土地压力与机会 万科半年销售657亿元
作者: 梁嘉欣     时间: 2011-07-05 00:26:50    来源: [ 观点地产网 ]

如果土地市场做出相应的合适调整,公司将会坚持60%的销售速度要求,就算降价也要达到。

  观点地产网 梁嘉欣 7月5日,万科公布6月销售情况,数据显示,万科6月实现销售面积112.8万平米,销售金额132.3亿元,同比分别上升31.7%和50.8%。

  今年上半年,万科累计实现销售面积565.5万平米,销售金额656.5亿元,同比分别上升76.7%和78.6%,几近完成全年1400亿销售目标的一半。

  推盘高峰

  环比5月,万科6月的销售额上升46.8%,万科董事会秘书谭华杰表示,这主要因为6月新推盘规模较5月上升了约四成。

  “单月的销售量受推盘节奏的影响较大,公司6月份的推盘量在最近几个月中是比较高的。”谭华杰表示:“根据目前的经营计划,预计3季度的推盘量应该不会低于2季度。”

  据了解,6-8月,万科每月的推盘量将超过110亿元。

  万科还透露,新推盘销售率保持了较为稳定的水平。较好的去化率为万科销售业绩的实现提供了保证,但在调控政策效力不断显现的情况下,万科也有感存货的压力。

  今年首季以来,万科不止一次公开表示,随着去年大量开工的产品逐渐转入销售,未来整体住房供应将进一步增加,行业的存货压力将进一步上升。

  谭华杰亦指出,下半年调控政策将进一步发挥作用,随着市场供应的增加和存货压力的加大,竞争会更加激烈。

  据了解,万科前几个月的销售去化率已接近60%的临界线。其中,4月去化率为62%,5月去化率为63%。与此同时,万科快速周转的销售策略也遇到市场的考验。

  万科早前在投资者会议上曾透露,目前并未对新房推出一个月内卖出60%的销售速度要求进行修改,至于60%的线是否下调,还要视土地情况而定。

  万科指出,如果土地市场做出相应的合适调整,公司将会坚持60%的销售速度要求,就算降价也要达到。但如果房子卖不动,土地价格一直不降,那么公司也不会主动降价去加快销售,因为销售回笼的资金不足以购置土地。

  土地机会

  万科在土地投资方面亦显得相对谨慎些。6月,万科于苏州、太原、晋中、青岛四地各新增一个项目,合计权益建筑面积96万平方米,购地成本合计17.6亿元,平均楼面地价1839元/平方米

  万科还参与深圳沙井新沙旧改项目,按万科权益计算的建筑面积约14万平方米,预计平均楼面综合改造成本和地价约3722元/平方米,预计需支付综合改造成本约5.22 亿元。

  相关数据统计,目前万科的土地储备已超过6000万平方米,足够满足公司未来3年的开发需要。

  谭华杰表示,万科将密切关注下半年土地市场可能出现的机会。

  而早前,万科证券事务代表梁洁在安信证券中期策略会上也透露,过往万科的开发重点向二、三线转移,但会重新关注一线城市。

  原因在于,地价和房价存在联动机制,在目前的调控形势下,一线城市调整更大,可能会出现较好的拿地机会。

  谭华杰指出,目前万科的财务、资金情况非常良好,截至今年一季度末,公司手持现金为371.9亿元,远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和202.9亿元,净负债率也处于2007年以来最低的水平。“这客观上也为把握土地市场的机会创造了良好条件。”

  但这不代表万科下半年会加快拿地的步伐。相关研究报告指出,目前公司的财务状况能保持未来三年的安全,但仍不足以抄下半年土地市场的底。

  根据测算,如果地价增速不高于房价增速2.6倍,那么开发速度越快的公司ROE更高,没有土地储备显然是个理想状态,但这会导致经营的中断,加上地方政府土地供给节奏难以把握及在市场低迷时不敢买地,因此,足够2-3年开发的土储最为理想。

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