致股东:恒隆的坚持与立场

来源: [观点地产网]      时间: 2013-05-23 16:45

“我们是一家有声誉、具规模的公司,需要开启的门总会为我们而开。”

  3月14日,恒隆集团有限公司与恒隆地产有限公司出版涵盖二零一二年一月一日至十二月三十一日止的二零一二财政年度年报。

  围绕“只选好的只做对的”的主题,恒隆集团兼恒隆地产董事长陈启宗先生在最新年报中再度就公司的多个要点作出阐述,当中包括业务运营的部署和长期策略,以及其背后的思维。

  作为与股东保持紧密沟通的重要渠道,恒隆的二零一二财政年度年报致力展示公司在回顾年度内执行的种种举措,从市场机遇的掌握、地块的选取、建筑设计和规划,到项目运营及人才发展,不一而足。这等努力莫不彰显恒隆业务茁壮发展所建基的核心原则与严谨标准,也是恒隆一直固守的坚持——“只选好的只做对的”。

  在这个大前提下,纵使环球经济波动频仍,恒隆凭借精心策划和妥善执行,仍能持续为股东带来稳健的业务增长。

  这份最新年报也就人们对于中国内地的购物商场业务,以及对市场和业务运作的一些误解,带出真知灼见;并揭示恒隆在商业地产领域拥有领先竞争优势底下,于业务运营所在的内地城市脱颖而出,成为少数赢家之一的个中原因。

  以下为恒隆地产2012年年报董事长致股东函全文:

  业务回顾

  从本集团的业务角度看来,过去六个月内,环球经济环境并无大变。欧洲仍然一蹶不振,美国纵使步向复苏,其步伐依然蹒跚。中国的增长率从每年百分之九至十的高位回落,亦难以预测其去向及何时重拾升轨。

  尽管如此,我们仍能把握机会出售香港数项成熟的非核心投资物业。连同已落成的住宅单位销售及租金收入增长在内,营业额及股东应占纯利均远胜去年。

  凡此种种,当属股东意料中事,皆因我们一直枕戈待发,抓准良机出售物业。此外,本人曾屡次指出,旗下租赁物业组合的每半年度重估颇为保守,新近交易足证此言非虚,销售收益比估值超出百分之七十四。该等售出物业约占我们香港租金收入百分之十一,有关交易有助我们提升旗下投资物业组合的平均质量。

  未来一年,此类交易纵不会完全停止亦将明显减少。我们打算长期持有手上较优质的投资物业。

  售出浪澄湾一百零八个单位录得边际利润百分之六十三,君临天下九个单位则为百分之七十三,两者均创历史新高。如本人之前所述,我们非常乐意于相若价格水平出售更多单位,但这需要市况配合。

  中国内地零售业持续疲弱,并于年内每况愈下。奢侈品环节是我们的强项,惟其销售增长的放缓程度远超一般消费品。

  尽管环境欠佳,但仍有令人振奋之处。举例说,港汇恒隆广场由于引进更高档次的品牌,其零售额录得增长。上海的恒隆广场于去年首六个月的商场租金收入仅上升百分之二,但全年度则上升百分之四,亦即下半年的租金收入增长约百分之六。原因之一,乃商场的三家主要租户完成商铺的扩充及翻新工程。事实上,多家世界顶级时装品牌扩充业务,证明该商场充满朝气与活力。

  来自内地的零售租金总额上升百分之二十四。倘不计入营运少于两年的两项较新物业,升幅则为百分之八。连同办公楼在内,整体租金收入较去年增长百分之十八。

  所有项目及几乎所有物业类型,均在租金边际利润方面录得改善。沈阳的皇城恒隆广场的升幅最为明显,由百分之十二倍升至百分之二十七,济南的恒隆广场亦由百分之三十四上升至百分之五十一。彼等均为较新项目,其成绩乃意料中事,而未来应该会有更佳表现。

  除皇城恒隆广场外,所有项目的租出率均接近百分之一百。皇城恒隆广场乃我们在上海以外的首个商场,其周遭道路工程于年初稍息后旋即复工,并于年内大部分时间持续不断。如本人过往撰述,我们利用此缓冲期重整租户组合。有关工作现已接近完成,今年稍后的租出率应可达百分之九十五至九十六。如集团其他物业一样,该项目的单位租金正持续上升。

  以投资成本的无杠杆租金回报率计算,两项上海物业的数字约达百分之四十。沈阳的皇城恒隆广场经营接近两年半后,其数据维持在百分之五,此乃十多年前我们两项上海物业首年取得的水平。毫无疑问,其表现稍逊的主要原因,是上文所述过去两年持续进行的道路工程所致。

  相比之下,集团其他新商场的表现理想得多。济南的恒隆广场开业十六个月后,无杠杆租金回报率达百分之八,这比我们在上海的往绩稍胜一筹。沈阳的市府恒隆广场更加令人鼓舞,开业仅仅三个月,其预计全年回报率接近百分之十。在上海,我们运作至第四年方见这个数字!

  香港方面,集团投资物业组合内的所有物业均表现理想。

  商场的业务最为出色,其租金收入上升百分之十一,办公楼及其他物业的租金收入分别上升百分之七及百分之二。整体租金收入表面上仅上升百分之三,但倘扣除已终止营运的物业以供同比,租金收入实质上升百分之九。除服务式寓所外,所有物业基本上全部租出。

  以内地和香港合计,集团租金收入上升百分之十,经营溢利上升百分之十一。内地现占租金收入总额百分之五十点五,占租赁经营溢利百分之四十八点四。香港的相应数字分别为百分之四十九点五及百分之五十一点六。

  过去一年,我们有两位执行董事离职。正如集团去年初推出的主题所言,我们必须“只选好的只做对的”。本人坚信,我们现在是一家更好更强的公司。彼等离职后的职务随即由其以往的副手接替,公司已培育该些同事多年。当然,我们将继续强化高级管理团队。

  发展策略

  人们对于中国内地的购物商场业务,普遍存在着一个误解,值得商榷。惯常的说法是:市场竞争异常激烈,日益拥挤的市场将更难应付。即使最历练的机构投资者亦信服于这个谬误,反映了人们对市场和业界运作缺乏认识。

  事实上,约九成半稍具规模的商场都拥有多重业权。主要碍于资金不足,几乎所有发展商均把商场分拆成为“小型”商铺出售,有时甚至在商场落成前已经这样做。

  此等商场因而变得难以管理,质量亦无可避免地劣化。没有人可以控制邻家商铺卖甚么商品,项目几乎从开业首天起便每况愈下,更何况其设计往往乏善可陈,兼且施工仓卒及地段普通。

  若有人把此等物业与拥有黄金地段、单一业权并且设计完善的购物商场相提并论,并视之为竞争对手,坦白说实在是荒谬绝伦。前者新落成时或会对正统商场的定价能力带来影响,但此影响不会亦不能持久。

  在整个内地市场里,拥有充裕财力、毋须“分拆”商场的发展商屈指可数。他们大部分来自香港,而来自内地者均为国企,此乃可以理解。坦白说,非政府相关的发展商难有时间建立足够财力,更遑论取得所需经验成为称职的商业