绿城实录:逐渐向二三线和商业地产倾斜
作者: 见习编辑 周茉     时间: 2011-03-30 03:45:01    来源: [ 观点地产网 ]

房价的合理上涨还是会的,即使在目前这么严厉的调控之下,中长期房价的合理上涨也一定是必然。

  观点地产网 见习编辑 周茉 3月29日,绿城中国控股有限公司在香港召开公司2010年度业绩发布会,参加业绩发布会的有常务副主席兼行政总裁寿柏年、首席财务官冯征。

  业绩报告会中,寿柏年以及冯征在回顾去年公司销售业绩表现后,对公司的未来发展目标和展望、公司各项业务发展情况及分析、公司较高负债率以及解决办法等问题做了详细的解释与回答。

  以下是业绩发布会问答实录:

  现场提问:2011年绿城的销售目标大概是多少?绿城如何看待今年的市场环境?

  寿柏年:2010年公司没有完成原定的销售目标,究其原因,主要是受国家的宏观调控影响。在2011年,公司尽量争取完成得更好,具体的目标还不能确定,但是与去年550亿元的目标基本持平。

  对于今年的市场环境,可能公司拟定的指标将会略低一些,就是把现金流考虑的更紧一些。此外,在商业物业上,公司将在策略及投入上有所增加,在目前公司的新增土地里,会适当向城市中心这样的商业物业倾斜,只是目前这个比重还不是很大,这将是一个循序渐进的过程。

  现场提问:观察公司报表,2011年的投资物业增长很多倍,这是什么原因?是因为公司在发展策略上的改变还是参与的增长项目较多?

  寿柏年:对于投资型物业具体增长了多少不能完全确定,但是对于商业投资物业会逐步加大投入,公司在上海的天山路、杭州审计局的项目,还有宁波的“东部新城”项目,都是一些城市综合体项目,既有住宅,也包含了商业、写字楼以及酒店项目。

  现场提问:公司的销售方面在二三线城市上半年会大概占到总销售额的75%左右,那会不会影响平均售价?今年的销售目标是什么样的水平?

  寿柏年:我们将销售定位二三线城市之后,在售价上可能会有所下降,但通常买地的价格和销售的价格成正比,随着在二三线城市的销售比重加强,可能售价会略有降低,但是利润未必会降下来。

  去年公司开发项目的平均售价是1.9万元/平米,今年或将降低在1.7万元与1.8万元左右。

  现场提问:去年底公司的负债率从105%上升到132%,这中间的原因是什么,今年对于净负债率有没有一个控制的目标?

  寿栢年:去年年底公司的净资产负债率是132%,相对于2009年的105%是上升了,但是相对于半年报的158%则是降低。

  负债率上升的原因一个是公司去年还在发债,另外在去年的宏观调控下,2010年销售较目标销售未完成的情况下,公司也增加了一些银行借款。

  比去年半年报的时候降了20%,也因为正是遇到了公司在转型,就是以后不是主要靠投资来赚钱,靠品牌和管理输出来赚钱,公司也希望通过两三年的努力把负债率下降到一个合理的水平。

  刚才也讲到公司现在有很多银行的授信,600多亿的银行授信还有300多亿没用,如果是卖得好就多还银行的钱,卖得少就少还银行的钱。要降低负债率就必须把钱提前还掉,这取决于销售情况好不好。所以现在只能说通过两三年的努力,公司已经注意到这个问题。

  现场提问:在两三年后,公司的负债水平又将是怎样的一个合理水平?

  寿柏年:合理的水平就是公司账上有一个比较充裕的现金流就可以。因为地买得比较多,公司在一个大量土地储备的行业里面,要进一步来计算负债状况不是太合理。因为当买了地以后,有50%是自己的钱,50%是银行的贷款,因此负债率会马上增加。

  况且土地的资产评估原来是100万就100万,现在涨到500万也是按照100万计算,但是银行贷款的是按照500万的市场价格来做评估。所以银行只能是个参照,要看公司的现金流是否顺畅,有没有断掉的风险。

  现场提问:绿城今年是否增加代建项目?2011年预计代建项目能够带来怎样的贡献回报?

  寿柏年:绿城是在去年9月份左右开始从事代建项目,公司希望代建项目在前两年会有收入,对于代建项目,主要是要把项目管理好,也做出一个管理代建的品牌,所以对利润的方面的要求是能做多少算多少,没有放到总利润中去。

  现场提问:公司的代建项目在今年有没有一个具体的完成目标?

  寿柏年:公司认为代建项目能贡献多少是多少,到2月底的时候已经有490万平方米了,如果按照一万元来算,那也有六、七百个亿的销售额。

  倘若按照五、六个点来算的话,这个管理费也可以拿到30亿。当然代建不是一年,是按照整个项目的进度来算,所以这块业务有一个可以期待的利润增长空间。

  现场提问:绿城在今年的开工量有900万平方米,较去年有一个很大的提升,我想问一下这方面的考虑是什么?今年的建筑成本大概需要多少?

  寿柏年:去年我们新开工面积是600万平方米,可能到去年年底是1200万平方米。今年新开工900万平米,今年年底开工面积会达到1800万平米的规模。

  这个规模是按照正常的发展在做的,现在是3700万平方米的土地储备,但没有结算的还放在土地储备里面。就是只要这个土地储备是没有交付给客户的,都放在土地储备里面,所以这3700万里面有的已经卖掉了,有的部分已经开工了,都在销售了。

  需要持续的按照一定比例增长的话,就需要一个增长的开工量。所以开工量是根据现在这个情况计算的合理开工量,而不是考虑到今年开工明年可能市场会好起来,不是因为这个原因。

  我们是把宏观调控视为常态,以不变应万变,每年就做这么多,无非就是在资金紧张的时候,宏观调控对资金链影响大的时候把节奏稍微放慢一点。

  现场提问:绿城去年拿下很多地块,其中不乏通过合作模式,这个合作模式是怎样的,能否具体介绍一下?

  寿柏年:我们的合作战略主要就是有钱出钱,有力出力。拿土地时候,比如说我们买一个地大概三个亿,这三个亿的注册资本金是两个亿,两个亿里面绿城占50%的股份,对方也占50%股份,也就是绿城出1亿,对方也出1亿,另外的1亿全部由对方来出。

  股份按照两亿来算的话,比例是一半对一半,但是其他的股东借款是对方出的。

  第二个,地价是今年先付掉一些钱,后面再分三次付款,可能前面付的钱全部对方来付,最后一次绿城来付,最后一次付的话刚好销售马上要开始了,因为中间要隔一年时间。销售马上开始了,我又把我的钱先还给他,所以我也是少出钱,然后我是晚收钱,就是像这样的一种合作模式。

  最主要是我们的资金比较困难,所以要利用别人的现金,当然绿城也提供管理和品牌方面的投入,所以主要是这方面的合作。

  现场提问:上海刚刚出了一个房地产房价涨价的目标,不知道杭州那边情况怎么样,您觉得这个情况对绿城来说是好消息还是坏消息?

  寿柏年:我不知道杭州有没有公布,应该在3月31号以后,杭州市政府公开承诺在3月31号以前要公开的。所以我估计最近所有的城市都要公布,尤其我们注意到,国八条是讲的个别城市不需要公布,这不仅仅是什么一线城市或者二三线城市的问题。

  这次是中央政府自从2003年实行房地产宏观调控以来,第一次提出价格控制目标。现在只是说控制房价的过快增长,那多少是过快的?多少算一个比较正常的?一直没有一个定量的概念。我们也非常高兴看到政府提出来这样一个政策,使我们能够作为一个准则,就是多少是合理的,多少是过快的,需要被调控的。

  价格高或者低最主要还是由市场来决定的,是由市场的供需来决定的,政府做一个调控目标也是有必要的。但是政府说可以高于或者不高于GDP的增长,现在许多地方盯着GDP,至少在上海的房价上涨8%以内是不需要调控的,或者说是还可以容忍的。

  也有许多城市的目标在10%到15%,只要高于GDP的增长都是作为一个调控的目标,就是超过要被问责,不超过没有责任,好像就是这么一个意思。

  对我们来说要遵循的还是一个市场供需关系以及产品品质和服务。从目前出来的政策,还没有一个说今年房价是往下跌的,说不定以后会有,到现在为止我是没有看到。这样也是给我们一个信心,就是房价的合理上涨还是会的,即使在目前这么严厉的调控之下,中长期房价的合理上涨也一定是必然。

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