领袖访谈:何剑波的生意经

来源: [观点地产网]      时间: 2012-10-25 15:51

“我们当然希望在有机会的情况下壮大,但是这个取决于市场因素和集团的战略定位。”

  虽为香港上市公司,但规模较小,因此市场上很少听到关于五矿建设的消息。

  但若提及今年上半年闹得满城风雨的广东惠州奥地利风情小镇“五矿.哈施塔特”项目,相信行业内人士多少都会有些印象。

  五矿建设董事总经理何剑波也希望,通过惠州哈施塔特项目这个平台,让行业人士开始认识五矿建设、了解五矿建设。

  市场在回归

  2012博鳌房地产论坛上,对于5月开始上行的市场成交,有人认为这只是局部地区暂时回暖,也有人觉得局部市场恢复得有点过头。何剑波则认为:“与其说是市场在回暖,倒不如说是回归,是市场向一个合理的状态在回归。”

  他认为,之前房地产市场受各方面的打压,处于不正常状态,今年由于宏观方面的原因,政策有所松动,从而促使市场恢复正常。比较明显的表现是,原先处于迷茫观望中的人已经开始积极入市。无论是刚需还是改善性需求,都出现了明显的增长。

  但这种回暖是不均衡的,何剑波分析,目前的回暖是由一线城市开始带动,一二线城市回暖比较明显,很多三线城市仍比较低迷。

  这样的回归能否在未来持续,完全取决于市场。他续称,如果这是一个比较充分的、正常运行的市场,回归会逐渐步入良性状态,但若调控依然严厉,那么回归只能是昙花一现的短暂现象。

  不过,在业内普遍预期市场趋向平稳的大背景下,作为一个具体的企业,不是坐等形势起伏,而是应该尽快历练内力,具备应对行业周期的能力。

  何剑波建议,明年的市场具备很多变化的机会,从现在起,企业就应该从土地储备、产品结构、开发节奏、资金安排,销售准备等方面展开工作,以便在市场出现机会时抢先出手。

  他引用恒隆地产董事长陈启宗的话来佐证,“卖房子的时间只有8%,但这8%的时间可能要用80%的时间去做准备”。

  不过,即便这个行业起伏比较大,且充满不确定的因素,但何剑波对于房地产行业的未来依然乐观。“我觉得市场是有机会的,大家不要想太多,包括中国经济增长、城市化,包括未来的业态机会等很多理由都支持这个观点。”

  他也承认,虽然房地产行业起伏有经济周期的原因,但更大的原因在于政策干预。而且政策短期内对经济的刺激作用比较明显,但过度的政府干预也会带来一定的副作用。

  调控的副作用是,扭曲了市场的信号,不让开发商卖房子,不让老百姓买房子。作为企业来说,本能的反应就是捂紧钱包、不能买地、不能开工。这样就造成链条阻塞,阻塞过后就有新的问题——就是开工量的问题,也就造成了市场的供不应求,继而加大了周期性的波动。

  因此,在房地产商应对来自市场和政策的两个挑战中,应对来自政策的难度更大。因为政府每一项政策都有有效期,且效率呈逐渐递减趋势。

  五矿的未来

  在政策解读之外,作为五矿建设的一把手,何剑波仔细介绍了五矿建设目前的发展。

  虽然五矿集团很早之前就涉及海外房地产业务,但作为集团的房地产业务上市平台,五矿建设踏入房地产行业时间并不长。05年12月,五矿建设成功投得南京市江宁区大学城地块,自此拉开其地产开发大幕。

  经过多年发展,五矿建设地产业务已形成一定规模。今年上半年,占公司整个营收75%的地产业务收入为11.92港元,去年全年房地产销售为36.6亿元。

  五矿建设重点项目惠州哈施塔特在今年4月15日开盘后也取得不错的效果,据五矿方面介绍,截止到8月底,该项目销售已接近4亿元。

  从规模来看,五矿建设已在7个城市开发了10个项目,主要是南京和长沙,其它项目在北京、天津、营口等城市。何剑波介绍,五矿建设现在开发的项目中,除了天津旷世国际外,其他都是住宅产品。

  而住宅产品也呈现不同的风格,惠州项目是奥地利风情,而北京五矿万科如园、南京九玺台则挖掘当地历史文化,试图呈现出带有一定历史感的“新中式”建筑。

  何剑波希望公司规模能进一步扩大,不过这也取决于市场因素和五矿集团的战略定位。所以,“目前重点就是把现有项目踏踏实实做好,再逐步拓展”。

  在五矿建设发展的项目中,无论是在南京还是北京,都有一些合作项目,尤以与万科的合作引人注目,譬如北京五矿万科如园、香河五矿万科欢庆城。

  对于与万科的合作,他打比方说,“其实合作就像两个人交朋友一样,很难说谁找谁,是很自然地谈到这个事情,然后大家在一起越说越深入,后来就合作了”。

  之所以会选择万科,是因为万科在房地产行业的影响力、管理能力、开发能力方面非常好,而五矿建设又拥有香港上市公司这一平台,具有海外资本市场优势。

  除了万科,五矿建设还选择了很多合作伙伴,包括各种合作方式,譬如与美国最大的房地产基金合作。

  以下为五矿建设董事总经理何剑波先生采访实录:

  观点地产新媒体:2012博鳌房地产论坛精英对话上,任志强认为未来二十年还是房地产发展的好时机,您是否认同?

  何剑波:这个市场就跟买股票一样,有涨有跌,市场是有机会的,我还是比较乐观。实际上有很多理由支持这个观点,包括中国经济增长、城市化,包括未来的业态机会等。

  但是,这个行业起伏比较大,有经济周期的原因,但更大的问题是政策的干预。当市场下调的时候,它本身调节能起来,但政府如果去救,市场就会反弹过大。

  从金融危机中各个国家救市政策也能够看出来,政府短时间内打强心针,强制命令大概要在多短时间内把所有投资都放出去。这样短期内经济会起来,但是后续的影响比较大。

  美国应对金融危机的策略比较好,主要是救金融机构,然后在救的过程中制定政策,包括减税,发展一些环保产业、高科技产业、金融行业。

  所以,我觉得房地产商往往是应对两个方面的挑战,一个是市场的挑战,一个是政策的挑战。

  观点地产新媒体:从这几个月的统计数据来看,整个房地产市场出现量价齐涨的局面,这会不会招致政府的下一次打压?

  何剑波:有可能会压,但每次出招都会跟以前不一样。而且,现在又面临新的形势,在接下来的半年时间里,不排除在政策方面会出台很多新的东西。今年总的趋势是稳中求进,不管政府、经济如何,社会都是要求稳定的。

  观点地产新媒体:您刚才引用说政府的干预都是错的,那房地产调控也是错的吗?

  何剑波:不是说错的,有一个宏观流派,他们的观点认为政府不应该干预房地产市场,但实际上是不可能的。政府干预是可以的,但是干预不能过度,不能太频繁,而且要想到调控的负作用是什么。

  调控的负作用是扭曲了市场的信号,不让开发商卖房子,不让老百姓买房子,完全停在那里。作为一个企业来说,本能的反应就是不能花钱,要捂紧钱包、不能买地、不能开工。这样就造成链条阻塞,阻塞过后就有新的问题——就是开工量的问题,也造成市场供不应求,继而加大周期性的波动。

  观点地产新媒体:有人说开发商要听政府的话,也有人说要听市场的话,您认为应该听谁的?

  何剑波:都得听,我们是社会主义市场经济,社会主义是政府,市场经济是市场。

  观点地产新媒体:五矿建设五六月的销售都不错,主要项目情况如何?下半年的推盘计划是怎样的?

  何剑波:我们今年在售项目中南京有两个、长沙有两个,还有天津、北京、营口、惠州的项目,其中,除了天津项目是商业外,其他都是住宅,销售情况都不错。

  下半年我们推的楼盘很多,像惠州、营口、长沙等项目都有加推。今年下半年,南京还有一个新推项目。观点地产新媒体:在北京、香河,五矿都选择跟万科合作,为何选中万科?何剑波:大家在交流过程中发现双方都有需求,万科也做了很多合作项目。对我们来说,我们也希望跟其他的企业,关联度比较好的企业合作,大家互相学习。

  五矿集团是一个央企,是一个世界500强企业。我们去年在世界500强里的排名是第169位,在中国企业里面排第19位,在金属行业排第一位,这是一个比较大的优势。

  另外,在房地产建设这方面我们也是一个香港上市公司,有海外资本市场上市的资本优势,同时我们也处于飞速发展阶段,希望寻求各种各样的机会发展。

  其实,我们选择了很多机会,包括合作伙伴,各种合作方式都有。跟开发商有合作,比如万科。也有跟基金合作,我们跟美国最大的房地产基金的合作也非常成功,跟其他一些合作伙伴合作。

  所以,跟万科合作是我们的一个探索。万科也有很多优势,例如在房地产行业的影响力、管理能力、开发能力这方面确实非常好,五矿跟万科在一起也是一个学习的过程。

  观点地产新媒体:五矿建设与万科在一起合作的项目,双方具体分工是怎样?

  何剑波:在项目上,我们是共组团队、一起开发。所以,项目公司里面有万科的人,也有我们的人。

  在具体操作上,首先是挑选项目,然后拿地,根据我们双方各自的情况派人去成立一个项目公司。在目前与万科的合营公司中,双方各自占有50%的股权。

  观点地产新媒体:五矿万科如园是五矿建设与万科在北京合作的一个高端项目,具体销售情况如何?

  何剑波:这个项目运作的效率比较高。我们是在2010年底拿的地,2011年底12月份开盘,当时也是市场调控最严厉的时候,开盘卖了3亿。今年三四月份市场回暖后,关注这个项目的人比较多,现在项目均价4万多,如园应该也算是北京高端盘里面的标杆产品之一。

  观点地产新媒体:在地理位置上,如园紧邻融创西山壹号院,后者也是北京豪宅市场的标志性产品,两个项目有什么不同?

  何剑波:两个项目建筑风格不同,融创的是美国赖特风格,我们是新中国建筑风格。我们做的产品有很多创新,而且建设过程中也很讲究文化底蕴。

  另外,作为央企,五矿还是比较有追求的,不是拿块地盖个经济适用房,卖了就完了,我们觉得还要对子孙后代负责。

  拿如园这块地的时候,我们对地块的定位花了很长时间。这块地自古以来就有“龙脉”之称,更有著名的“三山五园”,虽然后来成为一个村子,但明清时期,尤其是清朝都是皇家园林。

  这是一块非常好的地块。所以,我们就打算建一个跟地块的区位、历史相匹配的项目。定位为中式的项目,但又不能做成传统中式,比如说做四合院,因为项目规划条件不让做四合院。所以,我们就想做既有中式的文化符号,又融入现代居住理念的产品,称为新中式。

  因此,在做这个项目的时候,无论是建筑设计还是园林景观设计,我们都请了很多行业内的高手。

  在某种程度上,现在中式建筑比欧美式更容易被中国客户接受,因为中国的文化很让人舒服。所以,这个项目做了一个大的定位之后又挖掘了很多东西。比如说案名,花了半年多的时间后,才最终确定为如园。

  如园是乾隆给圆明园里的一个园中园题的字。“如园”是乾隆下江南,在南京看到明朝大将徐达的一个园林叫瞻园,他很喜欢,之后就在圆明园复制了一个,建好以后,题名叫如园,意思是如同瞻园。

  现在的如园牌匾上的两个字是王羲之写的,整个园林的设计是按照中式风格设计,包括布局都是按照中轴线布置的。我们把小区里面的绿化做成小的园林,而且每个园林都有一个主题。这些主题都是根据中国的文化取名叫春夏秋冬、琴棋书画、风花雪月、梅兰竹菊。16个字,然后每个字前面加个“如”字,春就是如春,夏就是如夏,每个园林都力求创新。比如说如春种点桃花,如夏种点竹子。

  现在市场上中式风格的项目比较少,这也是我们建筑设计界的一个责任。

  观点地产新媒体:以后会不会将如园项目发展成为一个系列产品,在其他地方出现?

  何剑波:有可能,我们现在在南京做一个新项目,是低密度的洋房、别墅,也是按照新中式做的,今年年底推出。

  我们也根据项目所在地的环境做了定位,那里有座山叫方山。因为山是平顶的,远远看过去是方的,传说是玉皇大帝的玉玺掉下来的地方。另外,传说这周边有九条龙,旁边有九座山分别叫青龙山、白龙山、黄龙山等名字。所以,那个项目的名字就叫九玺台。

  观点地产新媒体:接下来五矿建设会进入哪些新城市?

  何剑波:最近两年比较集中发展的区域是在我们有一定基础的长三角、珠三角,包括中部长沙,这些地区是我们的发展重点。另外一些有潜力的城市,我们也会考虑。

  我们目前的布局是3+X,3个区域分别是长三角、珠三角、环渤海,环渤海我们已经有四个项目,分别在北京、天津、香河、营口。另外,我们也会进入重点的地级市城市进行拓展。

  观点地产新媒体:五矿建设规模不算大,在这方面公司有没有一个长远的计划?

  何剑波:我们当然希望在有机会的情况下壮大,但是这个取决于市场因素和集团的战略定位。目前重点是把现有项目踏踏实实做好,再逐步拓展。

  观点地产新媒体:公司现在旗下的多是住宅产品,以后会不会加大商业项目的比重?

  何剑波:除了住宅,我们现在的商业项目就是天津旷世国际,包括办公写字楼和酒店式公寓。以后也会继续做商业部分,现在也在研究商业地产模式。

  至于会不会把商业做到与住宅并驾齐驱,这要根据企业的发展过程和机会来安排。我们在各地有很多机会,做过一些研究,地方政府也很重视,希望我们在当地建标志性的建筑。

  观点地产新媒体:五矿建设有没有依托五矿集团的资源优势去其他城市寻找投资机会?

  何剑波:有,实际上我们离不开这个背景,这也是我们的一个优势所在。五矿集团在世界各地都有投资,在国内20多个省也有投资,投资比较大的是辽宁、青海、湖南、广西、江西、安徽。

  观点地产新媒体:五矿建设目前还持有方兴地产的股票,为什么?

  何剑波:有一点。持有方兴的股票是因为我们之前做了一个资产互换。我们之前是金茂大厦的股东,方兴为了把金茂作为全资项目放到上市公司里面,就跟我们做了一次资产置换。金茂为方兴全资持有,相应的五矿持有了方兴一点股份。

  其实,五矿和方兴的关系也很密切,因为都是央企,而且同出一门,都属于外经贸系统的两个企业。

  观点地产新媒体:资本市场上很少看到五矿发债,但在南京的项目上公司在跟一个基金合作,合作限于南京项目吗?会不会以后有其他的合作?

  何剑波:合作只限于南京项目,以后也许还会有其他的合作。我们跟基金的合作走得比较早。我们在2008年金融危机前就跟基金接触过,并合作了一个项目。

  观点地产新媒体:在地产业务方面,我们看到有不同的称呼,五矿建设、五矿置业、五矿地产,以后怎么进行统一?

  何剑波:五矿地产是中国五矿集团六大业务中心之一,是经国务院国资委核定的集团公司主业。公司总资产近500亿,年经营规模达150亿,下辖五矿(营口)产业园有限公司、二十三冶建设集团有限公司、五矿建设有限公司(00230.HK)、五矿置业有限公司。

  五矿建设有限公司,是中国五矿集团公司房地产发展业务的香港上市旗舰。目前,我们开发的所有房地产项目对外都是以五矿地产为品牌的。

  观点地产新媒体:五矿建设进入房地产行业并不是很久?

  何剑波:五矿建设进入的时间不长,但是五矿集团进入房地产行业的时间很长。五矿集团做地产的时候国内所有地产商都还没有出现。

  五矿集团八几年开始做房地产,而且不是在国内做,是在海外做的。香港、日本、新加坡、美国、英国、德国都有我们的项目。

  观点地产新媒体:有海外投资的历史,五矿建设会不会也考虑在海外发展?

  何剑波:没有新的计划,但有在海外发展的条件,具体要看以后的发展情况而定。

发稿:本刊编辑部审校:杨晓敏

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