地产精英 博鳌论剑:可持续中国房地产之一

来源: [观点地产网]      时间: 2012-08-09 12:57

调控风云突变,经济下滑的恐惧与压力被认为是房地产回暖的机会与动力,曾经成功的逆转仿佛即将再次上演,但政策烟幕依然弥漫。

2012博鳌房地产论坛的首场“地产精英 博鳌论剑”:可持续中国房地产之一:回暖假象?房地产的下滑曲线。

本场对话的嘉宾主持:

北京首都创业集团有限公司总经理、首创置业股份有限公司董事长刘晓光先生

著名经济学家、国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松

对话嘉宾:

教育部前副部长、中国教育国际交流协会会长章新胜先生

五矿建设有限公司董事总经理何剑波先生

金地(集团)股份有限公司董事、总裁黄俊灿先生

星河湾集团董事副总裁梁上燕女士

浙江广厦股份有限公司董事长杨玉林先生

万科企业股份有限公司执行副总裁周卫军先生

远洋地产控股有限公司副总裁陈润福先生

刘晓光:任志强不上来了,改成巴曙松,巴博士和我一起主持。

这场论坛是回暖假象?房地产的下滑曲线。请企业家们判断一下,现在的回暖现象是真正成功逆转了过去的情况?还是一种真正的拐点呢?还是一种暂时稳定的现象?我想先请大家回答一下这个问题,这是一个判断。

陈润福:大家好,我是远洋地产的陈润福,非常高兴参加博鳌论坛。对于这个题目,我是这样想的。调控进行了很长时间,如果从4、5、6月份,包括从7月份的销售业绩来看,确实是销售量在上升,把它放到长一点的周期来看,其实是平稳的。这个时候,供方、需方都在适应新的市场规则。供方在调整产品结构,向更多的刚性需求,更多的改善性需求在调整产品结构;需方也在适应各种条件,怎么样达成交易的过程。所以,我觉得是一个平稳的现象,并不是出现了类似于2009年这种反转式的强烈增长,我是这样看待的。

远洋地产控股有限公司副总裁陈润福先生

刘晓光:你的意思是暂时出现了平稳现象,不是拐点真正的出现?

陈润福:我觉得不是拐点,它是平稳的,现在的市场是平衡发展的主调,从长远来看,房地产的市场发展肯定是没有问题的,大家的看法应该是一致的。

杨玉林:我是浙江广厦的杨玉林,对于这个问题其实有点纠结,简单地讨论是回暖,还是拐点,没有太多的意义,我很同意陈总的观点,做房地产要保证一个常态的心理,市场一种是结构性的调整,一种是周期性的调整,在这两种调整中,双方都会有一个预期。比如,90平米以下的刚需者,他结婚是不能等的,口袋里的钱可能是有限的,需要适时出手。从目前的情况讲,这是调控这么长时间以后一个正常的,或者是周期性的量升,价是否升?还不大好说,因为产品组合不太一样。所以,要保持一种常态的心理,也没必要太在乎房价,如果在乎太多可能会带来负面影响。

浙江广厦股份有限公司董事长杨玉林先生

刘晓光:你的意思是刚需的需要造成了今天的这种结果?

杨玉林:对。因为,限购、限贷的政策有点儿微调,也是向刚需倾斜的。当然,这种政策导向,我觉得和市场上的这种释放有直接的关系。

刘晓光:章部长怎么看?

章新胜:这是一个业内人士谈的事,在这段时间是看回暖?还是假象?我作为业外人士,确实没有发言权。但是,我觉得一个总的大趋势,一是中国还是以发展为硬道理,以科学发展,对我来看要渐渐走向绿色发展的道路。二是中国还是一个城镇化快速发展的国家。三是中国的政治、经济、文化以及我们所处在世界经济的大格局内,我们还是要保持一个较为稳定的,又快又好的发展趋势。四是要保持社会稳定,社会稳定和谐,城镇化问题,安居乐业的问题,房地产业是一个支柱产业的问题,我想都是不言而喻的。

教育部前副部长、中国教育国际交流协会会长章新胜先生

所以,短期看它可以有曲折,可以说是回暖还是假象,但是从中长期来看,它还是要走向持续发展,特别是我们正在期盼着十八大的召开,我想大家还是要注意再学习一下7月23日胡主席的讲话,我的理解是他强调了几点:第一,仍然要以经济工作为中心。反之意思是什么呢?我想大家也明白。第二,还是要把贯彻科学发展观,走绿色发展和转型作为主线,这对于房地产意味着什么?我想也是清楚的。但是,谈何容易?所以还是要依靠改革的办法,这是他的第三点看法,也是我对他讲话的一个理解。很多人都说,这个讲话一般来说是为即将召开的大会做准备的。谢谢。

周卫军:我是万科的周卫军,这个问题万科是这么来看待的。我们认为,从中远期来看,房地产行业的调控应该是一个常态,因为这已经不是一个行业和经济的问题了,现在已经上升到民生和政治的问题上了。所以,这种调控趋势应该是长期的,这是第一。

从大的政策环境不变的情况来讲,无论是把它政策化,还是制度化,从两个方面都要去做一些调控。一是在需求方面,一定要抑制炒房的现象,支持自住。二是供给方面,一定要打击囤地,增加普通商品房的供应。

第二,从短期来看,政策调整只是暂时现象。应该说,我们看了国家统计局1-6月份的统计数据,全国住宅销售面积到6月末时同比下降了11.2%,大部分城市的房价低于去年同期,70个大中城市里面价格同比下降的城市是57个,持平的2个,上涨的是11个。所以,回暖应该是暂时的,或者说是局部的。

近期局部回升的原因是前期大量积累刚性需求陆续入市所导致的,还有首次置业信贷环境的改善,也成为近期成交量增加的原因。但是,不可忽视的是库存依然非常巨大。现在,我们在14个城市做了统计,差不多有1.14亿平方米的库存,这么大库存的去化还是一个非常非常大的压力。

刚才,任志强先生也讲了土地的供应情况,我们也注意到了开工的情况。因为销售疲软,融资缓制的双重挤压,大量的房企主动减少了开工,由于开工的减少,在未来半年时间里面可能会产生供应的短缺。我也同意任总的意见,明年3月份之后可能会产生房价上涨的可能性。

刘晓光:这是您的判断?

北京首都创业集团有限公司总经理、首创置业股份有限公司董事长刘晓光先生

周卫军:对。

黄俊灿:我是金地集团的黄俊灿,我觉得目前的市场应该说不叫回暖,应该是恢复正常,或者是局部地方恢复得过头了一点。因为,自从调控以来,特别是今年年初头几个月,那种成交量的低量徘徊太不正常了,有那么大的需求在那里,每个月的成交这么低迷,主要是大家对新出台的政策一下子适应不过来,对后面的信心看不清楚。那么,到了4、5月份以后,经济下来了,开始降息了。但是,我认为经济下来对于地产来说不是一件好事。

金地(集团)股份有限公司董事、总裁黄俊灿先生

刘晓光:中国经济的下滑对于地产不是一件好事?

黄俊灿:不要认为中国经济下来了,我们就得救了,不是这么回事。因为,4、5月份确确实实有需求了,与前几个月相比量上来了,但与往年相比是正常的,局部有楼盘库存去化很快,那也是正常的。所以,开发商还是要在产品结构上下功夫,政府对投机需求的打压会持续比较长的时间。

刘晓光:比较残忍,还得承受。

梁上燕:我认为这一段不是大拐点,只是稍稍回到正常,内外的不支撑,在短期内不会有拐点的反弹,同意到明年3-4月份有反弹,在这里面好象只有我是民企的,民企在过去十年做了很大的贡献,明年市场可能会整体回暖,但也不会像以前那样大涨,但是产品和市场有更好的契合度,针对城镇化、针对刚需刚刚接上正常,对于未来的调控,我认为也是常态的,谢谢。

何剑波:我是五矿的何剑波,刚才主持人说到今年下半年房地产从销售量来说,不同城房企来说有比较大的增幅,与其说回暖,不如说回归。之前的市场被各方面打压了,处于不正常的状态。但是,今年以来由于宏观的原因政策有所松动,市场逐渐回归到了正常状态,回归到了一个常态。原来,我们看到很多人处在观望、迷茫的状态,即使有需求也不买房的状态。现在,大家开始比较积极地入市了,一些年轻人就业了,结婚了,需要买房子了。

五矿建设有限公司总经理何剑波

所以,今年不管是从刚需,还是从改善性需求来说,都有比较明显的增长。所以,我认为这个市场实际上是朝一个合理的状态在回归。至于说这个回归是真相还是假象?我认为,这也取决于很多因素。如果说这个市场是一个比较充分的、比较正常运行的市场,我认为回归应该是开始。那么,往后的回暖、回归会逐渐进入到一个比较良性的状态。但是,如果说还是政策调控、政府措施非常严厉的状态,我认为也只是一个比较短暂的阶段。那么,是真相还是假象?可能要等到明年,等到政府可能有一个新思路来看待房地产的时候,那个时候结果就会揭晓了。

刘晓光:您期待有新的思路,新的政策。第一轮是大家回答问题,回答的结论差不多,回暖不是什么假象,是一种现象。但是,不是根本的拐点出现,可能是一种稳定状态。巴总,该你主持了。

巴曙松:从金融的角度来看,今年初的时候非常担心6月份大量的房地产信托到期,会不会出现大面积的资产重组局面?正好,这几个月的销售回暖,我看信托和银行的人松了一口气。一轮听下来,大家的意见分歧不大,只是前期的政策冲击,外面恢复性的增长,这是第一个判断,是共识。第二个判断,任总讲了土地周期,按照以前的规定可能要到明年的3、4月份。还有一个数字,历史上的预期大概是5个月左右,一到5个月市场预期就会变,现在推测还有6、7个月的时间,市场可能会酝酿一些编剧。如果下一轮市场真的活跃起来,会出现哪些方面的变化?因为,梁总讲了,现在要做的事情就是适应新的变化,把产品结构做好,把产品供应做好。那么,在目前6-7个月的准备期、平稳期、恢复期阶段,我们该做些什么?来迎接明年3月份也好,2月份也好,4月份也好的市场回暖?如果说现在的回暖是假象,到那时候可能是真正的回暖,可以做点儿什么?大家可以讨论一下个问题,建议从那边开始。

著名经济学家、国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松先生

何剑波:巴博士说,我们要为明年做点准备,确实是这样的。作为一个房地产企业来说,有一个很重要的能力是应对行业周期的能力。现在,我觉得我们的意见比较一致,大家看到明年应该会有很多市场上的变化机会。那么,从企业来说,现在更多的是要从土地储备、产品结构、开发节奏,包括销售准备等等这方面的工作,可能要抓紧铺排,包括资金上的安排,这些工作是要做的。因为,周期性非常强,周期来了,可能好的日子也会快一点到来,恒隆的陈总讲,可能卖房子的时间只有8%,这8%的时间可能要用80%的时间去做准备。

巴曙松:我想打断一下,我看了一下上半年的数据,全国的销售还在回落,但14个中心城市的销售增长很快,你要增加布局,你怎么看?要有清晰的业内交流,是布局在中心城市?继续加大供应,现在开始拿地?还是14个城市先回暖,带动全国的回暖,再去区域布局产品结构?你作为一个业内一线的高管,你觉得怎么布局比较合适?

何剑波:其实,回暖是不均衡的,一线、二线城市回暖比较明显,尤其是一线城市开始带动。但是,很多三线城市处在一个比较低迷的状况。现在,对于一个具体的企业来说,还是根据你所在的地区做布局,来结合回暖梯度扩散的节奏,去把握好时间。

梁上燕:在这个时候除了做好规划和布局,无论一线、二线、三线城市都有机会,正如我刚才拿起麦克风一样,品质很重要。尤其是刚刚结束的奥运,尽管拿到了很好的成绩,还是被怀疑。昨天,我从香港过来,唯一可以说的是在香港吃什么不担心,但也许回到北京、广州、上海、海南,每天吃的豆腐是好的吗?吃的牛奶是好的吗?如果接下来有一轮回暖,现在准备除了做好规划的话,在这个调整期,企业文化的建立,企业的价值观,企业的朴实价值观非常重要,机会不缺,中国的机会是史无前例的大,未来的黄金十年,世界上还是看中国。但是,关键是中国的企业继续走以前的大干快上吗?还是开始把企业的价值观、朴实价值观做得更加好?那么,我想在近期企业的文化,企业的朴实价值,会迎来更多合作伙伴更大的尊重。

星河湾集团董事副总裁梁上燕女士

以我的合作伙伴来讲,星河湾集团和国有企业有不同的地方,今年走出的路子是开始做品牌合作输出,在今年的结构中60%是星河湾集团自有产品,10%-20%已经可以和拥有优秀地块的企业进行品牌输出和共同合作,这样大家可以各取所长。这个结构完成之后,星河湾集团可能走出的路子和过去十年完全不同,每一年三个品牌,十年就是三十个品牌,坚持把更好的品质布置到不同的城市,不管是国营的还是民营的,都有自己的路子可走,主要是看企业能不能在行业中赢得更多的掌声,不论市场好与坏,就都可以走出一条比较好的路子了。

黄俊灿:我们的观点是接下来行业的波动性会比前十年大,前十年基本上是单边上涨,接下来经济形势会比较复杂,宏观经济和购买力关联性比较紧,包括行业资金、货币政策的关联性也比较紧。所以,对经济的判断,可能是一个企业要去做的一个功课。

现在,周期波动越来越强,稍微销售一回暖,从以前流拍,没有零溢价的地,又开始出现了很多溢价的地,楼市是比较长线的东西,像股市一样在贪婪中做选择吗?还是要以平常心来看待市场的发展。

还是要把企业内部工作做好,产品研发、开发节奏等等,最终推到市场上的产品要要一个档次,才能使企业走得更远,谢谢。

周卫军:对于万科来讲,我还是表明一下我们的观点,调控肯定是常态,在常态的调控过程当中,市场的波动也是正常的,无论是反弹还是下降,我觉得我们作为一个开发商,或者说作为一个对社会有责任的开发商,就应该有一个非常理性的心态。

万科企业股份有限公司执行副总裁周卫军先生

对于万科来讲,我们要做好这么几件事。

第一,为普通人盖好房子,坚持主流市场的定位。

好房子的概念有这么几点,一是做小房子;今年上半年1-6月份,144平米以下的户型销售占比是89%,未来也会成为一贯坚持的主流定位。二是坚持做装修房,在万科的战略中是很重要的一部分。去年,入住交付的6万多套房子里面,交付了4.5万套是装修房。今年有10万套房子要交付,其中有8万多套是装修房,这个战略是毫不动摇的,要坚持下去。三是坚持做好质量。万科集团在内部提出了面向日本学习的“千亿计划”,我们准备派1000名工程师到日本的工地上学习,和日本的工程师一起工作一个月,成本很高,可能要花一个亿的学习成本。

千里之行始于足下,我们还是要去虚心地去学习,日本人是怎么做好质量的?在万科集团的质量体系内,我们也是坚持以质量第一的目标。质量和成本发生矛盾的时候,质量优先;质量和进度发生矛盾的时候,质量优先;我是万科集团曾经负责过质量的第一责任人,我的主要手段是看到不符合质量要求的项目就现场停工,应该说这是一个毫不含糊的策略。

第二,要盖有人住的房子。

好房子盖好了,但一定要有人住,在服务上要下功夫。从去年开始,万科就尝试着由物业系统牵头去做服务上的创新。深圳的万科城搞了“第五食堂”,前两天也去“第五食堂”吃了一顿饭,确实是一个非常受社区居民欢迎的一个项目,物美价廉,保证食品的安全度,每天的营业额将近1.5万元,规模不大,但给社区居民解决了大问题。这种模式,在未来万科的几百个社区里面可能会做大规模的推广。

第三,在细分市场研究的基础之上做产品创新。

比如,在去年博鳌论坛上,曾经也代表万科发布了一个信息,我们要做15平方米以下的小房子。但是,由于政策的原因,看来做15平方米还是有点不太现实。但是,做30平方米以下的小产品,针对在城市里面的这些年轻人,应该说还是一个非常受欢迎的产品,万科会坚定不移地做下去。

那么,在市场调控面前,这是万科应该做好的事情。

章新胜:要做点什么是吧?我很难对房地产业单独地说,总体而言,一个企业要成功最重要的还是要做品牌。当然,品牌有大有小。但是,商业的问题其实是非常当地性的,一个小的品牌在当地,包括在二线、三线城市,也是可以做出名的。所以,我觉得品牌的问题,当然是质量的问题,是产品设计的问题,是信用的问题,是售后服务的问题,等等一系列问题。当然,品牌也牵涉到社会对企业的认可,以及企业的社会地位等等。所以,我觉得围绕着做品牌来进行整合是非常重要的,这是第一。

第二,在座的都是企业家,我想企业家更重要的是要抓好机遇。所谓均衡的、稳定的发展都是理想的,不论是从中国几十年来看,还是从世界几十年来看,这都是一个理想的目标,它可以不断地接近它,但从来不可能达到它。所以,机遇是非常重要的。经济学家和企业家是不同的,经济学家所追求的是均衡,但是这种均衡只能无限地接近,永远不可能达到。企业家找的是均衡的打破,是机会,我觉得抓机遇是最关键的问题。只是被动应对,不如主动地来抓机遇,就中国而言,13.6亿人口,我们的发展,我们的人均住房,就一个总体而言,比起发达国家来说相差得还很远,何况每年还有1000-2000万人要走向城镇化道路。

那么,机遇在哪里?第一要强调的还是绿色建筑,绿色生态小区。现在,大家买住房经过了前三十年的经验,越来越多的是买外在物,而不是买住房本身了。那么,对于房地产企业家来说,你们设计的房子功能也好,要越来越走向平衡,避免下一步机遇中存在价格战。那么,如何抓住下一轮机遇,中国向世界承诺的减排目标在最近两年都没有实现,为什么冬天要拉闸?北方地区甚至取暖都成问题,虽然我们强调单位GDP能源消耗要下降40%-45%,但至今都没有真正实现。所以,下一步对能源政策的约束会越来越严格。

今后的绿色建筑对于能源的需求,大家可以注意看一看国内以及世界上一些低碳建筑、绿色建筑,说到这儿就涉及到政府有关政策支持和鼓励的问题。那么,水的问题、信息化的问题,以及物联网技术的问题,我觉得这些都是我们可以考虑的机遇。

第二个机遇,显然是区域布局的机遇,这是中国了不起的地方,有大量的二线、三线城市。所以,发展机遇的潜能非常大。其实,现在二、三线城市的需求,随着GDP的增长和西部大开发的战略还在不断地拓展。

第三,大家可以关注社会的情况,由于独生子女这个政策,政策性的人口社会老龄化将会迅速到来。老龄化人口住房的问题,我已经注意到一些企业都开始关注了。现在有一种说法,老龄化人口有三种办法,家养?圈养?还是社会养?一些地区已经把街道办事处改为社区了,前面陈启宗先生讲,房地产业虽然不可以叫高技术产业,但它是一个跨学科、跨门类,是依靠多年经验积累的一个行业。所以,我赞成他的看法。

第四,对于中国企业的发展来说,可以看到美国的企业家发展得很大,但美国的企业家一开始是利用两个市场、两个资源来发展的。如果利用房地产的杠杆和政策不够的话,大家可以注意到人代会上温总理的政府工作报告,走出去已经成为中国政府必然选择的一条道路。我们是第二大经济体,有大量的外汇存储在外。美国市场这么大,但美国企业家起步的时候,基本上都是采取两个市场和两个资源综合利用的方式来做。我讲的“走出去”,不仅是指现在,走出去一定要说房地产业的话,它当然是可以延伸的。谢谢。

杨玉林:我觉得作为开发商来讲,下一步要怎么做?我个人有一个想法,要听党的话,要积极主动地顺应国家政策的调整和调控。为什么这么讲呢?在某种意义上讲,中国的房地产是政治地产学,或者叫政策地产学。从地产产生的那一天开始,一直在调控。我个人感觉到,研究政策是专家的事,你过多的去揣摩的话,会很痛苦,成本也会很大,时间耗不起,也毫无必要。因为,我感觉下一步的政策调整在十八大以后,可能是多元化的、系统的、制度化的,肯定是这样一个趋势,这是必然趋势。中国政策出现、制度出现往往是以行政手段为先导的,开发商要有这种心理,没有先导的话,怎么会有新篇呢?

另外,地产商要调整好心态,一个国家长期依靠房地产作为支柱产业,我觉得也不见得是非常科学的。那么,大环境的调整,比如结构性的调整,周期性的调整,肯定对我们是有影响的。

再就是要听市场的话,包括市场的需求,要根据需求来定位市场的格局、布局等等。再就是要练好内功,企业是自生自灭的,没有人救我们,只有自己救自己,根据前面两个大势,只有把自己的内功练好,把产品做好,把服务做好,我们这个行业,我们的企业才能永不倒,否则下一轮有利机会出现的时候,我们就抓不住这个机会了,谢谢。

陈润福:远洋是这么看这件事的,外围环境变化以后,客户需求会产生变化,要满足客户要求的话,可能从现在开始都是很晚的。因为,从前7个月我们的成交数据来看,改善性需求占比提高的幅度比较大,可能是需求端对政策、外围约束条件的适应也在逐渐地成熟。产品结构的调整去年就已经开始了,今年看市场的变化,应该说与预期没有什么两样,按步就班的推我们后续经过修改调整的产品和项目。从6、7月份的几次推盘来看,效果都不错,业绩也是不错的。所以,从市场的稳定性来讲,需要行业内所有的从业者去保持供应的相对稳定,才能有效地平稳市场。我想,这些方面是我们大家应该多做的一些事儿,谢谢。

巴曙松:时间差不多了,正好两轮的讨论,第一轮是刘总总结,第二轮我来总结。这一轮听下来,基本上也有共识,大家踏踏实实练内功,做好准备。但是,我总体感觉是往低级的方面说,大家变得谦卑了,俗一点是大家变得焉儿了,听政策的话,听市场的话,自己把自己的活干好,练内功。但是,实际呢,也不能放弃自己的独立思考和批判。比如说,政策有时候讲得不是很清楚,要让房价回落到合理区间,多少是合理区间?朱会长,您认为多少是合理区间呢?我思考了两年,都不知道多少是合理区间。你说,你听政策的话,政策说得很模糊。你说听市场的话,市场也是变化多端的,现在市场说了什么话,你给我解读一下,我感觉很混杂,有的卖得很好,有的还在不断地回落。所以,我想现在基本上大家都不叫板了,谦卑了,是好事。但是,我也有另外一个担心,别把自己的独立思考、讨论、分析、判断的可贵精神给丢了,我就作这一点点评,谢谢各位。

发稿:博鳌房地产论坛审校:劳蓉蓉

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