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2011博鳌演讲 朱中一:顺应政策,加快转型,促进发展
作者: 博鳌房地产论坛组委会     时间: 2011-08-17 10:14:56    来源: [ 观点地产网 ]

给地方政府和房地产企业一个明确的预期,当前进行的房地产调控方向不动摇,力度不放松,房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施。

  2011年8月17日,“下一个十年改变中的房地产”2011博鳌房地产论坛正式开幕,本届论坛已经邀请到了朱中一、樊纲、陈淮、巴曙松、陈启宗、任志强等专家学者以及八百位企业精英参会。

  以下是中国房地产业协会副会长朱中一先生现场演讲实录

  朱中一:各位同仁、各位专家、新闻界的各位朋友,上午好!

  博鳌房地产论坛是一个回到前十年展望后十年的论坛。

  过去的十年,我国的房地产业在城镇住房制度改革的推动下,取得了快速发展,成就举世瞩目。

  过去的十年,也是房地产市场在政府的不断调控及众多争议中螺旋式发展的十年。

朱中一

  虽然,社会各界与人士对政府调控的认识及未来市场的判断还不尽相同,但十一届人大四次会议通过的国家“十二五”规划纲要,已对2011年至2015年期间房地产的调控目标、健全住房供应体系、加大保障性住房供给、改善房地产市场调控等重大问题作了精辟的表述。本人相信,“十二五”期间的中国房地产业,将会朝着国家“十二五”规划的目标和方向平稳发展。

  2011年,是我国“十二五”规划的开局之年,也是房地产转型发展的关键之年。今年上半年,在“国八条”及相关政策的引导下,多数城市的房价涨幅明显趋缓,投机、投资性购房需求得到有效抑制,部分房价过高城市出现稳中有降态势,市场总体平稳发展,保障性安居工程着力推进。但是,市场在积极变化的同时,也出现了一些值得关注的问题。部分二、三线城市房价涨幅过大,商品住宅用地供应仅完成今年计划的四分之一;有的城市调控力度有所放松,保障性安居工程在资金筹措、建设、分配和管理方面也还存在着一些问题。在这种情况下,国务院于7月12日召开了常务会议,提出了加强和改善房地产市场调控的五点意见,意在巩固“国八条”的调控成果,同时给地方政府和房地产企业一个明确的预期,当前进行的房地产调控方向不动摇,力度不放松,房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施。

  中央政府之所以再三强调对房地产市场调控的方向不动摇,力度不放松,本人认为主要有三点理由:

  第一、住房的基本属性是满足百姓的居住需求,再加上我国人均占地面积稀少等原因,必须要遏制投机、投资性的需求。去年与今年,新加坡、香港和台湾地区也通过差别化的印花税或奢侈税来抑制投机炒房行为。

  第二、不少城市的房价仍在高位,与多数购房者的支付能力不相适应。尽管近几年来房价快速上涨的原因是复杂的,但不少城市房价的过快上涨已经成为社会关注的焦点,也关系到社会稳定。对此,政府必须高度关注。

  第三、房地产业的关联度高、带动力强,对相关产业的带动和对经济增长的贡献是不言而喻的。今年1-7月份全国房地产开发投资同比增长33.6%,即使今年后五个月或明、后年商品住宅的投资有波动,但今年开始的大规模保障性安居工程能在很大程度上冲抵商品住宅投资的波动,因而对相关产业和经济的影响不会太大。加上我国经济状况总体良好,国家也在有意识地降低对房地产业的依赖度。基于上述几点,我认为中央政府对房地产市场的调控力度不会放松。

  至于大家关心的调控方式,希望政府尽量采用差别化的信贷税收政策,尽量减少行政调控的措施。我也有同感。但我同时认为,方向是第一位的,措施是可以因时制宜、因地制宜的。如2007年,韩国政府针对首尔等地区房价快速上涨的情况,也采取了限购、限价和问责制度。日本政府在二战后不久,针对当时住房的严重短缺及之后的改善性需求,也连续制定了若干个住房建设五年规划,并通过政府组织与市场运作相结合的办法认真实施。最近,我还认真阅读了香港行政会议召集人梁振英先生编著的《如果是你的子女》的一本书,书中有多篇论述住房与房地产的文章。他在其中一篇文章中引用了1972年10月时任香港总督麦理浩在立法局的一段讲话。麦理浩说:“住宅的质量和数量不足,和所有相关的影响,以及因此造成的严峻困境,是政府和市民之间出现不快和摩擦的一个重要和经常性源头。这种情况冲击着我们的人文精神、我们的自尊和我们在政治上的良好意识。”麦理浩总督在讲这番话不久,很快启动了港英政府的十年建房计划。梁振英还说,这个总督,不是计划经济社会的总督,而是香港这个号称资本主义堡垒的总督;这番讲话也没有拉拢选民的动机,因为他的总督职务是英国政府任命的。我在这里列举韩国、日本的例子和引用梁振英先生书中两段话的意思是,住房问题是所有的国家和地区都十分关心的重要民生问题。至于解决的方法,是市场多一点,还是计划多一点,在不同的时期,不同的阶段和不同的经济制度中会有所不同。关键是看能否解决实际问题,能否促进经济社会的协调发展。

  至于大家希望的政府能将短期的调控政策与中长期制度结合起来的问题。我也有同感,中央政府也早有这种意愿。我们协会也多次提出过建议。但我在换位思考后又感到,现在的许多改革确实到了攻坚阶段,许多改革措施涉及面广,需要做好顶层设计。如征收房产持有税,不仅涉及到住房普查,还涉及到对房产的评估,涉及到与土地出让金的关系等,情况相当复杂。又比如要将房价调到合理的区间,就涉及到地价的合理性问题;而土地招拍挂制度的完善,不仅关系到如何发挥好市场对土地资源的合理配置问题,关系到公开、公正、公平的问题,还涉及到中央政府与地方政府事权、财权的合理匹配问题,难度同样很大。所以,我们希望中央政府抓紧建立中长期制度的建议是合理的,但过急的要求也是不现实的。

  加快转变经济发展方式是我国经济领域的深刻变革。早在1996-2000年的国家“九五”规划期间,中央政府就提出要把经济增长方式从粗放型增长转为集约型增长,但由于多种原因,十多年来效果尚不明显。在房地产领域,一方面是开发建设模式传统粗放,资源能源消耗大;一方面由于这十几年正处于快速发展时期,各类需求旺盛,多数企业对转型发展未引起重视。今后,我国房地产业的发展将由数量增长型为主转为性价比提升为主,所有企业都必须要重视这个问题,否则将面临优胜劣汰的局面。

  为了认真落实中央关于加快转变经济发展方式的要求,促进房地产业加快转型创新,提升行业整体发展质量和效益,今年的6月下旬,我们中国房地产业协会、中国房地产研究会在广州清远恒大集团开发的一个项目现场召开了主题为“推进产业转型,创新管理模式”的论坛。刘志峰会长在会上做了“加快转变房地产业发展方式,全面提升房地产业发展质量”的报告,恒大、万科、绿地、绿城等一批骨干企业在会上介绍了经验。与会者普遍反映收益匪浅。有关广州会议的具体情况,大家可从中国房地产网上作进一步了解。我个人对会议上交流的房地产业转型的内容作了归纳,认为主要应抓好调整供应结构、转变开发建设模式、推进科技进步和技术创新、拓宽房地产融资渠道和强化企业内部管理等几方面工作。

  调整供应结构,一是健全住房供应体系,加快构建以政府为主提供基本住房保障,以市场为主满足多层次需求的住房供应体系;增加保障性住房和中低价位、中小套型普通商品住房的供应;二是健全差别化住房信贷、税收政策、合理引导自住性和改善性住房需求,遏制投机投资性购房;三是坚持租售并举,注重培育和发展租赁市场及二手房市场;四是在继续增加住宅有效供应的同时,积极引导商业地产、旅游地产、老年住宅的开发;有能力的企业,也可由单纯从事住宅的开发销售向兼顾持有商业物业和租赁型住宅转型;但企业在考虑多业态发展时一定要结合企业的人才、资金和管理的实际,切不能盲目跟风。因为从近几年的发展规模看,非住宅投资占房地产投资总量的比例一般在30%左右,而且每一种非住宅业态的发展也有一个总量基本平衡,结构基本合理的问题,还要与当地的相关产业发展与百姓的消费能力相适应。

  转变开发建设模式,首先要推进工业化的生产,推进标准化的设计、部件部品的工厂化生产、现场施工的装配化和土建装修的一体化,尽快实现住宅的全装修;二是严格执行节能减排标准,大力发展绿色建筑;三是积极开展住宅性能认定,提高住宅的适用性能、环境性能、经济性能、安全性能与耐久性能;四是提倡房地产企业与上下游企业的强强联合,减少采购成本,提高工程质量。

  推进科技进步和技术创新。首先要鼓励企业大力推广运用国家倡导的先进适用技术。二是鼓励企业与高等院校、科研单位建立产学研联盟,实现研究单位的科研成果与企业的技术运用相对接,尽快将研究单位的研究成果运用到生产实践中。

  拓宽房地产融资渠道,改变房地产企业单一向银行贷款,拓展向债券融资、股权融资、基金融资、信托产品等多渠道融资。既能防范金融风险,又能改变部分居民对房地产的直接投资为间接投资,解决政府建设公租房等资金不足等问题。建议有关部门在这方面加大创新的力度。

  强化企业内部管理,由粗放式管理向精细化、信息化、规范化管理转变,是企业得以持续健康发展的基础。在市场环境宽松的时候,企业转方式、调结构的愿望和动力都不足。只有在市场环境相对严竣的形势下,利用宏观调控的倒逼机制,迫使企业眼睛向内,通过强化内部管理,提高产品性价比,赢得市场占有率;通过优胜劣汰,做好做强做大一批企业,提高产业集中度和竞争力,才能使行业健康发展,使百姓得到实惠。

  我们的房地产企业,对企业与行业的转型发展,认识有早有晚,进展差异较大。为什么同在国家调控政策的背景下,有的企业能以平和的心态,顺应政策调整,认真分析市场变化,及早进行全国性布点,认真制定中长期规划和年度计划并付诸实施,而有的企业左顾右盼观望不前,重要的就是对调控政策与转型发展认识的程度不同。今年上半年,万科的销售额已达到了644.2亿元,比去年同期增加了81%;恒大的销售面积达到了620万平方米,比去年同期增加了一倍左右,就是很好的例证。象万科、恒大这样在转型发展中已取得了较好成绩的企业还有不少。我们希望更多的企业都能向他们学习。

  关于我们协会在推动房地产业转型中如何发挥作用的问题,刘志峰会长在广州会议上讲了四点意见:一是要推动企业间的战略合作共赢,鼓励强强联合和上下游合作经营,支持优势企业并购落后企业和困难企业,提高产业集中度和资源配置效率;二是要积极推动产业化技术标准规范的制定和新技术、新产品、新材料的转化应用;三是要努力为企业转型争取好的政策环境,加大对转型发展成功经验的交流推广;四是通过“广厦奖”的评选、信用评价体系的试点与推广,鼓励企业为老百姓建造“好房子”。

  我的发言有不当之处,欢迎大家批评指正。

  最后,预祝本次博鳌论坛圆满成功!

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