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2011博鳌房地产论坛主题论坛模式的革命之城市运营
作者:     时间: 2011-08-17 21:26:20    来源: [ 观点地产网 ]

城市运营是大家很关心的课题,房地产离不开城市,城市当然也离不开房地产,政府管城市,开发商做地产,企业目标是怎么利润最大化,同时规避风险。

  以下是8月17日下午“2011博鳌房地产论坛主题论坛:模式的革命之城市运营”现场实录。

  对话主持:

  世联地产首席技术官黎振伟先生

  对话嘉宾:

  呼和浩特市人大常委会副主任、工商联主席李岳清先生

  长沙先导投资控股有限公司总裁邹林先生

  奥宸地产董事长特别助理姜海先生

  方兴地产(中国)有限公司总裁助理、长沙公司执行总经理张志超先生

  广州新城市投资控股集团有限公司董事长曹志伟先生

  三盛地产集团总经理程璇女士

  卓达集团总裁助理陈松先生

  三远集团(福建)有限公司常务副总裁陈章勃先生

  北京三磊建筑设计有限公司副总建筑师范黎先生

  加拿大笛东联合规划设计有限公司中国区总裁袁松亭先生

  广州华誉景观工程设计有限公司董事总经理张明燕女士

  黎振伟:欢迎各位参加我们的论坛,我先把表拿着,我们尽量不要超时,我的表现在是5:30分,我们有11人,给40分钟。我们只能每个人讲3分钟,一过时我就提示。我们的题目是城市运营。城市运营是一个大家很关心的课题,房地产离不开城市,城市当然也离不开方面,政府管城市,开发商做地产,政府责任怎么把资源更好利用,企业目标是怎么利润最大化,同时规避风险。问题是现在政府在考虑城市如何发展,土地如何卖,价怎么开,我们开发商在思考这个地能不能买,盖什么房,盖了给谁住,我作为顾问公司,我们经常为两边做工作,我们既为政府做土地的整合工作,怎么去卖。我们也为开发商做拿地研究,出什么价买。我们这个角色会出问题,很多好的项目没法找到开发商,很多开发商没法找到项目,因为政府有些规划不合理,价格太高,成本太高,政府也说找不到好的开发商,因为他不能做大型建筑、不能做商业。这样矛盾就出来了。我们论坛关键是如何运行城市运营,如何找到一个科学模式,让我们政府的拿地出来有人买,开发商有钱能够买到地。我给的题目是城市运营从认识到实践,我用了2分钟,首先第一位嘉宾是呼和浩特人大常委会副主任李岳清先生,呼和浩特现在发展的很快,从您角度怎么看这个城市运营?从政府到开发商,谈谈您的认识。

  李岳清:现在运营城市全国已经提了很多年,现在还在提。现在这个经济形势下,我们不运营城市,我们还能做什么?你可以讲很多,我们有新兴产业7、8个,但是实际上我个人认为今后一段时间或者在走过来十几年时间里,中国经济从宏观经济角度最大的推力是中国大规模的城市化,在这个背景下各地政府都在利用城市化过程中来运营城市。大家关注一位学者,中国宏观经济王建秘书长,他的观点很对,他讲一定意义上中国工业化已经超前,城市化适度滞后,要想解决中国经济所有问题恐怕还有一个在一定科学合理前提下适度加快中国城市化进程。只有加快城市化进程,很多问题都可以解决。在这个过程中有几个大问题需要解决,第一个问题就是说我们对于城市化的理论,对房地产的理论我觉得认识还是不够的。去年博鳌论坛之后,我跟陈诗涛秘书长讲了几件事,今天我就有一个感受,就是一定要一个声音,这个声音不见得是论坛的声音,让我们各级官员包括老百姓一定要认识到全世界大多数国家现代化过程是什么样?比如房价,大家感觉这个房价高了低了,是不是只和我们计划经济年代比,和我们过去搞福利房时代比,或者搞商品房初期比,一定要有这方面的声音。现在什么声音多了?党政领导声音多,新闻媒体的角度所谓反映基层老百姓声音多,这个社会一定要有各方面声音。另外在城市化过程中,包括论坛过程中,不应该是一个标准,恐怕是多个标准,包括决策,包括媒体,包括企业界,不能用一个标准,一种思维来看待我们在城市建设特别是房地产领域出现这么复杂的问题。由于时间关系我就不多讲,我就说这个标准应该是多样的。

  黎振伟:我们要加强理论研究,要多一点市场的声音,还需要多一点人来一起判断,而不是光一个领导来判断。第二位嘉宾是来自长沙的邹总,我们听听邹总作为一个政府大型地块城市运营商是怎么想的?

  邹林:谢谢主持人,很有幸能够一起来探讨城市运营的发展。刚刚这个问题是一个蛮好的问题,我以前在香港工作,不到政府去,不太知道政府怎么想。但是今天我自己操盘100亿,代表长沙市政府开发大河区先导区,为了要建设一个新长沙,里面商机非常多。之所以为什么要我们这样一个相对专业的团队过来,就是政府可能在过去规划中发现有一些要提升的地方,为什么有些声音说房价很高,是因为政府。我去到长沙后,我对任志强先生今天上午观点就有了不同看法。其实地价很大部分并不是因为政府推上去,是因为我们城市新城建设中要付出巨大的拆迁成本、基础设施建设成本、水电气、学校医院等等,这些公共建设投入非常大。我们目前长沙也就是5%左右的利润。如果一个城市运营没有一定利润会面临什么状况?因为每个政府的钱都是来自于,一部分是财政,很大部分是靠融资,如果有巨大的开发还款需求,所以他必须找到一个平衡。这样他才能保证,我们现在在说推出政府融资平台以及国家的城市风险,目前这个主题一直在有讨论,其实很重要一点就是城市是必须能够健康运营,不能破产,所以必须制定一个最低的地价,但是谁把它做上去呢?我也做过开发商,我知道是因为我们太想要这块地,于是互相竞价,于是拿股民的钱,来拿这个地王。地王不是政府造就的,是开发商造成的。如果每个开发商都能保持一份理性,根据科学规划和未来市场的需求,我的价格水平在哪里,我的市场定位在哪里,我能出什么样的一个成本去拿这块地,加上建设运营,将来我能卖到什么价钱,对未来有一个科学预期,就可能说令这个城市健康发展。这是第一点。

  第二点,其实因为刚刚我们人大的领导有说过因为城市进程非常快,不排除有个别地方政府因为要完成指标,这是城市资源的竞争。如果长沙不发展,可能就是武汉发展,如果武汉不积极发展,可能就是呼和浩特跑在前面,大家都想自己的城市城市化进程要快,当然就会出现资源的竞争。某些城市看到前期的时候有一些低水平发展,重复建设,所以说规划是很重要的,一定要引入好的策划,不仅是楼板,包括城市,只有策划好城市,才能运营好城市。谢谢!

  黎振伟:谢谢邹总,这是我听到最专业的运作这么大一个区的一个政府的职业经理人,很专业。说真的城市运营是一个很复杂的工程,邹总的观点我很认同。他们稍后有一个土地推介会,我看看是不是像他所说的这么专业。第三位嘉宾来自奥宸,这个公司总部在深圳,他们公司在旅游地产方面做得很出色,觉得旅游地产也是城市运营一部分,姜海先生,很多人认为旅游地产不好做,你们公司怎么看待这个问题?

  姜海:首先有一个观点,中国城市化到了哪一个阶段,在一二线城市可以说到了后城市化阶段,等于第二个阶段,这个阶段做综合开发,物业经营。但是广大三四线是,包括交通配套不发达的区域还是在做城市化普及阶段,其中很重要一块就是做资源开发。奥宸为什么会选择旅游地产?奥宸以前也是做纯住宅的,在这两年有一个转型,一方面往旅游地产。另一方面往三线城市综合体。选择旅游地产,一个是因为整个大众消费。旅游产业上升到国家战略高度。旅游已经成为中产阶级以及中产阶级以上核心消费之一。从市场实际需求特殊基础上,然后根据目前旅游现状,包括资源开发现状,我们大量旅游资源都是在配套和交通不发达的三四线区域,我们就需要帮助这些区域挖掘资源,实现它的城市化功能,进一步挖掘旅游资源、旅游城市战略打造。在这个基础上还想说一点,旅游地产并不是说完全在偏远地区或者纯风景地区,比如深圳、上海,包括北京,其实同样有区域性旅游地产。比如说深圳的观澜湖,这个片区是以高尔夫为特色的旅游地产最典型的一个项目的试验区,比如上海的东滩,有大量小规模旅游地产、旅游地产代表性项目。最后一个,讲到城市化,现在有一个困局。地方政府过多依赖土地财政,过去十年我们大量盖住宅,开始一些商业尝试,但是其实并没有完全让地方政府摆脱困局,未来对于地方这种产业的挖掘,文化挖掘和资源更进一步挖掘,我相信通过房地产,通过地产反过来促进当地经济发展和产业提升,以此帮助政府土地财政困局,未来开发商能够探索出这个模式,能够帮助地方政府摆脱土地财政困境模式,我相信这种模式在中国会非常成功。谢谢!

  黎振伟:谢谢,姜先生,您的企业真的不容易,要帮政府解决财政,这是一个世界难题。下一位嘉宾跟我们刚才的邹总的项目有点关系,他是来自方兴地产中国有限公司总裁助理张志超先生,方兴地产是央企,是500强,他们很多五星级酒店,从运营角度,政府是很希望的。另外他们在长沙那个项目本身就是先导区的,有几千亩。你们作为这么有实力央企业,你们怎么看投资运营,你们实践投资运营呢?

  张志超:很荣幸参加这次研讨,我是来自企业,今天讨论这个话题,关于城市运营,可能有点勉为其难。因为传统意义上讲,大家认为可能城市运营是政府的事情,今天既然是这样一个命题,那我就谈一下关于城市运营的一个粗浅的认识。城市在发展过程当中经历了几个阶段,第一个是城市形成阶段,也就是城市建设期,第二个就是城市管理期。第三个阶段应该是城市运营期,所谓城市运营应该是城市发展一个最高阶段,也是一个最高形式。第二个对于城市运营的认识,就是城市运营的主体是谁,我的理解是这样的,过去我们城市管理应该说是单一由政府主导这样一个管理模式,进入到城市运营应该是由全体整个社会参与,由政府主导的这样一种管理方式。当然这种全民参与,可能企业,尤其是参与城市建设的这些企业要有足够的话语权。第三个关于这个的认识,就是如何使我们的城市运营更富有效率。我的理解应该是这样的,所谓城市运营就是应该要把经营的理念至始至终贯穿到整个城市发展过程中。也就是说城市规划过程中就要考虑运营的理念,城市建设过程当中也应当要考虑城市运营的理念,包括后期的城市管理。以上是我对于城市运营的一个粗浅的理解。

  第二个话题,刚才主持人要求在座每一位嘉宾谈关于企业如何在城市运营当中参与或者是叫做实践。我想方兴地产跟我们兄弟的地产公司发展经历都是差不多的,都是从住宅、写字楼、商场、酒店、城市综合体、旅游地产、片区开发、城镇开发这样一路走来。今天我作为企业谈一谈我们在城市运营当中的实践。关于我们绿色低碳,我们在这个里面做了一些区域式,包括一些地缘热泵、光伏这些低碳考虑,为未来城市高效运营奠定了基础。我们在整个规划过程中把智能化放进去了,因为城市运营是一个庞大的系统,在路网建设中我们把智能化基础设施都已经做到了整个片区里面,这样为未来我们把这个片区交给政府,而政府做城市运营打下了良好的基础。

  黎振伟:张总他们是主题清晰,运营有效,他的社区开发是产业跟地产结合,系统运作。下一位嘉宾来自广州,我的老乡,曹志伟先生,广州市政协委员,也是广州新城市投资控股集团有限公司董事长。

  曹志伟:城市运营这个话题我几乎很少接触。原来最早从事城市建设,在政府部门。从这个角度看,另外从企业去看政府做城市运营角度谈点自己的想法。我觉得政府在经营城市的时候,如果有一点运营的角度去看的话,就不会太短视。其实在内地我们投资考察项目的时候,有些地方连污水处理厂在什么地方,这些他们都没有考虑。从政府投入到土地上或者地底下投入多少,可以预见这个城市未来能运营到什么程度。如果政府运营一个城市,首先应该做一点调查,它的城市定位,以后未来发展区间,支持城市持续发展动力在什么地方。围绕这个定位再做规划,这个规划在整个过程中无论经济起伏都应该坚持。而不止是趋于某一种政绩要求下就把土地给卖了。因为你引入一些对城市有持续发展支持作用的企业,靠长期税收带动经济的发展,创造一些就业,我认为这才是可持续的,我们经营商业地产来讲,做一个商业地产和做街铺不一样,街铺卖了就可以了,而做商业地产指望着经营几十年。我就谈点体会。谢谢!

  黎振伟:曹总观点就是科学定位、有序发展,不要老变,土地价值变来变去,搞得大家很难做了。广州现在旧城改造也挺头疼,这个课题有空再请曹总交流。下一位是来自三盛地产集团总经理程璇小姐。您是来自福建的企业,你们企业在土地储备方面还是蛮大的。你的实践怎么样呢?给大家讲点你们的经验。

  程璇:我是来自福建的企业,福建三盛,我们目前在全国各地都有开发,在福建、成都、青岛、武汉,接下去包括江苏、扬州都会有开发。我们做的项目很多,有城镇的项目,有县里头的项目,有三线城市木,也有二线、一线城市项目。我在这里谈目前城市运营三个误区,第一,政府的误区。现在很多政府误区集中在拔高市区容积率这块。现有我们在做的好几个城市,这个城市它的容量,可能只能容到2.0、3.0容积率,结果为了土地利用最大化,把容积率拔到5.0甚至6.0,这个造成什么样重大的影响呢?就是今天早上几个专家都讲过,地下管网、很多配置,包括学校、医疗,很多配置没有办法做到。这个误区就造成了整个城市人口泛滥成灾,而且很多城市为了土地最大化,把市中心原有能够挤出来的,甚至2、3亩的土地都拿去挂牌开发。让市中心根本没有办法呼吸,我觉得第一个是政府的误区。第二个误区就是我们开发商的误区,开发商一直把很多城市运营,跟着政府走,被政府牵着鼻子走,我们上面的的经验就是当我们拿到大的地块,我们主动跟政府要政策,像我们在福州市中心做的1300亩国际公园的项目,那里面原有很多道路、很多建设的投资应该是政府来投资的,包括周边的一些学校,包括我们自己里面配置的一些像国际交流中心、一些城市的公园,我们都主动跟政府提出来由我们来投资建设,这样子的话,让整个城市化进程能够加快一些,我觉得开发商要做的就是承上启下,我们怎么把这两个很好结合起来。很多东西如果指望政府,政府是没有时间的。他可以三年交付给你,也可以五年交付给你,也可以十年之后交付给你。我们要做的就是提前加大投入,把政府做的事我们也接过去可以把它做起来。第三个误区就是老百姓、消费者误区,很多消费者总是感觉到一线城市、二线城市、省会城市才是进城,不是这样的。农村人口在村里进到镇里头,这就是进城了。镇里头进到县里就是进城了。原来我们城镇开发项目也非常成功,比如福建一个很小城镇,光桥的地方,4、5年前开发的项目,到现在还在不断加大开发,那里老百姓,周边所有村镇里头老百姓只要有买房,一定到我们温泉新都城来,大家定改变这个观念,三方都改变这个观念,才能达到共赢。

  黎振伟:谢谢程总,说到三个误区。第7位嘉宾是来自卓达集团总裁助理陈松先生,你们主席说最南到三亚,最北到东北,你们最早参与城市运营。跟我们分享一下你们的经验。

  陈松:今年是博鳌的十年,也是关注下一个十年,所以谈一些带有规划性或者长期性的问题。因为房地产每年都调控,尤其是近十年来,大家很多都特别关注调控当前的问题。我们这个企业在十年前就决定了要跳出传统的房地产,当时提出一个叫跳出房地产做房地产,不再做单一的住宅地产。因为住宅地产是受调控最早。十年前我们就进入了海南三亚、呼伦贝尔,在囫囵倍儿做一个边贸城,在北京做一个大学城,类似这样和其他产业融合的开发模式。经过十年摸索,目前在港口,我们现在在山东的文登,刚才谭市长也介绍了,我们建设了一个30万吨的国际大港,大概十年左右时间建成,这是全国唯一一个拥有建设权、经营权和所有权,我们现在的港口基本上都是国有的,民营的很少,而且这么大的只有我们一家。还有一个做了一个临港产业园区,40平方公里,来进行产业整合,因为有了港口后,就可以迎接这些大的产业来落户,实际上是带政府做招商整合。再一个,我们有一个20平方公里居住度假板块,所以在城市运营方面有了这样一点点探索。我看了这里面有三个问题,叫做中国城市运营的现状。中国城市化现在是50%,为什么我们要做这个,很多人很怀疑在那样一个地方进行这样大规模的开发会不会失败,风险在哪里。我们当初是在2008年金融危机最严重的时候拿到这个项目,它的主要依据就是因为中国城市化进程这是一个不可避免的。30年时间到了50%,中国城市数也增加了,655个。这么多城市在30年间成长起来,拿我们威海来看,20年前大概就5万人,10多平方公里,现在15万人,140平方公里。产业设计,你必须要能够结合当地特点进行产业设计、整合。第二,是不是国家大的重要发展区域。否则的话,你借不上这个大的政策优势,很难能够有大发展,譬如说在珠三角,咱们说的东莞原来是一个镇,后来成为了一个将近1000万人口大城市,还是因为占据了国家优势。我们选择在2011年1月4日国家战略,第一个海洋新区,这也给我们决策投资提供了依托。还有城市运营商,顾名思义要站在城市高度提供相应服务,而不再是一个简单房地产开发了。

  黎振伟:您的观点其实很清晰,地产发展多元性,参与城市运营的先知先行者。下一位嘉宾来自三远集团(福建)有限公司常务副总裁陈章勃先生,也是福建的开发商,你们谈谈企业如何参与城市开发?

  陈章勃:大家好!我来自福建的房地产开发商,我们集团从99年就开始涉足房地产,从普通住宅现在一直向高端住宅、旅游地产去发展。对今天话题,城市运营,其实城市运营这个话题对我们房地产企业尤其是我们这种民营企业来讲,这个话题可能比较大。作为我们房地产,我个人这样认为,我们开发的项目在整个城市运营中不能单单仅限于这个项目在满足城市规划建设,还有客户需求的前提下,我们能结合城市的规划,成为他有机的组成部分,把这个城市建设的更好。这是我们接下去一个观念。我们起的作用,衔接政府和市场的桥梁让所开发的楼盘成为城市组成部分。

  黎振伟:开发商做好城市运营的桥梁。最后剩下10分钟,留给我们三位设计公司。城市运营,政府是决策者,开发商是操作者,当然还要一个很好的艺术者,我们怎么构建它的设计。我们经常看到中国城市发展越来越快,但是上午嘉宾说到了留给社会很多的垃圾,我们规划不合理,我看到很多这样的规划。下面请北京三磊建筑设计有限公司副总建筑师范黎小姐,您谈谈如何做一个好的规划。

  范黎:对来讲,城市经营,如果光说这个题目,那肯定就是城市的定位,然后它的发展策略,然后它的规划,一直到他的推广。我认为最重要的是一个城市必须有它的特征,是可持续发展的。我们公司三磊设计也是把这个作为重点之一来做。我们曾经做过一个研究,把成都、重庆、杭州、北京、天津、沈阳30年以前的照片和现在照片对比,现在照片就太相象了,每个城市都有CBD,然后千层一面,这是应该避免的问题。我在法国做了20多年设计,经常访问这些城市。比如巴塞罗那,你看城市发展,可以通过阅读建筑看到城市历史。他有城市老城区,从老城区到大城区,当时中产阶级起来后建成的一个城区,到现在还不断有新建筑,很多挪威大师在那儿不停留下新作品,这些新作品就成为城市的兴奋点,并且欧洲整个城市规划有很多城市的透气孔,经常有城市小绿地,这些都是咱们做城市规划应该吸取的。在北京城里面走的时候,你没有办法停下来,他不是一个给行人的城市。而欧洲尺度特别宜人,你就可以在街上走,进行一些交流。我们现在做新的城市规划的时候,我们三磊公司希望通过城市规划,通过建筑设计来达到这种更人文化的、更宜人的空间效果。比如说我们正在做的刘文采新公馆建筑,类似小城镇建筑,我们希望通过规划,能够达到小城镇空间,那个城镇空间市民可以停下来进行交流,并且再通过建筑本身、绿色建筑手法来达到这些目的。

  黎振伟:谢谢范小姐,城市规划不是只有大广场,还有很多小空间,一些绿地。上个礼拜到贵州一个小的镇,都要做一个30宽的大宽敞,我觉得这种规划太浪费。下一位来自笛东联合中国区总裁袁松亭先生。您怎么看城市运营呢?

  袁松亭:作为设计师来说,对于城市运营这个词,对于我来说应该最早在90年代的时候接受到这个词。当时我记得在中国城市规划界对整个城市运营提出很多大胆的想法,我觉得可以用三句话来概括,就是用经营的思想来规划城市,用经营的手段来建设城市,用经营的方式来管理城市,这是在90年代形成对城市运营比较基本的一个概念。就我自己理解而言,我觉得城市运营在一个实体上应该包括软的实体和硬的实体。软的包括景观特色这些,硬的就包括刚才很多嘉宾谈到的如何城市的房屋建设、基础设施、环境整治这方面。我一直觉得从90年代开始一直到现在,我们实际上对这个概念有一个比较片面的认识,也就是说把所有城市运营的目光关注到了这个硬件这块,我一直在想这个对于城市运营的这种片面的理解,是不是导致了中国经济被房地产所绑架的一个起因。我觉得有这种可能性。在今天这个地方来做,我真的搞不清城市运营是我们未来发展方向还是说成是运营是值得我们反思的一个东西。但是至少我们来看这个东西肯定有正反两方面观点。中国目前土地财政与城市运营肯定有着直接的关系。针对这样一个情况,我是建议在今后城市运营当中我们应该避免两个误区,一个误区就是城市运营不是仅仅城市土地运营,也包含对城市文化特色方面运营。

  黎振伟:最后一位来自广州的,他是做环境的。广州这次亚运会给人最大的感受不是楼多了,而是环境好了,这是城市很大一笔,张总来自广州华誉景观工程公司。

  张明燕:我认为黎总是最好的主持之一,每次都充分调动大家的灵感。首先我认为城市运营对城市的作用是非常不同的。比如对于初级城市运营,首先有一个定位的问题。早年王志刚先生写了一本书叫做《找魂》,政府找他做城市运营第一步就是找方向的问题。但是到了一线城市,像这次广州亚运会,我的体会也非常深,这次亚运到底要做到什么样的程度,这是政府非常需要去定位的,而且定位的也非常成功。通过这次亚运会,大大提升了广州的环境,而且被福布斯评为中国大陆最具商业魅力的城市,这是一个非常好的荣誉,这也是通过城市运营所带来的硕果。在亚运会设计过程中,我们也参加了一些设计,其中包括增城龙舟赛区的设计,增城它的定位又差不多是三四级城了,所以他充分利用这次机会给他自己做一个定位。当时以广州的后花园,特色的景色以及这种绿道,成为都市人休闲的一个地方。所以当地农民也富起来了,达到了一个非常多赢的效果。所以城市运营实际上是政府、企业、市民、专业机构各司其职,最后能达到一个多赢的效果。谢谢!

  黎振伟:谢谢!我们张总的总结不做。我最后说一句话,以负责任的态度、科学的方法、产业的目标、市场的意识来经营城市,我想肯定会做得好。谢谢各位嘉宾!

  主持人:谢谢各位嘉宾的精彩对话。请台上的嘉宾留步,工作人员邀请台下的嘉宾上台,我们一起合影留念,谢谢!

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