观点地产网 >

博鳌文档 >

>

>

正文

地产精英 博鳌论剑之三:资本时代的房地产
作者:     时间: 2011-08-18 11:35:10    来源: [ 观点地产网 ]

商业地产热浪潮如此快速袭来,企业纷纷增持和准备转型,但资本也并非都向商业地产蜂拥而去,住宅地产未来亦有可期,春天不远,我们需要做好准备。

  以下是2011博鳌房地产论坛“地产精英 博鳌论剑”最后一场对话的现场实录。讨论的主题为“改变中的房地产之三:商业与住宅的革命在资本时代的房地产”。

  对话主持:

  德意志银行亚洲区投资银行部主席蔡洪平先生

  对话嘉宾:

  著名财经专家、财政部财政科学研究所所长贾康先生

  兴业银行首席经济学家鲁政委先生

  大和资本大中华区首席经济学家孙明春先生

  易城中国总裁祝惇若先生

  复地(集团)股份有限公司副总裁殷嵘先生

  IBM全球战略联盟新兴国家云计算总经理寇卫东先生

对话现场

对话现场

  蔡洪平:第一个小问题,对我刚才的发言有什么评价没有?投资者现在担心的第一个问题就是怎么看待未来12个月中国的房地产宏观政策。因为不管调控也好,像我06年做绿地上市,你严也好、松也好,只要保持一个稳定政策,我们在资本市场融资都可以做。你们怎么看待未来一年里面中国宏观房地产政策的变化,是多变还是趋于稳定还是放松?我想请一个一个来,首先是财政部的大爷。

  贾康:我不是财政部的大爷,我是财政部研究机构的研究者。蔡总这个问题提的非常好,业界朋友首先要看大市,不能只看局部。最大的市应该在中国经济里面就是十八大,十八大前后有一些事是相对敏感的,但是因为敏感,也可能就是相对稳定。

贾康

  首先已经明确的房地产调控新政不会简单的告一段落,会按照原来的逻辑继续往前走。我的理解现在看起来一些比较严厉的行政性控制手段必须是过渡性的,如果没有真正的制度建设,就把行政的限购等等看做理所当然,长此以往,这个宏观调控应有水平体现不出来,还会引出以后的矛盾积累和麻烦。

  关键就是在今后大概一年左右,这样一个发展过程中有没有可能越来越实质性地托起保障轨上低端的有效供给,就是越来越清晰的廉租房、公租房,而淡化那种过去把产权一下推到完全产权的经济适用房,继续限制成有限产权。

  把双轨制越来越有效托起来,加强管理,防止扭曲,就创造了一年、两年,更长时间段主要靠市场机制加上必要经济手段调控,让市场轨道的房地产业更有活力发展的制度条件。这是我期待的一个发展过程,一年的进展我认为还是相对有限的。已经表现出来的严厉态度还会在一定程度延续,另外有一些不声不响的事情还会继续往前做。

  保障房是硬任务,上海和重庆房产税试点还要有耐心,观察并总结经验,延续以后的改革。我先谈这么一点看法。

  蔡洪平:我们请经济学家鲁政委说一下。

蔡洪平

  鲁政委:首先感谢蔡总,您刚才这个评价首先是一个非常成功的广告。从一年以内的政策来说,应该不会有特别大的变化,虽然我们已经看到转变的端倪。

  比如由过去单纯对房价过高的强调,同时没有注意到背后的原因,而现在更多开始强调可能供需失衡,以前只是强调增加供给,是保障房,没有提到普通商品房,但是这次在4月份温总理已经说了增加普通商品房供应这一手也不能放松,已经让我们看到政策转变小端倪,但是步伐还是不够快。

  对于未来十年,其实转变还是很多的,因为虽然从理论上说时间越久我们就会把这个东西想的越清楚,但是一些东西还没有厘清,比如物业税还有争论,房价泡沫的问题依然没有弄清楚。

  我们从05年就说有泡沫,可是我们没有看到如此坚韧的泡沫在7、8年时间不仅没有破,而且越来越大。关键是没有理清楚价格作为一个市场的东西,政府来判断它本来就是不可能的。

  我们是不是可以从泡沫生成机制入手,如果我们果真怀疑房价是否有泡沫,可以从降低抵押贷款人入手。关于保障房其实也没有想清楚,保障房初衷是为了解决低收入群体住者有其居的问题,那么有没有可能考虑房租补贴,房租补贴可以解决目前存在的问题。

  盖房子资金压力很大的,但是通过租金补贴,分期付款,这个资金压力很快缓解了。政府直接盖房,把低收入群体都盖在一个小区,小了不经济,大了就形成了贫民窟的风险。如果有租金补贴,就把这个风险变小了。如果房租这个月你收入够,就给你补钱。下个月不够,就没有补钱,具有动态调整特征。

  孙明春:贾所长是这方面专家,贾所长讲完基本上我就没有什么话说了,我非常同意他的观点。行政控制式政策是一个过渡式的,我认为接下来也应该再推出一些更多的通过税收、通过利率等等这些方面做的间接式调控,一旦间接式调控出来后见到效果,过渡性措施可能就会取消。不过我个人观点十八大之前不能有太大希望。

  寇卫东:我不是做房地产行业的,是做IT的,我从另外一个角度分享。第一,目前房地产行业面临巨大挑战,如何应对这个挑战,我觉得企业转型、行业转型是非常关键一步。我就讲一个例子,我们IBM公司到今年6月16日是100年,我们公司经历了100年风风雨雨有很多次转型,在1992年、1993年的时候,IBM就面临一个非常大的挑战。我们92年一个季度的亏损是90亿美金,当时差点被倒闭。

寇卫东

  当时IBM做了一个大的转型,一个就是从向IT服务的转型。第二,向软件的转型,我们原来从卖硬件的公司变成三足鼎立公司,一年后扭亏为盈。去年我们收入大概1000亿美金,57%是IT服务,23%是软件,硬件只有18%,另外2%是金融业务。我们把大概不到5%的业务卖到联想,联想就成为世界第三大PC机厂商了。

  蔡洪平:你认为是卖对了还是卖错了?

  寇卫东:都对,我们运行成本比联想要高得多,而且联想在全世界根本没有任何一个分支去销售它的PC,买了IBM的PC后在全世界有销售网络,所以它是赢了。IBM也赢了,我们把注意力转移到IT服务。

  房地产行业面临的挑战,我觉得主要是要转型,昨天几位专家老总都说要转型,比如向租赁市场转型。向服务转型,向商业地产转型等等,适者生存,转型是很重要方面。

  第二,IT怎么帮助房地产迎接挑战,实施转型。昨天朱会长老先生特别讲到房地产行业是要科技推动进步,任志强也谈到目前房地产面临主要是现金流问题,香港恒隆陈总也讲到现金流是关键,所以怎么用科技帮助我们现金流,我想讲一点点意见。

  第一,通过IT我们可以掌控地产集团整体运营情况,保证资金运算严格执行、合理使用。IBM和用友提供为我们企业提供了很多解决方案。比如广州富力,为他们整个产业提供一些服务。昨天我跟富力执行董事吕劲总还专门交流过。

  另外比如碧桂园,在信息化方面也是通过IBM和用友一起帮助他们做。整个提高他们财务信息的准确性,提高整体运营效率。现在有一个新的技术,昨天很多专家也说过包括海尔、用友都讲过云计算,云计算可以帮助我们房地产做跨越式发展。

  我们国家房地产行业信息化非常弱,我们虽然说资金多,但是非常弱。我们不能按照西方的路子走。按照传统建设IT的话,投资大、周期长。所以我们要一个快速发展。云计算就好在你不需要买机器、软件、设备,马上就可以得到服务。需要什么服务,你可以租赁,生意好了就多付一点钱,生意不好久少付一点钱,对现金流有好处。

  蔡洪平:第一就是要转型,第二是信息化。还有什么?

  寇卫东:我们要通过新的技术使房地产行业有一个跨越式发展,增加现金流。

  蔡洪平:云计算能计算中国宏观调控政策吗?

  寇卫东:云计算并不能对宏观政策有多大影响,但是可以影响中国的产业,比如很多城市,重庆、上海、北京都有云计划,一投资都是上百亿的,这样对整个行业产业链规划整合是很有好处的,所以这是一个新的趋势。

  蔡洪平:刚才寇总说得非常好,未来十年改革转型这个是对的,但是目前工业不一样,我们听听祝总的。

  祝惇若:关于调控政策的过去,我非常同意任志强说的,调控出了多少轮,新一轮就是对上一轮的否定,自己打自己耳光,到现在没有成功的。

祝惇若

  我们举一个美国例子,70年代的时候,美国经济一塌糊涂,里根上台刺激经济,上台第二年经济腾飞,连续8年腾飞。之后老布什打了一场仗,威望如日中天,最后经济不好,就下台。

  克林顿上台,也是经济不好,从第二年开始,美国经济连续8年非常好。这里面我们可以借鉴一个什么问题呢?一个新政府上台,最迟最迟第二年一定会有起色。我们明年开十八大,明年十八大开了后,可能明年下半年就有起色。但是其实我现在有一个新的问题,最近美国债务危机搞得全世界都是风声鹤唳的。会不会中国政府又要跳出来挽救中国、挽救世界?如果中国政府今年下半年又要扮一次英雄的的话,可能这个市场年底就会有变化。

  蔡洪平:有人说中国经济像开赛车一样。你的意思是年底又要踩油门了?

  祝惇若:我觉得中国政府比较喜欢扮英雄,如果债务危机一直下去,把欧洲拖下去,我们这边又要出来扮一次英雄,显得财大气粗的。这就是老蔡你的课题了,如果中国政府今年年底因为债务危机原因出一些政策的话,可能这个市场形势就会掉头。

  蔡洪平:你的意思是既然可以踩刹车也可以踩油门,是这个意思吧?

  祝惇若:对。

  蔡洪平:我们听殷总。

  殷嵘:今天安排嘉宾对话是非常有意思的现象,我是唯一一位开发商代表。在座几位有学者,也有经济学家,还有我们供应商,还有我们咨询服务机构,唯独我是开发商代表。

殷荣

  昨天任总上来说,陈劲松也说这次会议很成功,来了将近800位开发商代表,我想可能台下有很多开发商,我是作为他们的代表上来对话,其实我们是真的希望在座的能够影响政府决策的我们的经济学家,我们贾所长,能够帮忙呼吁呼吁,我们希望政策能够保持稳定,不要太频繁、太波动了。

  其实从中国真正的住房制度改革以来,商品房建设开发以来,这十年来我们经历过的这种调控政策还少吗?但是作为发展商非常非常辛苦的,不谈可怜吧,很辛苦。

  我们发展商一直靠天吃饭,发展商唯一办法就是政策出来了坚决执行。

  第二,我们策略选择我们的路数。当年9070政策出来了,我们不停研究小户型;限购政策出台,一线城市做不了,就往二线城市跑。二线城市投资型客户限购了,我们只能往客户抓。我们发展商没有办法影响政策,只能坚决贯彻政策,但是现在这个苦只有心中知。

  蔡洪平:昨天晚上去喝茶的时候,几个人告诉我,过去的9年,中国经济发展不容易是一个奇迹,一方面GDP全球第二位。

  第二,9年是一个非常痛苦的9年,是一个天灾的9年,是一个人祸的9年,还有调控的9年。大概讨论下来,我明白了,还有一年,就是要过渡期了,该折腾的也折腾完了,明年反而是应该歇歇了,等待新的十八大,大家对十八大还是充满信心,也就是对未来还充满信心,估计交班前可能不会再折腾了。

  有人告诉我朱镕基和温家宝什么区别:朱镕基是一个人说了算,现在温总理是谁都说了算,就他说了不算。朱镕基时代他一个人说了算,前后不能不一致。现在各个部说了算,政出多门,又跟地方搞不定,政策变成非常复杂的因素。不知道几位经济学家怎么看?首先这个不是我说的,是我听来的,你们怎么看这个看法。

  贾康:做点评论吧,毕竟是部委研究所的,反正说话也不能太放得开。我不是官员身份,但是很多时候管是比照公务员来管我。

  我是觉得蔡总刚才说的带点调侃的话确实反映现在在政策协调、管理层面的现实问题。我举一个例子,比如前一段说的沸沸扬扬的关于中国的奢侈品、关税到底应该怎么把握。按照常理来说应该在管理部门内部做一个充分沟通后,给一个清晰意见给大众,可以听取大众意见后再改进。但是没有道理是说我们管理部门某一个部门给出一个马上要实行的信息了,然后另外一个部门又给出一个信息,说他那个思路根本不对头。

  这样的一个博弈也不是说绝对的不好,但是违反了我们一般的政策调节里面的那种他的比较合理的协调程序,这是我的一个评价。它表明我们随着社会经济发展,管理部门越来越带有特定视角、偏好诉求,更需要大家从全局出发有效率沟通协调,形成一个管理部门有连续性、有稳定性的政策意图公布给大家,这是一个比较合理的一个我们以后改进管理方面值得争取的方向。得要承认的是有的人说得很刻薄,中国现在有的管理部门实际上不是部委这一级决定事情,是司局长专政甚至处长专政。

  蔡洪平:他们说是处长专政下的总理负责制,不是我说的,我听来的。

  贾康:现实必须正视这个问题,一方面精简机构,另一方面必须有一个管理环节。如果没有一个好的制约机制、纠错机制、磋商机制,一定会在所谓的处长专政概念下引发出很多低效率甚至误配置,这是我们值得警惕的。

  鲁政委:这次开会800罗汉济济一堂,多躲闪,少直面。这样情况下怎么会有真正的比较好的最终政策出来呢?因为我们独立冷静思考越来越少,包括学者的独立冷静也很少。尤其是美债问题后,国内声音一边倒,可是你看到中国亏的吗?没有亏。

鲁政委

  蔡洪平:你说美债撤出来,昨天上午我参加李克强在香港一个会议,私下也讨论了。撤和不撤已经不重要,毕竟买了那么多国债。我们现在几个扭曲的,电价扭曲、房地产扭曲、外汇政策扭曲,我们就不能把外汇买回来不要结汇行不行,一结汇有3万亿,又增加了市场流动量。结汇后又买美元国债,这8年来,美国不断逼我们升值。接着我们增加出口,出口后,他们买了便宜货,还说我们中国人通缩、通胀等等。赚了外汇又买他国债,他拿了国债航空母舰一下开到南海,我们是什么模型?现在开始,外汇咱们直截了当,不要结汇了。你让中国的民营企业买,现在很多民营企业不坑不哈买了很多资产,南美森林、钻石、矿场都是中国人买的。为什么买那个票子。外汇改革势在必行,我认为这是一个改革的事情。

  鲁政委:我只是由这个引出来说中国学者独立冷静思考依然很少,谢谢!

  孙明春:我也借此机会讲讲我工作的特点,我们三位都称为经济学家,但是经济学家与经济学家是不一样的,就像医生与医生是不一样的。贾所长是属于政策经济学家,主要职责就是为政府出谋划策。我是属于市场经济学家,我的主要职责是为我的客户提供正确的预测,对市场的预测、对经济的预测,我的职责不是为政府出谋划策。

孙明春

  另外我也注意到一点,我以前在政府做过,这些年我也不太为政府出谋划策,一年关于政策的也就讲一次到两次。为什么?一方面不在其位不谋其政。另一方面,我意识到一点,如果你在外面,了解的信息和在政府里面了解的信息感觉到的约束是不一样。

  蔡洪平:你当过处长吗?

  孙明春:我还没到就离开了。我想讲一个道理,我们在这儿说很容易做的事情,实际上我们看不到政策约束,所以我也不乱讲,讲了也没有用。谢谢!

  寇卫东:我从另外一个观点看看,我们怎么样,一个是把我们3万亿存款用好。一个方面我们要向资源,向一些矿产,收购这些资源,而不是光买国债。另外,中国的转型,现在制造业很低端的,跟人家打工的,怎么向高端走,这就需要高科技。

  我觉得用一些钱可以多投一些高科技,可以产生附加值的,这样对国家是很有帮助的。

  比如新的科技技术,不光IT技术,包括生命技术等等。美国领先,最主要是两个东西领先,一个是科技、一个是金融。这两个是它最核心的东西。我们中国制造业,经常给人家打工的,所以我们要用一些资源做一些高端的事情。

  另外,我们中产阶级、中产社会太少,在美国是橄榄球,两边小,中产大。所以稳定。我们国家不是这样,我们怎么样增加在座中产阶级收入,这是关键。如果把这两点,向高端科技发展,给高附加值,中产阶级收入多,对内消费拉动起来,这样中国可持续增长就有希望。

  祝惇若:我今天上台前看名单,我吓一跳,谈资本,上面都是大名鼎鼎的经济学家。我上台之前就要掌握一个原则,今天最好不要和姚明打篮球。说到政策,所有政策归根到底最后就是两个字:维稳,这是国家的头等大事。

  蔡洪平:在过往8年里关于房地产政策不用多谈了,各种报纸、各种聪明学者、各种地方政府,有上海模式、有北京模式、有重庆模式,都在讨论。中国基本上是没有统一的说法,现在已经没有对和错而已,但是我相信这是一个基本政策。

  贾康:从研究者为谁服务这个角度谈点感想,比如我这儿更侧重为政府出谋划策,另外一些学者更侧重为市场、客户出谋划策。我的理解可能在某些分工方面这种特色是无可讳言的,但是在一个可以经受时间考验的研究者的出谋划策努力之中,应该努力使自己出谋划策为政府和为市场和为市场的投资者都能够起到正面、有益的作用。

  我认为如果真正有一定水准的研究者,既对政府完善政策有用,也对市场主体怎么样顺应机遇把自己作为一个有所作为的企业家在市场上做大做强有所帮助,在内部这两者是互通的,不是简单截然对立的。只要真正把握住了经济内在所谓规律性,应该就是共赢的。政府和市场主体在以后,一定是要求共赢才行。如果不是共赢为前提,中国要出事,而且矛盾积累到一定程度,还是大事,我们一定要努力避免这个情况出现。

  蔡洪平:有时候我们在外面讨论的时候,想起一位伟人说的话,他就是邓小平。深圳市委旁边邓小平画得最像,每次司机开车经过,我让司机开慢一点,我感谢他,我深深向他鞠一躬,他说发展是硬道理,我相信中国所有问题必须在发展中求稳定,在发展中抓科学,而不是科学发展。这几年火车跑得这么快,火车是抓运力的,怎么抓运速去了。这科学吗?不科学。

  很多东西越来越不和谐,我们提倡什么,什么都没有做到。我们千万不要忘记一件事,咱们还是发展中国家,我们大而不强,我们富而不文明,我们还有许多东西需要不断完善,过去20、30年是数量建设,今后能不能是质量建设,人的素质、产品的素质。还是那句话,发展是硬道理,我们请殷总作一个总结,您是发展商。

  殷嵘:主持人提到这幅伟人的画像,我家还在深圳。90年代初本人从事房地产业,看着这幅画像长大。其实这幅画给深圳人民、给全国人民带来非常大的震撼和启示。作为发展商来说,其实在座同业来说,全国人民来说,我们是希望整个社会持续永恒发展,但是我们希望这个永恒发展是一个有质量、有水准、有素质的,是能够让我们社会各行业充满幸福感的发展,谢谢!

  蔡洪平:未来是有希望的,十八大以后更有希望,未来中国向朝着更加高质量的方向发展。国民素质更高,政府管理水平也更高,谢谢各位嘉宾,谢谢!

24小时热点>>

观点地产网关于本网站版权事宜的声明:

观点地产网刊载此文不代表同意其说法或描述,仅为客观提供更多信息用。凡本网注明“来源:观点地产网”字样的所有文字、图片等稿件,版权均属观点地产网所有,本网站有部分文章是由网友自由上传,对于此类文章本站仅提供交流平台,不为其版权负责。如对稿件内容有疑议,或您发现本网站上有侵犯您的知识产权的文章,请您速来电020-22375222 或来函ed#guandian.info(发送邮件时请将“#”改为“@”)与观点地产网联系。