我们的房地产基金,深圳的合作方是创东方。

  下面重点谈谈,作为一家香港的房地产上市企业,我们面临的问题和挑战,和大家做一个分享。

  一个是在地产开发方面,总的问题实际上是大家都面对的,我认为最大的问题还是以政策为主导市场的行政干预,非市场的调控,包括目前的限购、限价、限贷等等,对我们房地产开发商有非常大的影响。因为今天我们谈的主要是上市企业融资的问题,所以我重点谈的是在房地产融资方面的问题,主要还是渠道过于狭窄、单一。实际上我们还是过于依赖于银行,一旦银行有政策性的变动,或者成本的变动,比如说第一套房怎么样,第二套房怎么样,利率增加多少,这对我们就有很大的影响。另外我们看整体的融资面,现在确实对房地产企业还是相当被动的。我们虽然大家说都不缺钱,发展得还是不错的,但实际上我们是在非常恶劣的环境下在努力成长的。首先看资本市场,在我们国内A股市场,除了很早以前上市的那批企业,最近这么多年的上市,实际上对我们房地产企业是关门的。已经上市的企业的再融资也是难上加难。你说银行不好走,我们走信托,实际上信托这几年也是比较紧。私募基金本来是国家鼓励的,从政策上来讲越来越鼓励搞基金,但是在这方面的渠道也是比较难的。在贷款方面也是受到很多管理方面的限制,如果说我们不符合的信贷原则,如果你在我们测算你的IRR,或者你的市场方面,我们认为你不够条件,那么我们银行不给你提供贷款,我认为房地产企业无话可说,但是最怕听到的说,你的条件还可以,但是现在没指标,现在不能给你贷款,这就是有些行政的东西,能不能市场的多一点,行政的少一点。

  第二个是商业地产方面,最近几年电商对线下的商业造成了一定的冲击,这对我们商业地产开发也是有影响的。

  重点我讲讲融资的情况。如果讲地产开发的融资困难的话,商业地产的融资是更难的。作为香港上市公司,从香港的市场看我们境内的市场,我感觉有两个方面的问题,一个是商业银行的贷款在期限上不匹配,刚才专家们都已经讲过这个问题,一个商业地产,销售还是按照我们目前的销售规律,考虑你的开发周期、销售周期就可以了,但是如果你是持有型的商业物业,你一定要有相关的贷款品种,现在国内已经有很多了,但是还不够多,你一个两三年的贷款去应付长期的资产,这显然是不匹配的。另外一个就是从基金、股权投资方面,在国外对于商业地产,包括酒店、养老地产有很多相应基金的支持,在这方面,现在因为整体的市场发展不成熟,所以进步很慢。在地产基金方面遇到的问题还有就是竞争越来越激烈,另外大量的金融机构进来,搞的多了,当然从风险控制上面来讲,我们也要留意。但是从我们亲身参与做房地产基金,有两个切身感触的问题,一个是房地产开发商无论和谁合作,你去搞基金,你投资几个项目没问题,但你在投第三方项目的时候都会显得有一点点尴尬。基金在投资其它项目的时候,有一点这样的问题。另外从资金来源角度讲,房地产企业在你的领域里你做得不错,但是对于社会,对于融资,你还是不行的。在这样的情况下,我们的融资难度还是比较大。高素质的LP没有那么多的资源,这是我们做房地产基金的一个感触。

  第三个,我们作为香港上市的房企,怎么看两地市场的比较。有哪些可以给我们带来好的解决问题的方法?我们看到香港房地产市场各种产品有着丰富的工具。我们做了双边的私募贷款,我们也做了永续的可转债,我们也做了送红股这样的活动。应该说过去这些年,房地产企业在香港资本市场应该是出尽了风头,特别是前些年IPO做得很火爆,很多投行替我们做,他们有这个感触,很有钱赚。这些年IPO淡下来的,紧接着就是高收益债又是一枝独秀。今年上半年发债的金额已经超过去年全年了,你这个窗口不好了,那个出口又来了,所以我们觉得香港市场的这些工具可以为我们所使用。另外还有一点就是市场的有效性,这种感觉特别深刻,它这种比较成熟、完善的法规带来的市场的有效性。什么概念呢?给大家举个例子,就是当我们上市企业做融资的一个重大的活动,比如说你要配股了,你要做公股了,或者以票发债了,在内地和香港,我们作为企业,我们感觉到最大的区别是什么呢?就是内地要先解决可批性,跟政府、监管机构的报批等等。我们房地产现在的政策在资本市场上已经不允许融资了,这是一个不太成熟性。而在香港市场有一个好处,它没那么多监管你,你按照法规去做就可以了。实际上我们每年上市公司一次股东大会,这个股东大会对你增发20%以内的,回购10%以内的,已经给管理层和董事会一个授权了,我们要做一个配股,我们更多的是商业考量,就是我找谁做承包商,我怎么跟他讨价还价,成本是多少,期限是多少,在条件上怎么对我有利,我是一个企业,我更多的考虑微观的东西,我最好别考虑那么多政策宏观的东西,但是这个政策不同,它迫使你必须要考量。我们在香港融资的时候,我们也看到内地融资也有它的好处,比如说我们所说的基金,我们在内地成立的是人民币基金,就是房地产企业在内地融资的时候,特别是用于项目开发,有一个最大的好处,你有一部分的利息是税前列支的,当然你的利率太高了,是国家有规定的,你要按照贷款利率可以税前列支,这一点和境外是有区别的。另外一个,如果是用于项目开发,我们的全部本金是在税前可以直接用销售收入还款的,这个是非常好的。但是现在香港这个情况不一样在哪里呢?这7年了,我们的上市企业在境外的融资,无论是股权融资还是债务融资,只有一个渠道进入国内,就是以资本金的形式进入国内,过去的双边贷款、跨境贷款,一律已经没有了,希望哪天再有。现在只能以资本金的形式进入国内,你如果是股权融资还好,如果是大量房企发的3年期、5年期的债券,你是要还本付息的,你必须以股本的形式进入国内,但是还的时候怎么办呢?我们全部是要用我们的税后利润去归还,不仅是利息,还有全部的本金,这一点我们感触也是蛮难的。这是关于市场的一个情况。

  另外一个,由于香港市场的商业原则性和相对于内地的政策主导性的区别,香港市场最近一两年有相当一部分房地产企业在香港借壳,在香港收购与合并。我在这里了一些表,是最近一些企业做的这些事情。实际上房地产未来的竞争越来越激烈,收购与合并一定是一个趋势。另外一个,如果我们内地有些很优秀的房地产企业,感觉到融资环境比较沉闷、比较单一,也不排除在香港取得融资平台,为国内增加融资的渠道。

  另外一个就是不同的产品的适应性。这个我就回到刚才的那个话题,我们讲商业地产,它在海外是很多年了,不是十年八年的事情,对一个长期持有的融资渠道,在国外是比较清楚的,比如说有一些退休基金、教师资金,还有一些保险公司基金,他可以承受比较低的收益率,但他强调是长期的稳定的投资回报,像这样的一个投资的工具,在我们境内现在还做不到,因为我们本身做了基金,我们也做了一些募集,比如说有一些少量的私人投资者,更多的比如说一些基金通过理财发行。我们国内的投资人现在都是很浮躁的,就投一两年,但是回报你得给我10%左右,影子银行的就更高了,15%乃至20%。他的投资期很短,但是他要求的回报很高。大家都知道,投资和回报是一个平衡的关系,我们投入商业地产的为什么国内的少,境外的多呢?特别是国内一线的优质的项目,有时候他不投入你的项目,但是他投入你境外的公司层面,就是当他持有一个物业,或者投入这个物业的时候,他可以要求的回报不是那么高,但是时间长,稳定的现金流、资产质量好,它也是可以的。这一方面在我们境内是有一个未来的发展空间的。

  最后一个就是尽量切合我们主办方提出的题目,我们现在也在讲新力量,我们也时髦一下,说一下我们理解的新力量。一个是关于培育新市场的问题。最近谈得比较多的,一个就是城镇化带来的机遇,另外就是有些企业走到海外,去开发境外的市场。我们是坚持一二线市场,以及铁路沿线的中心城市,这是我们的策略。但是我认为未来三四线城市是有前景的,但是无论是一二线还是三四线,最重要的是看经济增长和消费增长。前几天我也和朋友们在聊天,现在的海南、广东惠州、北海等等,那时候都出现过烂尾的现象,海南的生产型产业还是没有的,还是旅游的城市,为什么那时候有烂尾楼,现在就没有了?还是因为消费能力的增强了,现在的海南不是一个全中国的海南,甚至是世界的海南,这个情况就不一样了。我们还是坚持了一个区域重点布局,但是我们对于未来在一二和三四线城市的考量,更多的是考虑城镇化的支撑因素,是我们看这个区域的重点。另外,对海外市场我们也是采取开放的态度。最近有人说要投美国了,过几天欧洲起来的时候,他是不是又要投欧洲?这是一个大的经济周期,和我们的环境有关系,确实有很多房地产企业觉得,我们对于房地产的各种限制、规管,是不是行政化多了一点。市场是应该管,我们的市场是不成熟的,当然应该管,但是更多的是不是应该用一些市场的力量?因为莱蒙,本身我们的股东结构有英国的房地产基金,有新加坡的房地产企业,所以我们也是对未来的海外市场不排斥的。

  另外一个就是关于模式和产品的问题,因为最近这几年的住宅市场调控得比较严厉,所以商业地产、旅游、文化、养老地产,另外一个代工代建、输出品牌等等都很多,我觉得这都是很好的。我们讲在商言商,如果市场变化了,作为房地产企业,我们的经营策略当然要有所变化。但是做这些产品的时候,我们的考虑是,它不是一个主观能够决定的,它有很多客观因素,包括土地性质等等其它的要求,有些土地你拿地的时候就要求你必须做一个酒店,要求你有多少的商业,你是没有办法的。另外,我们开发商有自己的意愿,我们还得做财务分析,这个项目到底做什么,能不能算下账来,这是很关键的一点。所以有很多的考量因素,总而言之,我们觉得产品也好、模式也好,它不是一成不变的,一定是有一个客观的考量,另外一个就是依据市场调整我们的策略。

  借助新力量,我们认为要根据环境,从几个板块上,我觉得作为我们公司,在传统住宅方面,我们要坚持做品质地产,加快周转,在商业方面,这也是我们一直在做的,包括养老、旅游地产、海外投资等等,我们密切关注,有些东西也是在研究的,将适时进入。另外,我们的地产基金虽然也有一些困难,但是我们还是在努力地拓展。

  最后一个,我们作为一个香港上市公司,我们有两个市场,这本身是我们的一个优势。左边我列了一些近期我们看到的香港市场,因为我们是公司,我们不是金融专业的,更多的东西应该由银行家来讲,但是因为我们在这个市场里游泳,我们也看到了这些,我们觉得,从内地来讲,我们现在的经济总量的发展,确实给我们提了一个要求,我们的融资环境、金融应该更快的去发展,更快的去调整、改革,来适应我们包括房地产在内的企业的发展,给我们更多的开放。我们一直说,我们这个房地产市场有点非市场化,有给多的行政干预。但是我们换一个角度看,我们房地产企业在市场的这个海洋里,我觉得我们个个都是非常好的泳者,因为我们和其它的行业相比,我们都是在这个海洋里游泳,但是我们所面对的风更高、浪更急,有很多的调控,所以我们衷心的希望还我们一个原本的、健康的房地产市场。如果我们也是在这样一个健康的市场的海洋里游泳,那我们这些优秀的泳者应该游得更好,我的讲话完了,谢谢大家。



(审校:劳蓉蓉)
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