王石郁亮“同台” 细解万科千亿发展
作者: 梁嘉欣     时间: 2011-04-01 03:56:43    来源: [ 观点地产网 ]

王石表示,希望在改革开放第二个三十年,万科在职业团队带领下成为一家国际品牌。

  观点地产网 梁嘉欣 3月31日,深圳万科中心,万科2010年度股东大会正式召开,正在美国游学的王石赶回出席并主持此次会议。

  对于王石的游学目的,尽管王石及万科已多次解释,但外界的猜测依然不断。

  面对上百名与会股东,王石明确表示,游学实际上与万科国际化有一定关系。他透露,未来万科有计划拓展海外市场,实际上万科也一直在国外市场招聘人才,在海外游学的过程中,他与房地产行业相关专家有密切接触。

  其实,万科高层出国学习也一直在进行。“万科越来越国际化,到哈佛学习的高管我不是第一个。只不过因为我的身份而更受关注,我出国游学的时间也比较充分一些。”王石再次重申。

  在股东大会上,王石俨然已“退居二线”,多数关于万科的声音均由总裁郁亮发出,王石只在必要时作补充。

  市场应对

  随着密集的房地产调控政策的出台,尤其房产税试点、限购令全国铺开后,万科今年的销售是否会受到影响,成为股东们最为关心的问题。

  郁亮表示,按上海的房产税政策,一个房子单价卖1万多,算下来一年不到2000元房产税,“房产税实际上影响并没有想象得那么大,万科也没有那么多高端房。”

  他续指,房产税目前只有两个城市在试点,且方案也不太一样,说明中央政府在这方面非常慎重,地方也比较慎重,影响不如行政手段那么立竿见影。

  “一个税的问题不会对公司的销售产生很大影响。”但郁亮也指出,相对于税而言,“限价”对万科的影响来得更大些。

  他表示,各个地方都有房价的控制目标,但里边可能没有考虑到装修房装修成本的问题。受通胀的影响,装修房可能增加1000、2000元的成本,公司正就此跟相关方面沟通。

  王石亦表示,国家房地产走势如何、政策执行多长时间是不确定的。在金融海啸之后,各国都进行货币扩张,抑制通胀是一个十分重要的的问题。

  “我们的判断是,目前政策层面比08年要严厉得多,万科要做的就是继续顺应市场需求开发性价比高的产品。”王石称。

  与此同时,万科月度60%的销售及格线保持不变。郁亮表示,设置当月销售达到60%的目标,主要是为了防止积压,保持现金回款充足。

  “其次,对万科来说,拿地不开发、囤地捂盘这样的行为都是严重的错误,所以市场不好也还是要开发,价格上则应该有一些灵活性,采取积极的定价策略。我们怎么衡量积极定价策略成功与否呢?就是60%的当月销售率。”郁亮表示。

  但过于注重快速周转,难免会导致利润率低的问题。2010年,万科的对手中海创造的过百亿利润让同行羡慕不已。郁亮对此并不吝啬赞叹之词:“中海盈利水平确实在同行中傲视群雄。”

  但郁亮亦表示,这提醒万科,尽管去年盈利水平创造了近年来新高,但从ROE回报率等和中海相比,还有改进空间。今年仍然把提高股东回报率放在重要位置。“在发展模式上万科更强调周转,但在ROE这一点上中海是领先的。”

  郁亮指出,有了中海作为榜样,万科未来还可以创造出更优秀的业绩,并会认真研究和学习中海。

  股权激励

  今年年初,万科高管团队的变动,让外界对万科后千亿平台的搭建多了一重拷问。

  郁亮对此指出,从过去一年员工敬业度调查来看,万科员工敬业度达到80%,说明员工流失率的比例非常低。而在流失率里面还有主动和被动两种,主动的更低。

  “因为万科还有末位淘汰的,我们每年保持一定被动淘汰的比例,这样的话万科的人才流失比例在3%以内。”郁亮称。

  他表示,在徐洪舸、肖楠选择自行创业后,万科很快就把后续人选选拔出来。而万科在各阶管理层人才储备和培养方面,已有一套完整的制度和安排,并有充足人才储备,高管自我创业将不会影响万科管理层稳定和业务发展。

  为了稳定公司核心管理人才,万科计划启动第三次股权激励。

  3月23日,万科公告,公司计划推1.1万份股权激励计划,该议案将于4月8日召开股东大会审议。

  郁亮介绍,万科历史上曾做过两次股权激励方案,第一次是在1993年,当时发行B股邀请国外律师做股权激励计划。2006年,万科再启三年股权激励计划,但到了第三年就取消了。

  郁亮表示,此次股权激励方案适当地吸取了前两次的教训,且所选用的条件是各类股权激励计划里面最严厉的条件。“我们对这个要求比较高,业绩比较平庸就不会得到激励。”

  此外,本次股权激励计划的高管阵容得到扩大,获得股权激励的骨干员工达800多人。“万科从主席开始到我及下面的员工其实都是职业经理人,我们在46个城市发展,不是靠几个人可以完成,所以800个骨干员工都一起享受。”

  “如何体现股东导向,为股东创造价值,需要一个机制和工具,而股权激励是非常好的机制和工具,使得800多个骨干员工对公司有一个认同。”郁亮透露。

  而在职业经理人培养方面,王石指出,改革开放30年来,中国缺的是有职业操守的、有技能掌握的职业经理人。

  “我把自己定位为职业经理人,对万科来讲,我也希望万科是一个职业经理人管理的公司,我希望用职业经理人制度使万科走向规范化,国际化。”

  王石表示,希望在改革开放第二个三十年,万科在职业团队带领下成为一家国际品牌。

  并购之踵

  为了加速全国扩张的步伐,从2005年起,万科就开始大步地走上并购整合之路。单2010年,万科便在全国共收购24家中小房企,但在兼并扩张的背后,更多关于收购项目的经营发展问题亟待万科解决。

  3月31日的股东大会上,针对股东对于深圳旧改项目南苑新村及合作方金晖的疑问。郁亮指出,经过南苑新村一事,万科也清楚认识到旧改任务的艰巨及困难。“城市发展进入城市更新改造阶段,旧城改造已经成为一个重要的供地方式,而这中间的复杂性一定比招拍挂简单拿净地高得多。”

  郁亮对此回应表示,城市更新改造如果没有获得原来业主的充分同意是不能实施。这一点,相信政府会很好把关。此外,旧改是一个共赢的过程。

  “作为原来业主来说,城市更新改造可以获得价值提升,而发展商通过更新改造也可以获得发展机会,过程中必须各方共同努力。当然这方面我们是有足够耐心的,我曾经在东京看到一个楼盘,旧改拆了15年。”

  “整个旧改过程是各个利益相关方协调的过程。参与旧改有时候存在一些不确定性,因为有些工程比较漫长,也比较复杂,政策比较多变,难度也比较大。”

  郁亮表示,合作方金晖原来是项目旧改方,万科与对方的合作有分工:金晖负责拆迁,万科负责拆后重建。“我会提醒合作方一定要合法、合理、合情,不能干任何不合法的事。我们也会正式发文给金晖集团,提醒关注这个问题。”

  郁亮称,审核合作发展伙伴时,显然希望各方面优势互补。对我们来说,盘活存量土地是非常重要的内容。盘活存量对提高供应稳定房价是有利的事情,所以我们在盘活存量方面做了一些工作。当然我们也会注意其他方面的不利影响。万科在在每一单整合合作的时候,我们其实都有相关的把关部门。

  王石则指出,万科目前在深圳武汉等城市先后进入了旧城改造,“这方面是全新的,我们不熟悉,但是不熟悉并不等于推卸责任,不熟悉当然要寻找擅长的合作伙伴,实际上万科这些项目中80%以上是合作的。”

  王石称,如果项目不合适,万科可以等。但在合作当中,不能因为合作方小就认为他有问题,万科在27年前也是由一个小公司成长起来,但这并不等于说就一定会犯错误。

  “无论万科的合作对方是大还是小,万科的问题万科承担,因为对方的问题,而万科承担了风险,万科也不会去推卸属于自己的责任。”

24小时热点>>

观点地产网关于本网站版权事宜的声明:

观点地产网刊载此文不代表同意其说法或描述,仅为客观提供更多信息用。凡本网注明“来源:观点地产网”字样的所有文字、图片等稿件,版权均属观点地产网所有,本网站有部分文章是由网友自由上传,对于此类文章本站仅提供交流平台,不为其版权负责。如对稿件内容有疑议,或您发现本网站上有侵犯您的知识产权的文章,请您速来电020-22375222 或来函ed#guandian.info(发送邮件时请将“#”改为“@”)与观点地产网联系。