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观点时评:如何扼制地产中介的违规行为
作者: 颜宇丹     时间: 2011-04-01 22:24:27    来源: [ 观点地产网 ]

《房地产经纪管理办法》能否有效扼制中介的不规范行为?这个问题留给办法实施后的房地产市场来回答。

  观点地产网 我国第一个专门规范房地产经纪行为的部门规章《房地产经纪管理办法》4月1日开始正式实施。这个部门规章的亮点在其中的第二十五条规定的十种禁止性行为和第五章规定的法律责任。

  该办法第二十五条规定了十种房地产中介不得为之的违规行为,明确房地产经纪机构和人员不得从事赚取差价、协助签订“阴阳合同”、为不符合交易条件和禁止交易的房屋提供经纪服务等违法违规行为,并于该办法第五章的法律责任中规定了中介违规行为的处罚措施,应该会对以往房地产中介市场的种种违规行为和缺乏监管的不规范现状起到一定的扼制作用。

  该办法规定,房地产经纪机构和房地产经纪人员不得对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息,低价收进高价卖(租)出房屋赚取差价。

  这里明确了房地产经纪机构和人员不得赚取差价,以往中介人员经常会在为卖家找到买主后,不让这一单二手房交易的买卖双方见面,把卖方的出售价格压得很低,把买方的购买价格抬高一些,自己和卖方签订买卖合同买进房屋,然后和买方签订房屋买卖合同卖出还未过户到自己名下的这套房屋。

  从合同法角度,经纪人员也是平等的民事主体,有权进行房屋买卖交易买进卖出,中介人员作为买方与卖方签订买卖合同和作为卖方与买方签订买卖合同都是平等自愿的交易,虽然赚取差价违反了《房地产经纪管理办法》的禁止性规定,但中国现行法律法规尚无该项禁止性规定,因此中介人员为赚取差价签订的两份买卖合同是有效合同,中介对双方都不承担违约责任。

  但是一旦发现后可以依照《房地产经纪管理办法》向行政主管部门进行举报,则违规的中介人员将受到处罚。不过中介人员也有规避此规定的办法,就是借用其他非房地产经纪人的名义签订合同,照样可以赚取差价,受害的买方和卖方难以举证合同签订方与该幕后操作的中介人员的关系。

  关于该办法规定的禁止房地产经纪机构和房地产经纪人员为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的,就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利的条款,也将有效扼制二手房买卖市场阴阳合同的现象。

  如果不是中介机构和人员操纵买卖双方签订阴阳合同进行网签和登记,阴阳合同就不会象现在一样大行其道,但同时也反射出了政府对房地产交易的税费征收过重,才导致交易双方不惜冒着法律风险签订阴阳合同以规避房屋交易税费。

  该办法同时规定了禁止中介人员以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务,诱骗消费者交易或者强制交易。

  笔者接触的很多房屋买卖合同纠纷的始作俑者都是中介人员,中介人员为赚取佣金,不负责任地误导买卖双方,如出谋献策如何规避政府实施的限贷令和限购令,最终买卖合同无法履行,双方引起法律纠纷。

  而由于买卖合同只能追究合同主体即买卖双方的违约责任,中介人员即使做过不能实现的承诺,也不承担买卖合同的法律责任。现在如果因中介有该办法列举的不正当招揽业务的行为,买卖双方有权向行政主管部门举报,从而震慑中介人员远离这些不规范的行为。

  2011年4月1日正式实施的《房地产经纪管理办法》能否有效扼制中介的不规范行为?这个问题留给办法实施后的房地产市场来回答。

  颜宇丹 观点地产新媒体专栏作者

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