金地赴港“借道”刘銮雄 铺路600亿商业地产
作者: 梁嘉欣     时间: 2011-07-04 00:36:02    来源: [ 观点地产网 ]

金地或通过此次收购获得香港主板上市平台,进行海外融资,支持商业地产的发展。

  观点地产网 梁嘉欣 国内房企融资已非常困难,IPO、增发、信托的收紧力度不断加大。目前来看,相对于内地上市房企而言,海外上市的企业获得资本融资似乎更为容易些。

  “开发商目前资金链虽然紧张,但只是缺发展的钱,而不是缺生存的钱。比如说,在内地贷不到款,可以去香港寻找美元贷款。”金地集团董事长凌克日前在公开场合表示。

  因此,即便拥有国内A股上市平台的金地,也开始考虑借助H股平台为其旗下业务谋求更多的融资。

  买壳融资

  6月30日,金地集团公告称,公司全资子公司辉煌商务有限公司与华人置业间接全资附属公司BILLIONUP LIMITED签订买卖协议,公司拟以8.36亿元收购华人置业旗下至祥置业61.96%股权。

  而据华人置业6月29日公告,签订买卖协议后,金地已向BILLIONUP LIMITED支付按金8362万元,而代价余额约7.53亿港元存放在托管代理处,留待交易完成日期发放给卖方。公告称,该项交易预计将于7月29日或之前完成,否则买卖协议将失效。

  资料显示,至祥置业为香港联交所主板上市的有限公司,主要经营范围包括物业发展、物业经营、物业买卖及证券投资等。

  据了解,辉煌商务为金地在港注册的全资子公司,金地旗下主要的基金平台和集团部分项目公司股权皆在其下。

  不少业内人士据此推测,金地或通过此次收购获得香港主板上市平台,进行海外融资,支持商业地产的发展。

  平安证券日前发表报告亦指出,此次收购将为金地商业地产发展提供平台融资支持,与集团大力发展商业地产的战略相匹配。

  平安证券预计,未来至祥置业将会对辉煌增发,以购买后者持有的部分资产。同时,考虑到外汇管制及产业政策等因素,未来至祥可能实现的融资主要以资本金的形式投入内地项目,支持集团商业地产发展,避免商业地产投入大、周期长、过度占用集团资金的情况。

  资本玩家

  对于此次旗下上市公司平台至祥置业的股权出售,华人置业认为,此举可使公司更能善用其现有资源、精简公司的集团架构,并省却上市有关成本。

  据了解,包括华人置业、至祥置业在内,被称为“股坛狙击手”的华人置业主席刘銮雄旗下共拥有五个港交所上市平台,其余三个分别是广生行、爱美高中国及金匡企业,刘銮雄两兄弟更曾因此被称为资本市场的隐性大户。

  刘銮雄不愧是资本玩家,单单在这些上市平台中就多次施展资产腾挪的才技。其中,此次出售股权于金地的至祥置业在2000至2003年间,是华人置业实现资产腾挪的主要对象之一。

  2000年5月,华人置业与至祥置业达成重组协定,华人置业向其注入多个发展及投资物业及6000万现金,换取其19.88亿股新股,占扩大已发行股本66.9%。

  2001年8月,刘銮雄持有的9.87亿股华人置业转换至另一信托基金,至祥置业原先由Golden Game OverseasLtd.持有的21.6亿股股份,也转换至Global KingLtd.。

  2003年2月,华人置业和至祥置业进行物业互换,华人置业以1亿元向至祥购入禧利街物业发展专案全部权益,并且将内地及香港共13个物业作价6.4亿元售予至祥置业,同时获得至祥置业发行的118.5亿股新股,华人置业对至祥置业的控制增加到94.5%。

  2003年7月,华人置业收购金匡企业57.7%权益之后,10月,华人置业将股权交易获得的至祥置业新股中的约28%,派发予现有股东,华人置业在至祥置业的持股量则由94%降至72%。

  随后,华人置业不断减持至祥置业的持股量,直至交易之前,华人置业间接全资附属公司BILLIONUP LIMITED持有至祥置业209,931,186股股份,约占至祥置业已发行股本的61.96%。

  这表示,华人置业将其拥有的至祥置业的股权悉数出售,华人置业旗下的上市公司平台亦减少至4个。

  而收购了华置所持有的至祥置业全部61.96%股份的金地,则有其更长远的打算。

  铺路商业

  2010年开始,金地便明确,商业地产是集团重点发展的方向。

  凌克不止一次表示,未来5年,商业地产开发将成为金地重要的业务板块,与房地产金融一起成为支撑金地未来腾飞的重要两翼。

  按照凌克的计划,到2015年,金地商业地产将达到600亿,“基本相当于再造一个今天的金地。”而在今后的五年内,金地计划望每年在商业地产领域的投资额度保持集团总投资额的20%左右。

  事实上,在此之前,金地的商业地产项目运作比较小,主要是在住宅中包含的商业用地。然而很显然,单靠这些配套的商业,难以达到600亿的规模。

  金地早前透露,今后的商业地产将以城市综合体为主,不排除酒店等其他产品,2011年将投资1至2个综合体项目。

  与此同时,为了整合旗下商业地产资源,金地已在2010年9月成立商业地产公司,目前相关商业资产已转移至商业公司旗下,包括北京金地中心、西安和岗厦的商业项目等,未来该些商业项目将交由商业公司开发和运营。

  而在2011年,金地亦将重点培育商业地产的开发运营能力以及大盘的开发能力,从资金、人才、管理资源上给予充分倾斜。

  在资金的筹备方面,金地一直不遗余力,希望构建多元化的融资通道,为公司的发展提供充足的资金保障。截至目前,金地已通过信托、基金的方式为多个项目引入了外部投资者。

  此外,金地还不断地在房地产金融方面寻求突破,并设立了稳盛投资基金管理公司,以期拓宽融资渠道。另外2010年,金地与瑞银合作的房地产美元基金完成了第二期募集,基金规模达到2亿美元。

  然而,这似乎远未足够。“在这个行业里,最需要的就是资金,而且是低成本的、能长期使用的资金。”万达集团董事长王健林曾如此表示。

  相关业内人士指出,解决不了长期资金的问题,商业地产是很难做的,即使能做也走不远,所以做商业地产最重要的是要有资金实力,或者有长期能使用的资金平台。

  “商业地产将会通过资本平台的整合来获得更高的投资回报。”凌克曾如此表示。

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