领袖访谈:刘爱明 协信之重

来源: [观点地产网]      时间: 2012-10-19 00:24

在来到协信之前,刘爱明先后于中海、万科工作近二十年。

  本刊编辑部 从中海到万科,再走入协信,从国企进入民企,刘爱明的职业人生不停地在转换,刘爱明现在的身份是,渝派房企协信地产的CEO。

  刘爱明对现在的工作显得相当满意。他喜欢把这段工作经历喻为野山,与过往在中海、万科爬有台阶的山不一样,野山的探索,能让他看到更不一样的野景和更广阔的视野。

  当然,对于野山的选择,刘爱明也有自己的标准。他曾于加盟协信初期公开表示,协信对品质近乎理想主义的坚守,及工作团队中充满激情、将企业做大做强的理想与状态是其最为看重的两点,这亦与中海、万科的气质一脉相承。

  职业生涯

  在来到协信之前,刘爱明先后于中海、万科工作近二十年,“毕业于清华,起步于中海,成熟于万科”,这是外界对刘爱明的评价。

  到万科之前,刘爱明曾任中国海外建筑(深圳)有限公司董事总经理、中海地产股份有限公司副总经理。并于任职深圳中海总经理期间,曾先后发起过诚信2000、毛坯样板房展示、网络营销等一系列的创新行动,令当时的万科相当有压力。而这段时间也是中海最为鼎盛时期。

  与这次不一样,2002年离开中海以后,刘爱明并没有选择民营企业。“如果考虑离开中海,万科是第一选择,我并不会为私营企业的高薪所动。”刘爱明曾如此向王石表示。

  同年,刘爱明加盟万科,也因此成为万科“海盗计划”的最大成果之一。而在万科的9年时间中,他曾负责企划、工程、资金管理中心和财务。2003年,万科启动提高工程质量、提高业主满意度的“磐石行动”,管理、执行、推广该行动的核心人物正是刘爱明。

  2005年11月,万科京沪高管换防,刘爱明取代丁长峰出任上海万科董事长。之后,刘爱明在较短的时间里就率领部下一口气拿下长三角地区约20个项目,其中上海就有11个。

  在上海,刘爱明的个人管理风格体现得淋漓尽致。曾有分析称,如果说2005年之前的万科,以销售为王的粗放式发展,那么2005年后,万科在产品品质上开始精雕细琢。

  而万科引以为豪的物业管理模式,也和刘爱明不无关系,2006年末,刘爱明在上海万科组织成立了专门服务于高端客户的物业公司。同时,刘爱明也是万科“千亿战略”的主要推动者之一。

  离开万科以后,刘爱明选择了民企协信。“协信是一个典型的民营企业,我来了之后发现协信的工作氛围非常好,内部高管没有一个是亲戚,包括承建方、代理商、广告公司等也都是通过正常竞标获得的。我觉得一个优秀的民营企业就应该具备这样的模式。”刘爱明如此描述。

  协信重任

  在进入协信工作这一年期间,刘爱明一展身手的空间更大,但带给他的考验也不在话下。

  “以往我在中海万科也经常接触民企,但对民企的深入理解是在进入协信以后才有更深入的体会。毕竟企业特色、机制不一样,对我来说这是个全新的领域,但也有不适应。”

  经过这一段时间的任职,刘爱明也更感觉民企发展的不容易。“尤其是协信在重庆这样一个内陆城市,资源很少,几乎没有,大多数政策也不是非常支持,所以我觉得所有这一切都需要靠努力去争取。”

  刘爱明称,民企要发展,离不开三样——智慧、勇气及勤奋,这也是民企成功的前提条件,否则企业难以做大。

  不过,刘爱明依然对重庆市场相当有信心,其称,重庆市场非常大,对于任何一家开发商来说,3000万人口都是一个巨大的潜力市场。“但机遇永远都与挑战共存,我不喜欢说空话,只有踏踏实实做企业,做产品才能在机遇中存活。说出来没用,要做了才知道。”

  过往在万科,刘爱明的专注点更多侧重在产品上,而在协信,刘爱明需要专注的方面更多,当然产品品质依然是其工作重心之一。

  刘爱明透露,协信已把品质当成立业之本,尤其是他到任以后,公司在这方面已形成高度统一。

  “现在我们内部正准备出一本品质白皮书,这里面有一套规范,确保我们规模大了以后品质能够一如既往的保持。我觉得品质对我来说,是很大的一项工作。”

  自从刘爱明加盟协信,业内便已纷纷认为,刘爱明于协信更重要的意义在于帮助协信上市扩张。

  刘爱明对此并不否认。“我觉得走出去的机会很重要,抓住这个机会就必须要发展。我想一两年内我们就会扩张到十几二十个城市,这个扩张时间很短,所以要提前应对。”在刘爱明的带领下,协信逐步由开发住宅向商业地产运营服务商转变,并已经开始在全国攻城略地,“一天两项目落地,渝沪渝来回。”

  据透露,除无锡、苏州外,协信8月落地上海虹桥,今年还将在北京、杭州、西安、昆明、长沙等7到8个重点城市开疆拓土。

  以下为观点地产新媒体对协信地产CEO刘爱明先生的采访实录:

  观点地产新媒体:来协信之前,您曾先后于中海、万科工作,经过这段时间在协信的工作体验,您最大的感触是什么?

  刘爱明:坦白说,我之前在中海万科,也接触很多民营企业,但对他们的理解还是在到了协信以后才有比较深的体会。对我来说,来到协信所接触到的也是一个全新的领域,也有一些不适应,毕竟企业特点不一样,机制不一样。

  如果拿登山来比喻,在中海、万科这些企业,是一个个台阶地上,现在出去就想登一些远点的项目,体验一下爬野山的感觉,这本身也是我的一个目的。

  观点地产新媒体:这座野山跟以前爬楼梯的山在哪些层面上区别最大?

  刘爱明:中国民营企业发展不容易,尤其协信在重庆这样一个内陆城市,资源很少,几乎就是没有,而且大多数政策也不是非常支持,所有的一切都是要靠努力去争取。

  所以,我觉得民营企业要发展,首先靠智慧,毕竟中国没有资源的企业也很多,只有靠智慧才能做起来。

  其次,要有勇气,特别是决策。现在很多决策都还是很模糊,包括今天谈到的政策,也是一个模糊的东西。从这一点来说,我觉得,很多企业的成功有偶然的成功。另外则要靠勤奋。这三点是民营企业成功的原因。

  我到了协信以后,接触了很多民营企业,对他们也有更深刻的理解,我觉得每一个民营企业家都应该有这样的气质,不然做不大,中国的企业家必须这样才能做成功。

  观点地产新媒体:您离开万科以后,也有不少职业经理人相继离开万科,从一名职业经理人的角度来讲,您对这个现象是怎么看的?

  刘爱明:我个人觉得这个现象很正常,一个企业在不同的发展阶段需要的人才不一样,甚至文化上也需要调整。

  早在2000年前后,万科也经历了一次很大的人事变革,而后迎来的是万科前所未有的迅猛发展。如果这次也是一次较大规模的人事变革,那么未来迎接万科的,也将是更大的发展、更新的平台,而不是走下坡路,只是为了以后更好的发展调整好自己。

  观点地产新媒体:近期万科也有好多负面新闻,包括质量门等,业内认为这跟这批大量职业经理人离职、新老接替不济有关系,您对此又是怎么看的?

  刘爱明:说句公道话,虽不能说万科的质量没有问题,但也不如媒体渲染的那样,万科的质量水平在中国房地产企业里面还是属于上游水平。

  例如精装修,坦白而言,现在很多开发商不敢做精装修,毕竟目前不是所有政策都支持精装修,如税收等等,而且到目前为止,没有统一的装修标准规范,所以要想装修质量没问题,这是不可能的。

  举个例子,像地板、瓷砖等材料都有色彩问题,但是因为没有标准,可以客户可以说有问题。客户是按照他的理解去验收,但由于目前装修在中国大量由手工制作,如果按照比工业产品还苛刻的要求装修,这是很难的。

  现在最大的问题是,客户与企业之间没有一个共同遵守的装修标准。比如大众对新材料的理解不一,所以才会有纸质版的问题出现,但业主毕竟还是属于弱势群体,一旦出现质量问题,企业尽管觉得也委屈,但都会尽可能去解释,尽可能维修,尽可能把质量做得更好,包括万科提倡的工业化。

  观点地产新媒体:据了解以前您在万科也是更多注重产品,现在到了协信以后,您的精力还放在哪些方面?

  刘爱明:有几个方面对我来说比较重要,第一就是品质。中国都在谈品质,我们把品质看成立业之本。如果没有品质,我们就变成一个赚钱的企业,这样企业发展再好也没太大意义。

  我到了协信以后,大家对品质这方面形成了高度统一,其实从协信1994年成立的那天起,就确立了以品质为立业之本,要做到品质地产、品味生活。因此,我们无论是做住宅还是商业,都要做好品质。

  目前,我们内部正筹备出一本品质白皮书,里面涉及到一套品质把控流程,确保日后公司规模大了以后,仍能一如既往地坚持品质,这对我来说是一项很重要的工作。

  其次,企业未来可能要进行扩张,我们是重庆本土企业,自2009年提出走出重庆,至今也才三年时间,而我们一般决定走出去到落地,也需要一年时间,因此,我们在2010年、2011年才在成都、无锡、苏州等地落子,但我相信,未来公司的版图将扩张到十几个城市。

  走出去的机会很重要,我们抓住这个机会就必须要发展,这一两年里,我们就会扩张到十几二十个城市,这个扩张时间很短,所以要提前应对。

  企业未来要有长远发展计划,除了做好品质,从文化到组织能力,甚至人才储备,都需要有所规划,从而积极应对企业的快速扩张。

  第三则要考虑如何应对调控政策及市场的变化,从而调整产品及运营思路。企业不能一成不变,即使没有调控,市场也在变,因此企业必须要有应对市场变化的能力。

  观点地产新媒体:在2012博鳌房地产论坛上,有些嘉宾提到,企业发展要听政府的话,也有说要听市场的话,您觉得要听谁的话?

  刘爱明:大家的眼光要放长远些,不管有没调控,市场总是处于变化之中。其它国家尽管政府调控少,但市场变化依然剧烈,就像金融市场从1997年亚洲金融危机到2008年这十年之间,也出现了天翻地覆的变化。这就像一个自然规律,总会有刮台风发地震的时候,谁也埋怨不了谁。

  现在大家聚集在这里谈市场,我觉得没有什么特别的意义,政策就更不好研究了。但对企业而言,考虑如何应对市场有着非常大的意义,如果企业没有应对市场的能力,早晚都得死,这本质上和宏观调控没有关系。

  其实,企业身在中国已经很幸福了,你走出去可能发现风浪比在国内更大,很少有企业是国际化成功的。

  现在很多中国企业都会认为,宏观调控政策如何不好,政府如何不对,就认为另外一个就是对的,我认为这恰恰是他们不成熟的地方,缺乏认真思考的精神。

  大家在国际化这个问题上根本没有认真思考,而且到目前为止,也没有用中国的开发商模式进行国际化的成功案例,大家还是凭着一股勇气去做,这很危险,这恰恰说明你的国际化视野不够。不是说你走出去了就具有国际化视野,而是国际化视野不够才会决策要走出去。

  观点地产新媒体:从长远来看,国际化应该也是一种发展趋势吧?

  刘爱明:这要从两方面来看,第一,我觉得房地产本身是一种很本土化的行业,即使是在中国,在广东做跟在北方做不一样,那么中国市场跟国外市场的差别就更大。而且你未必很熟悉国外的法律体系,你去做有点哗众取宠的味道。

  现在我没看见多少中国企业成功国际化的案例,而在世界500强里面,也极少看到全心全意搞房地产的公司。当然,你可以到国外做房地产金融、做基金、做投资,但如果是做开发业务就有问题。

  观点地产新媒体:您认为现在中国房地产市场大家都还是很浮躁?

  刘爱明:对。其实关于房地产国际化,我觉得,中国房地产企业现在没有走出去的必要,中国的市场容量相当大,也许未来在中国千亿级以上的地产企业出现十家二十家都不为过,这么大的市场,你走出去干嘛?这都做不好,走出去就能够做好吗?

  而且国外房地产市场已经经过几十年充分的竞争,市场已经成熟,你此时出去还有竞争力吗?除非你认为国外的竞争度比中国还低,这还可以。抄底是战术,不是一个战略,是投机行为,便宜的时候进去买一买,不用开发,买房子就可以了。

  观点地产新媒体:现在很多公司认为,房地产主业发展受到挑战,进而选择其他行业的投资,如能源、风电、矿业等,从而借此解决房地产资金来源及利润来源的问题,您对此是怎么看的?

  刘爱明:这样的企业永远做不大。短期内,这作为战术上的一个应对策略,可能会赚钱,但这本身其实是个机会主义的做法,如果长期下去,企业不可能做得很大。毕竟你不是其它领域的专家,这就像早年大家提着麻袋去炒股票,股票马上就完蛋了。中国崇尚寻找不同的机会,浮躁就浮躁在这里。

  其实中国的市场也很大,即使是现在这个阶段,也总有不同的机会出现,可以让企业获得增长,中国的市场容量相当巨大,广度和深度几乎都是深不可测的。

  其实我们更缺乏一种把东西做深的精神,所以我们企业竞争到最后,就是价格竞争、成本竞争,把成本压得越来越低,把竞争对手搞死了以后,自己也死了,却没有耐心把行业做精做深。我觉得只要做精做深,机会会有的。就像恒隆陈启宗先生所言,他还要拥抱熊市,其实只要做深了,把商业项目运营成恒隆那样,机会就来了。协信也是朝这个方向走,虽然我们规模不大,但每个商场的盈利能力非常好。

  不做深,哪里有机会?现在所有人都来做商业地产,到时世道一变,死的肯定是这一批后来者。其实不光是房地产,各行各业都一样,不往深做当然没有机会。中国企业都在追逐表面上不同的机会,这样就会显得很乱,很浮躁。

  观点地产新媒体:除了恒隆以外,现在中国房地产哪些企业在做深方面做得比较好?

  刘爱明:比如做深方面,很少有房地产企业像万科一样。住宅是不好做,但万科现在也活得很好,这就要求做深。大家对万科的很多举动都不理解,认为做工业化是扯谈的事情,但要是未来做到几千亿的时候,没有这样一个手段,如何保证质量?保证不了质量企业怎么生存?

  包括精装修,难道未来的房子都应该全是毛坯房么?中国人只能做毛坯房,不要进步了吗?我觉得毛坯房简直是个耻辱,社会要进步就得做精装修,做了当然会碰到问题,往深做怎么可能会没有问题?但如果不往深做,企业如何做大做长远?

  只有做深做精的企业越来越多,行业才算健康,但是现在各大房地产论坛都几乎没有人谈质量等相关问题,只管忧国忧民的事情,而那些需要行业自身解决的问题没有解决,很多事情都是停留在概念上的意义,并没有真正去落实,这就是浮躁的表现。

  观点地产新媒体:博鳌房地产论坛上大部分人觉得房价还会往上走,您怎么看?

  刘爱明:这个有可能,我觉得不是政策的原因,是因为现在供应量不够。价格主要受供求关系的影响,没有供应量将来价格当然会起来,只要供应量充足价格当然起不来,跟调控没有关系。

  中国很多城市价格不高主要是因为供应量大,像重庆大概就是这种状态,无锡、沈阳、长沙也是。这些地方供应量很大,价格怎么会涨?

  观点地产新媒体:您怎么看整个房地产市场的形势,比如说预售制会不会取消?

  刘爱明:现在中国房地产行业最重要的是没有定位,大家都不知道这个行业是干什么的。不能认为房地产行业就是盖房子的,这个行业到底是干什么的?对国家经济到底有什么作用?做豪宅的就做豪宅,做普通住宅的就做普通住宅,不能简单定位是房子,这肯定会出问题。

  我们现在没有定位,政策制定的时候就没有出发点,大家没有形成共识。

  我们以前跟一个机构研究了二战以后美国60年房地产发展的历程,得出了一个结论:美国住宅开发建设以及影响的相关行业对GDP的贡献是20%,结论房地产就是支柱产业。

  举个例子,想把房子砸掉就能砸了吗?如果把柱子砸了,别说砸烂,它晃一下你都受不了。比如说预售制取消,当然这不会使楼倒下,但是这个柱子会剧烈晃动,楼就稳不了。

  我觉得大家没有定位,很多时候是受良好意愿或者民愿和舆论的东西左右,这很可悲。中国那么多行业都有五年规划、十年规划,惟独房地产没有,甚至有很多言论认为中国根本不需要房地产。

  我很奇怪为什么会有这个言论出来,这就根本没有定位。要定位换句话说就是大家要统一认识,认识这个行业到底是干什么的。

  从美国可以看到,这个国家发展这么多年,高科技、服务业这么发达,但60年来支柱行业还是房地产,占GDP25%怎么能够不叫支柱呢?虽然不是第一重要,但肯定是很重要的一个行业。

  支柱的作用就是稳定,不是让价格稳定,而是让行业稳定,这是最重要的。我们现在把价格作为一个目标,这有点莫名其妙,行业不稳定有什么用。

  另外,房地产行业一直处于需求量非常大的状态,让它稳定发展是容易做到的,没需求了想让它发挥支柱作用也发挥不了。这个行业需求量很旺盛,稳定相对来说比较好做,这是个很幸运的事情。

  按理说,房地产对国民经济的贡献非常大,所有人都应该从这个局面上得益,无论是国家还是民众,但是现在似乎没有人得益。

  至于房地产是否还是国家的支柱行业,我觉得这不需要讨论,如果这还要进行讨论,这个行业就真的完蛋了。

  如果把房地产是支柱行业明确下来,然后做一些规划,使之有一个长期稳定的发展,这并不难,因为它还有足够的需求。但如果没有需求,还要让一个行业健康发展,这就比较难。

  观点地产新媒体:协信已经涉足到住宅地产、商业地产及产业地产三大开发领域,这三块在协信整体业务当中的占比是怎样的?

  刘爱明:住宅肯定还是协信的第一大业务,未来在所有的开发项目当中,住宅肯定是占较大比例。我们现在才刚刚开始尝试发展产业地产,但我们不纯做产业,而是做产业新城的开发,产城融合,包含产业、住宅、商业、办公等综合业态。

  至于商业地产方面,我们也有一个相应的发展规划,其实协信一开始就是做商业起家,具备很强的商业运营能力。

  协信第一代商业产品主要以批发市场为主。实际上,早在我们董事长1994年创业之初,就是做批发市场,当时运作的批发市场共有三个,且规模都很大,包括朝天门项目。现在有两个项目已经拆迁不做了,还剩下一个西部汽车城,主要做商用车、二手车、汽车配件用品等交易,去年的交易额已达到100亿,是全国十大汽车交易市场。

  协信第二代商业产品非常值得一提。2002年左右,我们在重庆长寿县、巴南县分别投资两个购物中心项目,规模都各自达到十万平米的规模。虽然这些都是几年前的项目,但整体的规划设计、客流组织乃至业态组合,即使放在今天也还是经典项目,现在很多商场还不如我们当年的水平。

  当然,也许是因为规模大,所以后期经营难度很大,这两个项目要是走错一步,也许协信就倒了,恰恰是因为这两个项目锻炼了我们在商业方面的招商运营能力。

  第三代商业产品则是星光系列。其中星光68是定位城市高端奢侈型的商场,一般在5万平方米。星光时代则以年轻时尚消费为主,主要在城市副中心,规模一般在10到15万平。星光天地也叫社区生活品质中心,以社区型商业为主,规模也在5万平方米左右。

  第三代产品对我们来说是顺理成章的事情,但外界因为没有看到前两个项目,看到星光系列就以为在商业地产界又冒出新兵来。其实我们是老兵,学费也交了不少。

  观点地产新媒体:协信也有与汉威资本进行合作,能否谈谈您对商业地产与基金合作的一些看法?

  刘爱明:其实我们跟基金合作的范围很广,不单单汉威资本一家。我们一直都秉持着合作的理念,不拒绝任何形式的投资。投资无非是想赚钱,我替你赚钱就完了,所以,核心在于你赚钱的能力。商业的核心就是招商运营,但是中国人总有一个聪明的做法,把它变个味。

  现在中国做商业地产的分两类,一类核心在商业,一类核心在地产,但都叫商业地产。有的可以把商业地产做得很大,它的招商运营能力不是很强,谈到商业终归离不开招商运营。

  核心在地产的,商业对他来说只是一颗棋子,本质上跟做住宅没什么区别。至于重心在商业的,因为商业招商运营做得好就能够赚钱,进而就会有大把的基金来投资。比如一个商场投资10亿,由于是持有经营当然会占用资金,但如果运营得好,就会有大把人借钱给你。

  观点地产新媒体:您对现在私募基金进入商业地产看法是怎么样的?现在有很多开发商想要借私募基金扩大商业地产的规模,你们是怎么看这种举动?

  刘爱明:不管是住宅还是商业,为了融资,都有很多项目跟私募基金合作,不同的基金看重不同的盈利模式,有的专门做商业基金,他看重你的商业模式,就会愿意投资,长期持有。

  但中国商业地产基金目前遇到一个很大的问题,就是没有退出机制。住宅都可以卖掉,但大的购物中心分块卖不掉。一个10万平方米商场里面有200家商家,你不能把它变成200个铺位卖掉。所以,这就意味着你必须要永远持有。因为没有退出机制,要不然就整单卖,但是五万、十万平方米的一个购物中心整单卖的案例很少。几十亿的交易,一年本身就没几个类似的案例,而且我们还有这么多的综合体,未来怎么做?当然,如果是REITs的话就比较简单,把一个购物中心变成一份份股票卖掉。

  投资人对这个问题会比较关注,但基金不管,也许投几年然后就走了。商业跟住宅不一样,住宅卖完就完了,剩下一些物业管理的责任,你接下就完了,但是商业永远没完。其实,这也是政策问题,我们没有这样的金融政策确保商业退出。这就变成了一个人只吃不拉,最终会完蛋的。

  从这一点上来说,对这个行业也是个比较大的损失,沉淀了太多大资产但却无法吸纳更多的储备资金,持有人要永远地做下去。

  观点地产新媒体:协信一直都希望可以在香港资本市场实现上市,能否透露一下最新的进展情况?

  刘爱明:其实赴港上市能否成功,还是取决于国际资本市场的好坏,就像住宅一样,世道不好,再好的产品也卖不出去。现在欧美市场哀嚎一片。

  你到香港卖股票主要还是看国际资本市场,而不是看国内市场,国内市场只是决定企业的盈利,对未来的期望,以及对企业的评估等等,就算国内房地产市场再好,也不意味着国际资本市场好。国际资本市场是一个独立的市场,中国房地产还影响不了它。

发稿:本刊编辑部审校:刘满桃

请发言时务必尊重网上道德与我国相关法律法规,以下评论内容不代表观点地产网立场