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2011博鳌演讲 陈启宗:商业地产热 蓝海还是红海
作者:     时间: 2011-08-17 11:36:33    来源: [ 观点地产网 ]

在这个行业里你必须做老大,要不就不要进入这个行业,进入这个行业,做老二回报率非常低,要是老五老六根本就没有回报了。

  2011年8月17日,“下一个十年 改变中的房地产”2011博鳌房地产论坛正式开幕,本届论坛邀请到了朱中一、樊纲、陈淮、巴曙松、陈启宗、任志强等专家学者以及八百位企业精英参会。

  以下是香港恒隆地产有限公司董事长陈启宗先生现场演讲实录:

  陈启宗:我听说今年来的投资基金的朋友特别多,去年我曾经尝试邀请他们来,好像没有多少人来,今年来的特别多。投资基金的朋友对住房有兴趣,对商业房地产也有兴趣,允许我在这里讲几个观点,关于中国商业房地产发展。

  很多人说,我可能前年在这里说过一句话:姚明是打篮球最优秀的运动员之一,李宁跳马也是世界最优秀的运动员之一,但是此运动不是彼运动,你让姚明跳马肯定就不行。

  所以商业房地产和住房地产这两大块之间,这两个都是房地产,但是此房地产非彼房地产。如果我们在概念上不搞清楚,恐怕就很难从住房房地产过渡到商业房地产。

  大家都知道以往这一年,因为住房房地产那个饼好像越来越小了,所以很多住房的房地产商就往商业房地产去走。有一个数字其实不是那么准确的,在座各位知道,但是外来的基金经理他们是外国人,可能就听不明白了。我举一个例子,2010年全国出售的商品住房是930万套左右,温总理说今年就要盖1000万套保障房,明年差不多要盖好了。

  外国投资基金就很难想象去年的全年的商品住房供应930万套,如果明年真的出来1000万套的话,那怎么办?那1000万套有很多讲究在里面,就是500万套也不得了,但比起去年一年销售的930万还是很大的数字,所以难怪很多住房房地产商看到市场随着政府调控,那个饼对他们来说可能是越来越小,所以很多人就会过渡到商业房地产去。

  商业房地产跟住宅房地产有很大区别。第一,住房99.9%是要卖掉,商业地产不能卖掉,除非一整栋卖,只要你分层出售,一定把它的水平降低到不可再降低的水平。也就是说商业地产不可以分层或者分单位出售,一个是要卖的,一个是不能卖的,两个是根本不同概念。由此可见,各方面发展过程中,理念完全是两个概念。但是好像今年人没有意识到这个事,以为姚明就是跳马,以为李宁就是打篮球。

  住房或多或少或者说比较大部分是一个量的竞赛,要用量来取胜,反正政府大概不大允许价格的飞升,一定要有量。但是从那个商业房地产来看,绝对不是量的较量,是一个质的较量。在量的较量里你要很快很快盖起来,但是在质的较量上,就必须细工才能做出好产品。

  现在在内地听到很多朋友说我可以12、18个月就把商业楼宇盖起来,但是盖的是垃圾大楼。今天中国越来越多垃圾大楼,这是视觉污染,我实在替我们中国人感到悲哀。

  住房离远一点、差一两个地铁站不是很重要,但是商业地产那个地点重要性远远大于住房。比如办公楼对地点要求比较高,要求最低的就是工业的楼宇。还有当谈到商业地产的时候,土地规划条件绝对是一个极度重要的事。所以凡是搞商业房地产,而单是从政府买地不在规划上谈条件的,恐怕都是没有水平的发展商。

  因为政府的规划有他的局限性,政府不是房地产商,不是商业房地产商,他们有的知识不可能超越有经验的商业房地产商,所以在规划方面有很大的不同。

陈启宗

  住房的设计是比较简单的,来来去去,跳不出一个框架,但是商业房地产在设计方面无论是外面的还是里面的,在设计方面的要求都比住房的发展是困难的多。所以刚才我说有些商业房地产说可以12、18个月就能够盖起来,我可以告诉你全国最有经验之一的商业房地产公司恐怕是我的公司,我们一般12-18个月才能把一个好的设计方案做出来。他们是18个月就从买地到出租都完成了,我们要花12-18个月在设计一个环节上动很多脑筋。

  再来,住房因为是出售的,管理不是一个大问题,但是如果是商业房地产商,持续的管理是极度的重要,但是这方面又是被忽略了。

  最后因为一个是出售,一个是出租,所以在财政上的要求也是完全不一样。住房没有盖好就可以卖,资金回来就可以继续投进去。但是商业房地产不可能这样做,因为只能出租,出租得到的租金远远低于支出,所以在财务方面的安排又是两个完全不同的世界。

  第二点,商业房地产既然这么多人进入这个领域,将来前途会怎么样呢?我想有两个可能性。第一,有些人失败了,失败的话,问题就是有没有连锁的反应。

  如果有的话,那非常糟糕,就是没有的话,中国商业房地产从今开始要进入一个战国时代。战国时代在以往十几年很少见,因为中国需求太大,100万人以上的城市有180多个,没有战国时代出现的可能性,但是当你做商业房地产的时候,大家都往市中心区的时候,都往最好的城市去的时候,这个时候就有进入战国时代的可能。

  我讲一个历史给你们听,1999年我在上海开了一个商场,叫做港汇广场,现在每年8000万人次进入我们一个商场里,美国最好的商场3200万人,在上海港汇广场每年8000万人。

  我进去的时候旁边已经有5、6个非常大的商场已经在那里,我进去后,他们就抵制我。很多他们的大客户,因为他们是全国有不同的店,他们就抵制恒隆,凡是进入恒隆港汇广场的,休想在我的百货店里有店。所以那个竞争是极度激烈,不过经过3、4年下来,从99年到2003年,基本上在上海徐家汇商圈领域战国时代基本结束,恒隆就变成秦始皇,一统天下,现在再去徐家汇商圈,只有两个商场人流最多,两个商场从回报率来看,恒隆的绝对比另外一个高很多。

  我作最后一个总结,在商业房地产前面有很多不确定性的因素,因为战国时代谁赢谁输很难说。但是有以下几件事我认为是非常可以肯定的。

  第一,中国要来的50年,所有的大城市是买了垃圾大楼,垃圾大楼充斥了全中国。我是香港来的,香港有一个好事,叫做一国两制50年不变。恐怕在中国的大城市,这些垃圾大楼、视觉的污染也会50年不变。

  因为房地产盖好了,就不可能挖掉,几十年下来,中国是越来越多垃圾大楼。现在住房房地产这个饼对业界来说越来越小,所以就越来越多人进入商业房地产领域的时候,垃圾大楼会大大增加。

  第二,这个对社会来说,对一个经济体来说是一个非常大的浪费,市场基本上比较可以支配资源,好叫资源比较少浪费。市场不可能解决所有问题,但是市场确有他的有利一面。

  中国商业房地产虽然基本上是一个市场所支配的环境,政府也不太干预,但是太多人进去,而且是没有水平的人进去,中国经济发展也实在太快,所以资源的浪费会非常非常严重。

  第三,老百姓选择是多多了,你要垃圾的商场也有,要最优秀的像恒隆盖的也有,所以老百姓的选择是增加了,那是好事。

  最后,今天中国房地产好像还没有看到很大的一轮淘汰的过程,但是我相信特别是是在商业房地产,因为政府的干预比较少,今天的赢家不一定是明天的赢家,今天看到意气风发的商业房地产商,可能5年、7年后不见了,很有这个可能。

  谁是优秀的,谁是最优秀的,暂时看不出来。我们行内的人比较能看得出来,但是一般人基本看不清楚,所以很多人就以为某某公司一定是赢家,可能过两年他就破产了。

  因为我们这个行业最重要的不是盈利,最重要的也不是回报率,最重要的是现金流。现金流转不过来,资产有多大,也没有用,一次过不了关就沦为破产。

  所以在这个行业里,我相信未来的5-10年是一个相当残酷的年代,在这个领域里不像住房,住房可以很多赢家。在商业房地产,大家都往几个城市去的时候,在那个城市就有一个非常激烈的竞争,而且第一名跟第二名回报率分别非常大。一般来说第一名是第二名的2-3倍。

  恒隆今天在上海的商场跟写字楼在不贷款的情况下,我们去年达到了30%,能够拿到17%的有几家,我相信这样的企业非常非常少。

  也就是说,在这个行业里你必须做老大,你不要小看我个子矮,商业地产里面不能矮,要不就不要进入这个行业,进入这个行业,做老二回报率非常低,要是老五老六根本就没有回报了。

  因此这也是很刺激的,因为未来几年里有战国时代出现,竞争非常非常激烈。这个实力不仅是财政的实力,更是经验的实力,更是能力的实力,唯有经验实力和财政实力两者兼有的时候情况下,才能在这个领域赢出来。

  基本上在全中国在商业房地产没有见过蓝海,除了恒隆以外,其他都是红海,也就是说其他都是水平不行的。但是红海也可以赚钱,因为只有一家蓝海,中国太大的,所以就给了很多机会大家一同来赚钱。有一个限制条件,就是蓝海的还没有来,蓝海来了,就是你失败的日子。谢谢!

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