SOHO中国京沪权衡 潘石屹生意经新解
作者: 曹萍     时间: 2011-04-02 00:19:02    来源: [ 观点地产网 ]

潘石屹透露,目前公司也有北京、上海的项目在洽谈,但是最快落实的应该是上海。

  观点地产网 曹萍 “无论从规模还是经济上讲,上海商业地产的市场环境都要比北京好,未来3-5年,我们北京、上海的比例要达到1:1,所以,今后SOHO着力布局的是上海”。

  4月1日下午2点,在收购上海曹家渡地块后的媒体电话会议上,SOHO中国董事长潘石屹再次表示出对上海发展的信心。

  购地

  SOHO中国4月1日宣布,以总价约16.34亿元从上海静安地产有限公司收购上海静安区曹家渡万航渡路716弄-794弄地块。

  曹家渡地块为商业、办公及公寓的综合用途,总面积约1.5万平方米,总规划建筑面积约8.1万平方米,地上建筑面积约5万平方米,地下建筑面积约3万平米,包含6000平方米地下商业及配套停车场。

  项目地块处于静安、长宁、普陀三区交界处,是规划中的十字路口,曹家渡商圈周边被地铁2号线、3号线、7号线及11号线环绕,有望成为上海西北角最大的综合性商圈。因此,老潘十分看好该项目的前景。

  此次收购,按地上面积来算的话,楼面地价为3万元/平方米,若加上地下面积,按可售面积来计算,土地成本为2.7万元/平方米。

  据潘石屹介绍,这地块目前已经拆平,但尚未开始施工。在项目规划上,SOHO中国会依据政府要求的容积率、密度、绿化率等重新设计,该项目预计会在2012年底预售,其中公寓的平均售价会达到6万。

  但是这个处于成熟商圈的商业物业,老潘并不打算持有,而是全部出售。为此,他解释了公司关于持有与出售的界定标准。

  潘石屹称,首先所处位置要独一无二,现在准备留下的四个项目前门项目、外滩项目、复兴路和光华路项目,地段都是独一无二的;另外,在取得方式上,税收负担不是特别高的话,会考虑销售;税负过重的话,会考虑持有。

  京沪

  这已经是SOHO中国在上海的第5个项目。

  自2009年8月收购南京西路上的东海广场后,SOHO中国于2010年接连拿下外滩SOHO、虹桥SOHO、复兴路SOHO项目。

  在这5个项目中,除了虹桥SOHO项目是以招拍挂的形式取得外,其他几个项目均是通过收购的途径得来的。

  尤其是复兴路SOHO,SOHO中国通过两次收购从华丽家族手中购得80%的股权,目前还在商量下一步收购事宜。

  潘石屹一再宣称,公司收购项目的条件:第一,必须为商业地产;第二,须在上海或北京;三是必须是在繁华地段,对繁华地块的理解就是一定要在交通枢纽上,也就是一定要有地铁。

  据了解,目前上海静安区、卢湾区、黄浦区及浦东陆家嘴等中心城区,很少有招拍挂的土地,即使有,价格也普遍较高,所以,SOHO要进入上海要么选择有潜力的板块来开发,譬如虹桥SOHO,要么通过收购的方式曲线进入。

  在此背景下,收购成为潘石屹进入上海商业地产的主要渠道,这也是SOHO中国对商业地产项目要求的必然选择。

  与此同时,去年东海广场的畅销让潘石屹明显感觉到公司客户群的变化,用他自己的话来说,就是“去了上海之后,北方的客户居然只有一个,剩下的客户全部是长江三角洲的客户”。这给了老潘在上海发展极大的信心。

  虽然老潘一再强调公司考察的商业地产项目不是北京就是上海,但是面对北京热门的被拆分后的剩余中服地块,老潘去年“有1%的可能也要试一试”的雄心已经不再。

  他解释说,北京现在央企的量比较大,它们在经营、商业模式上跟SOHO都不一样。去年中服地块大部分是以联合体的形式竞得的,SOHO坚持的原则是尽量自己去开发,尽量不与别人合作,因为从产品设计和经营方式上SOHO中国都比较独特,跟一个风格完全不一样的企业合作是非常难受的。

  此外,从规模还是经济上讲,上海商业地产的市场环境都要比北京好,再加上公司打算在未来三到五年使公司的业务在北京和上海持平,所以,未来SOHO着力布局的是上海。

  在4月1日的电话会议上,潘石屹就透露,目前公司也有北京、上海的项目在洽谈,但是最快落实的应该是上海。

  商业

  除了关注商业地产本身外,老潘也非常关心那些打算转型做商业地产的住宅开发商。

  住宅市场不断加力的调控,使得众多住宅开发商都纷纷宣称要转战商业地产。

  对此,潘石屹深有感触,他说,今年以来,市场上转让的项目比去年多了不少,现在住宅市场的开发商被挤压了一半。

  商业地产的回报率的确比住宅高很多,但潘石屹强调,要实现这个转型,开发商要特别谨慎小心。

  第一,从时间来看,要实现商业地产的模型转换至少需要三年时间。先是取得土地,然后规划、设计施工,三年后才能真正转型过来。

  第二,商业地产技术含量比住宅要高,尤其在规划设计与土地的取得上,作为住宅,地段稍微差点没关系,但对商业地产而言,几步就是个非常大的差异,商业地产对地段的选择很高。

  而在商业地产中,老潘认为,北京和上海最好。这两个地方,无论是写字楼还是商铺在区域成熟后,其租金回报率一般要比住宅高出一倍。

  从北京、上海横向来比的话,上海的市场要比北京好,如果北京的回报率是4%,上海的就能达到5%,大概能高出一个百分点左右。所以,潘石屹认为,未来公司的布局重点在上海。

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