改革时代的地产新力量之一:世界不再平 改革时代的中国房地产
作者:     时间: 2013-08-14 13:42:20    来源: [ 观点地产网 ]

  主持人(女):感谢任志强先生,今天上午的演讲环节到这里就结束了,接下来我们要进行每年一度博鳌房地产论坛最热烈的环节——地产精英博鳌论剑。今年论坛,我们安排了三场“地产精英博鳌论剑”,现在进行的是首场精英对话。

  首先有请主持嘉宾:首创集团董事长、首创置业董事长刘晓光先生;每日经济新闻执行总经理冯明先生。

  以及我们的对话嘉宾:中国房地产业协会副会长朱中一先生;宝龙集团总裁许华芳先生;莱蒙国际集团有限公司执行董事王天也先生;立丰(西安)集团董事长颜明先生;金融街控股股份有限公司副总经理王志刚先生;卓越置业集团有限公司执行总裁张远先生。

  樊纲先生说他刚才已经主持了,他把这个机会让给首创集团的刘晓光先生,有请刘晓光先生和冯明先生主持这一场对话。

  冯明:今天这个主题是改革时代的地产新力量,我们这场讨论的话题是“改革时代的中国房地产”,刚才很多老师谈了很多,有两位主讲的刘董事长和朱会长都谈了城镇化的问题,城镇化近年来被大家视为房地产业最大的红利,目前看来也是很吸引人的一块蛋糕。樊所长讲了宏观经济的问题,任董事长讲了房地产市场未来的问题。我们怎么理解这个问题呢?我想可能包含了三个层面的意思,第一个,谈了这么多年了,中国的房地产到底是健康还是泡沫,从大家的观点来看,看来是健康的观点多一些,因为大家都觉得日子好过,房地产企业也不缺钱,虽然暴利不在了,但是比起苦苦挣扎的制造业,咱们还是很宽松的。当然也有一些泡沫,比如说前段时间报道的鄂尔多斯的鬼城,各个地方的空城,这个看起来也有泡沫,我想这是这个话题的第一层意思。第二个,既然提到改革时代的房地产,肯定要改,怎么改?虽然刚才大家都说不知道,我们也没搞明白,但是肯定很多人都在强调,包括朱会长、任董事长都在强调,未来改革的长效机制是什么,我想改,怎么来改?希望各位待会儿提些意见。第三个,回到这个话题的本身,改革时代的房地产新的力量在哪里?我们有什么样的因素,哪些因素是能够推动的?除了政策因素以外,房地产哪些模式的创新,哪些制度的变革能够推动我们的房地产,所以我想理解这个话题的三层意思,希望各位嘉宾多多的在这方面谈一下你们的观点。

  接下来请刘董事长来补充这个话题。

  刘晓光:如果说我来主持的话,我就先讨论第一个题,大家谈谈各自的认识。下一步我们可能要进入房地产的深度改革期,深度的改革期是什么?会有什么样的改革?第二个我想让大家讨论的是,在房地产进入新的时期以后,作为企业要重视哪些变革的重要因素?自己又怎么来进行改革和变革?

  首先讨论第一个题目,大家说一说,下一步是不是进入了房地产改革的深度期,还有什么样的特点?

  张远:这是很宏观的问题,2000年以后的房地产业大发展,在这个行业很少有死掉的企业,而且这个行业救了很多企业,所有的国营企业如果到破产的时候,只要还有块地就能够解决它的安置问题,所以这个行业是救了很多行业,自身的发展过程中也没有很惨烈的竞争。在未来的大环境下,我认为那就不对了,一个行业的正常发展,我觉得从宏观上讲,不管是长效机制还是短期政策,大的经济理论应该是对的。首先房地产行业平均利润率要向社会平均利润率靠近。第二,这个行业里面的竞争的惨烈度和其它行业的竞争一样摆在市场的面前,那就是房地产企业的竞争打败了一些企业,这在前面15年我们是没有看到的,但是在未来是肯定会发生的。我们前15年因为一个产品户型能够成长起来一个品牌企业,但是在后面可能会反过来,它会毁掉一个企业,这就是我觉得房地产企业将面临行业内更激烈、更惨烈的竞争。但是从长期来看,作为企业来讲,我们呼吁整个房地产企业要向市场化发展,因为只有市场才能解决公平和效率的问题。如果再回到政府管控,或者市场化程度越来越弱,或者说国进民退,这解决不了公平和效率问题,只要这两个问题解决不了,我觉得房地产行业发展的前景就很暗淡,只要解决好这两个问题,房地产发展还有机遇。

  刘晓光:一个是竞争激烈,一个是平均利润率要下降。王总说说。

  王天也:作为一个开发商,我们是特别渺小,看未来大行业的改革的趋势,我们确实也左右不了,要看政府,但是一种期待,一个是期待长效机制能尽快建立,也就是说我们房地产市场不要今天是一个政策,明天是一个政策,太多的行政和政策干预影响这个市场,而我们是逐渐的向市场经济发展,我们应该看到一些成熟社会、成熟机制的成功经验,尽快地建立一个靠法律法规去规范的长效机制。另外一个就是行政干预要逐渐的减少,特别是我们对新一届政府抱有期望,希望房地产市场能够逐渐的回归健康、正常的市场。和晓光没打招呼,实际上我们二三十年一起在北京市的时候,那时候你在市计委,是领导我们的。我们现在看北京市就很有意思,北京市有两大商品,现在受到严格的限制,一个是限制买房,一个是限制买车。我们政府一再说你们必须承认我们的市场经济,但是以北京市为例,对这两大商品的限制,我不知道是不是市场经济。北京的交通问题很严重,车的问题也很严重,但是似乎从上到下没有人骂汽车生产商。有很多人在抱怨,比如说我们的市政道路为什么没有事先看清楚等等一系列的问题,可是我们的房地产企就不一样,我们作为房地产开发商承受着很大的压力。我们一方面要照顾市场,作为上市企业,我们要照顾我们的股东,要实现股东利益最大化,另外一个是主动的、被动的我们都要注意这个社会责任。社会责任当然要注意,但是对于我们这个板块有没有其它的意味?也就是我们是不是有了一分沉重。所以回答晓光的第一个题,我们还是希望市场还给我们房地产企业一个原本应该有的正常的、健康的市场。

  刘晓光:一个是健康的市场,一个是需要有长效的机制。

  王志刚:刚才听了一些专家的发言,我感觉大家对未来的房地产发展理解得都很深刻,虽然说法不太一样。我也简单谈一下我的看法,房地产市场在中国也是刚刚起步阶段,房地产开发市场化也就十几年的事,刚才张总也说了,房地产行业的高增长时代已经过去了。任何的行业发展,有暴利的时代都是不正常的,而目前这个阶段,大家经过了酷暑,也经过了寒冬,我想所有的开发商都开始理性了,都开始面对现实了,我觉得下一步我们的房地产市场应该是走向一个充分竞争的时代,这是房地产市场的一个正常阶段,体现充分竞争、充分市场化。无论政策干预力度多大,市场化的洪流是不可改变的,我想各位都要面对这个现实,蜜月期已经度过了,现在就要过日子了。从另外一个角度,开发商该怎么做。我认为一个充分竞争的时代已经到来了,从另一个角度来说,作为开发商来讲,逐步走向一个品牌化的时代。通过这一轮的竞争以后,每个开发商都历练出来了,每个企业都有自己的特点。所以在这个过程中,房地产市场也逐步的细化,咱们在座的每一位开发商都逐步的归类了,我的企业适合做住宅,我适合做高端的,还是做保障性住房的,我做商业综合体,我做写字楼,我的融资能力强,还是营销能力强,每个开发商逐步找到自己的定位,在市场中形成一系列的品牌开发商,作为消费者也很清楚,我看开发商是看他的产品,还是看他的快速运作能力,在充分竞争的时代,每个开发商都会找到自己合适的位置,这样也是体现出房地产健康状态的一个现象,所以我认为一个是充分竞争,一个是进入品牌时代。从房地产开发商的角度,更多的是进行专业化的生产。以前我们拿了一块地就去开发,我曾经听一些开发商说,我能找到人,我能找到钱,我能有地,我就可以做房地产开发,这个时代已经不再了,一定是专业化、精细化、品牌化的时代到来了。

  刘晓光:一个是品牌时代,一个是做好自己本企业本身的定位,发挥企业的优势,塑造自己企业特有的竞争力。

  颜明:我是西安立丰企业的颜明,我是做商业地产的,我想谈谈商业地产,我对未来中国的商业地产市场包括乐观的态度。为什么呢?因为人均收入每年总是在增长的,社会保障体系在不断地完善和加强,从调结构的角度讲,通过消费来拉动经济增长,这也是国家政策鼓励的,所以未来商业市场应该是一个好的市场。现在商业市场存在的问题确实是非常大的,存在两个头疼,一个是开发商头疼,一个是商业运营者头疼。开发商盖起来的房子招不来商,那些负责商业运营的,像王府井、麦德龙这些发展部经理,天天在天上飞,找不到合适开店的地方。造成这个问题的原因,我觉得一个是政府的原因,政府在规划中犯了一个错误。比方说去年我跟任志强先生,我们到一个城市去搞一个论坛,看这个城市的商业规划,一个108万人口的城市,占地1万多平方公里的一个人口密度非常低的地方,规划了500多万平方米的商业,这显然是错误的,而且人均收入只有16000元,把人均收入全部消费在这500万的商业里面,也保证不了它的盈利,这里面有政府的问题。再一个就是开发商的问题,开发商在定位中出现了问题。定位有一个规模的问题,大和小的问题,和业态的问题。往往是百盛看上的位置,他盖的是沃尔玛的房,沃尔玛看上的位置,他盖了百盛的房。应该盖大的他盖了小的,应该盖小的他盖了大的。

  商业地产现在存在的问题就是布局不合理,过分集中在某些中心区,开了大量的商业,实际上有很多空白点,商业地产都可以进驻,关键是决策非常重要。商业地产的决策靠你这个点的周边3公里甚至5公里半径范围内的人口密度、收入构成,和已有商业形态来决定的,所以商业地产未来的发展形势非常好,但作为商业地产开发商的科学决策,建立一套决策数据和决策程序也是非常重要的。

  刘晓光:就是不能盲目发展。

  朱中一:我的一些观点,实际上我上午发言的时候,大的观点都说了,现在根据这个题目,我谈谈我的观点。一个是通过改革,一个是通过借鉴境外和国外的成功经验,把我们长期的制度设计好,我认为相当重要。为什么首先是改革呢?因为我们的房地产要健康发展,首先涉及到一些最基本的要素,土地市场你不改革不行,现在像北京、上海、广州、深圳,之所以它的房价那么快的上涨,一个最核心的问题就是因为它的土地资源稀缺,人口在大量的涌进。这个改革怎么改,需要大家出主意。另外一个,你要让农民工真正的市民化,农民工在家里有宅基地,如果市民化以后,在城里又住一套房子,这就造成了资源的浪费,你要考虑让农民的宅基地和宅基地上的房子变成资产,让他进入城市,这样既解决了宅基地的浪费问题,又解决了土地问题。另外是房地产金融的问题,房地产全部依靠银行贷款解决不了所有的问题,需要有很多直接融资的方式。另外,要借鉴一些国外的成熟经验,我们回顾一下我们的房地产发展历程,我们也是借鉴了经验。比如说土地的出让制度,当时就是从香港过来的,我们的市场化就是按照一般的规律来推进的,我们的抵押贷款可能是借鉴了美国的,但是我们在借鉴过程中,没有及时的调整我们的一些做法,比如说我们的抵押贷款肯定是支持了不少老百姓购房的,但是有一些脑子聪明的人,通过银行的杠杆买了好几套房子,他们从资产上也很丰收,但是从某种意义上,因为有了投资、投机的因素,又把房价太高了,普通老百姓就住房困难了。又比如我们的招拍挂是比较好的制度,它可以防止腐败,可以通过市场来盘活土地资源。但同时你的地价越来越高,你房价怎么办?我想国外它也不完全是这样的,当然我们看的资料比较零碎,不一定很全面。德国规定了土地的住宅价格,它有一个稳定的目标责任制,就像房价有一个稳定的目标责任制一样,刚才在下面的时候,我跟樊纲先生也交流了一下,比如新加坡,它中间很大一块价格是政府限价的,高端的那块是市场的。我们现在讲双轨制,双轨制比过去要进步得多,但是如果低端的是保障的,其它的是市场的,那么像在北京、上海、广州、深圳,包括其它的一些省会城市,在房价涨得那么快的情况下,有很多人消费者买不到保障的,市场的又买不起,他们怎么办?这些人就是30岁左右的人,咱们说世界是我们的,也是你们的,但是归根结底他们这些人,思想上的情绪,我们是不得不考虑的。我是建设部机关的老人,我现在到机关里去,人家老给我提这个问题,提这个问题的人基本上都是处以下的年轻人。我们笼统地讲个双轨制,现在这个制度还要完善。所以我认为一个要通过改革,一个要借鉴国外的成熟经验来逐步完善。至于调控这一块,我还是这个观点,伴随着市场经济,调控是需要的,但是将来要更多的采取经济的、法律的调控方式。经济里头首当其冲的是税收和信贷,但是税收的调控,但是坦率地说,可能比过去的更难,因为税收的调控是在调节利益群体的关系,所以我说我们真正的制度设计,可能三个月左右一个大的东西出来了,但是制度的落地还要若干年的时间,要逐步的落地。

  刘晓光:刚才朱会长讲了长效机制的问题,包含土地制度的改革、农民工变成市民的问题,另外还讲了一个很重要的信息,就是现在矛盾比较突出的保障房和商品房中间的中产阶级买不起房的问题。所以现在有人在设计,是不是把这一块也要把它限价。这可能将来也是一个模型的方向,这都是下一步改革中可能会出现的问题。

  许华芳:我是宝龙地产的许华芳,主持人给的第一个题目是改革,从我自己理解,过去10年是房地产的黄金十年,也是调控十年,虽然说我不认可很多调控方式,特别是限购,侵犯了很多人的权利。但是反过来理解,过去10年,我们的房地产行业是健康、稳定的在发展,我的理解就是八个字:充分竞争、优胜劣汰。我刚刚看到一个报道,万科上半年收购了19个房地产企业,我认为房地产是一个好生意,但已经不是谁都能做的好生意。我最近看到很多有关长效机制的报道,我们大家一直想把行业做得更平稳、更健康,但是这个长效机制在我个人理解来讲,短时间是无解的,我认为有很多方面原因,但是有两个很重要的原因就是土地财政的原因,这个问题不改革,这个利益驱动是没办法平衡的。第二个是需求的原因,就是调结构的原因,没有出路。中国现在财富越来越多,但是你的钱没地方去,如果你没有解决市场的钱去哪里的问题,只有房地产好,其它行业不好,也是不现实的。钱没其它地方去,他的钱只能到房地产市场去。这两个问题,我觉得国家短时间内很难解决。

  刘晓光:所谓变革的时代,我们企业主要围绕着什么来进行改革?比如我们要从资源的依赖型向治理来转变,比如我们可能要调整结构,比如我们要改变我们的一些模式。在中国的城镇化过程中,我们怎么样去抓住这样的机会,还有一点时间,大家从企业角度看,到底未来的变革时期,你的企业应该怎么样进行变革?

  张远:我觉得企业这个层面很核心,就是要把产品做得越来越好,这是永恒的主题,这个做不好的话,在竞争中就会被淘汰。企业来看这个改革,企业是怕变的,改革对企业来讲是一个变化的东西。所以从企业的层面来看,我还是希望更稳定的政策更好。政策越稳定,我越知道怎么做,他怎么调,我看不到,我就不知道怎么做,所以我们希望政策更稳定一些。

  刘晓光:政策稳定一些,企业发展也就会稳定。

  王天也:我觉得企业要跟进市场,跟随市场的变化,适时地调整模式,特别是我们应该要理解,没有一个一成不变的模式,回顾过去10年、20年我们房地产发展的历史,即使是有一些企业非常明确地申明说我有某个非常优秀的模式,但是随着时间的变化还是有变化,所以这是我讲的第一点,就是随着这个市场的变化要适时地调整我们自己的经营模式。另外一个,在商言商,我们既然是在商品市场浪潮中的勇者,我们就要按照这个规律去办事。比如说我们整个论坛这次的主题是讨论新力量,涉及到新产品、新模式、新的参与者等等。但是不管我们房地产从传统的住宅开发到商业地产,到旅游地产、养老地产等等方面,还是境内市场、境外市场,房地产开发商经营的多元化等等,我们都不能否认,我们所做的这些都是由于市场的变化所引发出来的。我特别同意张总刚才讲的,把自己的产品做好,因为你提供的是房子,你要让消费者,让你的买家,让你的承租人能够喜欢你的产品。

  王志刚:作为企业来说,首先面临这个情况保持一个理性的判断,要说中国政策目前有一个长效的稳定性的政策,谁也不敢判断未来政策稳定到什么时候,所以面临这个不稳定的形势下,作为开发商要保持理性的判断,不要一窝蜂的上,前几年住宅大家一窝蜂的上,后来住宅出现了限购,出现了泡沫,特别在2011年大家经历了限购的痛苦,很多人过不下去了,开始转让、出手,这一段时间大家看商务综合体不错,又一窝蜂的过来。我觉得在任何时候都不要盲目跟风,保持一个理性和清醒的头脑,这是房地产企业第一要做的。第二,面临这个客观的形势,咱们要走一个专业化的发展道路,世界上挣钱的行业很多,作为房地产来说,开发的产品也很多,作为我们企业适合做什么,我们坚定不移地做下去,把我的产品做精、做细,树立独一无二的竞争力,我想你无论面临什么样的发展形势,只要中国经济在增长,我们房地产人一定有立足之地。第三,作为综合运营商,房地产开发不仅仅是盖房子的问题,而在于我们要把前期、后期的综合运营能力提升,我们更要强调服务能力,房地产开发商不是盖完房子就完事了,一定要要客户的服务、客户的关注点放在首位,时刻建立以客户为中心的开发模式,把我们的产品做好,才能使房地产行业更加健康的发展。

  颜明:我们都讲开发商,实际我们是房地产开发企业,我非常赞同大家讲的,要把产品做好。商人和企业家是两种概念,企业家是创造社会财富,推动人类进步的,我们作为企业家就应该把产品做好,就像国外的一个传唱讲的,我们做世界最好的船,顺便挣点钱。冯仑也讲过顺便挣钱的理念。所以研发最好的产品,做客户所需要的产品是未来最重要的一点。

  朱中一:我觉得从企业角度有两个问题需要考虑,一个是研究国际、国内两个市场。我为什么现在提出一个国际市场呢?现在包括像亚非拉的一些原来发展比较慢的国家,现在经济发展也比较快,比如非洲,它50几个国家里有20多个国家的收入已经到了中等水平以上了,所以它的中产阶级的比例上升得很快,但是那些地方由于缺少建筑力量、设计力量,它有需求,但是没有供给。上周五,我们跟中非基金、中非联盟三家开了一个走出去的会议,在会上一些走出去的企业介绍了一些经验,觉得现在外面的市场,它的需求量还是不少的。当然我们现在走出去的,大的企业都是进入一些发达国家,包括万通、万科、万达,都是到发达国家的。但是我们一些中型企业,他们觉得非洲这些市场也是非常好的,所以我们可以关注一下那些市场,这样可能对我们有好处。因为那里有潜在的中产阶级已经成长得很快了,这是一个。另外,国内市场咱们也要关注,我非常赞成刚才樊纲讲的话,咱们为什么讲以人为核心的城镇化,咱们就要关心人在想什么,人要需求什么,这个是很重要的。前段时间万科针对一些城市的房价很高,它开发一个小户型的产品,大概是18平米左右的小户型,听说整个市场前景还是不错的。就是房价高的情况下,你只有面积小了,总价就低了,这也是一种办法。另外,上周六我到金地天津公司看了一下,他们说他们在开发第三代住宅,我当时对第三代住宅也不是很清楚,后来他们天津公司的何总给我介绍,他说第一代强调品质,第二代强调环境,现在第三代强调的是人性化的服务,我觉得这也是有道理的。因为现在大家在有了房子以后,怎么样提供更人性化的服务,可能更加好,它里头人性化服务,除了有良好的物业服务,还跟医疗机构挂钩,提供远程诊断,另外还提供其它的生活方面的服务。我想以人为核心的城镇化,落实到我们的小区,就是要提供以人为核心的小区,要考虑人需要什么。一个是市场有这样的需求,另外作为企业,我们要有独立分析市场的能力,千万不要跟风,我们国家大,什么事情一跟风,就有问题了。像2010年一线城市调控,有些企业到二三线城市,这是对的,但是大家都去了,就造成这些城市过剩了,一线城市又反而供不应求了,企业一定要独立判断,不要跟风。

  许华芳:最近很少有开发商提核心竞争力这个词,我觉得现在企业竞争是处于一种均好性的竞争,不单纯你在哪一个点,你必须要有一个均好性。我最近几年看到行业的发展,企业内部管理的进步是非常惊人的,特别是行业前10大优秀企业的管理进步是非常惊人的。我分享一下我们企业最近做的事,我们最近在做四件事:第一个是产品的创新,我们做商业地产今年做到第10年,我们主要做三件事:商业综合体、区域、社区。我们最近在开发一个新的产品线,是开放式街区,这个出发点是消费者的需求在转变,他更多的需要一种环境、一种体验,你在一个盒子里面做得再好,这个环境你都做不到的,所以我们现在在做产品的创新。第二是客户的数据以及电子商务。我们在商业综合体里面做电子商务的结合,每个消费者通过他的手机都能来到我们的商场,以后来多久,去什么地方,走什么路线,通过和数据结合。第三个是资产管理平台,通过跟国际资产管理公司一起合作。第四个,我们成立商学院,通过人才培养,让企业发展得更好。

  刘晓光:这里我提两个问题,第一个问题,我们对于长效机制肯定是一种企盼,但是政策调整的机制肯定短期内不能消除,所以大家不要想得那么简单,取消限购、放开,可能是不会有的事,还会不断动态的政策调节的方式,包含刚才说的怎么解决这些中间的人物买不起房的问题,应该会采取一些新的措施。所以我想,建立一种稳定的长效机制很艰难,我们要随时了解和准备着应对更加温和、比较温和,或者不太温和的调节机制。第二个问题,因为讲改革房地产的新力量,我们可能面临着未来的市场,每一个企业都会有自己面对新的环境的做法。但是归纳起来,无非也就是在管理上,在产品上,在模式的创新上,它的竞争力到底如何。



(审校:陈楚瑜)
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