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2011博鳌·8月18号下午博鳌圆桌:房地产金融创新
作者:     时间: 2011-08-18 19:37:54    来源: [ 观点地产网 ]

 

第一个问题,现在我们房地产开发缺不缺钱,需要从哪些途径投钱,钱该怎么用?

  以下为8月18日下午“2011博鳌房地产论坛主题论坛:房地产金融创新”现场实录。

  对话主持:
  证券日报副总编辑董少鹏先生
  《每日经济新闻》报社编委黄波先生

  对话嘉宾:
  盛世神州房地产投资基金管理(北京)有限公司董事长张民耕先生
  河山国际资本集团有限公司董事长兼总裁曹少山先生
  前美国银行美林董事总经理、安泰盘实总裁蓬钢先生
  庄凌顾问董事总经理张映光先生
  鼎峰地产投资基金高级合伙白勇先生
  高和投资董事长苏鑫先生
  北京世嘉房地产开发有限公司董事长朱仝先生

  董少鹏:听了两天的会有一个感触,在房地产调控政策持续背景下,也听到业内对政府政策的批评声还是比较多。但是另外大家都在想方设法推动这个行业转型、拓展更大空间。我们这个主题讨论金融创新问题。但是我想来想去,房子还是人居人用,而且要传人。好的房子,要传承下去。他是以人为本,提高生活品质。金融是房地产这个产业不断升级,一代一代传承进程过程中它是一个手段、工具。开发只是一种途径,金融也是一种途径,最终要服务于人。现在大家都谈到经济的发展速度,从高铁到实体经济,把速度降下来。政府宏观调控一个重要目的也是把房地产局部的过热,虽然城市化阻挡不住,而且是必须的,速度要跟我们实际的资源禀赋等等相吻合,降速度提高质量过程中,政府的监管是不是伸手太长了。我们也知道国外政府管的少,但是社会中介机构,包括对工程质量细致到监理,包括金融服务,都相对的完善。我们中国无论从金融,还是建筑、开发、服务等方面中介都不够完善,这也是一个具体模型。

  我们今天就围绕金融创新问题,结合中国现阶段模型大家讨论一下。第一个问题,现在我们房地产开发缺不缺钱,需要从哪些途径投钱,钱该怎么用?今天参加论坛很多是基金的老总,从左边的蓬钢开始,每个人谈谈。

  蓬钢:两天来一直都说这个事,紧缩是今年很重要的特点。所以缺钱是肯定的,这个不需要讨论。我们在平常工作上碰到的也都是缺钱的开发商。现在不管大的,小的开发商,相对都是缺钱。就是你的钱和你要做的事是不是成比例,大部分人是不够的。这个时候两种选择,要么是尽快以相对低的价钱把手里资产卖掉,换取现金,有限的现金集中在比较重要的想做的事,要么去市场上融来相对成本比较高的资金,因为现在紧缩,传统投资渠道拿不到钱,就要寻找新的资金来源,新的资金来源成本比较高,这两个哪一个好,取决于你对未来怎么看?如果你相信发展趋势是健康的,我建议还是尽量少贱卖优良资产,但是控制它的量,我相信这轮调控后,资产价格还有大幅度上升,这个时候留住资产,会更划算。

  白勇:缺钱肯定都缺的,但是核心是怎么创新。一个点就是从前端就是私募基金,中端就是经营物业抵押贷款,后端就是发RIETs。全世界每一次金融危机的时候实际上都是国家进行金融改革的好时机。中国这个问题大家都想明白了,核心就是是否敢做决断。巴曙松所长昨天说领导跟他说咱们中国过去哪一次调控不是成功的,其实这个说的很对,我也还是相信政府,基本上调控还是成功的。只不过到目前我们金融上的手段,是应该民主,但是民主之后就要做决断。前两天看到有一个小缎子,第一,不会选择。第二,选择后不会坚持。从而导致第三点,人生不断选择。现在这个窗口期就这么短,过了之后就再也没有机会了。这是我个人一点心声。

  董少鹏:白先生和苏先生都讲到现在的的严冬是躲不过去的,有人问过怎么跑赢CPI,CPI跟过山车一样,风浪来了根本挡不住。刚才白先生谈到股权基金、信托基金、RIETs三个层面。这个创新怎么借鉴国外的做法,结合中国法律制度进行完善,在这个前提下我们继续深入讨论。请曹先生。

  曹少山:还是就着刚才那个话题。现在大家都谈金融创新,我们做的金融创新放在国际视野来看根本不是新东西,都是人家走过的路。中国很多金融创新其实都是舶来品。纯粹只是靠金融端的改变还不足以改变开发商这个群体今后业务模式上的一些变化,就是开发商可能还是要从自己的角度去思考,就是过去这种模式是不是能够持续下去。过去十年当中,你们可以问自己一个问题,你们真的是赚钱了。如果你规模不断扩大,今年做500亩,做完后想买1000亩,买了1000亩,想买2000亩,你所有赚的钱再次变成生产资料,变成房子,这个房子你仔细算一算,过去十年中赚钱最多的是买房的人,第二位的可能是银行。开发商赚的钱全部是纸面财富,全部是资产负债表不断扩张,而且资产负债表扩张根本不可能用自己的盈利支撑,所以必须外部输血。上市的企业能够增发。没有上市的企业,现在银根一紧,日子难过的不得了。包括今天大华经济学家孙总讲的,我觉得大家要清醒认识到这一点,一定要自己去思考这个模式上要发生一些变化,在中国目前土地制度下和这种土地供给制度下,走规模扩张的道路究竟是不是一条,我认为这是一条不归路,最后会碰得头破血流,绝大多数还是做一些小而精,自己把它经营好,变成每年可以生产现金流的东西,不要指望全卖了,我觉得这样走下去肯定是一个误入歧途的道路。大家不要看到那些比较风光的大企业,大企业越是调控危机当中,就像恐龙一样,出现大危机的时候死的是恐龙,而不是小老鼠。金融创新是好东西,但是不要指望金融创新可以救原来维持经营的地产行业。

  张民耕:我很同意曹总的说话。这几天随着讨论宏观形势和中国经济转型,创新、再造这些词,不绝于耳。一方面是创新,一方面是回归,比如房地产基金的出现既是创新,也是回归。表现四个方面回归,一个是像成熟的金融产品回归,像RIETs已经搞了几十年了,他们在发达国家成熟市场起了重大作用,是一个成功经验。它的合法性以及合理性已经被验证了。第二个,中国这么大背景的几亿人,甚至近十亿人城市化背景,确实不能仅仅靠政府公共投资和开发商私人投资所能解决资金问题。解决这样的社会问题,还必须用社会资金,以前老百姓的钱,社会上的资金,所谓非本行业的资金留不住在房地产行业,现在有了房地产基金,社会的钱、老百姓的钱也可以进入,来分享这个红利。社会资金、个人资金得到了真正的发挥作用的回归。第三,开发商。开发商资本金也需要回归,以前开发商用借贷资金,是流动资金贷款,不是资本金贷款,资本金严格意义上是借不来的。必须有这个东西才能拿到更多东西,这是借贷的原则,必须有抵押。现在随着中国土地获得的模式和整个房地产竞争越来越激烈、规模化要求,开发商资本金从哪里来,从银行信贷、信托公司都借不来。房地产基金实际上也是回归到原来资本金的面目,你是可以从各种基金借到愿意承担各种各样风险、分享各种各样利润的资金,那就防止了仅仅用自己资金把大饼做成月饼的竞争窘态。还有从房地产本身属性来说,房地产本身属性,有了基金,房地产本身属性也就回归了金融的属性,房地产本身具有居住功能,又具有投资功能,这种属性本来就是固有的,完全打压投资属性确实也是不合理的。但是为什么现在要抑制他呢?因为它在需求端,无端创造出许许多多需求,而这种需求作为投资需求很难满足,有了基金后,可以把末端需求变成前端需求,增加它的生产,在变换之中也是回归房地产金融属性,也是使得增加供给后,这种金融属性起到一个好的作用,增加供给后,平衡供求关系能够平抑房价,所以创新本质上又有回归的意义,所以房地产基金发展和壮大我觉得是一种必然,谢谢!

  黄波:我觉得博鳌房地产论坛做了十多届,从来没有哪一次像今年这一届这样请到这么整齐的房地产基金和基金业界的晶莹跟我们探讨有关金融创新的问题。而且今天联盟也成立了,宣言也发布了,真的非常值得纪念。对于更多的非上市公司而言,特别对于我们现在的中小企业而言,他们的融资渠道,从方法论或者从操作层面上,应该说是目前最能够行之有效,能够急用先学的,你觉得有什么渠道和方式,听一下苏总的高见。

  苏鑫:如果说中小企业,首先我们要把形势看清楚。先看看未来行业发展怎么样,你能不能生存下去,如果生存都是很大问题,你就降价吧。预售款是最好可以拿到兜里的钱。当然还有一些微型企业,就一个项目,原来做实业的,干脆就把项目卖掉,做其他事情。可能这一轮我们不可能在这个行业继续做下去了。中型的房地产企业就可以用股权融资方式跟基金合作,当然也有一有企业自己做一些基金,这里面备受争议,不做讨论。还有一些企业需要短期资金,可以跟信托合作。当然还有一些迫不得已的,民间的高利贷,这里面有很多风险,但是不得不用了。房地产金融创新我们先要回答的是允许金融创新思维的存在,为什么这么说?有一位国外媒体比较苛刻观察了中国目前金融环境就是在剥削老百姓。因为我们的利息很长时间负利率,有钱人可以找到其他投资渠道,老百姓不行。这个钱通过国有控股银行,这个渠道在4万亿宏观背景下给了国有企业,我们看到高铁投资的争议,所以有些境外的人就认为中国现在金融环境非常不好,就是因为我们只允许一种模式存在,不允许创新的精神。连思考都不可能。如果金融没有创新,我们看到所谓活跃的民间资本,温州、鄂尔多斯,不就是典当行吗?不就是小额贷款公司吗?实际上变相还是在搞高利贷。因为我们没有金融创新的平台、政策,做不下去。如果金融创新都不允许,房地产金融创新也很难有大的发。房地产金融创新同样也要回到政治化看待这个问题,如果目前政策是政府希望房地产价格降下来,不快速上涨,如果说所谓的金融创新就是给房地产融资的话,那么现在这个环境能够被继续吗?信托不是也叫停了吧?基金会不会也会成为一个争议的焦点呢?实际上换一种角度,现在我们考虑考虑老百姓,现在钱非常多,有没有投资渠道?没有。国外是怎么样的呢?你也可以分享房地产上涨的收益,通过RIETs。相对有钱的人可以通过基金、通过其他形式。当然你可以买一些有投资属性的房产,这都是可以的。但是我们现在把房地产老百姓习惯的投资属性完全封堵住,这是有问题的。所以就出现了民间资本投机乱象。如果高利贷没有疏导的话,是非常可怕,会出现一些社会问题。如果说房地产创新,首先从监管层、开发商、媒体,包括老百姓,我们要有一种容忍、允许,让房地产公司在这种情况下用新的金融创新形式来发展,来增加供给,如果没有增加供给,未来还是会重蹈历次房地产调控不是很成功的覆辙。

  黄波:这个问题同样问一下张映光总。

  张映光:我这里观察几个现象给大家分享一下,我上周刚从榆林回来,对榆林大家可能不太了解。我说几个数,鄂尔多斯2010年财政收入500多亿,榆林财政收入400多亿,其实就是两个地方特别富,一个实木,一个复古,复古的土地最高价可以拍到1500万/亩,靠黄河边最破的房子都可以上到2万/平米。那个地方有多富?大家去了才知道,而且可能都是一夜之间报复。鄂尔多斯去年利润最多的是鄂尔多斯商业银行,只是一个地方小银行,但是利润400多亿。还有它的伊泰,第二大企业,利润也是将近400亿,只是做煤矿。鄂尔多斯一年新建房地产的量2000万平方米,销售量1000万平方米,这个地方城市人口只有不到70万。我们拿这样一个特例对比十年前蒙牛找外资借那么点钱,就要签对赌协议。那天蓬总说外资在中国似乎是没戏唱了,因为现在中国的钱很多。

  第二个现象,下一个十年我们的货币可不可能还发这么多,可不可能还维持这么宽松的货币政策。一致的观点是觉得不太可能。因为现在市场钱太多了,另外一个就是出口型的经济,低成本的打火机、袜子,换外汇的经济。随着各种环境变化,可能也很难维系下去。但是从另外一个角度,钱的效率可能提高很多。因为我们跟着秦主任去到这几个地方,看到民间资本钱很多,但是缺乏投资渠道,他们不知道投什么。第一个当然是知识结构的问题,比如在北方他们不了解股票,他们只认房地产,只投房地产。另一方面,确确实实市场上提供给他们投资的产品非常少。原来我听张总的观点讲,金融创新都是倒逼出来的,尤其在中国如此。就是说当没有办法的时候会出现新的途径。比如基金,基金就是在现在这个形势下,为什么他规模很小,但是引起所有人关注,因为在调控以及信贷紧缩背景下,开发商没有其他途径了,他们都想通过这个途径融资。我想如果有更便宜、更简单方式,我能够取得银行贷款,谁也不会找基金。调控、限购也许这种极端政策是一个短期现象,但是这个大环境,就是房地产原来仅仅依靠快速开发、滚动、规模效应,维持这个行业不断发展的既有模式正在土崩瓦解,在美国没有房产的概念,美国只有投资商,没有说开发企业,只有在中国有门户网站一样,全世界只有中国有开发制、高杠杆开发。但是这是前一个十年,下一个十年恐怕房地产真的要向投资转型,越来越有投资倾向。现在房地产开发企业成立基金,可能以后他们这个基金会代替他们成为投资商,真正下面交给下面专业的公司去操作。我想中国不是一个特殊国家,早晚会跟全世界一样,所以我也觉得很看好基金,很看好基金未来的发展,我觉得基金未来早晚会成为主流。

  黄波:旁边这位是北京开发商朱总。您对金融创新,包括房地产基金这个话题怎么看?

  朱仝:两天论坛都提到转型,我觉得转型首先要转型思想方式,过去的拿地、盖房、预售、回钱,产生利润的模式可能已经不存在了。作为我们开发公司来说,作为我们北京世嘉地产来说,我们现在做的调整首先是降低发展速度,把现有手里住宅产品做好,因为住宅你也不可能发展太快。限贷、限购、限价,北京还有一个资金监管,销售来的钱还要政府帐上监管,在这种情况下,对于开发企业住宅项目开发肯定不可能非常快速。与此同时,我们在未来,现在我们也正在经历着做综合性商业项目的这种过程。除了山东做的综合性项目以外,我们在天津、风景名胜区这些地方我们也在做养老、旅游、教育、宗教性质的业态,比如禅宗、武术,中国的少林武术也是非常有名的,医疗、艺术,禅、武、医、艺,这四个类型的综合性项目,包括教育、书院。我们思想转变另外一个思路,刚才大家都提到美国模式,也有人说是导演加制片模式,我们把土地征过来后,跟政府协商切成若干块,分成有旅游、教育、养老、宗教的,这种类新我们都放在一个区域里来做,这样从融资角度来说,肯定能互相帮助、互相补充,给融资的资金进到这个项目里面提供很多的门路,这样才能在融资方面取得更大突破。

  另外一个,现在微博上有三句话:有钱大家挣。有话慢慢说。有事慢慢做。铁路都降速了,咱们也应该降降速了。跟金融界专家谈的意思差不多。有钱大家挣什么意思呢?把这块地分成若干块,利用不同方式,让不同专业团队,包括资金、包括度假村,我们有酒店管理的专门公司做,专业的人做专业的事,大家共同获利。有事慢慢做,我理解就是作为开发企业,作为导演加制片这个角色来说,你所要的就是练内功、管理、综合协调能力、规划设计能力。有话慢慢说就是要把自己从过去闷头干活包工头思路转变成接受资本监督、接受社会监督、接受政府监督、接受客户监督以及公开透明我们的财务等等这些方面,通过这些思路调整使我们项目从包括融资这个方面能有很大的突破,这个我认为是我们作为开发公司来说未来所要遵循的思路,谢谢

  董少鹏:前面七位嘉宾讲的非常精彩,我总结两点,一个是对中国房地产产业速度要更加稳健,同时要精耕细作,对金融创新有两点,一个是对已有的资本市场,包括股票、债券这样一个融资渠道,在此基础上,对股权基金、信托基金、RIETs启动起来。政府要让这些力量释放出来。第二,相关法律完善起来、相关监管建立起来,使这些创新活动规范稳定运行起来。

  黄波:我们在座各位还是从朱总开始,我们今天也成立了这么一个联盟,也宣读了这么一个宣言,我想我们台上各位嘉宾用一句话对我们房地产基金、金融创新寄语或者一个警示。

  朱仝:首先作为开发商,祝贺基金联盟成立。第二,希望我们能够共和、共赢、共生。

  张映光:因为长期跟北方投资型客户打交道,对他们比较了解,我觉得有这么活跃的民间资本,有这么凶猛的民间资本,基金必将有一个美好的未来。

  苏鑫:高和是一个刚刚创立的时间不长的小公司,虽然也取得一定小成绩。我们定位就是三年之内能活下来,能够有一个团队模式。未来三到五年,我们相信这个行业还有一个蓬勃发展时期,在那个时候,浪来了,我们还能冲上需,我相信那个时间离我们不远了。

  张民耕:作为房地产基金从业人员,我们十分珍惜这次千载难逢发展机会,我们觉得这个行业必须规范发展,健康成长。通过房地产基金发展,使得基金、投资人、开发商三赢。

  曹少山:我们深深感受到自己身上的责任重大,我们会抱着一种使命感做我们事业。河山资本会致力于成为中国地产金融界独立、专业、勤奋的投资人,我们会为我们背后投资资本贡献我们勤奋和专业智慧。

  白勇:作为基金,诚信道德是非常重要的。我们发起联盟就是要自己做好自律。第二,真正地产基金能够解决大家什么问题,还很难解决企业发展根本问题。你要是觉得这个行业真的很难,或者没有必要留恋,你也可以把它卖掉,或者可以跟我们一起来发展,跟基金一块来发展,这样才是真的共生、共赢。比如讲到复地退市,我们可以一起来合作。

  蓬钢:基金一定是一个历史必然,它的发展前景非常好。另外我希望我们同业同行尽量把眼光放的长远一点,不要只顾眼前利益,只要能生存下来,我相信我们大家明天会更好。

  黄波:我们今天圆桌对话到此告一段落,再次感谢各位嘉宾。

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