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2011博鳌演讲 秦虹:新型金融业态与房地产
作者:     时间: 2011-08-18 14:51:08    来源: [ 观点地产网 ]

如果新型金融业态投资房地产渐成趋势的话,对我们整体房地产业健康发展是非常有意义的。

  2011年8月18日,“下一个十年 改变中的房地产”2011博鳌房地产论坛进入第二天论坛日程。下午的论坛主题是:资本金融篇 资本的革命。

  以下是建设部政策研究中心副主任秦虹女士现场演讲实录:

  秦虹:今天再来讨论一下有关金融的问题。当我们再看待这些年房地产发展的时候,我们感到房地产业发展非常强劲,无论在多次调控政策下,房地产发展还是规模非常大,增长速度非常快。

  我们再回顾一下或者检讨一下现在所面临的发展进程,实际上我们看到有一些实际发展的情况超过了我们预计。

  有三个方面超过了我们预计,第一,城镇化实际进程超过了原有估计。我们都说房地产发展得益于城镇化,按照国家统计局每年给我们的统计数据,我们得出一个结论,2010年,国家统计局统计的数据是中国城镇化率是47.5%。我们十年搞一次人口普查,当去年年底第六次人口普查结果出来的时候,我们发现中国城镇化率49.68%,比我们原来的估计多了2个百分点还要多。

  由于中国人口基数特别大,也就是说差不多有将近3000万人在我们城镇化进程中进入城市里,而没有在我们预计范围内。也就是说中国城镇化速度快,这个快的速度超过了这十年来的预计,因为中国人口普查搞一次,我们才知道中国城镇化率在这十年里以每年以1.35%速度增加,城镇化实际进程超过我们预期。

秦虹

  第二,大城市人口集中速度超出一般估计。每年常住人口超过半年以上被国家统计局统计为城市人口,一方面是农民到城市来进城,另一方面,我们还伴随着大量中小城市之间的人口的流动,这十年来人口增长最快的是哪些城市,主要是一二线城市,也就是直辖市和各省盛会城市人口增长特别快,这个增长速度也超过我们预计。

  北京市第6次人口普查结果告诉我们,2000到2010年这十年中,每年新增常住人口60万人。按照北京市规划,2020年人口规模达到2000万,实际上提前十年达到了。但是常住人口60万计算,假定这60万人每家3口人,假定这60万人都要租房住下来,需要多少套?20万套。北京去年卖了多少套房?新房加旧房一共26万套。假定60万常住人口需要住房,20万套给他们,600、700万户只有5万套房供给他们,我想这是远远不够的。也就是城镇化发展过程中,人口增长最大的是一二线城市,也就是省直辖市和各省省会城市,这样的增长也超出我们预计。

  这种情况会不会短时间改变呢?我们很多人去中小城市居住?我认为短期内很难看到,主要原因是中国公共服务非均等化。公共服务水平最好的就是一线城市和各个省省会城市。如果我们公共服务均等化一天做不到,人口向优质地区集中的速度就不会改变。

  第三,民间资本规模超出了我们基本估计。我们都说这些年中国经济发展非常好,民间资本非常雄厚,我们是一个概念性的估计。

  这次跟高和一起做了一个民间资本调研。通过半年脚踏实地到一些民间资本相对比较集中的,鄂尔多斯、山西、陕北,鄂尔多斯民间资本量按我们估计大概2200亿元,如果假定鄂尔多斯民间资本全部都到北京买房,去年一年北京所有销售的新建商品住房全卖给鄂尔多斯投资者还不够。这就是我们民间资本力量。去年北京新建商品房销售额一共是2060亿,而鄂尔多斯一个地区民间资本就是2200亿。

  所以我们说实际上民间资本集聚规模和相对集中程度也超过我们预计,民间资本这些年来对房地产业影响很大,大家都说为什么中国又要限贷、又要限购,当然我们说这些具体措施有很多值得完善的地方,但是反过来讲,我们仅仅限贷来控制投资性需求,可以吗?目前来看特别难做到。

  仅仅限贷,不给贷款,由于这么庞大的民间资本量,完全可以不贷款,他想购房是完全有足够能力购到。而且越高档的房子一次性付款比例越高,恰恰事实证明中国民间资本雄厚以及分布相对集中有很大关系。

  民间资本过去进去中国房地产,主要是进入了购房这个环节,进入了市场这个环节,对房地产产生了以下三个方面影响。

  第一,投资、投机性住房需求膨胀加强了房地产市场供求矛盾。第二,民间资本大量流向房地产投资领域,实际上对实业的发展也造成了一定冲击。第三,房地产价格的快速上涨,加上投资性需求增加,使得居民家庭财富的差距不断扩大,不断激化社会矛盾。

  过去是这样一种状况,根据我们调研结果,我们发现民间资本对投资房地产依然有所青睐。过去投资买房子,现在很多地方采取了限购、限贷政策,想买房的没有资格买了,但是他们仍然倾向于投资房地产。投资房地产的意愿目前来看很难大范围的加以改变。主要原因是民间资本缺少更好的投资领域。但是具体投资房地产的方式、区域、方法也在发生变化。一会儿报告内容会给大家说。这个办法除了投资,买住宅,甚至买商业或者投资一些新型的,比如说旅游地产、工业地产投资之外,还有一些房地产也在寻求其他的投资房地产的一些渠道。

  在这样的情况下,我们也发现民间资本活跃,民间资本数量庞大以及房地产目前所面临的调控政策的环境也导致一些新型金融业态房地产悄然兴起,其实并不是新的,比如说信托、基金、债券等等,这不是什么新的金融业态。但是对我们房地产来讲,这可能是新兴业态,用过去房地产企业融资,更多是间接融资,主要靠银行贷款,靠房地产信托、房地产基金、房地产企业发债以及RIETs进入中国房地产,在目前来说还是新的,所以我们叫做新型金融业态。

  新型金融业态进入房地产,我们看这一两年出现一个增长势头比较迅猛的现象,比如说今年上半年投资房地产领域的信托资金的余额按照信托协会公布数据是6051.9亿,房地产信托的平均年收益率居各个领域投资的首位。收益率非常好,不完全统计,2010年国内市场涌现了20多只房地产私募股权基金,去年末资金规模达到500多亿。

  为什么新型金融业态参与房地产会有一个变化呢?我觉得与房地产目前环境有很大关系。第一,日益收紧的货币政策和日益紧缩的房地产信贷政策为新型金融业态进入房地产产生了宏观的调节。我们说直接融资,我们喊了十年,但是为什么没有在这个行业里出现一个发展的势头呢,主要我们过去的十年,我们中国总体上货币环境是比较宽松的。如果企业能够很便宜、很容易的在银行得到贷款,是没有企业愿意用直接融资这种方式来筹资融资搞开发的。

  所以第一个条件,我们从去年开始使货币政策回归正常,然后日益收紧信贷额度,利息越来越高,开发企业是两头拿不到钱了,开发贷也很困难,个贷也很难了,在这种情况下,给新型金融业态创造了一个宏观环境。今后我们认为中国大规模资金投放时期已经过去,即使下半年或者明年我们现在货币政策保持目前力度的话,房地产企业整体信贷收紧我觉得也是非常可能的。整体不再紧缩,但是房地产这块不会放松。

  第二个环境,持续的去投资化的住宅市场调控政策。原来一些民间资本到末端市场去买房子,炒房子,今后的机会越来越少。这也会使民间资本从过去的买房子到用金融手段投资房地产。

  第三,持有型物业比例提高。这两天来我们看到多少开发企业都在谈商业地产发展,商业地产发展最终要靠持有型物业经营,持有型物业比例提高一定会对长期资金产生需求,在这种情况下,新型金融业态才会生存、发展。现在不仅看到对于新型金融业态有所需求,从客观来讲,新型金融业态发展也有基础。

  一个是你刚才说了民间资本的规模现在在增大,而且分布相对集中,我们说民间资本发达,很多,但是均等化、很平均化,使所有中国人都非常富有的话,那他可能会大大消费水平,不幸的是中国民间资本是相对集中的,集中到一部分人手,这部分资金必须要寻找投资出口。

  第二,以规范化方式投资、参与房地产业是规避传统高利贷模式投资风险的客观要求。过去民间资本以高利贷方式投资房地产和规范直接的投资相比,后者显然更加安全、也更加适合我们今后发展方向。第三,新型金融业态的投资方式更符合民间资本追求安全性和高收益的特点。

  如果新型金融业态投资房地产渐成趋势的话,对我们整体房地产业健康发展是非常有意义的。

  主要表现在四个方面:第一,可以把民间资本从房地产的需求端转向供给端,大大有利于缓解供求矛盾,过去是激化供求矛盾,现在是缓解供求矛盾。原来在需求端增加投资,现在在供给端增加投资。

  第二,增加房地产企业直接融资渠道客观分散了客观上集中在银行的风险。过去整个产业链资金来源,对银行贷款依赖度超过70%,这就导致房地产开发的投资和信贷的紧松紧密相联,也使房地产行业风险和金融银行的风险紧密相联。如果增加直接融资渠道,让开发企业直接承担投资风险,这样大大风险金融银行风险。

  第三,发展直接融资方式投资房地产能够聚沙成塔,引导民间资本进行长期化投资,来缓解我们通胀压力。

  第四,有利于房地产企业转型升级。

  新型金融业态参与房地产既存在机遇,也存在挑战。我国货币增长高峰期已经过去,控制投资性需求政策将会继续坚持,传统的民间投资房地产的方式正在受到挑战,所以必将倒逼新型金融业态产生和发展。

  从我们不同的金融业态来看,我们有四个方面来进行分析,第一,信托方式。目前信托方式最为成熟,因为他比较有规范的成熟的运作理念和管理相关制度,但是信托方式由于受众面广,容易受到监管。

  第二,私募股权方式最值得关注。投资者主要是高端客户抗风险能力强,而且基金管理者具有非常高度的专业化。不是一般投资者可以做到的,所以现在按照合伙企业法管理规定就可以运作,最值得关注、最具有发展前景,如果发展运作规范有序的话,最不容易得到更严厉的监管。

  第三,政府发债方式投资公租房最有必要。现在中央政府出的政策是让企业、地方融资平台发债,与其让企业发债建公租房,不如政府发债。因为政府信用高,可以更好履行政府责任,引导公租房发展方向。如果把公租房建了5年都卖掉,那还叫公租房吗?政府建设公租房,可以在建设初期起到很好的规范,因为我们现在公租房建设模式还不是很清楚。

  住房问题不仅仅是经济问题,社会问题,更重要的是他是一个政治问题,中央政府应该对政治问题负起责任。REITs方式最需要政府支持。抵押贷款证券化有待进一步研究和发展。我觉得抵押贷款证券化问题和REITs也必须在今后改革中加以考虑,因为要解决众多投资者投资渠道问题,如果基金是高端的话,RIETs更符合大众投资。抵押贷款证券化可以解决企业融短贷长的困境。

  总而言之,新型金融业态进入中国房地产现在开始兴起,只要我们可以有序规范运作下去,这个小树长成参天大树是有希望的,但是这个过程还需要一个培育的过程。我的发言内容到这里,谢谢大家!

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