观点地产网 >
博鳌文档 >
>
>
正文
地产精英 博鳌论剑:可持续中国房地产之三
作者:     时间: 2012-08-18 10:51:49    来源: [ 观点地产网 ]

调控两年,在限购、房产税、合理房价多重压力之下,行业起伏不定,多方博弈亦,从未间断。建立房地产市场调控长效机制和政策体系大势渐成,未来选择被动适应,还是迎接新挑战?

  2012博鳌房地产论坛“地产精英 博鳌论剑” 可持续中国房地产之三:政策挑战 调控中的房地产

  嘉宾主持:

  瑞士信贷董事总经理、亚洲区首席经济分析师陶冬先生

  中原地产中国大陆区总裁赖国强先生

  对话嘉宾:

  住建部政策研究中心主任秦虹女士

  瑞银证券有限责任公司董事总经理、瑞银投资银行中国区主席赵驹先生

  协信地产控股有限公司CEO刘爱明先生

  富力地产集团副总经理兼海南区域董事长赵沨先生

  卓越置业集团有限公司执行总裁张远先生

  北京贝塔咨询中心合伙人杜丽虹女士

  第一太平戴维斯中国南区董事长林木雄先生

  陶冬:大家好,我是瑞信的陶冬,今天在这里主持第三场对话。昨天,我在海口机场下机,走出机场之后发现机场外面有9个商铺,其中1个是咖啡店,一个是卖杂货小吃的,剩下的全部是开发商VIP房间。海南的这种情况也许稍微夸张了一点,但我认为这个折射出了中国房地产的现状、中国经济的现状。

瑞士信贷董事总经理、亚洲区首席经济分析师陶冬

  今天,中国的房地产是不是进入了一个新的牛市?还是不过是进到了一个小阳春?中国房地产是不是出现了一个拐点?还是只是一个小小的浪花之后又是长江大水向东流?今天,很荣幸请到了7位嘉宾,一起来谈论中国房地产今后几年的走势。

  今天和我一起主持的是中原地产的赖国强先生,先请赖先生介绍9位嘉宾。

  赖国强:大家好,大会邀请一个普通话说得不好的做主持,我相信大家会感觉辛苦一点。但是,我还是很荣幸。因为,中原地产是做代理的,今天能和各位开发界、金融界的高手、专家一起讨论,我在这里简单介绍一下,这里包括住建部研究中心的秦虹女士,瑞银证券的赵驹先生,协信地产刘爱明先生,富力地产赵沨先生,卓越集团的张远先生,北京贝塔的杜丽虹女士,第一太平戴维斯的林木雄先生。每位嘉宾的发言是2-3分钟,如果要加时请举手。

中原地产中国大陆区总裁赖国强

  最近,调控方式不变,市场已出现了回暖,调控之后将出现一个怎么样的市场?请各位嘉宾讲讲对市场的判断,哪位先讲讲?张总先讲讲吧,卓越也卖得不错。

  张远:对市场的判断,应该说所有的数据都在证明一点,价平量升,这是一个现实。今天的讨论主题对于企业来讲,宏观政策这一块儿企业的发言权不多,企业更多的是无可奈何,面对“闲不住的手”调控,企业要知道调控的边界在哪里,知道手在动就可以了。作为企业来讲,在市场里面怎么生存,发展发展?房地产企业发展到现在,靠一批资金、一个楼盘,创造一个品牌,创造一个企业的奇迹已经过去了。现在的发展阶段到了,可能因为一个毒地板,可能因为一个户型,可能因为一个楼盘而毁掉一个品牌,而毁掉一个企业的时代了。所以,作为房地产开发商来讲,应该更加谨慎,应该更多关注自己产品的质量,关注自己的产品是不是对路,是不是能够满足需求。那么,更多的企业应该怀着敬畏的心情来面对市场,怀着谦卑的心情来对待竞争者,对于宏观政策这一块儿,说实话,我只能适应。

卓越置业集团有限公司执行总裁张远

  昨天,巴曙松先生讲房地产宏观调控缺乏顶层设计的时候,企业只能考虑我的底层设计,考虑户型设计,考虑一楼、二楼的设计。当陈淮教授讲公共汽车的座位卖给一个人不公平的时候,我们在考虑怎么把一层楼卖给一家公司。宏观和微观层面考虑的事情不一样,但是需求在未来是存在的,我理解需求就是需要+购买力,需要是城市化进程,购买力是人们可支配收入的提高,加上中国老年人帮年轻人买房的习惯,也有,需要和购买力都有,15-20年,应该还不错。但是,在波动期,企业怎么找到窗口期配合自己产品的推售和开发节奏,我认为这是企业自己要做好的事情,谢谢大家。

  赖国强:企业产品、企业品牌,对未来比较看好。但是,有没有具体的措施和方法?等下再问问。请刘总讲讲自己的观点。

  刘爱明:其实,这么多年以来,我们看得时间长一点的是正常市场波动周期五年、十年,短一点的是三年。但是,现在我们看到的是波动周期越来越短,从城市交易量来看,可能很多市场的波动周期是3-6个月,为什么会出现这样的状况?实际上,预测未来是预测不准的,因为周期只有3-6个月。

协信地产控股有限公司CEO刘爱明

  那么,我想讲的主要问题是宏观调控的问题。我觉得,现在不是调控的问题,而是现在的调控不是宏观调控,基本上变成了微观调控,把市场周期弄成3-6个月。从现在的政策就知道,调控到户型,调控到购买资格,调控到一个小小的制度,甚至有可能直接变成约谈,动用这种手段来调控。那么,我说它不是宏观调控,究竟什么是宏观调控呢?对于房地产来说,哪些动作才算是宏观的?

  其实,原来我们做过一个研究,研究美国房地产的历史,在二战后研究它60年的房地产历史。60年房地产历史研究下来,住宅行业及相关行业对于美国GDP的贡献是25%,60年就只有这个数据,25%是自住。我认为,这是一个行业的定位。现在,我们对这个行业没有定位。如果你承认它是自住,那自住需要的是稳定,要有一整套宏观的做法保持自住的稳定,剧烈的阵痛对于自住来说是完全承受不了的。

  那么,要在座的所有嘉宾回答一个问题,房地产对国家、对消费者、对大众意味着什么?不知道。我们没有一个准确的回答,没有一个定位。所以,政策也就是五花八门,甚至现在讨论预售,相当于直接把柱子给砸了,就到了一个承受不了的局面,这样的问题都还在讨论,就表示我们没有共识,没有一整套规划。从这套规划开始,我们研究需求量,研究供应量,这其实是任何一个企业都会做的,企业都可以做十年战略。我想,这些问题需要大家研究,如果没有这样一个共识的话,没有一个宏观调控的话,未来就是非常难以预测的。否则,就会像陈淮昨天讲的,他在另外一个海边和在这个海边谈的问题都不一样。这样的话,也就会导致调控目的和现实结果完全不一样了,这个问题值得大家深思。

  赖国强:请赵沨先生谈谈自己的观点。

  赵沨:我是管海南区域的,说说海南的情况,说说对海南的看法吧。

富力地产集团副总经理兼海南区域董事长赵沨

  海南的房子,我经常形容成奢侈品,不是生活的必需品。所以,海南的房子受政策的影响比较大,特别是和中国经济的发展关联度更高一些,更加的敏感。城市的房子,年轻人要结婚,要升级换代,到了一定的时候必须去买,贵一点也得买,特别是看到越来越贵的时候更得买。但是,海南有点不一样,是拿来养生、度假的,是另外一种需求的。所以,在销售方面,可能整体的影响比较大。5-7月份的上涨,我觉得对海南没有太大的影响。还有,海南的资源很独特,对未来的房子销售来说是很有信心的,这些独特的资源在中国其他地方是无法比拟的。所以,我对海南的房地产市场是很有信心的。

  赖国强:秦虹女士,7月份市场回升又回落,对后势看待有没有什么启示可以告诉开发商?

  秦虹:第一点,我们要理解房地产的属性,有自住和投资两个属性。尽管,国家放松货币政策,刺激实体经济发展,投资基础设施,但是坚决不放房地产,如果货币松了,房地产的自住属性就会受到影响,我们始终要有这样一个概念,从政策研究的角度来讲也要重视这一点。其实,房地产市场受外界货币政策的影响是非常大的。去年,大家说限购政策对房地产市场的下调有很大的影响,在我看来是货币政策对房地产市场的下调影响最大,我们的政策没有变,没有动摇也没有松,政府松的是首次置业对象。但是,市场变了。

住建部政策研究中心主任秦虹

  第二点,我认为,中国的房地产市场不可能靠投资性需求来支撑。也就是说,中国房地产市场没有投资性市场,这个市场就完蛋了?中国房地产市场没有投资性需求,中国经济就完蛋了?那只能说明经济的脆弱性。所以,我们抑制投资、投机需求,满足合理化自住需求是一整套政策,可能在相当长的一段时间内会坚持。那么,投资、投机性需求去掉以后,剩下的主要是自住性需求,自住性需求在三五年内应该是常数,不像投资性、投机性需求可以买四五套,也可以买四五十套,那是没法估计的,而自住性需求是可以估算到的。所以,市场在三五年的周期中大致是稳定的。

  赖国强:保护自住性需求,压抑投资、投机性需求。赵驹先生,您认为中国房地产下半年会是一个什么走势呢?

  赵驹:我不是研究房地产的,主要是做股本发行的,我的一个大观点是从材料分析情况。我觉得,房地产公司在未来一段时间从需求来讲,应该是有来自各个方面的需求,投资的、自住的等等需求,在市场上还是占一个非常主要的作用。从开发商来讲,主要看上市公司的数据,数据还是可以的,房地产行业的舆论影响也是比较大的,在各种各样的舆论中感觉到房地产行业受到的影响比较大。但是,从数据来看,我整理了25家上市房地产公司的数据,上半年下降了15家,上升了15家,综合起来还是上升了。这就说明,房地产市场的状况应该还是比较稳的,没有出现2008年那样大幅度的硬着陆,大幅度的下降。我们感觉,历次调整,房企要应对各方面的考量。所以,我的体会是房地产公司要比金融行业,特别是投资银行的日子要好过很多。

瑞银证券有限责任公司董事总经理、瑞银投资银行中国区主席赵驹

  另外,看3-5年的房地产市场前景,陶总比较悲观。那么,我们在国内发A股不能发,是政府的原因,停止了发行。香港市场上发不了股票,主要是投资者对未来有自己的考量,总觉得没到底,陶总也说了,有可能未来4-5年是一个真的底,他就觉得这个时候来做股本投资不合适,股本投资是看未来嘛,他们心里头是忐忑不安的。现在,我们在香港市场上做IPO,2倍、3倍市盈率你干不干?非常之低,自从莱蒙国际之后就没有新的发行了。债券还是有一些发行,三年的发行,他们觉得可以,那我们就做债券的发行。

  在宽松货币政策下,经济要增长,我相信尽管之前有很多的宏观调控,货币量非常之大,这些大货币量一定会支撑需求,购买房产产品。你承认也好,不承认也好,城镇化还是要发展,还是一个过程,还是一个阶段,还是要有增长,会带动需求的。英国、美国有些房子有一两百年的历史,我们的房子并没有到市场需求见底的时候,未来这个行业还是会比较稳健的。

  赖国强:除了住宅以外,这几年看到开发商的产品转移到了综合体和商业地产,对综合体和商业地产又有什么启示呢?请林总先讲讲。

  林木雄:其实,我想先回忆一下几位嘉宾讲的论点。本身作为全球五大物业集成公司之一,本身对于房地产的发展也有一些看法。我先讲一下企业今年所出现的状况吧,在中国区的过去十年,每年的营业都是有增长的,今年开始有一点儿不对劲,上半年的业绩下调了,这是从来没有过的,什么原因下调呢?我们分析了一下,我们服务的客户大部分是上市房地产公司的,也服务一些未上市房地产公司的客户,未上市房地产公司的资金来源主要是卖房的回笼,还有就是银行的贷款。现在,有一些客户该给的钱没有给,这个情况比较严重,就是限购、限贷的问题,房子卖不出去,资金回不来,影响了我们的业绩。

第一太平戴维斯中国南区董事长林木雄

  关于房产税的问题,我倒觉得调控不调控,在市场经济里面,国家肯定是什么事都要调,要控的。但是,怎么调?怎么控?我倒觉得今天可以讨论一下。刚才,有一些嘉宾也讲了,房产税到底有没有效果?我希望嘉宾也讲讲这个问题。

  赖国强:下面,请杜总介绍一下自己的观点。

  杜丽虹:我的观点是一向都不赞成地产企业关注短期的调控或预期,地产企业过多心思去研究行业趋势变动的话,那就离死不远了。如果你现金流不好的话,那就趁着市场好赶紧卖房子;如果你现在还有富余资金,还可以平稳度过的话,那你就花心思研究政策的变动、微调,不如去想想长期发展模式。

北京贝塔咨询中心合伙人杜丽虹

  因为,从短期来说,任何一个分析师不能预测到下半年或明年的政策会怎么变动,影响的因素除了国内的经济形势和国际的很多因素,谁也没有办法准确预测和把控。但是,从长期来看有些趋势是明显的,一方面我同意中国地产行业在未来10-20年还会是一个向上发展的行业。但是,另外一方面也很明显,中国的土地红利确实是在快速地衰减。因为,城市化的比例已经达到了50%,未来进城的速度是下降的,还要人民币升值这些推动土地红利上升的因素也存在很多不确定性。刚才,陶总也讲到未来人民币升值还是贬值?都是不确定的事情。那么,在这样一个情况下,地产行业的土地红利是衰减的。在这种情况下,地产企业从长期来说,你所能做的不是想办法和政策博弈赚土地的钱,而是怎么样使自己进行更好的模式定位、模式转型,变被动为主动,如果你总是跟着政策跑,那你肯定是被动的,如果你自己有一个很好的战略定位、模式转型和效率提升的话,企业就会有一个比较主动的发展空间,也不会随着短期的政策调控有很大的业绩和现金流的波动。

  所以,我个人的观点,今天的主题是被动还是主动?我觉得,如果你总是跟着政策跑,总是关注政策,政策好了你就赚一把,政策不好了你就出现了现金流危机,那你总是被动的。如果你主动地去进行自己模式的转型,去进行自己发展战略调整的话,那政策对你的影响就是比较小的,那你可能在这场叫博弈也好,还是叫什么也好的时间里,你就是主动的一方。

  赖国强:嘉宾已经依次发言了,下面是选择性发言。杜总提到要化被动为主动,我们应该主动出击,我也想在这里讲讲中原是如何面对这种局面的。

  在座的有开发商,有投资企业,你们作为行业的一份子,你们是选择主动出击吗?行业中还是有机会的,这些机会遇到谁的手中?开发商有不少去主动拍地,在座的开发商会去选择争夺土地吗?或者是以住宅为主的转型到非住宅类?未来住宅可能会受到更多的调控,住宅的发展可能会更加激烈,一、二、三线城市可能发展也饱和了,要不要转战四、五线城市呢?策略上怎么改变?我想,应该有不同点的着重讨论,陶总也可以给一些意见。现在,我们作为中介公司,面对改变,我们会去主动改变,我们公司在革新,面对市场的改变要改变的话,你们会做什么举动?

  林木雄:我觉得主动回应市场是最重要的,从一个企业的角度去谈这个问题吧。刚才,一些嘉宾也讲到国内投资性需求是很强的,我们公司已经做了两年了,一方面是限购,另一方面有需求到其他没有限购的地方去买房子。举一个例子,最近在伦敦拿了一个项目,拿到亚太地区卖,特别是在香港,一天就全部卖光了,100多套的房子,主要的买家都是住在新加坡、加拿大的国内人去买,不是说你住在这里就不能去别的地方投资了,在伦敦有房子,在纽约也可以有房子,我们看到了这个机遇,就拿了一些海外的项目来做业务上的拓展。

  赖国强:提到营销方法的改变,异地的房子,最近有很多新加坡的房子、香港的房子都在往国内推。

  林木雄:我们这边已经在做,大家都知道万科已经在香港买了一家上市公司,我们的客户碧桂园在马来西亚也有一个项目,我们在帮他们做前期工作和销售工作。那么,这些是不是适应市场的一些策略?我觉得应该是的。

  刘爱明:这个话题是很有意思的一个话题,我不太同意林总的观点,企业应对市场变化是一个永恒的主题,没有调控的话,97年的亚洲金融危机也搞得天翻地覆,如果没有应对市场变化的能力,企业是活不下去的。这个时候,走出去是不太好的,你在中国市场里都做不好,走出去怎么会做得好?在一个温室里面的花朵都长不好,走出去肯定会必死无疑。所以,我认为走出去不是一个最好的策略,抛开政策调控不谈,如何应对市场变化,企业就应该具备这样的能力。

  赖国强:面对市场的变化,你们有什么对策?

  刘爱明:其实,我觉得中国的企业普遍缺乏一种把企业往“深”做的能力。比如,招商运营,中国这么多家招商的企业,有几家把招商运营得很好的?但是,我们是做商业地产,重点还是在地产,你不懂招商经营也可以做地产,但做商业地产还要做打造商业氛围,如何在这个市场中具有竞争力,这才是你的本事。

  张远:我们只能无可奈何的接受调控政策,我没法主动。但是,我要主动地去适应市场,这个不能被动。卓越从2004、2005就开始进入商业地产,算是比较早一点的,卓越一直秉承着住宅地产和商业地产双轮驱动的模式,住宅不好卖的时候,商业卖得还可以,住宅卖得好的时候,商业还可以持有一段时间,对我来说抗波动的能力就要强一点。但是,大家知道,抗风险能力强的话,平均收益可能就比某一个时期的单项产品要多一点。对于卓越来讲,商业地产和住宅地产是未来发展生根的问题,还是要坚持两条路走的策略,实际上还是为了抗风险,为了适应市场。我觉得,各个企业有各个企业的做法,各个企业也有各个企业的条件,各个企业对未来市场的认识也不一样,做法说会有一些微调。刚才,杜总讲到中国土地红利也慢慢消失了,除了央企和国企资本成本低,拿大面积地块的方式可能在现在就不适宜了,有可能拿一块地就开发,拿一块地就开发,土地红利那一块儿要持有的话,可能成本还更高一些,土地市场也有一些变化,企业也要作相应的调整。对于市场来讲,土地红利确实在慢慢过去。

  赖国强:在座的其他嘉宾有没有要补充的?

  赵沨:企业就不说了,还是说说我自己对中国经济发展的判断吧。十八大很快要召开了,我觉得中国经济的发展是必然的,是必须的,是一定会保持一定的速度在发展的。但是,在两届领导人交接棒的时候,是不是前一届帮后一届多做点事情,压一压速度,在保证共产党统治地位的前提下,下一届领导是不是有更多的余地来做呢?在接棒的时候,前面那个人还在飞奔的话,后面的人很难接住这根棒。对于中国经济的发展,我个人觉得会有一段时间的低潮。但是,在新一届领导人上去之后,只要共产党的统治不变,一定会保证发展。而中国发展的方法,促进它发展的方法很多,简单说一下,我有一个同学在发改委,堆在那里待批的项目一大堆,他说要发展就批掉一半,到底不是纯市场经济,还是有很多方法去做。所以,我想,明年经济发展了,房地产调控也应该会相对有些松动吧。

  赖国强:台下的嘉宾有没有需要提问的?

  提问:我是来自住在杭州网的记者,想请问秦主任,江部长说限购是迫不得已的政策,联网后就可以解除了。但是,您刚才表达的似乎是限购还将遥遥无期。江部长说的联网就可以解除了,这是什么意思?和房产税有关系吗?大家都在猜测。但是,江部长没有回答这个问题。如果有可能的话,我想问一下陶冬先生,刚才你说的天花板在四五年后必有一跌,是出于什么样的依据?你的依据是全世界物业有一个基本的水准,是这个意思吗?你刚才举了欧洲的例子,举了东京的例子,谢谢。

  秦虹:谢谢你的提问,我好象没说限购遥遥无期吧?

  提问:您的意思是至少现在还不能解除。

  秦虹:现在,抑制投资、投机性需求的政策组合包括了限购和限贷。但是,我个人认为限贷的作用比限购还要大一些,限购只限了49个城市。

  提问:为什么对限购还这么敏感?连浙江义乌停了几个月的时间,变成了现在必须执行,甚至还要问责。

  秦虹:对,限购只限制在哪些城市呢?一是副省级以上的城市必须限购;二是非副省级以上的其他城市房价高、涨得快,供求关系紧张的地方也要限购。所以,我估计浙江限购的城市是最多的,可能过去房价也是涨得比较快的,供需矛盾比较紧张的地方,也就要限购了。

  提问:秦主任能预测一下什么时候将会取消限购吗?

  秦虹:这是决策行政者的职能,这是没法预测的。

  提问:房产税能否替代限购吗?

  秦虹:要看房产税的税制是如何设计的,如果设计的税率比较高,面比较广,那可能是可以替代的;反之,就不可以。所以,要看将来房产税的税制是怎么设计的。

  提问:为什么重庆可以不限购呢?

  秦虹:问问当时咱们的领导吧,我不知道,哈哈,这个原因我不知道。因为,限购是国八条明确规定的,不是我说的。

  陶冬:我认为有几个盲区,第一个盲区是把房地产的起起落落全归结于政府,的确中国是政府主导的经济,中国政策对房地产有极其重要的影响,这个我绝对不否认。那么,政府的政策如何走,对短期的房地产走势非常重要。

  昨天晚上谈的时候,有一个重要观点是政府在不断地乱搞,搞得大家鸡犬不宁。房地产对于经济十分重要,如果把房地产搞下去,经济就下去了,这不是中国的特例,全世界都知道这回事,你觉得美国人不知道房地产下去美国经济就下去了吗?你觉得英国人不知道房地产下去英国经济就下去了吗?你觉得西班牙人不知道房地产下去西班牙就破产了吗?都知道。但是,政府只能在一定时间、一定范围、一定力度下对房地产施加影响。我个人认为,在今后一两年,中国政府的政策对于房地产是有影响的,甚至影响是非常大的,我也不排除中国的房地产会有一轮小阳春。但是,我相信地球是有吸引力的。

  第二个盲区是房地产有周期。当住房的库存量大到一定程度,当信贷扩张到了无以维系的地步,哪怕政府不管,不抓,甚至放任,中国房地产还是有周期。这一点,我们不要产生误解,的确政策对于中国房地产极其重要。但是,除了政策之外的那些因素,我希望大家在看房地产走势的时候,至少用眼睛的余光也去瞄一眼。同时,房地产有周期的另外一个含义,这一次房价往下跌的话,也没什么大不了的,经济有周期,房地产也有周期,哪怕房地产往下走了一轮,它还会有起来的。那么,对于房地产企业来讲,并不是全部要投机押宝押在这个周期什么时候下去,什么时候起来?而是要像诸多讲者讲到的,我们要做转型,要把企业做好,要把品牌做好,在房地产周期的起起落落中立于不败,把企业做得更大更强。

  那么,我为什么认为中国的房地产几年之后可能会有一个比较大的调整?刚才,我讲了一部分,我认为中国的货币政策周期今后几年会陆续加紧,而不是放松;我认为中国的贸易顺差会减少,甚至变成逆差,外汇帐款是流动性制造的第一代人群,我认为联储几年后会退出QE,我认为人民币会和美元挂钩,联储退出流动性会有非常大的影响,这是我刚才演讲中讲的三个要素。

  同时,我们看看全球经济。今天的新兴市场是遍地乱象,为什么?因为联储在哗啦啦印钞票,欧洲银行在哗啦啦印钞票,日本银行在哗啦啦印钞票,但钱不在他们自己手上,钱去了哪里?去了新兴市场。为什么前几年外汇储备每个月涨?热钱往里流?使得我们的流动性往上走。但是,今天我们看到许许多多乱象,中国的情况不谈,谈印度,印度的基础设施遍地开花,印度人没钱,哪来的钱?全是在国际的债市上借的,三年的基建项目,长债短借是走向毁灭的开始。

  那么,我认为这场危机从美国危机开始,今天讲的欧债危机是中场揭幕,这场危机的最终收尾是新兴市场,包括中国的房地产,谢谢。

  赖国强:非常感谢在座的七位嘉宾和两位客串主持人,谢谢大家。



(审校:劳蓉蓉)
24小时热点>>

观点地产网关于本网站版权事宜的声明:

观点地产网刊载此文不代表同意其说法或描述,仅为客观提供更多信息用。凡本网注明“来源:观点地产网”字样的所有文字、图片等稿件,版权均属观点地产网所有,本网站有部分文章是由网友自由上传,对于此类文章本站仅提供交流平台,不为其版权负责。如对稿件内容有疑议,或您发现本网站上有侵犯您的知识产权的文章,请您速来电020-22375222 或来函ed#guandian.info(发送邮件时请将“#”改为“@”)与观点地产网联系。