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2011博鳌演讲 陈劲松:路向何方--房地产行业的大趋势与小趋势
作者:     时间: 2011-08-17 16:34:01    来源: [ 观点地产网 ]

2011年8月17日,“下一个十年改变中的房地产”2011博鳌房地产论坛正式开幕,本届论坛已经邀请到了朱中一、樊纲、陈淮、巴曙松、陈启宗、任志强等专家学者以及八百位企业精英参会。

  以下是深圳世联地产顾问股份公司董事长陈劲松先生现场演将实录

  陈劲松:前面的演讲,尤其是上午大家都说了,刚才周卫军先生给我们演示了非常好的,万科在怎么做。万科做的都是趋势,实际上我就不讲这个趋势,我今天想讲的主题是:目前依然是房地产重要的市场的窗口期,供大家参考。因为我们来自前线,今年上半年世联大概卖的楼超过630亿,当然收钱是有点问题,但是整个增长超过我们预期。如果这样的话,目前我们对市场怎么看,就成为一个重要的问题。我在来的飞机上我读谢国忠先生一本书,他说房地产泡沫来临的时候我会告诉你。他书中有一个重要的预测说中国房地产泡沫必须要现在就开始爆,而且目前已经开始到了临界点,下降的幅度可能会非常非常深,具体数我就不说了。

  我读了一系列包括国际机构的一些预测,好像有一个共识,就是中国房地产市场泡沫在这一轮重压之下,应该在今年或者是明年就应该出现而且爆堡。这个共识跟市场是不是一致的?由此我想起我在研究生时读的一本书叫做《增长的极限》,可能在座诸位都有印象,当时这本书非常非常有名。《增长的极限》是1975年左右出的,我在80年代读到,当时他有几个重大预测,而且花了大价钱,很多很多研究。到现在就没有人追究他了。这个预测到底准还是不准。我跟大家回顾一下当时是怎么预测的。当时增长的极限,这个国际一流研究队伍做的预测是,有几个非常简单的,大家一听就非常有意思。2003年全球黄金就消耗殆尽,已经挖空了。2006年全球白银已经全部挖挖掘完毕。2013年全球石油开采完毕。按照当时世界的增长,当时平均增长不超过5%,按照这个持续增长就会出现这些问题。我们知道从80年代开始世界的增长远远的超过了罗马俱乐部当时的预测,我们现在的增长,因为中国因素、印度新兴国家的因素,远远超过了当时的速度,而到目前位置,罗马俱乐部预测的所有全部失效,包括森林面积、包括淡水、包括垃圾、包括我刚才说的石油,可见权威的预测有的时候并不是共识。这个所谓的共识是一个媒体的共识。今天在座有很多媒体朋友,我要说的是明星或者权威的说法只是一种说法,我们怎么判断目前市场形势和未来走势呢?我的建议是看看沉默的大多数。沉默的大多数不被写进新闻、不被微博关注,但是可以被细心的统计,这就是我今天来这里给诸位打打气一个基本的原因。

  我想说几个问题,第一,我们中国房地产界为什么总是关注短期的资讯,太关注短期资讯了,以至于每年的博鳌论坛成为大家互相感受气场的一个重要场合。否则大家觉得心里没有底。我们的媒体也在关注非常短期的资讯,我问媒体朋友大家喜欢听什么呢?说大家还是希望听到下半年房价是跌还是不跌,政策出到什么程度,还是希望听到这些。为什么十几年来我们一直在这个短期上打转转,而忽视了我们的中长期呢,不是因为我们水平低,实在是因为我们的环境带给我们所有的人,房地产参与人,一种完全的不确定性。这种不确定性体现在,首先第一,市场规则。市场规则不确定。市场规则的不确定性体现在我们可能两年发生180度转弯,可能一年内不断加码,比如说限购,我们不知道下半年怎么限购,哪些城市、哪些项目应该做什么安排。这些是完全的不确定性。当市场规则不确定。第二,市场规则发展到今天到了什么程度呢?叫做叫停市场的程度。比如说一个正常的市场哪有从资金来源、土地供应、购房者资格到贷款全部的限制。所以我当时有一句话,管他叫中场休息,就是市场已经不是市场了,市场已经被叫停了,现在完全是行政。在这种情况下,我们关注短期我认为也是一种必然。是不是我们关注短期能够救到我们呢,或者我们有一个确定的战略呢,本人认为根本就不是。我们一个房地产发展项目怎么也得3、4年,我们现在土地越圈越大,要搞十几年。如果总是在短期打转转,我们连一个项目的策略都制定不出来,那么何谈长远发展?

  在这种情况下我要跟大家说千万不要被虚假共识所迷惑。我们现在要看到的是沉默的市场,被细心统计的市场和以前被管制的市场发生的事情能够给我们一个什么样的长远提示,我认为这个极其重要。这是我说的必要性。

  第二点,央行说房地产下跌50%,对中国银行体系没有影响,经过了压力测试。我跟大家说这是极其不负责任的说法。我们知道吗?全球浮动资产总体的分布大概是这样的,如果以正常年份,不说经济危机发生,也不说非常泡沫的时候,如果按照2004年全球浮动资产大概是这样分布的,55%是房地产,当然包括商业地产。25%是债券。19%是股票,不到1%,大概0.9%是黄金,不到0.2%是所谓的收藏品。房地产到目前也是全球浮动资产最主要的承担者。这是第一个数据。第二,全球浮动资产有多大?全球浮动资产是GDP的4-5倍。中国跟它有没有差距?有,中国是一个浮动资产不发达的国家。说央行的说法为什么有问题呢?就是它单只考虑房价按揭的因素。如果房价下跌,抵押贷款不出事,50%问题也不大,这一点我坚决同意,没有问题。但是总体经济将发生严重的问题,而银行是总体经济直接的承担者,银行当然会有问题。大概是如果房价下跌25%,不用50%,GDP下降15%是过去几年来OECD国家统计的基本概念。同时我们的建造、我们的相关所有行业会出现所有问题,这依然是真理。我认为刘明康脑筋不正常,这样说肯定有问题。

  目前为什么说房地产还是面对着重要的市场窗口期呢?诸位,今年的市场发展当然有一些结构性的变化,但是市场依然是非常非常强劲。我们知道在如此所谓的市场机制叫停的情况下,今年上半年我们看到的市场成交的总量依然超过了我们去年最乐观的预期,今年前十位开发商的数,刚才周卫军已经说了,事实上前TOP20成交总量中位数增长已经超过了50%。在这种压力下,市场有如此的表现,意味着什么?意味着我们这次所谓房地产周期是一个完全政策造成的。我管它叫做资本支出和库存周期引发的一个波动,是政策造成的资本开支和库存,引发这场波动。这场波动看到今年上半年价格依然挺在那里,成交量主要在二三线城市还在增长,在这种情况下下半年会发生什么事情?难道不是重要的窗口期吗?所谓窗口期就是开发商资金回笼还有没有机会再投资?如果开发商资金回笼,没有新的项目,地价还在上涨,然后我便宜一点卖,这当然不是什么窗口期,我就同意大家可以挺一挺,但是今年下半年显然不是,我们看到上半年土地出让,出让量实在太低了,这样的话使得下半年地方政府出让土地压力暴增,下半年土地出让价格将会有明显的下降。第二,今年并购活动在房地产业超过了以往任何一个年份,这就是上午任志强说的说有破产的,没被你看到。实际上并购活动和企业重组活动,包括项目合作程度,它的金额和个数全创了历史最高,上半年。本人预计下半年依然如此,依然加速这个进程。如果这样的话,目前的市场只要价格理性,本人认为政策窗口期就会关闭,就不会再出新的进一步的调控政策,包括限购政策,你这个价格不理性,当然他会出。这就取决于民间跟政府的互动,我们的三线城市如果限购,将会对中国城市化进程遭到阶段性严重的影响,因此我认为下半年金九银十还是大概率事件。加上我们目前的开发商回款压力,这种大概率事件将使得中国房地产摆脱目前这种被政策强压的局面,然后我们就面对着一个新的什么局面呢?那就是应对世界经济危机,国内生产GDP增长降温,通货膨胀年底会有一个明显的降幅之后,整体行业的氛围应该有所改善。

  因此我是来呼吁,金九银十和下半年成交量的增长是我们全行业应该大家为之共同努力的。关键对我们是好事,并不是坏事。政策主导期随之将转向供求主导期,这就很好。当转到供求主导期的时候,未来的市场是由我们自己可以把握的,如果政策主导期,这个窗口总是敞开着、总是在出的时候,我觉得我们没有办法把控,谁也把握不了。这是我要说的一个。我想回应商业地产一个说法,大家普遍认为商业地产是未来一个大的趋势,本人不同意。原因是全球房地产市场价值的分布是这样的,一定是75%是住宅,25%是商业,这是第一个数。第二个数,商业地产正如陈启宗先生说的,只有20%享受充分的回报。80%就是随着大流走。因此说我们目前开发商能够全力转向商业,从财政、从信贷我都觉得这是不应该出现的事。如果出现,可能大家会享受到难处。易小迪先生在,十年前我们当时说了一句话,叫做商业地产是埋没英雄的地方,大英雄都被商业所埋没了,所以说盲目转向商业地产,本人并不看好。第三,住宅是房地产先行指标,商业地产是房地产滞后指标。商业地产什么时候达到高潮了呢?取决于央行,目前是达到了沸点,大家都觉得好,当央行认为经济过热,不支持信贷的时候,商业地产往往达到历史性高点。接下来就是一轮所谓的洗牌。所以目前商业地产热,我不认为是有问题,因为正好符合全球的OECD的规律。

  时间有限我想用这句话作为结束,我们正在面对着剧烈变化的发展前景,我们有着巨大的压力和可能会面临许多不确定性的发生,但是推动行业向前发展的始终如一,那就是我们普通人日常的生活和工作,他们不被媒体关注,但是可以被细心的统计,借用王石先生的话说,王石上个礼拜在深圳说,“既然是不确定性,那就有可能向好。”希望同志们保持信心、灵活激动,然后在市场中创造并找到我们自己的位置和自信,谢谢大家!

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